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Olivier de la Selle

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Olivier de la Selle

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  1. Olivier de la Selle

  2. Agri France filiale 100% de BNPParibasrattachée à la Banque Privée • conseil, estimations, transactions, • …en Foncier Rural, • …dans une démarche exclusive, sélective et confidentielle, • ...en s’appuyant sur un réseau de Correspondants exclusifs. • Seuil d’intervention : 1 M €

  3. le foncier rural

  4. le Foncier Rural dans un patrimoine • Atouts: • stable sur LT, défensif, contra-cyclique. • marché national important, • …et un des moins chers d ’Europe. • fiscalité favorable (ISF, Transmission,…). • valeur d’usage (convenance). • Handicaps: • peu liquide, peu divisible. • réglementations nombreuses et très spécifiques. • technique.

  5. 2006 : 17.8 milliards €, pour 583.000 hectares

  6. forêt agricole transactions rurales 2006 : une prime pour les usages non productifs Surfaces Résidentiel loisir artificialisation Valeurs

  7. l ’investissement agricole : deux aspects Stable, fiscalité favorable 1/ le bloc foncier 2/ l’exploitation (fonds agricole) ----- ---- ------------------------------------------------------- ------- Quotas,DPU baux Évolutif, fiscalité spécifique, réglementé

  8. France : prix des terres sur 56 ans France : prix des terres 2006

  9. prix des produits en hausse récente et violente 244 228 209 En €/t (MM incluses) Au 6 décembre 2007 Sources : La Dépêche/ONIGC

  10. En Europe, le foncier agricole français n ’est pas cher euros /ha prix 2004 slovénie, malte, chypre : nc

  11. Domaines agricoles : montage juridique-typepropriétaire bailleur / exploitant Personnel matériel stocks contrats BLT Terres bâtis SCEA GFA (ou GFR) exploitant propriétaire

  12. Fiscalité agricole/viticole en 2006: distinction propriétaire-bailleur/exploitant

  13. Exemple d’une exploitation Grandes Cultures200 ha Haute Marne (après hausses des céréales) • Produits + 223.800 € dont aides : 70.400 €# (38%) • Charges opérationnelles -53.200 € semence, engrais, phyto, mécanisation • Charges de structure - 118.600 € amo, intérêts, fisc, perso, msa, loyers (128 €/ha),… • EBE / Produits # 50 % ( EBE = revenu exploitant (120 €/ha) +amo + intérêts) • Rentabilité propriétaire-exploitant / investissement # 8 % (5.400 €/ha)

  14. l ’investissement viticole : 3 aspects La demeure: stable (?) L’entreprise: évolutive, fiscalité spécifique, réglementé Le terroir: stable (?), fiscalité favorable, très réglementé

  15. Grandes régions AOC 865.000 hectares 109.000 exploitations 38.000 domaines indépendants tendance prix 2006

  16. grandes régions A.O.C. évolution sur 15 ans, « hors Champagne » prix moyen de l’hectare (€ courants)

  17. Vignobles : montage juridique-type:propriétaire / exploitant / commerçant(évolution récente de la valorisation) Personnel matériel stocks contrats BLT Terres bâtis marques contrats fichiers GFV (ou GFR) SCEV EARL, SA,... commerçant propriétaire exploitant

  18. Exemple schématique d ’exploitation viticole24 ha AOC Médoc; potentiel:1.200 hlsvente en VRAC (frais de commercialisation = 0) • Production de l ’exercice222.000 • soit : 9.250 € / ha (à 185 €/hl)* • Charges: 250.000 • soit : 10.000 € / ha (200 €/hl) • y.c. fermage 27.500 € (23€/hl) • Résultat: (28.000) * oct 2007 : Bordeaux : 103 €/hl; Médoc : 185 €/hl; Saint-Emilion : 362 €/hl.

  19. Exemple schématique d ’exploitation viticole24 ha AOC Médoc; potentiel:150.000 bouteillesvente en BOUTEILLES; frais de commercialisation = 30% • Charges: viticulture + vinification (id° précédent) 250.000 matière sèche, mise (1€ x 150.000) 150.000 commercialisation (+ 30%) 120.000 • Production de l ’exercice pour équilibrer 620.000 soit : 4,13 €/bt

  20. Segmentation de l ’offre des vins français(étude Ernst Young pour ONIVINS - 2001) Icon 23 € < 5 % (grands crus) Ultra premium 9.20 € (crus) Super premium 4.60 € Cœur du marché (AOC moyenne gamme) Premium (pdr médoc) 2.50 € (AOC génériques VDP) Popular premium 1.20 € Basic (VDT) Prix GMS, en euros/col

