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无锡地块市场调查报告书. 无锡简介 项目区域简介 项目简介 目标客户简介 商圈分析 市场分析 功能建议 商业租金建议 住宅分析 项目定位 技术指标 财务测算 联络和查询. (1) 无锡简介. 1.1 无锡地处长江三角洲腹地，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京 183 公里，东距上海 128 公里，总面积 4650 平方公里。无锡交通优势十分突出，位于无锡高新区的硕放机场距无锡市区 14 公里，距苏州市区 23 公里，将无锡与苏南城市群融为一体。. 北区. 东区. 中心. 副中心. 西 区. 南区. (1) 无锡简介.
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无锡简介 • 项目区域简介 • 项目简介 • 目标客户简介 • 商圈分析 • 市场分析 • 功能建议 • 商业租金建议 • 住宅分析 • 项目定位 • 技术指标 • 财务测算 • 联络和查询
(1) 无锡简介 1.1无锡地处长江三角洲腹地，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，总面积4650平方公里。无锡交通优势十分突出，位于无锡高新区的硕放机场距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，将无锡与苏南城市群融为一体。
北区 东区 中心 副中心 西 区 南区 (1) 无锡简介 1.2无锡下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。如左图为无锡市区地图，根据区域发展方向的差异，本报告将其分为五大部分，其中中心副中心是目前中心商务区域，西区和南区是城市发展的方向，东区为产业支撑区域，北区为连通江阴的枢纽； 项目所在区域为无锡南区的北部。 京杭大运河 沪宁高速 项目所在区域 结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。
(2) 项目区域简介 2.1无锡的南区由滨湖新城区、南长区、高新技术产业开发区三个区域的部分面积构成，项目所在位置位于滨湖新城区的北部。 南区 项目 滨湖新城区
(2) 项目区域简介 2.2滨湖新城包括西部的大学城、中部的滨湖新城生活区和东部的滨湖经济开发区三大组团（目前仅西边的大学城开发启动），项目地块位于中部的滨湖新城生活区。 滨湖新城规划人口50万（大学城10万人），其中一级社区4个，每个社区人口5—10万不等，二级社区11个，每个社区人口2万。 —— 人口数据来自无锡规划局一处 结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待07年4月政府通过分区规划后方能确定，故滨湖新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样的前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。
(3) 项目简介—地理位置 蠡湖大道 3.1项目位于高浪路与南湖大道的西南交汇处，目前周边环境尚未得到改善，高浪路以南地块大多尚未开发（为民宅、农田、荒地构成），略显荒凉，缺乏人气。 南湖大道 无锡新城生活区 无锡 大学城 项目 高浪路 结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注入了最有效的活力。
(3) 项目简介—周边概况 3.2项目北面为在建的市经济适用房和落霞小区，西面为未来的市行政中心，东面为凯德置地地块（尚未开发），南面为农田与荒地以及散落居民。项目周边的公交有36路（中南公交公司——职业技术学院）。 项目 南湖大道 高浪路 市经济适用房 结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。
(3) 项目简介—周边开发之大学城 3.3 无锡大学城作为滨湖新城建设的第一站，规划定位为服务无锡、面向长江三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区，将打造成可容纳10万名在校生和3万名教职工的“人才硅谷”。 结论：1.大学城为项目带来了一定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。 2.大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。 3.大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。 4.大学城在05年初步建成后将有约3000名教职工，且江南大学计划教职工的增编为100人/年。 江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师 将成为项目潜在的客户群。
