桃園縣機場捷運 A10 站地區區段徵收開發案徵收計畫書審核簡報

桃園縣機場捷運A10站地區區段徵收開發案徵收計畫書審核簡報桃園縣機場捷運A10站地區區段徵收開發案徵收計畫書審核簡報 103年1月22日內政部土地徵收審議小組會議 P.1

簡報大綱 ■本案區段徵收計劃書核定事項：一、區段徵收作業期程表二、開發目的、計畫與範圍三、土地權屬及四鄰接連土地現況四、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形五、公益性、必要性、適當性、合法性評估六、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施七、抵價地比例八、土地使用配置及公共設施用地比例九、公有土地處理方式及協調情形十、安置計畫十一、區段徵收開發經費分析 ■ 102年10月23日內政部土地徵收審議小組專案小組會議審查意見回復補充說明：一、委員會審查意見表二、委員會意見回復及補充說明 P.2

一、本案區段徵收作業期程表 P.3

二、開發目的、計畫與範圍 南山路開發目的：桃園機場聯外捷運計畫為聯繫桃園及臺北市之首要動脈，更為桃園航空城、桃園市與中壢市的串連主軸，本府為有效提高A10車站（山鼻站）場站周邊土地利用價值，促進地方繁榮，擬以區段徵收方式進行整體規劃及開發。南崁路中正路計畫位置本案位於南崁新市鎮都市計畫北側農業區，主要對外聯絡道路為南山路。南崁交流道計畫核定：「變更南崁新市鎮都市計畫(配合桃園國際機場聯外捷運系統A10車站周邊土地開發計畫) 案」主要計畫：內政部都市計畫委員會101年1月17日第772次會議審議通過。細部計畫：本縣都市計畫委員會101年9月13日第16屆第20次會議審議通過。 P.4

二、開發目的、計畫與範圍 區段徵收範圍： • 西鄰桃林鐵路 • 北接坑子溪 • 東至南崁新市鎮都市計畫 • 範圍線 • 南以工業區與保護區分區 • 界線為界 P.5

二、開發目的、計畫與範圍 1 2 3 P.6

二、開發目的、計畫與範圍 核定本案開發範圍： (內政部101年10月8日內授中辦地字第1016040227號函) 請插入地籍範圍圖 P.7

三、土地權屬及四鄰接連土地現況 區段徵收範圍內土地權屬及面積統計：私區段徵收範圍未登錄地 32.86公頃 33.89公頃 0.29公頃公 0.74公頃中華民國(財政部國有財產局) 中華民國(交通部臺灣鐵路管理局) 管理者 P.8

三、土地權屬及四鄰接連土地現況 四鄰接連土地現況：本案徵收範圍之四鄰土地，東西二側多為農地，坑子溪以北為山腳社區，屬建物密集之聚落，另南側工業區內數座大型工廠亦維持運作狀態。本案範圍以都市計畫農業區為主，目前僅零星種植作物，近8成農地為休耕狀態，其餘部分之建物大多沿主要道路南山路及區內各處分布，建築物型態以加強磚造或鋼筋混凝土造之透天厝，及鋼鐵造之大小型工廠居多。 2 3 1 坑子溪 4 2 6 4 5 南山路 3 捷運路線 1 5 6 8 桃林鐵路 8 7 7 保護區工業區 P.9

四、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形四、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形 • 主辦單位：本府城鄉發展局。 • 第一次：自98年8月5日起公開展覽30天， • 並於98年8月21日召開說明會。 • 第二次：自100年11月1日起公開展覽30天（再公展），並於100年11月21日召開說明會。區段徵收公聽會： 102年4月2日、3日，共四梯次。協議價購會議： 102年4月2日、 4月3日，共四梯次。公聽會協議價購依都市計畫法辦理公開展覽及說明會 P.10

