个案分析 —— 誉品谷水湾

1. 个案分析——誉品谷水湾

3. 上海市重点推进建设的三个新城之一 • 轨道交通线9号线的开通，新城与市中心连成一个整体 • 到2010年底，松江全区人口已达约158万，新城的居住人口也突破原定标准，原有的基础和配套等已很难满足发展的需求 • 松江工业区中高端从业人员是松江新城楼盘区域客户的重要客源

4. 九号线成为公共交通首选，延伸至松江南站后，地铁较为拥挤九号线成为公共交通首选，延伸至松江南站后，地铁较为拥挤 松江15路 松江大学城 松江客运中心 • 轨交：步行至松江大学城站10分钟 • 9号线（松江大学城站） • 公交： • 松江15路 • 松江客运中心 • 自驾： • 沪昆高速 九号线 沪昆高速

5. 17725元/㎡ • 松江大学城（七校） • 综合商场：三湘财富广场、联华 • 学校：三湘幼儿园、外国语大学松江外国语学校 • 医院：交通大学附属第一人民医院 绿地蔷薇九里 18000元/㎡ 三湘四季花城 松江第一人民医院 三湘财富广场 三湘幼儿园 三湘幼儿园 16086元/㎡ 松江大学城 三湘四季花城 小学 三湘财富广场 13540元/㎡ 星辰园 医院 联华 周边配套基本能够满足需求，商业缺乏人气，中小学教育资源较欠缺

6. 广 富 林 路 • 人民北路： • 双向四车道，街面宽阔 • 西侧为东华大学松江校区 • 广富林路： • 双向四车道，街面宽阔 • 北侧联排别墅施工，灰尘大 北 西 人 民 北 路 龙 马 路 东 华 大 学 三 湘 四 季 花 城 人民北路 广富林路 • 梅家浜路： • 双向四车道，车辆较多 • 南面为沿街商铺和星辰园小区 • 龙马路： • 双向四车道，往来车辆较少 • 东西两侧分别为三湘四季花城和本案 梅 家 浜 路 东 南 梅家浜路 龙马路

7. 15# 13# 规划 11# 12# • 松江新城全新盘，18栋17层高毛坯公寓，以大户型为主，一层为商铺 • 步行至松江大学城站需10分钟 • 总户数：1085户，当期户数230户 • 117--123平米二房；主力户型为171平米的大三房；另有少量190平米的大四房 • 全地下车库，实现人车分流，提升社区品质，提高土地利用率 • 本案周边多为公寓别墅小区，如：三湘四季花城、星辰园，绿地蔷薇九里，生活气息浓厚 • 配套商业规模不大，缺乏人气 7# 9# 8# 6# 3# 5# 广 富 林 路 2# 龙 马 路 缺点

8. 广告 售楼处入口 售楼处 • 置于顶楼的楼幅显眼 • 四至缺少道旗引导 • 售楼处规模较小，客户体验一般 休息室 沙盘

9. A1户型图2室2厅2卫1厨 123.00㎡ • 客厅、主卧朝南 • 南北通透 • 进深长，过道浪费 客厅 次卧 厨房 主卧 卫生间

10. A2户型图2室2厅2卫1厨 117.00㎡ 餐厅 客厅 厨房 阳台 • 两卧室朝南，采光好 • 大面宽观景阳台，视野开阔 • 南北不通透，通风性较差 • 卫生间正对餐厅 卫生间 次卧 主卧

11. B户型图3室2厅2卫1厨 171.00㎡ • 户户独立电梯，豪宅气派 • 15米向南采光面，三室朝南 • 约7米面宽横厅连接18米观景阳台，视野开阔 • 主客双卫及主卧套房设计，品位优雅 • 可以改造成四房 • 进深长，过道浪费 客厅

12. B户型图3室2厅2卫1厨 171.00㎡ 餐厅 厨房 次卧 卫生间 主卧 阳台

13. C户型图4室2厅2卫1厨 190.00㎡ • 户户独立电梯，豪宅气派 • 向南采光面，三室朝南 • 横厅连接观景阳台，视野开阔 • 主客双卫及主卧套房设计

14. 1 • 学术氛围浓厚 • 9号线将新城与市中心连成整体 • 中小学教育资源欠缺 • 周边配套缺乏人气 • 区位相对偏远 2 3 • 松江原有的基础配套无法满足发展的需求 • 政府重点推进的新城之一 4 • 其他项目对客源截流