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El registro del agente inmobiliario. Daniel Echaiz Moreno
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El registro del agente inmobiliario Daniel Echaiz Moreno Magíster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú y Abogado summa cum laude por la Universidad de Lima. Socio fundador de Echaiz Estudio Jurídico Empresarial. Presidente de la Comisión Consultiva de Derecho Empresarial del Ilustre Colegio de Abogados de Lima. Miembro asociado del Instituto Peruano de Derecho Mercantil. Catedrático de la Universidad de Lima, Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, Universidad ESAN y Universidad San Ignacio de Loyola. www.echaiz.com
www.echaiz.com Antes y después del 11 de septiembre del 2007 11 de septiembre del 2007 ANTES DESPUÉS Se formaliza la actividad del agente inmobiliario Se establecen los alcances de la actividad del agente inmobiliario No existía legislación específica Se promueve la capacitación del agente inmobiliario Se depura el mercado de agentes inmobiliarios Se fortalece la imagen del agente inmobiliario Se publica la Ley Nº 29080: Ley de creación del Registro del Agente Inmobiliario
www.echaiz.com Introducción EL 11 de septiembre del 2007 se publicó en el Diario Oficial El Peruano la Ley N° 29080, mediante la cual se creó el Registro del Agente Inmobiliario.
www.echaiz.com La Ley N° 29080 En su artículo 9° prevé la inscripción obligatoria del agente inmobiliario, en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
www.echaiz.com La Ley N° 29080 Según la primera disposición complementaria, la inscripción será obligatoria a partir de los tres años de entrada en vigencia de la Ley.
www.echaiz.com La Ley N° 29080 La disposición final única, establece que la referida norma entra en vigencia en el plazo de 90 días contados a partir de la fecha de su publicación. 10-12-2010
www.echaiz.com La actividad inmobiliaria en el perú Actualmente en el Perú la actividad inmobiliaria se encuentra en pleno crecimiento, con zonas top en la ciudad de Lima que van desde el centro financiero de San Isidro hasta la zona comercial de la Victoria.
www.echaiz.com Rol de las entidades bancarias en la actividad inmobiliaria Las entidades bancarias promocionan los créditos hipotecarios, arguyendo la estabilidad económica del País. Al respecto, el Gerente General del BCP dice que estamos en un buen momento para tomar créditos hipotecarios a tasas de interés históricamente bajas. Su costo promedio actual en el sistema financiero es de 9% anual y las personas que pertenecen al estrato C pueden financiar la adquisición de su vivienda a tasas de 8% y 10% anual.
www.echaiz.com A todo esto le agregamos que un departamento que es comprado con financiamiento hipotecario, cuando aún está en planos o en la etapa de pre-venta del proyecto habitacional, puede costar hasta 15% menos que uno ya terminado y que los créditos hipotecarios en soles han crecido a una tasa anual de 47% en el primer trimestre del 2010.
www.echaiz.com Ley N° 29080, Ley del Registro del Agente Inmobiliario. Decreto Supremo N° 004-2008-VIVIENDA-VMVU-DNV, Reglamento de la Ley del Registro del Agente Inmobiliario. Decreto Supremo Nº 008-2011-VIVIENDA, Modifica el Reglamento de la Ley del Registro del Agente Inmobiliario. Resolución Directoral Nº 039-2009-VIVIENDA-VMVU-DNV, Formulario de Inscripción o Renovación en el Registro del Agente Inmobiliario. Resolución Ministerial Nº 330-2009-VIVIENDA, Instituciones educativas acreditadas para el Curso de Especialización de Agente Inmobiliario
www.echaiz.com Conceptos fundamentales • Existen cinco conceptos fundamentales abordados por la legislación de la materia: • El agente inmobiliario. • Los bienes inmuebles. • Las operaciones inmobiliarias de intermediación. • La oferta. • El intermediado.
www.echaiz.com 1.- El agente inmobiliario Es la persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado, que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica.
www.echaiz.com 2.- Los bienes inmuebles Son aquellos que no pueden moverse o trasladarse, como un edificio o un terreno. Sin embargo, aquí rige el concepto legal ofrecido por el Código Civil, en su artículo 885°.
www.echaiz.com 3.- Las operaciones inmobiliarias de intermediación Están relacionadas con la compraventa (transferencia perpetua de propiedad), el arrendamiento(transferencia temporal de uso), el fideicomiso (constitución de patrimonio autónomo como garantía) o cualquier otro contrato traslativo de dominio o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración (management inmobiliario), la comercialización, la asesoría y la consultoría (real estate consulting).
www.echaiz.com 4.- La oferta Es toda propuesta verbal o escrita, conocida por el destinatario, que tiene por finalidad la celebración de un contrato sobre un bien inmueble. Tiene que ser conocida por el destinatario, siguiéndose entonces la teoría de la cognoscibilidad, a tenor de lo prescrito en el artículo 1374° del Código Civil.