四、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形四、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形本案截至協議價購同意書繳交期限102年4月15日前，無人達成協議價購。 • 民眾之陳述意見(協議價購會議計有8件，公聽會計有19 • 件)，本府均立即現場答覆並於會議紀錄中載明答覆內 • 容，會後均個別以公文函復。 • 會後於規定陳述期限(102年4月15日)內提出陳述意見書 • 者(計有50件)，本府亦以公文方式逐一回覆。陳述意見協議價購辦理情形本案區段徵收範圍內部分土地所有權人因土地登記資料住址不明或所查住址無法送達，本府業依規定辦理公示送達。公示送達 P.11

五、公益性、必要性、適當性、合法性評估 公益性：本案A10車站配合機場捷運周邊土地開發變更，將可帶動本地區社會、經濟、文化、生態等正向之公眾利益發展，考慮因素如下： P.12

五、公益性、必要性、適當性、合法性評估 本案於100年6月8日報經內政部土地徵收審議委員會第260次會議審議。對於本案因辦理區段徵收之影響層面亦有全面考量因應，本案公益性評估整理歸納如下表： P.13

轄區內以區段徵收方式辦理情形 用地範圍具不可取代性開發範圍及面積規劃合理五、公益性、必要性、適當性、合法性評估必要性、適當性、合法性：本案係屬航空城區域計畫內之土地，本案完成區段徵收開發後，透過A10車站之設置，配合機場捷運周邊土地開發變更，可大幅提升周邊環境之交通便利性與可及性，提升當地生活品質，對於秩序管控亦有相當助益。本案配合機場捷運周邊土地開發變更，已取得車站用地，區位條件上具有不可取代之特性，經綜合考量社會、經濟、文化及生態永續發展及其他因素，本案如能完成開發，將可帶動本地區發展，且區段徵收財務經評估可達平衡，極具開發之必要性。區段徵收財務計畫可行 P.16

五、公益性、必要性、適當性、合法性評估 節錄自公益性及必要性評估報告結論回覆(100.7.19內政部都市計畫委員會聽取桃園縣政府簡報第4次會議) P.17

六、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施六、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施本案針對計畫範圍內之縣定古蹟(德馨堂)及歷史建築(室善居)，透過周邊土地整體規劃，劃設為保存區，不納入區段徵收範圍。另依本案都市計畫之土地使用分區管制要點所訂，為確保古蹟(德馨堂)及歷史建築(室善居)周圍之環境品質，保存區內經指定之古蹟及歷史建築，應依「文化資產保存法」維護保存。其餘區內未經指定之既存建築物，僅能維持原有之使用，並得做維護或修建之建築行為，且得依相關規定辦理容積移轉。 P.21

七、抵價地比例 抵價地比例之核定：本案財務計畫、開發目的及財務自償特性的前提下，本案發還抵價地比例為40％，業經102年2月27日內政部土地徵收審議小組第25次會議審議通過。 P.22

八、土地使用配置及公共設施用地比例 土地使用配置說明： •土地使用分區，依捷運車站半徑300至700公尺街廓劃分第二、三種住宅區，並設置商業區、車專區及保存區。 •高架捷運車站下規劃50米綠園道，結合縣道108線，作橫向聯外交通之用。 •保存範圍內埤塘及既有灌溉溝渠等自然紋理。 •既有聚落劃設為剔除區，並保存社區活動中心及老人會館(公二)，尊重原有社會關係。 P.23

八、土地使用配置及公共設施用地比例 土地使用配置表及各用地比例：公共設施用地可供建築用地 P.24

九、公有土地處理方式及協調情形 召開公有土地協調會議： •本府於102年4月30日邀集本案區段徵收範圍內各公有土地管理機關：交通部臺灣鐵路管理局及財政部國有財產署北區分署桃園辦事處召開公有土地處理方式協調會。 •上開會議決議，除原已作為土地徵收條例第44條第1項第2款用地使用者，應無償撥供本府統籌規劃開發外，其餘公有土地協調管理機關同意以作價方式撥供開發。辦理公有土地會勘確認現況使用情形： •本府已於102年6月6日邀集上開各公有土地管理機關辦理現場會勘。 P.25