  21. marché export : émergence des nouveaux pays viticoles % des export. mondiales

  22. l’investissement forestier : 4 aspects les PEUPLEMENTS : stable ( depuis 2006), fiscalité très incitative, aides publiques,Plan Simple de Gestion Le sol: très stable, fiscalité favorable Le bâti: stable (?) La chasse: variable

  23. l’importance d’une estimation fiable de la qualité exemple du Chêne: à volume égal, la qualité fait varier le prix de 1 à 30 ! bois d ’industrie 15€ charpente 35 € menuiserie, tranchage 50 à 500 € (€/m3)

  24. grandes régions forestières ouest nord-est centre / bourgogne/auvergne landes pyrénnées

  25. Marché de la Forêt • forêt privée: 10,5 millions ha, 2/3 de la forêt nationale • Transactions en 2006 : 107.900 ha, 1.032 M€. > 100 ha : 36% des surfaces, 22% des valeurs 1% du nombre 25% des surfaces

  26. évolution 1971-2005 ( en euros 2005) > prix forestiers modérés

  27. 5710 9,1% Forêt prix/ha par région en 2006 4970 8% 3750 5,4% 3810 5,6% France: 4.920 3370 1,1% 2006/05 : + 4,8 % 4123 1,8% 4100 -15%

  28. Aspects juridiques • obligation d’un Plan Simple de Gestion agréé : engagement contractuel de bonne gestion, donnant accès au régime fiscal exceptionnel (ISF, TTG). • Mode de détention: *en direct * en Groupement Forestier, ou G. Foncier Rural: - parts sociales > décote # 20% - parts minoritaires > décote # 40%

  29. le régime fiscal exceptionnel de la forêt • avec engagement de bonne gestion,… …ISF et Transmission à Titre Gratuit : exonération 75%. • Revenu : - forfait agricole faible. - réduc IR: 25% de l’invest. (limité à 11.400 €/ couple). • Taxes Foncières : parcelles régénérées ou reboisées exo 100% pendant 50 ans (feuillus) et 30 ans (résineux). • Plus Value: - abattement 10 € /ha/an (base imposable à 16%). - exo 100% après 15 ans (pv immo). • Droits d’enregistrement : 5,09 % parts de sociétés : forfait de 125 €

  30. Exemples-types de bilan économiqueFORET (€/ha) Chêne pédonculé en semis n-1 - 230 n - 390 n+1 à n+4 - 335 n+10 à n+15 - 475 ___________________________________ ________________________________________ n+30 à n+40 + 245 n+50 et n+60 + 380 n+75 + 305 n+ 90 + 760 n+110 + 22 200 Douglas en plantation n-1 - 740 n - 540 n+1 à n+6 - 990 n+12 - 550 n+16 - 200 n+20 + 830 n+21 - 275 n+30 + 1500 n+ 40 + 1850 n+60 + 20 000 Rentabilités courantes Taillis sous futaie de chêne : 1 à 2,5% Futaie de résineux : 2,5 à 4,5%

  31. Propriétés d ’agrément = les aspects de l’investissement Bâti: très subjectif, stable (?), charges Situation, site, sols: très stables Environnement, accès, servitudes : très « mouvant » Locations: rentabilité variable

  32. Le prix des maisons anciennes a plus que doublé en 10 ans Indice prix des maisons Base 100 au 4e trimestre 2000 Source : Perval-Notaires de France

  33. Prix moyen des maisons anciennes 1ersem 2007 (rappel : prix des terres) source : perval - notaires de france

  34. Les étrangers résidents secondaires: -14% en 2007

  35. Courbes prix/surfaces (indice 100 en 1990) Terres agricoles : le marché s’est fermé; les prix ont monté 2006 1999 1990

  36. Vignobles : le marché se ferme, les prix régressent fortement : contexte de crise 2003 2006 1998

  37. Forets : régression, puis hausse graduelle 1990 2006 1997

  38. Maisons rurales : envolée, sommet de courbe 2006 1995

  39. Notation sur 20 des investissements en fin 2006 Critères: revenus, perspectives de plus value et fiscalité patrimoniale 10

  40. Agri France : transactions récentes Landes : 500 ha - 5 M € Ariège : 800 ha – 7,5 M€ Bourgogne: 700 ha – 3,3 M € Coteaux du Languedoc– 1.5 M€

  41. Olivier de la Selle 38, rue de Fleury 77300 Fontainebleau 01.64.23.04.84 olivier.delaselle@hotmail.fr