1 / 69

万科金色康苑荔苑商铺分析及定价

万科金色康苑荔苑商铺分析及定价. 万科金色康苑荔苑营销组 2008 年 5 月. 目 录. Part I 项目周边商业现状分析 Part II 项目商业的概况分析 Part III 商业部分的经营策略及大手买家特点分析 Part IV 项目商业定价及销售方式建议. P. 1. art. 首先，我们先看看项目周边的商业存在哪几种业态，可值得项目借鉴：. P. 1. art. Part I 项目周边商业现状分析. P. 1. art. 康苑及荔苑周边主要分布着四大商圈；主要以零售百货及专业市场为主。. 中山八童装

wylie-rice
Download Presentation

万科金色康苑荔苑商铺分析及定价

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. 万科金色康苑荔苑商铺分析及定价 万科金色康苑荔苑营销组 2008年5月

  2. 目 录 Part I项目周边商业现状分析 Part II项目商业的概况分析 Part III 商业部分的经营策略及大手买家特点分析 Part IV项目商业定价及销售方式建议

  3. P 1 art 首先，我们先看看项目周边的商业存在哪几种业态，可值得项目借鉴：

  4. P 1 art Part I项目周边商业现状分析

  5. P 1 art 康苑及荔苑周边主要分布着四大商圈；主要以零售百货及专业市场为主。 中山八童装 专业市场商圈 新光零售 百货商圈 华林玉器水晶专业市场商圈 上下九步行街商圈

  6. P 1 art 项目周边的商业分布 西华路群楼街铺 康王路裙楼铺 康王地下商业城 中山路裙楼街铺 中山八童装批发市场 新光城市广场 中六电脑城 龙津路骑楼街铺 华林玉器批发市场 逢源路古董市场 人民中眼镜城 荔湾广场水晶市场 人民路骑楼铺 恒宝华庭 名汇广场 上下九商业步行街 黄沙水产市场 一德路海味街 清平中药材市场 南大电子城

  7. P 1 art 从上图看出，项目周边主要分布有四种业态： • 以街铺为主的裙楼商业及骑楼商业——康王路街铺及龙津路骑楼铺等； • 以shopping mall为主的大型商场——新光城市广场、恒宝华庭、名汇广场等； • 以经营多种业态专业产品的专业市场——中山八童装批发市场、华林玉器市场、中六电脑城等； • 商业步行街——上下九商业步行街、康王地下商业城。 以下分四种类型对区域市场进行分析

  8. P 1 art • 临街商铺 • 大型商场 • 专业市场 • 商业步行街

  9. P 1 art 康王北路临街商铺 龙津路临街商铺 • 项目周边的临街商铺以日用百货或低档小食店为主，档次形象不高； • 龙津路的临街商铺由于靠近新光，人流畅旺，经营水平较佳； • 康王北路上人流较少。 龙津路骑楼商铺

  10. P 1 art 裙楼(骑楼)街铺分析 东风西路 康王北路 租金：约80~120元/月㎡ 西华路 租金：约150元/月㎡ 荔湾路 租金：约130～150元/月㎡ 康苑 租金:约250元/月㎡ 租金:约250～350元/月㎡ 中山七路 中山六路 新光城市广场 租金:约100~150元/月㎡ 龙津西路 龙津中路 租金:约150~250元/月㎡ 康王中路 荔苑 租金：约250～350元/月㎡ 长寿路 租金:约500~1300元/月㎡ 上下九路步行街 • 项目周边的临街商铺租金水平在120～350元/M2/月； • 街铺租金水平呈现越靠近商业中心（如新光、上下九等），租金越高的分布趋势； 详见附件：《周边商铺二手情况》 数据来源：合富置业、满堂红、中原地产等二手地铺

  11. P 1 art 临街商铺分析小结： 项目周边临街商铺多为裙楼商业，越靠近商业中心或地铁口，消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。 距离商业中心或主要交通枢纽的远近是经营临街商铺业态的主要考虑因素

