地一数码 • 人防商城固定收益基金投资推介书基金管理人：上海申彤投资管理有限公司

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目录项目基本情况二三四五一项目所在地及周边情况基金概况融资及相关主体介绍基金管理人介绍

一项目基本情况

一、项目基本情况 项目概要

一、项目基本情况 项目建设情况项目预计总投资及资金来源

一、项目基本情况 区位属性 • 地处山大路商圈核心区域，拥有绝佳的区位优势和商圈的磁场效应； • 交通网线四通八达，城市交通主干路山大路贯通南北 • 区域拥有成熟的配套和较完善的设施。 • 周边潜在客户多，具有较强的购买能力和投资能力；

一、项目基本情况 项目核心价值点便捷交通多条公交穿行而过，到达济南主要的核心商圈和人流聚居地专业运营未来的人防电子商城将由专业的运营公司进行运营管理山大路科技商圈位于山大路核心商圈，西起山大路东至闵子骞路政府规划的引导项目所在区规划为济南市未来城市及区域信息产业区、科技商务区成熟的商业氛围周边配套完善，银行、商务办公、行政、学校、医院近在咫尺拥有定位IT数码一条街的必要条件：山大路科技商圈、成熟的商业氛围、便捷的交通、专业运营、政府规划的引导等五大资源。

一、项目基本情况 建设条件山大路科技市场商圈 I 地下人防商城 I 浓厚的商业氛围具备打造IT电子数码一条街的客观条件

一、项目基本情况 地下人防商业定义人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人防工程定义是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而修建的地下防护建筑，城市基础建设与开发利用地下空间相结合，具有交通、购物、抗震、备战、美化环境五大功能，既节约了用地，缓解了交通压力，增加了就业岗位，为城市经济建设做出了贡献。人防商业定义

一、项目基本情况 国家对地下人防工程政策支持 • 与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。 • 对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。 • 对利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执照。 • 项目建成后，地上广场建筑物所有权、管理权为国有，人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归投资开发商。

炫街本案经四路人防商城南门人防商城泉城广场地下银座槐荫广场英雄山人防商城大众广场一、项目基本情况济南市人防商业分布本项目填补了济南东部人防商城的空白

一、项目基本情况 济南市人防商业格局：分布在天桥、市中、历下、槐荫几个区，在6大人防商业中，以服装饰品经营为主，同质性强。济南市人防商业经营状况

一、项目基本情况 商铺基本情况商城规划地下共两层地下一层为主营业态商铺分布，主要规划经营IT品牌展示、数码家电、DIY硬件耗材、时尚手机通讯、电子元器件、OA办公安防、动漫游乐区。首期对外经营使用权一次性转让的面积为12000平方米。地下二层 A区约3000平方米规划为餐饮美食中心；B区约8000平方米规划为客户泊车区；C区约4000平方米为物流中心区。地下二层统一由商城自主经营。

一、项目基本情况 项目效果图

一、项目基本情况 收益成本测算

二项目所在地及周边情况

二、项目所在地及周边状况 济南市情况介绍——基本情况

二、项目所在地及周边状况 济南市情况介绍——区位优势区位交通优势：济南市全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与临省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连。济南连接京津、沪宁两大都市圈，人畅其行，物畅其流，自古是兵家、商家必争之地。科技创新优势：济南地处中国知识人才密集的齐鲁大地，人力资源丰富，高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，其中53个省级科研院所，10 个国家级实验室和25个省级重点实验室，科技人员35万人，能够满足各类企业不同层次人才需求。产业优势：济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件。济南高新技术、信息产业发达，IT产业经济总量在中国名列第四。开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其他各级各类开发区、工业园18个。开发区实行封闭运行和管理，实行优惠的政策和优良的服务，投资环境日益改善，正成为各方投资的良好载体。

