大业信托 · 江阴玫瑰庄园贷款集合资金信托计划

1. 大业信托·江阴玫瑰庄园贷款集合资金信托计划大业信托·江阴玫瑰庄园贷款集合资金信托计划 可行性研究报告 业务二部

2. 一、项目介绍 二、信托计划方案 三、融资主体分析 四、融资项目分析 五、还款能力分析 六、风险控制措施 七、结论

3. 合格投资者，先期募集1.5亿元，后续待企业追加抵押物候进行后续发放合格投资者，先期募集1.5亿元，后续待企业追加抵押物候进行后续发放 现金：不超过1.5亿元 大业信托•江阴玫瑰庄园信托贷款集合信托计划 信托贷款：1.5亿元 连带责任保证 江阴润泽 华厦融创 开发建设 董现君先生 董明先生 土地抵押，项目公司股权质押 玫瑰庄园项目 一、项目介绍 我司发起设立“大业信托•江阴玫瑰庄园信托贷款集合信托计划”，优先募集信托资金1.5亿元向江阴润泽置业有限公司发放信托贷款，剩余0.5亿部分待企业追加我司认可的抵押物后再进行募集，两笔期限均为18个月，满15个月可提前还款，资金用于江阴玫瑰庄园项目1期和2期建设；信托贷款第一还款来源为江阴玫瑰庄园项目销售收入。

5. 二、信托方案——增信措施 • 抵押担保：信托贷款存续期内，为有效控制风险，江阴润泽将其合法持有江阴玫瑰园项目对应的土地（商业住宅用地，其中商业面积不得大于3,000平方米，住宅面积不得小于92,978平方米）提供抵押担保，土地证编号澄国用（2011）第1752号土地，土地面积为95,978平米。扣除一期已取得预售证部分，实际抵押面积约为9.03万平方米。江阴润泽将其股权提供给我司质押。 • 信用增级：（1）江苏华厦融创置地集团有限公司承担连带责任担保；截至2013年2月28日，华厦融创总资产约30.09亿元、所有者权益约13.74亿元。（2）华厦融创的实际控制人董现君先生提供连带责任担保；根据其所控制企业的模拟合并报表，截至2012年12月31日，董现君先生控制的华厦集团总资产约84亿元、所有者权益约27.25亿元。（3）董现君先生之子董明提供连带责任担保。 • 资金归集：如果江阴润泽未在信托成立届满15个月之前提前偿还信托贷款，则在本信托成立届满15个月之日起，对信托资金进行提前归集。具体归集进度如下表： 注：如果最终根据抵押物评估价值确定的优先级信托资金本金未达到1.5亿元，则此归集进度要求的归集账户余额相应调整。

6. 一、项目介绍 二、信托计划方案 三、融资主体分析 四、融资项目分析 五、还款能力分析 六、风险控制措施 七、结论

7. 三、融资主体分析——基本情况 江阴润泽置业有限公司（以下简称“江阴润泽”）于2010年3月5日取得了江阴市工商管理局颁发的《企业法人营业执照》，其主要经营范围为：房地产开发经营；水暖设备的安装。公司为华厦融创为在江阴开发玫瑰庄园项目设立的项目公司。

8. 三、融资主体分析——股权结构及法人代表 • 股权结构：江阴润泽主要股东为江苏华厦融创置地集团，其余均为该集团实际控制人亲属，股权结构如下所示： • 法定代表人：钱进先生，其教育背景和工作经历如下 1997年—2001年7月.中国矿业大学工商管理学院会计系 2006年4月—2008年4月.清华大学房地产总裁班深造 2001年7月—2004年10月.徐州华厦集团综合部、营销公司经理 2004年10月—2005年3月.江苏华厦集团镇江分公司总经 2005年3月—2008年.江苏华厦集团无锡分公司总经理 2008年—至今.无锡润泽置业集团有限公司总经理

