1 / 11

Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming

RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR. Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming. Presentatie Neprom congres , 30-01-2013 Pieter Tordoir Universiteit van Amsterdam Amsterdam School of Real Estate Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir.

yuki
Download Presentation

Kantoren en retailvastgoed: het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Kantoren en retailvastgoed:het waarom, wat en hoe van intergemeentelijke afstemming PresentatieNepromcongres, 30-01-2013 Pieter Tordoir Universiteit van Amsterdam Amsterdam School of Real Estate Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir

  2. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Outline • Waaromafstemming • Problemenbijafstemming • Locationale trends in kantoren en retail • Opgavenvoorafstemming • Slotstellingen

  3. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Waarom regionale afstemming -1 • Naarschatting 65% van kantorenmarkten en 35% van retailmarktenzijnsterkgemeentegrensoverstijgend • Effect gemeentegrenzen: • nauwelijks op de vraagzijde van markten • aanzienlijk op aanbodzijde van markten • Marktverstoringbeperktbijopgaandemarkt maar grootbijneergaandemarkt • Vastgoed = voorraadmarkt: geeft extra complicaties

  4. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Waarom regionale afstemming -2 • Gemeentelijke overheden beheersen aanboduitbreiding: • passief: vergunningsverlening • semi-actief: scheppen voorwaarden (o.a. bereikbaarheid) • actief: m.n. door actief grondbeleid • Gemeenten handelen veelal niet marktconform: • beschouwen alleen de gemeentelijke vraagmarkt • laten zich door maatschappelijke & politieke overwegingen leiden • houden weinig rekening met aanbod en plannen elders • Periode ‘90-’12: sterke verbetering t.a.v. bedrijventerreinen, enige verbetering t.a.v. kantoren, nauwelijks verbetering t.a.v. retail

  5. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Problemen bij regionale afstemming • Nota bene: probleemligtnietalleenbijgemeente maar ookbijontwikkelaars & beleggers!! • Non-zero sum game van afstemmingluktmoeilijk door: • onvoldoende en onzekereinformatie over regionalemarkt • weinigzicht op mogelijkemeeropbrengsten van afstemming • weinigmogelijkhedenommeeropbrengsten over partijenteverdelen • veelspelers in het spel • weinigmogelijkhedenomfreeridersteremmen • Extra complicatiebijneergaandemarkt: verdelen van verliezen • Extra complicatie: weinigzicht op marktsegmentatie & differentiatie

  6. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Markttrends: kantoren • Perfect storm in de markt: combinatie van conjunctuurcrisis en versnellendestructuurverandering • Structuurverandering: • kanteling in gevraagdegebouwkwaliteiten • kanteling in gevraagdeomgevingskwaliteiten • Vraagkanteling van suburbane monofunctionelesnelweglocatiesnaar urbane gemengde en multimodalelocaties • Re-centralisatiekantorenversterkt door interregionalesysteemwerking: schaalvergroting in netwerkkantorenlocaties

  7. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Jaarlijkse aanbod/opname ratio naar kantoorlocatietypen in de Randstadbron: Jones Lang LaSalle, RE Atelier Tordoir

  8. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Markttrends in retail • Conjunctuurcrisis, maar in latere fase (m.n. vanaf 2010) • Nog geen dramatische structuurverandering, m.u.v. problemen in duidelijke krimpregio’s • Geen duidelijke tekenen van (re-)centralisatie: geografisch beeld leegstand is veelzijdig en veranderlijk • Oorzaken van verschillen in leegstand: • complex van locatiespecifieke omstandigheden • krachtige intergemeentelijke bewegingen van vraagmarkt • Effect internet op fysieke locaties is vooralsnog klein

  9. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR

  10. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR Opgaven voor regionale afstemming Inhoud: • Beterzicht op geografischeomvang en segmentatie van vraag- en aanbodmarkten. Kantoren & retail zullenflinkverschillen! • Kiezen van optimalebalanstussenbenutting en modernisering van vastgoedvoorraad • Zicht op economische en maatschappelijkemeerwaardeafstemming Proces: • Instrumentelegereedschapskistvoorinteractieveregionale planning • Betrokkenheid van marktactoren • Verdeling van winst & verlies: vergroting van onderhandelingsmand • Instititutionelekatalysator: druk van buitenaf (taakprovincies!)

  11. RUIMTELIJK ECONOMISCHATELIER TORDOIR slotstellingen • Structuurverandering (en dus veroudering en leegstand) is onvermijdelijk en zelfs wenselijk: economische en maatschappelijke modernisering geeft welvaartswinst en investeringsimpuls • Beslisladders voor beleid van het ‘type Verdaas’ werken uiteindelijk niet: onvoldoende ruimte voor dynamiek, geen ‘non-zero sum game’ • Fundamenteel probleem ligt (nog) eerder bij beleggers en ontwikkelaars dan bij overheden: aanbodmarkt is te weinig professioneel en geinformeerd (geldt wat meer voor kantoren dan voor retail)

More Related