Download
1 / 21
460 likes | 1.37k Views
ماستر قانون الأعمال و المقاولات. مادةالقانون التجاري المعمق السداسية الثانية. عرض تحت عنوان :. الحماية القانونية للكراء التجاري في ظل ظهير 1955. تحت إشراف الدكتورة: فتيحة مشماشي. من إعداد الطالب: عاشيق المهدي. 2012/2013. مـقـدمة :. الإطار العام :
E N D
ماستر قانون الأعمال و المقاولات مادةالقانون التجاري المعمق السداسية الثانية عرض تحت عنوان: الحماية القانونية للكراء التجاري في ظل ظهير 1955 تحت إشراف الدكتورة: فتيحة مشماشي • من إعداد الطالب: • عاشيق المهدي 2012/2013
مـقـدمة: الإطار العام: • مما لا شك فيه أن دراسة الكراء التجاري والحماية المكرسة بشأنه شاقة ومعقدة، حيث أن القانون الذي ينظم هذا الكراء يرجع إلى عهد الحماية، وبالتحديد إلى 24 ماي 1955. • يعد الحق في الكراء من بين أهم عناصر الأصل التجاري في حالة عدم ملكية مالك هذا الأخير للعقار المؤسس عليه الأصل التجاري. • ولقد تم تنظيم الكراء التجاري بشكل جوهري بمقتضى ظهير 2 شوال 1374 الموافق لـ 24 ماي 1955 تحت عنوان :“ ظهير بشأن الأملاك أوالأماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف • إن هذا العنوان لم يعد يستقيم مع التطور الذي طرأ على القانون المغربي، الذي أضحى يعتبر نشاطا تجاريا سائر الأنشطة المعدة في المادة 6 من مدونة التجارة لسنة 1996.
للإلمام بهذا الموضوع، لابد أولا من ضبط مفهوم الكراء التجاري ثم تحديد أهميته.
أولا: ضبط المفهوم 1-مفهوم الكراء التجاري: • على المستوى القانوني: باستقرائنا لظهير 1955 فهو بمثابة حق التاجر المكتري لمحل أو عقار يستغل فيه أصله التجاري في تجديد عقد الكراء بعد انتهاء مدة العقد بقوة القانون. • على المستوى الفقهي:هوالحق أو دين المكتري التاجر تجاه مالك العقار أو المحل الذي يستغل فيه الأصل التجاري أو موضوع الإنتفاع من الأماكن المكتراة. • على المستوى الإقتصادي:يفيد الكراء التجاري عموما في الرفع من قيمة الأصل الإقتصادية أو التجارية ومن قدر المعاملات التي ينجزها.
ثانيا: أهمية الموضوع. 1-على الصعيد النظري: تتجلى أهمية الموضوع في حماية الأصل التجاري كضمانة للإستقرارالإقتصادي والعمالة والائتمان الذي لا يتأتى إلا برصد المقتضيات القانونية الضامنة لهذه الحماية. 2- أما على الصعيد العملي: فتظهر أهمية الموضوع من خلال ضرورة الموازنة بين حق المكري والمكتري حتى لا يصبح الكراء التجاري نزعا مقنعا للملكية العقارية، وكذلك لتفادي عزوف مالكي العقارات عن كرائها وبالتالي تقليص دائرة الاستثمار في دائرة محدودة من الفاعلين الاقتصاديين تملك أو قادرة على تملك العقارات، والذي قد يقلب الأهداف المرسومة لحماية الأصل التجاري رأسا على عقب.
ثالثا: الــهـدف . • تبقى الحاجة إلى دراسة الحماية القانونية للكراء التجاري لكون هذا الأخير أصبح بمثابة نواة صلبة للائتمان التجاري ولاستقرار الشغل ووسيلة لضمان السلم الاجتماعي، ما دام أن أي خلل في البنيات الاقتصادية سوف يؤدي بالنتيجة إلى انتشار مظاهر البؤس والاضطراب . • كذلك هذا الموضوع يقتضي منا استقراء مجموعة من النصوص القانونية و الإجتهادات القضائية المكرسة له.
رابعا: الإشكالية. - ونظرا للمكانة التي يحتلها الكراء التجاري، إلى أي حد إستطاع المشرع المغربي ضمان الحماية التي تقررها المقتضيات القانونية من جهة، وإلى أي حد كرس الإجتهاد القضائي المغربي هذه الحماية على مستوى تطبيقه للمقتضيات القانونية من جهة أخرى.
إن الإجابة على الإشكالية يقتضي منا وضع التصميم التالي:المحور الأول: نطاق حماية الكراء التجاري قبل اكتساب الحق في الكراء. المحور الثاني: الضمانات الحمائية المخولة للمكتري عند اكتساب الحق في الكراء.