9. 三、融资主体分析——财务数据 江阴润泽近三期财务数据 单位：元

10. 三、融资主体分析——财务分析 • 资产状况 2011年至2013年2月最新一期报表显示，公司资产总额分别为44,541万元、39,880万元和40,362万元，公司资产规模稳定，主要是由于其他应收款的减少冲抵了由于玫瑰庄园项目建设带来的存货的增加，致使公司总资产规模稳定，公司的其他应收款主要为对江阴供电公司和公司职工的借款。公司的主要资产是由玫瑰庄园带来的存货构成，占整个资产比例的95%。由于存货所占比例很大，致使公司流动比率为568%，流动资产对短期负债的保证程度较高。 • 负债状况 • 2011年至2013年2月，公司负债总额分别为16,869万元、12,472万元和13,093万元，总负债近两年稳定下降。具体来看，公司2013年2月最新报表流动负债7,093万元，长期负债6,000万元，其中：流动负债主要由其他应付款6,779万元构成，这部分主要为华厦融创作为股东方形成的股东借款，这部分不构成有息的负债。公司的6,000万元长期负债主要是余下的对中国银行江阴周行支行的贷款（最初中行共给企业2亿元额度，企业共使用了1.1亿，去年已归还其中的5,000万元），企业将会在我司放款前把这笔贷款还掉，这样到信托成立之初，作为融资主体的项目公司除了本笔信托外没有其他有息负债。 • 偿债能力分析 • 2011年至2013年2月，公司资产负债率保持较好水平，处于行业低位，2013年2月仅为32%，公司长期偿债能力基础较好。从短期偿债能力来看，由于公司资产基本全部由存货构成，2期项目本身已经四证齐全，随着3期的建设如果把抵押率控制好会对本次借款有较好的保障。 • 结论 • 综合来看，公司近年来发展趋势良好，随着项目的成型，财务状况相对稳定。公司资产的资产流动性较高，若作为我司的抵押物，在控制抵押率的前提下，会对我司贷款有较好的覆盖能力。整体负债率在房地产行业处于较低水平，特别是在本信托成立后，项目公司仅对我司有贷款，在我司信托结束之前没有其他任何债权。

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12. 四、融资项目分析——江阴市简介 • 江阴是一座历史悠久的文化名城，商贾都市和通商口岸。改革开放以来，特别是近几年来，随着江阴长江大桥、新长铁路和沿江高速公路等重大基础设施的建设运营，江阴市经济得到了持续快速增长，在全国县域综合经济实力竞争中实现了十连冠。 • 经济概况：2012年江阴市国民经济保持平稳增长。全市实现 地区生产总值2535.38亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。按常住人口计算人均生产总值达到20.9万元。产业结构持续优化。全市实现第一产业增加值47.69亿元，增长4.6%；第二产业增加值1443.91亿元，增长9.5%；第三产业增加值1043.78亿元，增长12.4%。

13. 四、融资项目分析——项目区位介绍 • 该项目选址位于江苏省江阴市经济开发区，江阴经济开发区是1993年11月江苏省人民政府批准的省级重点开发区。2002年10月，江苏省委、省政府又赋予江阴经济开发区国家级开发区的经济审批权和行政级别，2011年6月15日，国务院正式批准江阴高新技术产业园区升级为国家级高新技术产业开发区，并定名为江阴高新技术产业开发区。 • 截止2012年上半年，全区完成规模工业产值447亿元，同比增长6%；完成全社会固定资产投资52.8亿元，同比增长16.6%；实现到账外资1.74亿美元，同比增长25.2%；实现全口径财政收入28.3亿元，一般预算收入10.8亿元。

14. 四、融资项目分析——项目介绍 • 项目概况：华厦•玫瑰庄园项目总占地面积95,978平方米，土地款已全部付清,其中：土地出让金2.6亿元（折合可售楼面地价约2,776元/平方米）,契税0.078亿元。项目地上建筑实际容积率为0.98，地上总建筑面积94,044.13平方米，其中：低层住宅19,294.68平方米，多层住宅68,988.35平方米，公寓住宅2,381.1平方米，配套商业2,998平方米，管理用房382平方米，另建地下室37,031.66平方米，总计建筑面积131,075.79平方米，地块内建设多层住宅楼38幢及配套物业管理用房。 • 三期建设规划：一期酒店式公寓已经五证齐全（现在主要作为售楼处使用），共39套、可售面积约5,122平方米，其中3套商业（已网签销售2套）、36套公寓（已网签销售8套、均价7,450元/平方米）；二期分为5栋多层和9栋类别墅，其中5栋多层面积约19,965.01万平米，9栋类别墅面积约8,512.80平米，目前4证齐全，目前已经取得办理预售条件;三期分为11栋多层和12栋类别墅，2013年8月前将取得工程规划许可证和施工许可证。本次信托贷款主要用于项目2期和3期建设。 • 项目相关证照：