十、安置計畫 機場捷運A10站地區區段徵收開發案安置計畫：依土地徵收條例第34條之1及區段徵收實施辦法第17條規定訂定，有以下四種安置方式，說明如下：原位置保留：房租補助費：在不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之合法建築物得按原位置保留分配。申請保留建物時，應同時於區段徵收公告期間內經核定領有抵價地，並分配於原建物坐落位置。 • 合法建物：每月發給新台幣1萬6千元整房租補助費。 • 非合法建物：每月發給新台幣8千元整房租補助費。 • 於自動拆遷期限前拆遷完竣者，最多發給二十個月之房租補助費。安置計畫低及中低收入戶安置：選配安置街廓：徵收公告一年前於徵收範圍內有居住事實之低收入戶或中低收入戶，其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，或情境相同經本府社會工作人員查訪屬實者，加發十萬元之特別救助金。 • 徵收範圍內被全部拆除合法建築物之所有權人。 • 須於區段徵收公告6個月前設有戶籍，且持續設籍至徵收公告當時，並有居住事實者。 • 須經核定發給抵價地。 P.26

十一、區段徵收開發經費分析 P.27

十一、區段徵收開發經費分析 • 本案土地徵收補償之市價係委由不動產估價師針對各筆土地特性進行徵收市價之查估，業經102年2月22日本縣地價評議委員會評定通過。其徵收前平均市價為11,231元/m²，與本案財務計畫預估10,200元/m²差距不大。 • 區段徵收係以達成自償性為原則，本案預估未來開發完成時標售土地平均價格為38,000元/m2，可標售土地面積8.32公頃，故處分剩餘可建築土地後之價款收入，財務上可達到平衡。 P.28

102年10月23日內政部土地徵收審議小組專案小組會議審查意見回復補充說明：102年10月23日內政部土地徵收審議小組專案小組會議審查意見回復補充說明：一、委員會審查意見表二、委員會意見回復及補充說明 P.29

一、103年10月23日內政部土地徵收審議小組專案小組 會議審查意見表 P.30

一、103年10月23日內政部土地徵收審議小組專案小組 會議審查意見表 P.31

二、專案小組委員意見補充說明(1) P.32

二、專案小組委員意見補充說明(1) （一）本案區內三座大型工廠均表贊成區段徵收開發本案區內有光泉化學、鉅昌五金及正德防火等三間大型工廠，為維持本案優質住宅區之發展定位，該三座工廠於都市計畫審議階段均已同意參與本案區段徵收開發，並於本案舉辦區段徵收公聽會後即積極覓地辦理後續遷廠事宜，基於政府與人民間信賴保護原則，在都市計畫已審議通過之情形下，本案須儘速開發，避免造成民眾權益損失。 P.33

二、專案小組委員意見補充說明(1) （二）南崁都計區發展已飽合南崁新市鎮都市計畫區，近年人口及產業快速發展，依100年調查計畫人口發展率已達162%、都市發展用地開發率則逾80％，亟待配合捷運車站建設，釋出都市發展儲備用地，協助紓解都市發展壓力。本區目前人口不密集主因為對外交通聯繫不足，並非無住宅之需求，本計畫區南側緊臨南崁工業區，該工業區面積466公頃，開發率已超過80％，且北側山腳村屬非都市土地鄉村區，其用地發展亦趨近飽合，本地區目前亟需提供工業區員工之居住生活空間，又未來捷運通車，交通可達性大幅改善的情況下，屆時將有北側山腳村居民及南側工業區員工購屋換屋之需求，故本地並非均須仰賴外來人口進駐。 P.34