  12. P 1 art • 临街商铺 • 大型商场 • 专业市场 • 商业步行街

  13. P 1 art 项目周边大型商业的分布 康王地下商业城 新光城市广场 恒宝华庭 荔湾广场 名汇广场

  14. P 1 art 发 展 商：新光投资集团 规 模：用地面积14799平方米，商业建筑面积约5万平方米。 租 金：根据租方租借的方数及一年的营业金额来进行返点结算 管 理 费：35元/M2/月 开业时间：2004年初 形象定位：荔湾中高档次现代时尚休闲购物中心 消费人群：主要辐射荔湾区18-40岁，收入在2000元以上新一代时尚消费人群 ； 【新光城市广场】

  15. P 1 art 【新光城市广场】 -1F~-3F：家乐福 1F：新光百货、KFC、仙踪林、星巴克咖啡等 MF：CEOKTV 2F~5F：新光百货零售 5F：部分餐饮美食 点 评：融合了时尚百货、国际知名大超市、大型电器卖场、娱乐餐饮，为荔湾居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域购物中心新地标，引导广州西区的时尚消费潮流。 楼 层 分 布

  16. P 1 art 发 展 商：香港恒基兆业集团 规 模：用地面积23639平方米 租 金：约400元/M2/月(负二层) 约900～1300元/M2/月(负一层) 约1500元/M2/月(首层) 约600~800元/M2/月(二~四层) 管 理 费：管理费已包含在租金内 开业时间：2003年 形象定位：荔湾中心新购物地标建筑 消费人群：主要辐射原西关内的居民、上下九步行街人流及地铁长寿路站带来的消费人群； 【恒宝广场】

  17. P 1 art 恒宝广场租金分布水平参考：

  18. P 1 art 【恒宝广场】 -2F~-1F：精品小店铺、大快活等餐饮 1F：名牌店 2F：百佳 3F~4F：百货零售、酒家餐饮 点 评：恒宝主打时尚潮流购物。除了品牌店之外，还进驻了很多小而精致的特色商铺，几乎与香港潮流同步。广场负一层直接与地铁相连，打造港味极重的一站式地铁购物商城。 楼 层 分 布

  19. P 1 art 发 展 商：广州市华康地产开发有限公司 规 模：步行街全长630米，宽36米，设负一、二层，商铺总建筑面积4.8万平方米。 租 金：158元/M2/月(负一层，靠近地铁口处) 104元/M2/月(负一层，靠近项目处) 管 理 费：包含在租金内 开业时间：2004年 形象定位：独具各国风情的地铁商业步行街， 消费人群：地铁沿线带来的消费人群、荔湾中心内的居民； 【康王地下商业城】

  20. P 1 art 【康王地下商业城负一层经营情况】 靠近地铁站，人流畅旺，品牌店进驻，经营状况良好 离地铁站最远地方，商铺空置率较高，经营状况较差 离地铁站稍远，以低档零售百货、小食为主，经营状况一般 从上图比较可得，康王城的经营状况与距地铁口的远近有直接关联，距地铁口越近经营状况越好，反之则越差。

  21. P 1 art 主要大型商业体的分析小结： • 大型商业体如（新光、恒宝等）定位准确，主打时尚潮流的消费人群，以品牌店进驻（如家乐福、百佳、麦当劳、星巴克等）及高档百货（如新光百货）零售，提供消费档次并取得成功； • 康王地下商业城由于起初的定位不准确，整体营造的档次感较差。同时也不能充分利用与地铁接驳的优势提高人流量。并且主要以档次较低的百货销售为主，导致整体经营不善，商铺空置率较高； 康苑的裙楼商业的经营业态可借鉴新光、恒宝的成功经验

  22. P 1 art • 临街商铺 • 大型商场 • 专业市场 • 商业步行街

  23. P 1 art 华林玉器广场 由原来的清末的华林玉器街发展而来。 总建筑面积18万平方米，现为广州甚至全国最大珠宝玉器交易广场。 每年销售额愈千亿，客户来自全国各地以及东南亚包括台湾、香港等地区； 中八童装批发市场 由上世纪90年代，专营妇婴用品发展而来。 形成全国规模最大的童装用品批发集散地；　款式新颖，品种齐全，且上市速度比同类商业街要快，来自全国各地，乃至俄罗斯、东南亚及欧洲等客户络绎不绝。