二、项目所在地及周边状况 济南市主要商圈介绍山大路商圈是山东最大的IT产品销售集中地，山大路也因此被誉为“济南中关村”。项目所在地

二、项目所在地及周边状况 济南市主要商圈介绍

二、项目所在地及周边状况 周边配套本区域公共设施齐全，周边分布有各大银行、政府机关，济南七中、山东大学、中心医院及解放路商务办公区均在0.5公里辐射半径内。

二、项目所在地及周边状况 区域现状项目地处山大路IT数码商圈。项目西部周边商业氛围浓厚，科技市场一、二期，华强电子世界，赛博数码广场，齐鲁科技数码商厦，百脑汇，宏图三胞PC卖场等点布周边，人流如潮。

二、项目所在地及周边状况 山大路IT数码商圈——发展特点 • 山大路板块南起经十路，北至花园路，以山大路为轴线，经过十余年的发展，形成了IT电子产品批发零售为特色的商业街区； • 山大路共有11家大中型科技市场，总营业面积超过20万平方米，入驻企业近3000家，从业人员3.5万余人，日均人流量30万人次、技工贸总收入超过300亿元的繁荣局面，成为济南重要的商业板块。 • 山大路商业发展至今，并未脱离低端的贸易批发阶段，整体商业水平有待提高； • 根据此前一份调查报告显示，山大路科技商务区内共有各类企业2822家，其中科技经贸类企业2315家，占82%；服务类企业146家，占5.2%；研发类单位41家，占1.46%。

二、项目所在地及周边状况 项目周边可售物业价格比较根据以上数据可以看出，项目周边可售项目价格均在2万元/平米以上，其中诚基中心最高为8万元/平米，对本项目最具参考价值的为华强电子世界，其价格在2-4万元/平之间，为项目可借鉴价格区间。

三基金概况

基金概况 基金要素基金名称基金管理人融资主体投资方向融资规模存续期限 • 地一数码•人防商城固定收益基金 • 上海申彤投资管理有限公司 • 山东硕鑫投资有限公司 • 用于山东省济南市山大路地一数码人防商城后续建设开发 • 人民币6000万元 • 6+6+6个月

基金概况 • 1、项目建成后商铺的出让收入。 • 2、商铺租金收入。 • 3、公司的其他合法经营收入。预期收益率还款来源风险控制措施 • 出资额50万（含）至100 万元之间，则预期税后年化收益率为10.5%； • 出资额100 万元（含）至300万元之间，则预期税后年化收益率为11%; • 出资额300万元（含）以上，则预期税后年化收益率为12%。 • 1、以该项目部分商铺作为抵押，抵押率控制在20%以下。 • 2、管理人对商铺预售账户进行监管。 • 3、中铁二十局担保项目按期完成，并以自有资金1500万元作为保证金。 • 4、香港泽鑫国际投资置业有限公司提供连带担保。 • 5、济南永泰房地产开发有限公司提供连带担保。 • 6、公司股东提供60%股权质押担保。 • 7、公司实际控制人、第一大股东迟伟先生提供个人连带无限责任担保。 • 8、贷款期限内第十七个月末资金账户余额归集为50%。

基金概况 基金架构及投资方式基金投资人以有限合伙人的身份通过签订《入伙协议》来持有基金份额有限合伙人承担有限责任，总数不超过49个普通合伙人机构投资者一机构投资者二机构投资者三个人投资者一个人投资者二个人投资者三 … …+ 承担无限责任所有合伙人共同签署合《合伙协议》利润出资上海辰逸投资管理合伙企业资金托管协议招商银行上海分行东方支行基金管理人托管机构

基金概况 基金交易结构普通投资者（有限合伙人）管理出资 • 上海辰逸投资管理合伙企业无限连带担保资金补足连带责任担保现金还款商铺抵押股权质押委托贷款山东硕鑫投资投资有限公司济南永泰中铁二十局香港泽鑫迟伟担保项目如期完成，并以自有资金1500万元作为保证金。承建

基金概况 风险控制示意图 • 招商银行上海分行东方支行托管机构 • 济南永泰《资金托管协议》发起设立无限连带担保香港泽鑫 • 上海辰逸投资管理合伙企业连带责任担保资金补足预售款账户监控商铺抵押股权质押借款中铁二十局迟伟山东硕鑫投资投资有限公司担保项目如期完成，并以自有资金1500万元作为保证金承建

