공동주택 관리제도 개선

1. 공동주택 관리제도 개선 2012. 10.

2. Ⅰ 시행령 및 지침 개정 주요내용

3. 1. 주택법 시행령.시행규칙 개정 추진내용 500세대 이상 단지 입주자대표회의 회장, 감사의 간선허용(관리규약 규정시) 동별 대표자 중임제한 완화(중임허용(계속 재임은 2기만), 관리규약 규정시) 동별 대표자의 해임사유 완화(위법행위→관리규약), 해임요건 명시 * 동별 대표자 : 선거구 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성 입주자대표회의 회장, 감사 : 입주자등 1/10이상 투표와 투표자 과반수 찬성 선거관리위원회는 한시조직으로 운영(관리규약 규정 시 상설운용 허용) * 구성원(5~9명→9명 이하), 결격사유 완화(사퇴한 동별 대표자 및 선관위원은 허용) 주민운동시설의 외부위탁과 외부인 사용 허용(사용료 징수도 가능) → 입주민 찬성비율 상향(1/2→3/4), 시행 1년 유예(’14년부터, 업계적응 고려) 2

4. 2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) 적격 심사제 도입(’13년부터 시행, 그 이전이라도 관리규약으로 정할 경우 시행가능) < 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 > - 항목 및 배점 : ①관리능력(70), ②입찰가격(30) ① 기업신뢰도(30) ☞ 신용평가등급(10), 행정처분건수(10, 세대당), 입주민 만족도(10) 업무수행능력(30) ☞ 기술자등추가보유(10), 관리실적(10), 장비추가보유(10) 사업제안서(10) ☞ 계획의 적합성(PT,5), 협력업체(청소,경비등)와상생협력(5) < 비고 > - 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음(입찰가격은 최소 30이상) - 기술자 20인이상, 장비 10대이상은 만점 - 관리실적 60개 단지 이상 만점(실적없는 경우 참가자 평균 적용) - 입주민 만족도 평가점수 없는 경우 참가자 평균점수 적용 3

5. 2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) 적격 심사제 도입 < 공사, 용역 등 사업자 적격심사제 표준평가표 > - 항목 및 배점 : ①관리능력(70), ②입찰가격(30) ① 기업신뢰도(30) ☞ 신용평가등급(15), 행정처분건수(15) 업무수행능력(30) ☞ 기술자등보유(10), 업무실적(10), 장비보유(10) 사업제안서(10) ☞ 계획의 적합성(PT,10) < 비고 > - 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음 (입찰가격은 최소 30이상) - 기술자 및 장비보유는 입찰공고시 제시사항 모두 확보 경우 만점 - 업무실적은 10건 이상 만점 4

6. 2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) 주택관리업자 선정시 입찰가격을 위탁관리수수료 → 제한 없음으로 개선 주택관리업자 등록자본금 현금보유 규정 삭제 입찰공고 기간 완화(긴급, 재공고 입찰은 7일전 공고) 제한경쟁입찰 유효 참가자수 완화(5인→3인) 알뜰시장 주관업자 재활용품 수거업자 선정시 입대의 의결후 재계약 허용 주택관리업자의 관리실적 보고 및 증명서 발급 - 관리실적 보고(시군구→시도→국토부) - 주택관리업자 요청시 시군구에서 관리실적 증명서 발급 5

7. 2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) • 기타 제도개선 • 그간 유권해석 사항 명문화 • 2회 이상 유찰시 수의계약 허용은 일반경쟁만 • 제한경쟁 사유는 사업실적, 기술능력, 자본금만 가능(“등”삭제) • 제한, 지명경쟁 입찰 참가자를 “유효한”참가자로 명시 • 용역, 공사 입찰공고 매체를 공동주택관리정보시스템으로 통일 • - 입찰공고시 건축사, 기술사 등 전문가 확인 후 입찰가격 상한 공고 가능 • 관리주체의 정의 개선(관리사무소장 → 주택관리업자(주택법 제2조)) 6