二、專案小組委員意見補充說明(1) （三）符合行政院政策指示行政院98年11月26日院會院長裁示（略）：「為減輕政府財政負擔，各項公共建設計畫應研究採行與土地開發結合之跨部門建設計畫方式辦理」。另依行政院101年7月核定「跨域加值公共建設財務規劃方案」，提出現行公共建設推動主要問題，包括建設效益少數地主獨享及建設計畫未作整體規劃導致與周邊土地發展脫節等。 P.35

二、專案小組委員意見補充說明(1) （四）符合內政部政策指示內政部長李鴻源101年2月表示，機場捷運完成後，周邊城鎮到台北市中心將可縮短至30分鐘內，促使都市中心人口均勻地往至大眾捷運系統車站周邊地區遷移，車站周邊地區應配合提出造鎮計畫；又依內政部營建署101年2月提出「住宅區域平衡政策」，透過便捷的捷運交通系統，將大台北人口疏散到桃園、中壢地區，提高機場捷運運量，促進地區發展並解決大台北高房價問題。依內政部101年6月21日訂頒「非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點」，各類型都市計畫之計畫面積規模推估，其中為因應大眾運輸系統發展需要者，其計畫範圍應按其場站周邊五百公尺（步行約十至十二分鐘以內）為原則；另依行政院102年11月11日核定內政部「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」指出，重要交通節點地區應強化公共設施規劃與建設，加強人口及產業引進措施。本計畫範圍符合上開要點及原則指導。 P.36

二、專案小組委員意見補充說明(3) （一）本縣空屋率與全國平均空屋率相近依行政院主計處辦理人口及住宅普查對於「空閑住宅」之定義，係指無人經常居住且未供其他用途之住宅，包括待租、待售、已售或已租，尚無人居住住宅、有第2棟以上未經常居住住宅、因工作原因居住他處而無人經常居住住宅等，與一般認定可釋出之餘屋定義並不相同。依據行政院主計處民國99年空屋率統計資料顯示，桃園縣89年空屋率為22.89％，99年最新空屋率為20.83％，減少了2.06％，為全台唯一空屋率呈現下降縣市，與全國平均空屋率19.21％相近。顯示本縣實際居住人口持續往上增加，且人口增加大於空屋產生速度。 P.39

二、專案小組委員意見補充說明(3) （二）南崁都計區發展已飽和南崁新市鎮都市計畫區計畫人口為15萬人，所劃設住宅區及商業區可容納人口約21.7萬人；近年來南崁地區人口及產業快速發展，依100年調查計畫，現況人口數約24.3萬人，超過可容納人口2.6萬人，人口發展率已達162%；另都市發展用地開發率亦逾80％，亟待配合捷運車站建設，釋出都市發展儲備用地，協助紓解都市發展壓力。依上開人口成長情形，至少應增加劃設110公頃之居住及相關公共設施用地，以容納超出規劃之2.6萬人。本計畫區面積僅39公頃，計畫人口為5,000人，只能微幅減輕南崁都市計畫區人口飽合問題。 P.40

二、專案小組委員意見補充說明(3) （三）捷運綠線開發規模尚未核定捷運綠線都市計畫於102年5月公開展覽，尚於本縣都委會審議中，須經內政部都委會審議過後，始得確定開發規模。（四）大眾運輸系統與土地發展緊密相連依行政院核定「跨域加值公共建設財務規劃方案」及交通部頒「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」之指導，大眾捷運系統營運與車站周邊土地使用發展密切相關，場站周邊地區若無適當開發利用，引入相當數量居住人口，將造成土地資源配置無效率，以及無法衍生足夠通勤旅次支撐捷運基本營運運量。 P.41

二、專案小組委員意見補充說明(4) （一）本計畫符合TOD規劃原則大眾運輸發展導向模式（TOD）係藉由提高大眾運輸車站周邊地區發展強度並鼓勵混合使用，以提高土地利用效率之永續都市規劃模式，本案即採該模式為規劃基礎，車站周邊規劃高強度的商業區及車專區，再逐漸向外降低開發強度，且本案運用都市計畫使用管制引導本地區之發展，集中商業活動並有效防止負面之外部性產生。（二）本計畫已緊臨466公頃工業區本計畫南側已緊臨466公頃工業區，本計畫係為提供該工業區居住生活空間，故未再劃設產業專用區。 P.43