المحور الأول: نطاق حماية الكراء التجاري قبل اكتساب الحق في الكراء. • إن استفادة المكتري من حماية ظهير 24 ماي 1955 مشروط بقضائه مدة سنتين بالعقار إذا كان العقد كتابيا أو أربع سنوات إذا كان العقد شفويا، وبعدم توفر الشرط المذكور فان القضاء أوجد مخرجا قانونيا لضمان حماية المكتري حيادا عن الحرية التعاقدية.
أولا: الضمانات القانونية المقررة للمكتري قبل اكتساب الحق في الكراء. لقد حاول القضاء التنسيق بين مجموعة من المقتضيات قانونية لضمان حد أدنى من الحماية للأصل التجاري وإن كان مالكه لم يستفد بعد من الحق في الكراء التجاري. لقد تم تقرير الإستفادةمن الحماية المقررة لمكتري المحلات من أجل السكنى والإستعمال المهني بمقتضى ظهير 1980، والتي تخوله حماية أكبر من مقتضيات ق. ل .ع التي تنبني على سلطة بنود العقد باعتباره شريعة للمتعاقدين طبقا للفصل 230 منه، إلا أنها حماية أقل ضمانة من ظهير 1955.
وحيادا عن القواعد العامة فانه تتم مخاطبة المكتري بمقتضيات ظهير 25 دجنبر 1980 المتعلق بتنظيم العلاقة الكرائية للمحلات العدة للسكنى أو الاستعمال المهني ، وهو ما كرسه العمل القضائي في المحاكم المغربية. لقد تمت إتاحة مجموعة من الضمانات التي تخول الإستمرار في اعتمار المحل المكرى رغما عن بنود العقد التي تحدد مدة عقد الكراء، فيتعين على المكري احترام مقتضيات هذا الظهير و إلا حق للمكتري مطالبته بتعويضات تختلف بحسب الحالات، جبرا للضرر الذي قد يتعرض له من جراء الإفراغ. بخلاف مقتضيات قانون الإلتزامات والعقود التي تنص على انتهاء العلاقة الكرائية بانتهاء المدة المحددة في العقد بين الطرفين طبقا للفصل 687 من ق ل ع، والتي لا تعطي للمكتري أية ضمانات تذكر إلا ما نص عليه العقد.
فقد جاء في قرار المجلس الأعلى عدد 1969 بتاريخ 21-09-1987 " وحيث انه ما دام الأمر كذلك فان المحل المطلوب إفراغه لم يكن حين المطالبة به قد اكتسب طابعا تجاريا أو صناعيا أو حرفيا هذا الطابع الذي يعتبر شرطا من شروط تطبيق ظهير 24 ماي 1955 حسبما ينص عليه الفصل 1 منه مما يجعله - والحالة هذه - خاضعا لقانون 25 دجنبر 1980 الذي ينص في فصله الأول على أن مقتضياته تطبق على أكرية الأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني والتي ليس لها طابع تجاري أو صناعي أو حرفي أينما كان موقعها وكيفما كان تاريخ بنائها إذا لم تكن خاضعة لتشريع خاص" . كما أن المكري يكون ملتزما اتجاه المكتري الذي لم يكتسب بعد الحق في الكراء، رغما عن إرادته، باحترام مقتضيات ظهير 25-12-1980، عندما يرغب في بإنهاء العلاقة . .
كما أن هناك مجموعة من الضمانات المقررة للمكتري عند مراجعة السومة الكرائية. • لا تتم مراجعة السومة الكرائيةإلا بعد مرور أجل 03 سنوات على السومة السابقة المحددة اتفاقا أو قضاء ، وذلك بنسبة 8 % من قيمة السومة الحالية بالنسبة للمحلات السكنية ولا يستفيد المكري للمحل التجاري من الزيادة بنسبة 10 % الا اذا كان العقد كتابيا لكون هذه النسبة لا تطبق إلا عندما يكتسب المكتري الحق في الكراءبمرور سنتين عن عقد الكراء . • كما تتجسد عدة ضمانات للمكتري خلال مسطرة إنهاء العلاقة الكرائية حيث يتعين إشعار المكري للمكتري برغبته في إفراغه من المحل قبل ثلاثة أشهر من انتهاء العلاقة الكرائية ووفق شكليات دقيقة تقترب إلى حد ما من شكليات ظهير 24-05-1955. • إلا أن تبليغ الإنذار ينطوي على مجموعة من الإشكالات العملية التي تنتج أثر تحايل المكري الراغب في إفراغ المكتري في مواجهة الضمانات المقررة له كما، والتي حاول القضاء معالجتها في غياب للنص التشريعي.