(3) 项目简介—周边开发之太湖镇 3.4太湖镇地处滨湖新城中心位置，全镇总面积42平方公里，下辖27个行政村，1个镇属农场，2个居民委员会，总人口近5万。镇中心东埲区域人口约21000人，距离项目地块约4公里。 太湖镇目前主要生活区域集中在东埲区域，以三条路为主。锡南路主要为餐饮、休闲、娱乐等；周新中路集中有超市、银行等日常生活设施；周新西路集中有学校，并通往项目地块，连接至蠡湖大桥。工厂大都集中在周新东路段，苏锡路南段、锡南路南段。 太湖镇 结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为4公里左右，配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的时候，太湖镇可以做项目配套的有力支持；在项目后期，太湖镇亦可以作为项目配套的补充。
(4) 目标客户简介 社会标签：富贵之家13.7% 青年之家： 14.6% 4.1 随着城市重点的南移，滨湖新城的开发已提上日程，滨湖新城生活区将吸引更多的老城区客户，根据市场调查，无锡的客户组成如左图所示，其中按社会标签分，富贵之家占13.7%，务实之家占4.4%，中年之家占3.8%。 青年持家： 15.8% 小太阳： 22.1% 社会新锐 价值 望子成龙 健康养老 后小太阳： 6.5% 老年三代： 3.8% 孩子三代： 14.7% 务实之家4.4% / 中年之家3.8% 结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%，超过全国主要城市平均值5个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%，超过均值12个百分点。
(4) 目标客户简介 无锡人对待房子的态度 1、财富观念 房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全感，自豪感。 2、高要求 对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调。 产品需求 1、恋地情节 对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域。 2、大户型偏好 120-150为主力户型段，一般都为3房，目前市场上的户均成交面积 125㎡。 3、强调教育资源 无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。 4、两代或三代合居 年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。 结论：如上分析可见，无锡人富裕、传统，产品要求高，中意大面积户型，对周边环境的要求高，这就对项目的住宅在户型的选择以及品质的优良方面提出了要求。
(5) 项目区域总结 结论：项目地处的滨湖新城为无锡市的重点发展方向，滨湖新城的建设如火如荼，陆续会吸引各类人群入住；项目发展空间较大，但未来周边的竞争项目较多，这就对项目开发的品质和创新提出了要求。
(5) 商圈分析—一级商圈 5.1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。 一级商圈北达金城路，南望环太湖公路，西起蠡湖大道，东至京杭大运河。 目前商圈中商业未形成气候，处于培育阶段，品牌商业如位于京杭大运河东畔的金泰国际广场，是一个集商品交易、产品展示、科研服务、商业办公为一体的建材专业市场。 项目 结论：区域商业可塑性强，有望打破多年来锡城老城区商业中心单一的现象。
(5) 商圈分析—商业现状 5.1.2 一级商圈内的商业多为小区配套商业，体量小，无品牌，如普通宾馆、饭店等等，但普遍生意不错，供不应求。 结论：一级商圈现有商业的空白给项目的商业带来了机会，参照现有商业的发展方向，项目商业应倾向于小区的配套，类似邻里中心的形式；另外由于小区所处区域为新兴小区，在商业的业态方面应有选择性，与时代发展同步提升。
(5) 商圈分析—卫星图片 沪宁高速 5.1.3左图为区域的卫星图片，项目交通便捷，离市中心10分钟车程，离太湖山水旅游区只有5分钟车程。 中南路 京杭大运河 南湖大道 市经济 适用房 落霞小区 项目 高浪路 蠡湖大道 环太湖公路
(5) 商圈分析—二级商圈 5.2项目二级商圈以驱车十五分钟为标准：包括中心区商圈（包含CBD商圈、火车站商圈、五爱广场商圈）、环中心区商圈（北大街商圈、丁村商圈、上马墩商圈）、南门商圈、中桥商圈、新区商圈。 惠 山 区 北 塘 区 丁村商圈 崇 安 区 锡 山 区 北大街商圈 上马墩 商圈 CBD商圈 滨 湖 区 南门商圈 太湖大道 中桥商圈 南 长 区 新 区 太 湖 山 水 城 旅 游 区 新区商圈 蠡湖新城 中南路 京杭大运河 南湖大道 蠡湖大道 项目 高浪路