15. 四、融资项目分析——项目实景图 项目平面图（1、2、3期） 项目售楼处（1期酒店式公寓部分，5证齐全）

16. 四、融资项目分析——项目实景图 项目工地现场（2期，4证齐全） 项目公司现场（3期）

17. 四、融资项目分析——资金使用计划

18. 四、融资项目分析——项目已投情况 目前玫瑰庄园项目已投入4.096亿元，该项目总投共计6亿元，目前项目缺口共计2亿元。缺口部分主要通过本次融资解决，其余部分利用少部分2期销售解决。截至2013年2月28日，前期主要投入明细如下表所示：

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20. 五、还款能力分析——项目定价 • 玫瑰庄园项目物业主要为小高层和部分类别墅项目，其中小高层和蟠龙湾项目类似，面积为68,988.35平方米。低层主要是类别墅项目，从品质上来讲，本项目的低层部分和上海花园洋房的独栋别墅在品质上有差距，但这部分低层的价格也远低于上海花园洋房1.7-2.5万元的价格。 • 2期即将预售的小高层部分定价在8,000元左右。这样相对于每套150-240的面积，每套房子总价在120-200万之间，考虑到当地的收入状况，这个价格在当地会覆盖相当大的市场。而类别墅住宅项目的定价为1.2万元，单体面积在400平米左右，这样总价在400到500万元之间。 • 本次销售预测主要依据本项目周围业态类似的项目的销售价格确定，周围项目目前销售价格如下表所示：

21. 五、还款能力分析——项目销售定价 • 预计销售时间：玫瑰庄园项目2期预计将于本月底拿到预售证，2013年8月正式开盘。3期项目正常预售证取得时间定位2013年12月底，预计当月实现销售。 • 测算标准：基于小高层单价8,000元，低层单价12,000元。销售面积小高层共计69,988.35平方米，预计销售42,688.65平方米，其中2013年下半年7,905平方米，2014年34,783平方米，年去化率在60%。低层面积共计19,294.68平方米，预计销售7,315.44平方米，其中2013年下半年1,711.5平方米，2014年5,603.94平方米，年去化率在38%。总计销售面积5万平米，总计实现销售收入4.3亿元。 • 压力测试：经过测算当小高层和低层住宅的价格降为2,000元/平米左右或整体去化率在22%左右，净现金流为0，可见本项目安全边际较高。

22. 一、项目介绍 二、信托计划方案 三、融资主体分析 四、融资项目分析 五、还款能力分析 六、风险控制措施 七、结论

23. 六、风险控制措施——抵押物 为了保证信托资金本息安全，信托存续期内，融资主体江阴润泽将其合法持有的玫瑰庄园项目对应的土地提供给我司进行抵押担保（土地证编号澄国用（2011）第1752号土地，土地面积为95,978平米），扣除5000平米1期已经取得预售证部分，剩余二期三期对应土地面积9.01万平方米。该部分2011年拿地价格2.6亿元（不含契税）。

24. 六、风险控制措施——华厦融创提供保证担保 • 江苏华厦融创置地集团有限公司：（以下简称“华夏融创”）成立于2002年2月10日，注册地址徐州市中山北路延长段马场湖，主营房地产开发、销售、水暖安装，具备房地产开发一级资质，法人代表董现君，注册资本15,000万元。 • 主营业务：经过十多年风雨的磨砺、跨越式发展，华厦集团已经成为江苏乃至全国的，以房地产业为主，集科、工、贸为一体，拥有15个分子公司、1,000名员工、销售过百亿、具有国家一级资质的大型企业集团。 • 股权结构：董现君6,060万元、占比40.4%；董明8,920万元、占比59.46%；董红10万元、占比0.07%；董莉10万元、占比0.07%。公司的最高权力机构为股东会，不设董事会，设执行董事一名，执行董事为法人代表董现君兼任，总经理董现君，下设工程部、销售部、行政部、财务部、前期配套等部门。