ثانيا: حالات سقوط الضمانات الحمائية للمكتري. وذلك عند إخلال المكتري بالتزاماته القانونية،حيث وضع المشرع حدودا للحماية المقررة للمكتري بمقتضى ظهير 25-12-1980 و الذي لم يكتسب بعد الحق في الكراء تفاديا لعدم تعسفه اتجاه المكري ومحاولة منه لضمان نوع من التوازن في علاقة الطرفين حقا والتزاما. فبالنسبة لاستعمال المكتري المحل في غير ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق ،قد يعكس إشكالات عملية تتمثل في تفسير ما هي حدود ما اعد له المحل بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق، ذلك انه قد يعد المحل لتجارة معينة كتجارة المواد الغذائية ويقوم المكتري بتغيير نشاطه لتجارة العقاقير فيتقدم المكري ويطالب المكتري بالإفراغ لكون المحل قد استعمل في غير ما اعد له بمقتضى الاتفاق في حين انه لا ضرر للمكري في ذلك.
المحور الثاني: الضمانات الحمائية المخولة للمكتري عند اكتساب الحق في الكراء. • بعد اكتساب المكتري الحق في الكراء باستيفائه للمدة القانونية بالعقار المكرى الذي يستغل فيه أعمال تجارية ، يكون المكتري قد انتقل إلى المرحلة التيتعطيه مزيدا من الضمانات التي تحمي استقراره التجاري.
أولا : الضمانات المسطرية والموضوعية لحماية المكتري عند المطالبة بالإفراغ. لقد اعتمد ظهير1955، بخلاف مقتضيات ق. ل. ع و ظهير 1980، مسطرة خاصة لإنهاء عقود الإيجار، إذ لا يمكن وضع حد لها إلا بتباع خطوات معينة وفق شكليات خاصة، فبداية يلزم المكري بتوجيه إنذار إلى المكتري وفقا لمسطرة الفصل 39 من ق م م، ومنحه أجل 6 أشهر تبدأ من تاريخ استلام الإنذار وأنه لا يعتد بأي اتفاق يخالف المدة المذكورة، كما أنه بخلاف القواعد العامة ل ق .ل. ع فانه لامجال للتجديد التلقائي لعقد الكراء لكون عقد الكراء يستمر بالمشاهرة ولا يتجدد إلا في حالات خاصة ينص عليها العقد أو القانون وفق شكليات معينة.
يتعين على المكتري لضمان حقوقه عندما يتوصل بالإنذار القانوني أن يرفع النازلة إلى رئيس المحكمة الابتدائية للمكان الموجود فيه الملك، وذلك في ظرف اجل 30 يوما ليقوم بمحاولة التوفيق بين الطرفين بعد استدعائهما وإجراء جلسة صلح حضوريا، وإذا ما تخلف المكتري عن حضور جلسة الصلح فانه يعتبر كأنه تنازل عن طلب تجديد العقد وبالتالي يحرم من حماية ظهير 1955 . كماللمكتري الحق في الحصول على تعويض يختلف باختلاف سبب الافراغ الذي تقره المحكمة عند ثبوته، فقد يكون التعويض جزئيا أو كاملا.
ثانيا:حالات سقوط الضمانات المقررة للمكتري. حالة إخلال المكتري بالتزام قانوني أو عقدي. حالة تولية الكراء للغير أوالتخلي عنه. حالة عدم صلاحية المحل للسكنى لانعدام شروط السلامة فيه. حالة اندثار المحل أو عدم صلاحيته للإستعمال بسبب القوة القاهرة.
خــاتــمــــة. نستنتج من خلال استعراض مختلف الجوانب المرتبطة بالتطبيق القضائي لنصوص ظهير 1955 المتعلق بالكراء التجاري، بأن القضاء أقر مجموعة من القواعد لسد الفراغات التي تعتري الظهير المذكور، والناتجة أحيانا عن أخطاء في الترجمة وأحيانا عن التبويب غير المنسجم لأبوابه بالخلط بين القواعد الإجرائية والقواعد الموضوعية.
مــلــحــق. • عقد كراء محل تجاريما بين الموقعين أسفله:الطرف الأول:السيد.............. المزداد بتاريخ ...................الحامل للبطاقة الوطنية رقم ............الساكن بـ.............................................. .. .........................................من جهة كمالكالطرف الثاني : السيد.................المزداد بتاريخ ..........................الحامل(ة) للبطاقة الوطنية رقم ................الساكن(ة) بـ.............................................. .. ....... ................................................من جهة أخرى كمكتري(ة)وقع الوفاق والتراضي بين الطرفين على ما يلي : • النموذج كامل فى المرفقات .