二、專案小組委員意見補充說明(4) （三）本案範圍之劃設係依自然地形及都市計畫邊界為界本案倘無法維持開發之整體性，將無法透過都市計畫管制引導發展，未來機場捷運通車大幅提升之交通流量，將伴隨各種混雜且零星散布的使用情形，接踵而來的違規使用將造成農業區發展失序。（四）灌溉排水系統將妥善設計保留有關計畫區現況灌排系統之埤塘、水圳，本案未來將與公共設施整體規劃設計，劃設公園、綠地等公共設施用地予以適當保留，且下游農業區業均已納入航空城開發，不致影響區外灌排系統。 P.44

二、專案小組委員意見補充說明(4) （五）本計畫區開發不影響農業生產本案農業區於本縣區域計畫中，係規劃為優先發展地區，應配合整體發展釋出供都市發展用地。另本府於100年7月12日辦理區段徵收後農民相關輔導措施研商會，會中經本府農業發展局表示，桃園縣目前辦理休耕面積達三萬公頃，本案涉及面積相對較小，且本案區外周邊土地近80%為休耕、荒廢或種植少量蔬果，並無涉及糧食安全問題，相關說明分述如下： 1.桃園縣之農地資源空間規劃計畫(行政院農委會，2009)依據農地發展潛力及發展限制準則，本計畫區係屬農業發展次低適宜地區，亦非屬主要稻米及雜糧產地，故本案開發對於糧食安全影響有限。 2.依行政院農委會102年2月19日農企字第1020202565號函所示，桃園縣宜維護之農地資源面積約為3.48至3.81萬公頃。又目前大園鄉、蘆竹鄉全年生產稻作產值1億 8,519萬元，僅占全縣農業總產值91億7,962萬元之2％，且農作面積逐年遞減，農作量產出下降，亦可說明本案開發應不致造成糧食安全之影響。 3.本案依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」規定，經本府農業發展局102年4月30日桃農管字第1020008495號函同意本案開發地區變更辦理為非農業使用。 P.45

二、專案小組委員意見補充說明(5) (一)車站周邊需有完整公共設施系統本車站104年通車後，車站周邊道路、廣場及停車場等公共設施需同步完成，以提供民眾搭乘捷運所需聚集、疏散及連結等功能，並藉以引入居住人口，支撐捷運運量。 (二)本計畫範圍完整本計畫以桃林鐵路、坑子溪、南側工業區等為界，範圍完整，符合車站發展所需，透過完整的都市計畫土地使用管制將可引導計畫區有秩序地發展，並改善計畫區周邊環境。 P.47

二、專案小組委員意見補充說明(5) (三)具不可替代性本計畫區為A10站所在，為取得車站周邊公共設施系統併同改善計畫區周邊環境，包括坑子溪、保護區及工業區邊界之處理與維護，另外解決區內零星工業區與住宅區混雜之情形，針對古蹟亦劃設保存區予以管制，並且有效保存及活化區內五大埤塘及現有自然溝渠，在TOD原則劃下，需以計畫區33公頃面積，辦理區段徵收開發。 (四)本案50米綠園道之劃設應與本縣縣道108新線計畫統合執行本案機場捷運線高架橋下劃設50米綠園道已與本縣「108線(海湖-林口) 桃園航空城貨運園區聯外道路配合機場捷運A10-A11站間路線調整規劃」作結合，以達成未來客貨分流之設計，並強化本區東西向之聯外交通，以促進區域整體發展。 P.48

桃園縣機場捷運 A10 站地區 區段徵收開發案 徵收計畫書審核簡報