25. 六、风险控制措施——华厦融创控股子公司

26. 六、风险控制措施——华厦融创财务状况 • 资产状况分析：2011年至2013年2月最新一期报表显示，公司资产总额分别为286,548万元、298,836万元和300,895万元，公司资产规模稳定，并每年成小规模增长。从2013年2月最新报表来看，公司资产大部分由流动资产构成，占整个资产比例的77%。流动资产主要有存货和其他应收款构成，存货主要是公司在徐州开发的天山绿洲项目剩余的3期和4期，其他应收款主要是公司和下属子公司的往来款。 公司的长期股权投资主要是对下属公司所投的股权，相关持股结构在本部分的第五块有相关介绍。近3年来，公司固定资产合计在6,000万元左右，主要为公司总部办公楼和相关车辆设备。 • 负债状况分析：2011年至2013年2月，公司负债总额从2011年的10.92亿元下降到现在的4亿元，下降趋势明显。目前4亿元长期贷款，债权方为华融资产，期限2年。 • 偿债能力分析：2011年至2013年2月，公司资产负债率保持较好水平，低于行业平均水平，2013年2月为53%，公司长期偿债能力基础较好。从短期偿债能力来看，由于公司资产大部分由存货构成，流动比率较高，短期对本次借款有较好的保障。 • 华厦融创信用状况：根据华厦融创的贷款卡信息，截至2013年2月28日，公司无未结清贷款。从贷款卡来看，担保方所涉及到的保证担保和抵押担保余额相对较大，其中保证担保14.85亿元，抵押担保6.73亿元。由于华厦尚未在集团层面成立管理公司，故公司规定集团业务统一由华厦融创来进行管理，故以上抵押和保证担保都是由华厦融创出面对集团各地项目融资进行的担保。华厦融创不涉及对外保证或担保。 • 总结：公司作为江苏省大型房地产开发企业近年来发展趋势良好，随着项目的成型，财务状况将趋于稳定。总体负债率在房地产行业处于较低水平，并且未来一年将是公司旗下项目销售高峰，预计将有比较充裕的现金流。

27. 六、风险控制措施——华厦融创在建项目

28. 六、风险控制措施——华厦融创担保实力总结 华厦融创成立10年来在江苏省及其周边区域运作了大量成功项目，特别是其在徐州本部做的水云间，枫林绿洲，天山绿洲等项目在当地均取得了较好的社会效益和经济效益。 目前，华厦融创正在运作的项目共计10个，均分布于南京、无锡、徐州等经济发达地区，以上10个项目中除了本项目的即玫瑰庄园项目尚未预售，其余9个项目均已实现预售，预计未来集团现金流将较为充裕。

29. 六、风险控制措施——董现君先生提供保证担保六、风险控制措施——董现君先生提供保证担保 • 担保人介绍：董现君先生系华厦集团实际控制人，华厦集团旗下各地项目均为其通过其亲属进行控制。由于集团没有在最高层面成立华厦集团进行控制，只是由华厦融创进行代管，故由他为本信托计划提供个人无限连带责任担保可以起到控制整个华厦集团的作用。 • 担保实力分析： • 根据华厦集团层面的模拟合并报表，截止2012年12月31日，华厦集团合并资产8,435,760,072.48元，其中流动资产8,084,225,571.01元，占总资产的比例为95.23%，资产流动性较高。流动资产主要为存货，共计6,874,562,283.38元，为集团各项目公司所开发的项目，其余大部分为预付账款为819,396,106.42元，这部分主要为工程预付款。集团的非流动资产主要为公司的固定资产，为178,898,287.26元，主要为设备、总部办公楼等。

30. 六、风险控制措施——董现君先生提供保证担保六、风险控制措施——董现君先生提供保证担保 • 从负债来看，截止至2012年12月31日，集团负债合计57.1亿元，其中流动负债42.65 亿元，其余14.45亿元为银行长期借款。集团流动负债中预收账款所占的比例较大，为41.2 亿元，这部分为华厦集团旗下房屋销售所致。集团的银行长期借款主要为各项目公司的开发贷。 总体来看，整个集团资产负债率67%，在房地产行业内处于中低水平，公司流动比率为1.9，集团流动资产对于整体负债有着较好的覆盖能力。考虑到华厦集团现有项目均处于所在城市的较好位置，并且以住宅居多，变现能力相对较好。集团作为江苏地产龙头，有着较强的融资能力，并且未来2年将进入集中销售期，故未来现金流预计较为乐观。

31. 一、项目介绍 二、信托计划方案 三、融资主体分析 四、融资项目分析 五、还款能力分析 六、风险控制措施 七、结论

32. 七、结论 我司拟发起设立“江阴玫瑰园信托贷款集合信托计划”，募集资金不超过2亿元，其中1.5亿元优先募集，剩余0.5亿元在融资方提供经我司认可的抵押物候进行后续发放。信托资金通过信托贷款方式用于江阴玫瑰园项目后续建设，信托单位存续期限18个月，届满15个月可提前终止。经过评估，我部认为本信托计划的交易对手（华厦集团）实力较强，信托资金还款来源充足，信用增级方式充分。综上，我部建议实施本信托计划。

33. 谢谢！