www.echaiz.com 5.- El intermediado Es la persona natural o jurídica que contrata onerosamente el servicio del agente inmobiliario con el objeto de realizar operaciones inmobiliarias, es decir, se trata del cliente del agente inmobiliario.
www.echaiz.com La acreditacion del agente inmobiliario El Estado acredita al agente inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. De acuerdo al artículo 6.1° del Reglamento, la inscripción es obligatoria para todas las personas naturales o jurídicas que realizan operaciones inmobiliarias dentro del territorio nacional, a cambio de una contraprestación económica.
www.echaiz.com Formulario de inscripción Para la inscripción o la renovación en el registro de agentes deberá presentarse el formulario de inscripción y renovación en el Registro del Agente Inmobiliario (FIR), marcando la opción que corresponda.
www.echaiz.com Requisitos de inscripción para una persona natural • Copia certificada de la constancia del curso de especialización para agentes inmobiliarios. • Declaración jurada de encontrarse en pleno goce y ejercicio de sus derechos civiles. • Copia certificada de su DNI. • Copia simple del Registro Único del Contribuyente. • Declaración jurada de domicilio. • Constancia de no registrar antecedentes penales.
www.echaiz.com Requisitos de inscripción para una persona jurídica • Copia literal de la partida registral expedida por Registros Públicos. • Vigencia de poder. • Copia simple del Registro Único del Contribuyente. • Copia certificada del DNI del representante legal. • Relación del personal que cuente con la capacitación especializada. • Copias certificadas de las constancias de capacitación del personal presentado.
www.echaiz.com Renovación de la inscripción Deberán presentarse todos los documentos inicialmente requeridos puesto que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento requiere la información vigente; en efecto, podría haberse dado de baja al Registro Único del Contribuyente, haber modificado su domicilio o registrar antecedentes penales por sentencia condenatoria, sólo por citar algunos casos (artículo 10.1 del Reglamento).
www.echaiz.com La actividad estatal reguladora El Estado asume su rol regulador, procurando la formalización del corretaje inmobiliario, mediante parámetros mínimos de exigencia para la realización de actividades comerciales en el ámbito de los bienes raíces (artículo 5° de la Ley N° 29080).
www.echaiz.com El Estado edifica un completo sistema de acreditación estatal del agente inmobiliario a través del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que actúa por intermedio de la Dirección Nacional de Vivienda y del Comité de Registro. Para ello crea un Registro del Agente Inmobiliario, establece un libro de registro, aprueba el Formulario de Inscripción y Renovación, establece un procedimiento sancionador y celebra convenios con instituciones educativas acreditadas que ofrecen el curso de especialización de agentes inmobiliarios.
www.echaiz.com Deberes del agente inmobiliario • En virtud del artículo 7° de la Ley, son los siguientes: • Actuar en los contratos sobre bienes inmuebles, bajo los principios de la buena fe y la transparencia. • Asesorar al intermediado en la evaluación comercial de los bienes, servicios, derechos, etc. • Proponer al intermediado información veraz acerca de los negocios en que interviene. • Orientar al intermediado acerca de las consecuencias de los actos que realicen.
www.echaiz.com Derechos del agente inmobiliario • En virtud del artículo 11 del Reglamento de la Ley, son los siguientes: • Recibir de los propietarios o compradores la comisión pactada que corresponde, establecida en el contrato de intermediación financiera. • Suscribir con los propietarios o compradores los contratos de intermediación inmobiliaria. • Obtener la inscripción correspondiente ante el Registro de Agentes Inmobiliarios, siempre y cuando cumplan con los requisitos respectivos. • Agruparse a través de asociaciones u otro tipo de personas jurídicas o formas asociativas, con el fin de perfeccionar, fortalecer, difundir la actividad de Agente Inmobiliario. • Otros derechos señalados por la Ley.
www.echaiz.com Infracciones cometidas por el agente inmobiliario • En el artículo 8° de la Ley se señalan las siguientes infracciones: • Actuar como agente inmobiliario sin contar con la correspondiente inscripción y /o renovación. • Actuar en representación de más de una parte en una operación inmobiliaria, sin el consentimiento expreso de todas las partes contratantes. • Ofrecer un bien inmueble al mercado para la realización de una operación inmobiliaria sin el consentimiento de su propietario.
www.echaiz.com • Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes o utilizar con otros fines los fondos que reciba con carácter administrativo. • Remitir información falsa o incompleta de las operaciones inmobiliarias en las que interviene en calidad de agente inmobiliario (por ejemplo: ante la Unidad de Inteligencia Financiera de la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones).
www.echaiz.com Nota conclusiva Con la actual normatividad referida al Registro del Agente Inmobiliario se ha dado un significativo paso en el escenario del Derecho Inmobiliario en el Perú. Aunque resta camino por recorrer es meritorio que el Estado se haya interesado en formalizar la actuación del agente inmobiliario, la misma ya se exige desde el viernes 10 de diciembre del 2010, requiriéndose contar con la correspondiente acreditación estatal.
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