(5) 商圈分析—中心区商圈 5.2.1中心区商圈是无锡商业的集中地，经济的发祥地，商圈包括以中山路为纽带，解放路包围中的CBD商圈、火车站为辐射的火车站商圈、紧邻市中心的五爱广场商圈。 中山路 火车站商圈 人民路 五爱广场商圈 CBD商圈
(5) 商圈分析—CBD商圈 5.2.2 CBD商圈形成以中山路为纽带，人民中路为两翼的商业集中营，其中主干道中山路是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街；县前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街；后西溪是服饰、布料一条街；而人民路是餐饮、休闲娱乐的好去处；复兴路是手机行业集中地。 县前街 复兴路 人民路 CBD商圈 后西溪 中山路 结论：CBD商圈为无锡商业最为高档之地，人气最旺，街道都富有特色，随着部分街道的进一步改造完善，CBD商圈将更为繁华。
(5) 商圈分析—火车站商圈 5.2.3 火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。但一个城市的火车站地区的传统商业业态一向是被人视为低档次的，所以他的繁华程度远不如CBD商圈。 中山路 火车站商圈 人民路 结论：火车站商圈人流量大，但档次低，业态单一，短期间繁荣程度提升有限。
(5) 商圈分析—五爱广场商圈 5.2.4五爱广场商圈紧邻市中心CBD商圈，地理位置优越、交通便利、商业条件成熟，人气旺，商业形态多样，能满足消费者的各种需求，且店铺租金相对市中心区便宜。但该商圈区域较小，而且商业街的某些地段发展滞后，经营品种没形成特色优势；另外，商圈内车流量大，街道比较嘈杂，滞留性人群不多，影响了消费者的休闲、娱乐、购物，对商圈的发展不利，有待整顿。 中山路 人民路 五爱广场商圈 结论：五爱广场商圈位置优越，但商业发展良莠不齐，上升空间较大。
(5) 商圈分析—北大街商圈 5.2.5北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，发展潜力很大。商圈由北大街、青石路、春申路三条商业街组成，其中无锡地区闻名的旅游、餐饮一条街的青石路，又名“欧风街”。 青石街 北大街商圈 北大街 春申路 结论：北大街商圈商业氛围浓，商业街有特色，商业平均档次甚至高于CBD商圈，发展潜力巨大。
(5) 商圈分析—东区商圈 江海 东路 5.2.6以沪宁铁路、通江大道为界，东区内有丁村和上马墩两个商圈，两个商圈范围比较小，商业氛围不浓，人气不旺，主要为周边居民服务，难以形成影响力。其中丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路组成，上马墩商圈由上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街组成。 通江大道 广瑞路 丁村商圈 锡沪路 上马墩路 沪宁铁路 上马墩商圈 长江北路 学前东路 结论：东区两个商圈范围小，人气不旺，随着周边新兴住宅的增多，体量会增大，但主要还是为当地居民服务。
(5) 商圈分析—南门商圈 南禅步行街 兴源路 5.2.7 随着无锡经济的快速发展，城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展。特别是家乐福大卖场、南禅寺步行街的建成，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为主要购买力支撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、兴源路、塘南路八条商业街组成，位于市中心区的东南角。 永丰路 永乐路 塘南路 南长街 清杨路 红星路 结论：南门商圈连接着老城区和新城区，为传统居民密集居住区域，商业承受力大，缺点是商圈发展失衡，随着商圈的日趋成熟，将有望成为下一个CBD商圈。
(5) 商圈分析—中桥商圈 5.2.8中桥商圈是一个老的居住区商业圈，商圈范围小，不过商业特色比较突出，有以汽车业为主的苏锡路、以装饰装潢为主的金城路。商圈内店铺许多是经营汽车业，所以店铺面积比较大。区域闲置率较低，商业较兴旺。 中南路 金城路 苏锡路 结论：中桥商圈范围小，但有特色，起着业态补充的作用，商业较兴旺。
(5) 商圈分析—新区商圈 5.2.9 随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。商圈内大部分是公司，纯商铺较少，只能满足当地企业部分需求，由于第三产业没跟上工业的发展，餐饮、娱乐、休闲、购物等都很不方便。商圈内纯商业店铺比较少，商业形态虽比较丰富，但选择范围太小，不能满足消费者的需求。不过，市政府正在加强对新区的开发建设，特别是配套服务的建设，商业环境将日趋成熟。 旺庄路 长江路 结论：新区商圈为新兴商圈，随着政府对新区逐步的开发建设，新区第三产业的增多，将会成为无锡东部的另一大商圈。