  24. P 1 art 周边专业市场分析小结： • 项目周边的专业市场经营状况较好，如华林玉器广场及富力童装批发市场等等。租金回报水平较高。 • 需要周边有相类似的专业市场在经营，才容易形成集聚规模，单独经营难以形成规模。 专业市场需要专业公司，整体规划经营管理，并与地理位置、历史因素结合才可成功操作

  25. P 1 art • 临街商铺 • 大型商场 • 专业市场 • 商业步行街

  26. P 1 art 上下九商业街全长800米，有骑楼式建筑238间，建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。在这里衣食住行均感受到独特的西关浓厚风情。

  27. P 1 art 商业步行街分析小结： • 上下九商业步行街，有着其得天独厚的地理优势及悠久的历史传统，租金水平回报较高，经营状况非常好。 但本项目不存在该业态的应用的可能性

  28. 在了解了项目周边市场商业的业态分布后，结合本项目的商业概况，对项目业态方向进行定位。

  29. P 2 art Part II项目商业的概况分析

  30. P 2 art 万科金色荔苑 商铺基本资料： 合共建筑面积：2918.22平方米 合共套内面积：2429.81平方米 商铺数量：16个(其中街铺13个，二楼铺3个) 商铺面积：街铺为26.78~481.11平方米，首层面积约为374.14平方米 二楼铺为107～1803.02平方米，二层铺面积约为2543.04平方米 实用率：街铺约为93％，二楼铺约为79％； 层高：约为3米 规划：1～2层为商铺规划，商铺113与203可一起做商场，也可分开使用； 作用：不能作饮食业态 停车位：与住宅共用，约有130个车位。

  31. P 2 art 万科金色荔苑 龙津路 • 项目临近龙津路 • 首层为临路街铺 • 二楼铺可与首层连通作为商场使用 • 街铺外为10米高的骑楼 商铺所在位置 泳池 亲地园林

  32. 商铺 108 建面：29.18M2 套内：27.20M2 商铺 107 建面：29.57M2 套内：27.56M2 商铺 106 建面：26.78M2 套内：24.96M2 商铺 105 建面：26.78M2 套内：24.96M2 商铺 104 建面：30.97M2 套内：28.86M2 商铺 103 建面：30.97M2 套内：28.86M2 商铺 102 建面：35.57M2 套内：33.15M2 骑 楼 商铺 101 建面：31.85M2 套内：29.68M2 商铺 112 建面：31.15M2 套内：29.03M2 商铺 113 建面：481.11M2 套内：449.31M2 粮油店 商铺 111 建面：29.96M2 套内：27.93M2 办公大堂 住户大堂 居委会 首层商铺平面图 商铺 110 建面：30.35M2 套内：28.30M2 商铺 109 建面：41.01M2 套内：38.22M2

  33. 骑 楼 上 空 商铺 203 建面：1803.02M2 套内：1426.89M2 商铺201 建面：151.91M2 套内：120.22M2 二层商铺平面图 商铺 202 建面：107.00M2 套内：84.68M2

  34. P 2 art 万科金色荔苑 商铺特点： • 荔苑首层为临路街铺，与商业中心及地铁站相距较近，商业价值较大； • 二层可与首层连通，整体结合作为商场使用，增加二楼商铺的使用价值； • 街铺面积为由26.78～1803.02平方米，可以灵活间隔，或作为独立街铺使用，或作为整体商场使用，适用于任何需求的商铺投资者。

  35. P 2 art 万科金色康苑 商场基本资料： 合共建筑面积：约1.6万平方米 每层建筑面积：负一层：1637平方米 首层：3625平方米 二层：3543平方米 三层：3752平方米 四层：3583平方米 规划：项目1～4层为商场 作用：2-4层可作饮食用途 停车：与住宅共用，约有185个车位。