8. 3. 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가(’12.11~12 예정) • 제도개요 * 예정사항으로 추후 변동될 수 있음 • 입주민 설문조사를 통해 주택관리업자 만족도 평가 및 공개 • 주기 : 매년 1회(매년 1월 조사, 2월 공개 계획) • 설문내용 : 고객응대, 업무처리, 시설물유지보수 등 13여개 항목 예상 • ☞ 50세대 이상 참여와 총 세대수의 10% 이상 참여의 경우에만 공개 • 시행방식 • 매년 1월 입주민이 세대내 컴퓨터로 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr) • 에 접속하여 만족도 평가 • 13여개의 설문에 대해 5지 선다형 (아주 잘함, 잘함, 보통, 미흡, 아주 미흡)으로 평가 • (설문 예시) 관리사무소 방문시 직원 서비스 대해 어느 정도 만족하십니까? • 평가결과는 단지평균, 지역평균, 전국평균으로 공개 7

9. Ⅱ 지침 질의회신(FAQ)

10. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 1. 새로 도입된 적격심사제의 시행시기는? □ 적격심사제는 ‘13.1.1부터 시행됨. 다만 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우에는 시행 가능함 (지침 부칙 제2조) 9

11. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 2. 적격심사제가 도입되더라도, 단지에서는 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로운용하고자 하는 데 방법은? □ ‘13.1.1부터 낙찰의 방법은 원칙적으로 적격심사제임(지침 제6조제2항), 따라서 ’13년 이후에도 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 입찰을 운용하고자 하는 경우에는, ‘13년 이전에 관리규약을 개정하여 최저(최고)낙찰제를 시행한다는 규정을 명시하여야 함 * ‘13년 이전까지는 현행제도로 운용되므로 별도 조치 필요없음 10

12. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 3. 공사나 용역의 성격에 따라, 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는데 가능한지? □ 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는 경우에는 관리규약에 이에 관한 사항을 명시하면 가능(관리규약 조문안 예시 : 각종 공사 및 용역의 사업자 선정은 적격심사제에 따른다. 다만, 입주자대표회의에서 의결할 경우에는 최저낙찰제에 따른다) 11

13. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 4. 같은 용역(예 : 경비, 청소) 이라도, 관리규약에 낙찰자 선정방식을 달리(적격심사제 또는 최저가낙찰제) 정할 수 있는지? □ 같은 용역이라 하더라도 단지 사정상 필요하다면 관리규약에 정하여 낙찰 방법을 달리 정할 수 있음(예 : 경비용역은 적격심사제에 따르고 청소용역은 최저낙찰제에 따른다) 12

14. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 5. 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수를 단지 사정에 따라 달리 정할 수 있는지? □ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 단지 사정에 관리규약에 정할 경우, 변경할 수 있음, 다만 입찰가격 배점은 최소 30점임(별표 5, 6 비고 1) * 예를 들어, 표준평가표 중 기업신뢰도에 3개 항목(신용평가등급, 행정처분건수(세대당), 만족도 점수)이 있으나, 관리규약에 정할 경우 추가하거나, 빼는 것도 가능함 13

15. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 6. 적격심사제의 평가항목 및 점수 등을 관리규약에 별도로 정하지 않는다면, 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는지? □ 적격심사제 평가항목 및 점수 등에 관해 관리규약에 별도로 정하지 않는다면, 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는 것임 14

16. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 7. 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 중 평가내용 “행정처분(세대당)”을 관리규약에 규정할 때, “세대당” 기준을 삭제하고 “행정처분 전체 건수”로 평가내용을 변경할 수 있는지? □ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 관리규약에 정할 경우, 단지 사정에 따라 변경할 수 있으므로(별표 5, 6 비고 1), 상기와 같이 평가항목의 내용의 일부 변경도 가능함 15

17. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 8. 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준도 달리 정할 수 있는지? □ 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준은 단지 사정에 따라 달리 정할 수 없음 16

18. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 9. 지침 제11조의 입찰가격은 무엇을 의미하는지 □ 입찰가격은 해당 단지에서 주택관리업자와 계약 추진 시 계약금액을 의미하는 것으로서, 위탁관리수수료로만으로 할 수도 있고, 직원에 대한 인건비 등을 포함한 금액으로 할 수도 있는 등 단지 사정에 따라 자율적으로 정할 수 있는 것임 17

19. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 10. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표의 입주자등 만족도 평가 평균점수 적용은 현재 가능한지 □ 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가는 현재 주택법 시행령 개정을 통해 그 근거를 마련 중(‘12.11월경 공포 예상)이며, 향후 주택법 시행령 개정안이 공포되어 만족도 평가가 이루어진 후 적용될 수 있는 항목임(현재는 0점 배점) 18

20. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 11. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 협력업체와의 공생발전지수는 무엇을 의미하는지 □ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지수는 경비, 청소 등에 대해 별도 용역을 하는 경우, 동 업체와 협력할 수 있는 방안을 창의적으로 제시하고 실행할 수 있는 사업계획에 대해 부여하는 점수임 19

21. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 12. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 신용평가등급 확인서를 발급하는 회사는 □ 신용평가등급 확인서를 발급해주는 회사는 금융감독원 홈페이지 업무자료에 등재되어 있으며, 현재 나이스디앤비, 나이스신용평가정보, 서울신용평가정보, 이크레더블, 한국기업데이터 5개 업체로 파악하고 있음 ☞ 응찰당시, 발급업체를 다시 확인할 필요 있음 20

22. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 13. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 비고란에 관리실적이 없는 경우 입찰참가자의 평균 관리 단지수를 적용하는데, 관리실적이 있으나 미미하여 그 관리실적을 포기하고, 평균관리단지수를 적용할 수 있는지? □ 비고란의 관리실적이 없는 경우는 관리실적이 본질적으로 있을 수 없는 신생기업을 의미하는 것이며, 관리실적이 조금이라도 있는 경우에는 해당 관리실적을 적용하여야 하는 것이며, 평균 관리실적을 적용할 수는 없음 21

23. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 14. 지침 별표5의 비고 기술자등 보유항목이나 장비 보유항목에서 같은 기술자 등이나 장비를 복수로 보유할 경우, 복수로 인정하는지 □ 기술자나 장비의 경우 복수로 인정하거나(예 : 전기기사가 2명일때 2명으로 인정) 또는 복수의 경우 1명으로만 인정할지(예 : 전기기사가 2명이라도 1명으로만 인정)는 관리규약에 정하는 바에 따름(평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있는 점(지침 별표5 <비고1> 1호) 감안) 22

24. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 15. 입주자대표회의에서 주택관리업자 선정시 그 주택관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지? □ 공동주택의 관리주체는 경비, 청소 등 용역을 위해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4), 수의계약으로 업체 선정은 불가. 따라서 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 따라 경비나 청소등 용역업체를 선정하여야 함. 이 경우 적격심사제에 따를 경우에는 주택관리업자가 평가표를 평가하되, 관리규약에 정한 평가표에 따라야 함. 23

25. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 16. 공사 및 용역의 입찰공고는 어디에 하는지 □ 공사 및 용역의 입찰공고의 경우, 지침 개정(‘12.9.11)전에는 일간신문, 입찰전문사이트 등에 가능하였으나, 현재는 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)에 반드시 공고하여야 함(일간신문 등에 병행하여 공고하는 것은 가능) 24

26. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 17. 단지 사정상 예산이 한정되어 있는 경우 입찰가격 상한을 미리 정하여 공고할 수 있는지 □ 단지 여건에 따라 예산이 한정되는 등 필요가 있다면, 입찰공고시 입찰가격 상한을 공고할 수 있음, 이 경우 사전에 건축사, 기술사 등 전문가의 확인 후 가능함(지침 제16조제2항) 25

27. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 18. 공사 및 용역 사업자 선정시 위탁관리를 할 경우, 계약당사자가 누구인지 □ 지침 별표4에 따라 용역이나 공사의 계약자는 관리주체이며(하자보수공사는 제외), 관리주체는 위탁관리시 주택관리업자이므로(주택법 제2조제14호), 주택관리업자가 계약자가 됨(단, 주택관리업자가 소속 직원인 관리사무소장에게 계약권을 위임(대리)한다면, 관리사무소장이 계약할 수 있을 것임) 26

28. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 19. 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약에 의한 재계약이 가능한지? □ 계약기간이 만료되는 기존 사업자(공사 사업자 제외)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결하는 경우에는 수의계약이 가능함(지침 별표2) 27

29. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 20. 주택관리업자 선정시 적격심사제 평가표의 평가배점표의 예시를 들면 □ 표준평가표의 관리능력-기업신뢰도-행정처분 건수의 평가배점표의 예시를 들면 아래와 같음 < 1안 : 배점간격 5점 > ☞ <1안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받았다고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 5점에 해당 28

30. 4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 < 2안 : 배점간격 2점 > ☞ <2안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받았다고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 4점에 해당 ※ 5만 세대를 기준으로 한 것은 예시이며, 변경가능(다만, 1세대로 할 경우에는 소수점 이하 자리가 많아 계산에 불편 예상(예 : 0.0001/세대)) 29

31. 감사합니다