四融资及相关主体介绍

融资及相关主体介绍 融资主体山东硕鑫投资有限公司山东硕鑫投资有限公司是一家集房地产开发、新材料、新产品发展展示、物流配送、仓储、综合性服务于一体的企业实体。该公司借鉴国际现代商业地产运作企业先进的经营理念、管理经验和管理模式，不断建立具有国际领先水平和适合国内发展环境的商业地产开发体系和企业运作机制。公司以多年的成功经验立足于内地投资建设发展，形成内涵丰富的企业文化，创造了大型商贸物流基地从设计规划、开发建设到经营管理的全新成套运作模式。大型商贸物流项目的开发建设，繁荣了当地市场经济，带动了当地城乡相关产业发展，解决了大量的劳动就业问题，取得了显著的社会效益和良好的经济效益。

融资及相关主体介绍 承建方——中铁二十局中铁二十局集团有限公司是中国铁建股份有限公司的全资子公司，前身为铁道兵第十师。2002年3月企业改制成立中铁二十局集团有限公司，具有铁路工程总承包和公路工程、水利水电工程、市政公用工程施工总承包一级资质。中铁二十局集团始终秉承“建精品工程、树企业形象”的理念，改制以来，除铁路之外，企业在高速公路、城市轨道、高层建筑、市政、机场、水利水电等领域均创造了良好的工程业绩。先后参建了苏州新加坡工业园、沪宁高速、广州地铁等重要工程，在隧道桥梁施工领域处于世界领先水平。企业现有员工15000名，注册资本11.1亿元，年施工能力200亿元以上。

融资及相关主体介绍 承建方——中铁二十局 2002年以来，中铁二十局先后荣获“全国优秀施工企业”、“全国守合同、重信用企业”、“全国工程建设质量管理优秀企业”、“中国优秀诚信企业” 等荣誉称号。2005年以来在全国铁路施工企业信用（信誉）评价活动中取得10次第一名、1次第二名、1次第三名的好成绩，在交通、水利等其他各基建领域均保持了A级或AA级以上信用等级。工程获奖 ★国家科学技术进步奖—3项 ★中国建筑工程鲁班奖— 4项 ★中国土木工程詹天佑大奖—10项 ★国家优质工程奖 —29项

融资及相关主体介绍 连带担保——香港泽鑫国际投资置业有限公司香港泽鑫1993年6月在香港成立，总部位于香港九龙旺角。公司主营业务涵盖了国际贸易、国际委托物运、国际品牌运营代理、国际间合作交流、高新技术（农）产品研发投资、实业投资合作和境内置业投资等多个领域。从1997年开始，公司开始涉足国内投资，在实业投资、商业地产、商业经营开发等领域取得了不俗的成绩。

融资及相关主体介绍 连带担保——香港泽鑫国际投资置业有限公司主要业绩 1998年公司受国际知名饮品公司可口可乐委托，协助该公司在云南投资建设基地。 2005年，公司与江西天人集团联合投资，与中国科学院过程工程研究所合作研发投资微生物农药固体发酵新工艺项目（国家863计划项目）。 2006年，公司旗下大陆山东子公司——山东田园科技发展有限公司，投资建立年产20000吨浓缩果蔬汁和年产30000吨清汁饮料基地。

五基金管理人介绍

五、基金管理人简介 申彤财富 SHENTONG Wealth Management 上海申彤投资管理有限公司是中国领先的私人银行业务提供商，专注于为中国高净值人士提供全方位的财富管理服务。通过全面多维度的产品筛选及风险控制体系，参与金融创新产品的设计，申彤财富在成立的短短几年内迅速发展，成为领先于行业并快速增长的独立财富管理机构。 2010年4月，国际顶级创业投资机构KPCB对申彤进行了千万美元级的战略投资（KPCB曾投资谷歌、亚马逊、美国在线等企业）。2011年，IDG资本和摩根士丹利亚洲投资基金（MSPEA）与申彤公司达成战略合作。这是申彤与国内外顶级投资机构的第二次合作，彰显了资本市场对于申彤在过去所取得成绩的肯定、以及对申彤所从事业务的发展前景的高度认可。

谢谢观赏 Thanks! 上海申彤投资管理有限公司 2013年10月

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