  36. P 2 art 万科金色康苑 康王北路 1～4层群楼为商场 负一层部分为商业 通过广场外的楼梯口与康王地下商业城连通，并与地铁实现无缝连接。 A B 与康王地下商业城连通 C

  37. P 2 art 万科金色康苑 首层灵活间隔为小面积的独立临路街铺，中庭预留了手扶电梯位置，连通2～4层 首层商场平面图

  38. P 2 art 万科金色康苑 2～4层间隔为商场铺位，综合连通作为商场，并留有烟道带餐饮功能 三层商场平面图 二层商场平面图 四层商场平面图

  39. P 2 art 万科金色康苑 商场特点： • 康苑首层广场与康王地下商业城连通，与地铁实现无缝连接，带来周边旺盛人流； • 首层灵活间隔为独立临路街铺，投资自用俱佳； • 2～4层间隔为商场商铺，带烟道可做餐饮功能。

  40. P 2 art 项目的优势(Strength)分析 项目临近广州西区南北主干线——康王路，毗邻中山路、龙津路，交通方便快捷 东风西路 康王北路 中山路 龙津路 康王南路 上下九路

  41. P 2 art 项目的优势(Strength)分析 • 康苑通过外广场入口与康王地下城连通，也直接与地铁一号线陈家祠站出口无缝连接； • 荔苑距离陈家祠地铁站仅五分钟步程，同样受惠于地铁所带来的消费人群。 与康王地下商业城连通

  42. P 2 art 项目的优势(Strength)分析 约75米 约100米 康苑临街展面约100米，荔苑也有接近75米，临街展面较宽

  43. P 2 art 项目的优势(Strength)分析小结 为项目提供便利的交通条件，是开发商业物业的基础 交通方便快捷 为项目提供稳定的消费人群 与地铁站无缝连接 临街商铺展面较长 为项目打造高端购物广场，提供了有利的展示条件

  44. P 2 art 项目的劣势(Weakness)分析 • 康苑位置离商业中心较远，周边客流量较少； • 荔苑则较康苑更近，客流量相对较多。 东风西路 康王北路 中山路 新光城市广场 龙津路 康王南路 上下九步行街

  45. P 2 art 项目的劣势(Weakness)分析 • 康苑人流受康王北路阻隔影响 康苑东面临近康王北路，路面宽阔，车流量大，项目对面的客户要过到项目这边，需要绕行康王地下商业城，有所不便。

  46. P 2 art 项目的劣势(Weakness)分析小结 通过与地铁的无缝连接及有效手段的引导，将客流引向项目 康苑离商业中心较远 以项目高端形象的打造及硬件优势弱化项目的地理位置劣势 康苑临主干道，高速车流阻隔了人流 项目的设计的柱网较密，影响商业发展 通过整层销售的手法，将每个商铺的位置统一规划，尽可能造到物尽其用

  47. P 2 art 项目的机会(Opportunity)分析 06年年底广州市规划部门颁布的《康王路沿线地区保护与更新规划》，计划将“将康王路沿线发展成为以观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导，兼具高品质居住生活功能的传统城市部分”

  48. P 2 art 项目的机会(Opportunity)分析 项目处于荔湾区西关核心圈内，周边有着稳定而高端的消费人群 周门小区 东风西路 嘉和苑高端业主圈 西关原居民社区 新光、世纪广场业主圈 龙津路

  49. P 2 art 项目的威胁(Threaten)分析 • 周边商业价值不高，一线临街商铺租金水平较低； • 康王地下商业城及荔康大厦裙楼商业处于惨淡经营的状态影响市场对项目的商业环境的信心； • 其他邻近区域的餐饮、娱乐如（荔湾新大新、动感小西关等）商业体直接威胁项目同类型商业的体的发展。

  50. P 2 art 优势-----Strength 劣势-----Weak • 广州旧城中心，交通路网便捷，能够快速辐射荔湾、越秀、海珠等区域； • 临街面长约75、100米 • 项目近邻地铁及公交车站，易于吸聚商业人流 • 康苑离商业中心较远，周边消费人群人流量较少； • 康苑临城市主干康王路，高速车流阻隔了人群，影响商业氛围（灰尘、心里、噪声） • 项目为裙楼商业，柱网、整体布局、塔楼档次将影响商业的发展 SWOT 威胁-----Threaten 机会-----Opportunity • 周边商业价值不高 • 康王地下商业城及荔康大厦等裙楼商业目前正处于惨淡经营的状态 • 其他邻近区域的餐饮、娱乐将直接威胁项目同类业态的发展 • 最新市政规划将康王路打造为集旅游观光，商贸购物为主的具有岭南传统风貌商业街的利好规划 • 为传统城市核心，有充足的高端消费及日常消费能量。

More Related