(5) 商圈分析—商圈比较分析 注:无锡北部的商圈,如山北商圈、河埒口商圈等，距离项目较远，参考意义不大，就暂不介绍。
(5) 商圈分析—商圈比较分析 结论：1. 无锡商业发达，商业街密布，不少商业街商业特色明显，一般比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达，这是为了满足人们的衣、食所需。 2.从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业发展不平衡等情况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交通拥挤，严重影响了商业街的进一步发展。 3. 不同的商业形态反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。
(6) 市场分析 通过以上区域概况、人口分析、商业概况，可得出项目的如下优势： ●无锡传统商区发展饱和，开辟新的商业区势在必行； ●随着无锡城建向太湖边的转移，有望打破多年来锡城老城区商业中心过于单一的现象。 ●本项目地处滨湖新城板快的核心位置，周边有大学城、新兴小区和滨湖经济开发区，发展空间大，机会多。 本案有开辟新的商业区的机会
(7) 功能建议 结论：建议项目定位为集商业和居住于一体的区域性城市广场， 与时代的发展同步提升。
(8) 商业租金建议 8 项目的商业部分以品牌大卖场为主，商铺为辅，其中品牌超市租约的年限为30到40年，租金水平根据城市中的位置不同而不同，最贵的为2.5元/平米/天，最便宜的为0.3-0.4元/平米/天；根据项目所在城市以及所处的地理位置，暂定为1元/平米/天。参照项目邻近三个商圈的商铺租金，其中中桥商圈500元/平米·年，南门商圈1032元/平米·年，新区商圈1275元/平米·年，由于中桥商圈业态过于单一，参考意义不大，项目平均租金暂取南门商圈和新区商圈商铺的中间值1149元/平米·年。
(9) 住宅分析—市场情况简介 无锡房地产市场容量 无锡市场自02年起步，当年商品住宅成交量147万㎡，03-04年市场成交量处于快速增长阶段， 05-06年国八条出台后无锡市场进入平稳增长阶段。目前无锡商品住宅市场年容量在300万㎡左右。 商品住宅市场价格水平 02年4季度无锡市商品住宅的均值在2545元/㎡，经过4年的增长到06年4季商品住宅均值达到4300元/㎡左右。 目前市场上所成交商品住宅的主力价格段在3000-6000元/㎡，占到全部成交量的约7成。 市场供需情况 随着市场的逐步繁荣，土地的供应也逐年快速增长，06年底已出让待开发的土地可建住宅面积已经超过1500万㎡。 06年全年商品住宅供销比已接近2，总体供应充足。
城市地图区域划分 三大住宅辐射圈 1、中心商务圈 北区 东区 3、新区产业圈 西南区 2、太湖风景圈 (9) 住宅分析—无锡各区域综述 根据城市地图分区以及辐射源，无锡的住宅片区大致可分为北区（中心商务圈）、东区（新区产业圈）和西南区（太湖风景圈）三大辐射圈，三大辐射源将对消费者的区域选择产生重要的影响。
(9) 住宅分析—无锡各区域综述 结论：中心区已无供给，副中心区有“中心区化”趋势。南区、西区、东区的供销比相对较低，北区严重供过于求。
(9) 住宅分析—无锡各区域综述 5 5 结论：东区市场供销情况较05年有很大改善，价格也出现较大增幅（约12%）。区域市场呈现良好上升势头。
(9) 住宅分析—无锡各区域综述 5 5 结论：南区市场供销比与05年基本相同，考虑06年市场供应以存量住宅为主，市场情况尚比较乐观。
(9) 住宅分析—无锡各区域综述 5 5 结论：04-06年，成交量伴随着供应量的攀高逐渐上升， 供销比逐渐降低，区域市场供需逐渐趋于平衡。
(9) 住宅分析—无锡各区域综述 5 5 结论：城市的发展和开发力度的加大，使西区、南区成为统一的西南区市场。 西南区的市场容量占到全市的1/3强，06年区域市场成交量与05年基本持平。
(9) 住宅分析—06年土地出让情况 5 5 结论：08年后副中心将摆脱供应匮乏的境况；各区供应也将进一步增大，项目所处南区可建面积在各小片区较大，竞争较激烈，这对项目开发品质的保持以及项目特色对客户的吸引力提出了要求。
(9) 住宅分析—06年土地出让情况 04、05年出让的商品住宅用地尚未完全释放，06年底又有大量新增供地。未来商品住宅的供应量仍将保持高速增长。 供应区域经历了由中心向四周、再到中心的放量过程，到06年底各区域土地供应都很充足。 结论：土地市场的供应将在07年后转化为一手房市场的现实供应，未来全市各区域的竞争都将更加激烈，预计08年后市场热点与机会点将集中于地段优良板块。
