Bytové spoluvlastnictví Pavel Petr 2.12.2013

1. Bytové spoluvlastnictví Pavel Petr 2.12.2013

2. Literatura • DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha : ASPI, 2007. 392 s. • ELIÁŠ, K. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, č. 1., s. 37-49. • Fiala, J. a kol. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 5. vydání. Praha : C.H.Beck, 2010. 557 s. • Fiala, J. Nad zákonem o vlastnictví bytů aneb „spoluvlastnictví je vynálezem ďábla“. Časopis pro právní vědu a praxi, 1994, č. 4, s. 9-17. • JENIβEN, G. Wohnungseigentumgesetz. Kommentar.Wien : LexisNexis, 2006. 3. bearbeiteteAuf. 522 s. • KABELKOVÁ, E.; SCHÖDELBAUREOVÁ, P. Bytové spoluvlastnictiví v novém občanském zákoníku. Praha : C.H.Beck, 2013, s. 340. • M. Králík; M. Novotný In SPÁČIL, J. etal. Občanský zákoník III. Věcná práva §967-1474. Praha : C.H.Beck, 2013, s. 673-851. • KOLEKTIV AUTORŮ. Guidelines on condominiumownershipofhousingforcountries in transition. New York, UnitedNations, 2003, 84 p. • LEYSER, J. TheOwnershipofFlats – A Comparative Study. InternationalandComparativeLawQuarterly. 1958, Vol. 7., pp. 31-53. • Luby, Š.Vlastníctvobytov. Bratislava : VydavateľstvoSlovenskejakadémievied, 1971. 518 s. • PETR, P. Kondominium aneb splněné přání profesora Cepla. Právník, 2014, č. 1., s. 37-51. • Petr, p. Společenství vlastníků jednotek v novém kabátě? Právní fórum, 2010, č. 6, s. 279-283. • PETR, P. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy, 2012, č. 10. , s. 313-318. • Schödelbauerová, P.; ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : WoltersKluwer, 2009. 155 s • Zuklínová, M. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů. Právník, 1979, č. 5, s. 479-493. • Zuklínová, M.O vlastnictví bytů. Právník, 1994, s. 211-225. • Tučně označené jsou psány dle nové právní úpravy

3. PRAMENY PRÁVA • Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (§§ 1158-1222; + § 3063!) • Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů • Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník • Zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu NP • Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu vl. některých věcí… • Zákon č. 42/1992 Sb., transformační zákon • Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vl. a jiných věc. práv • Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů • Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění n.v. č. 151/2006 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy SVJ • Návrh nového občanského zákoníku (§§1150-1213)

4. HISTORIE • Starověký Řím – platí zásada SUPERFICIES SOLO CEDIT ((GAIUS uč. 2, 73) dále jen s.s.c.) povrch ustupuje půdě – tzn. stavba je součástí pozemku (pozor současnost §120/2 OZ; pozor budoucnost § 506 NOZ) • Věci - pouze pozemky (res immobiles); možnost práva stavby (superficies) věcné právo suigeneris • Byty (ovšem nikoliv jako samostatné věci) existovaly v podobě tzv.insulae, skládající se i jen z jedné místnosti, nacházející se až v sedmipatrových domech (údajně jich bylo až 23000).

5. HISTORIE • 18. – 19. stol. na křižovatce mezi uznáním a neuznáním bytu coby věci v právním smyslu. • Velkým odpůrcem např. Savigny (vlastnictví bytů je nesmysl) ovlivnilo německou právní doktrínu • Renesance vlastnictví bytů se objevuje ve 30tých letech 20.stol – vzrůstající potřeba bytů, přesidlování obyvatel do měst

6. HISTORIE • Problematika reálného dělení budov vs. zásada s.s.c. • Známé případy tzv. Stockwerkeigentum, Geschosseigentum, Gelasseigentum, event. Etageneigentum – vlastnictví jednotlivých pater, bytů, ale i kostelních lavic či divadelních loží – u nás zejména v prostoru židovských ghett (SVOBODA, E. O reálném dělení domů v obvodu bývalého pražského ghetta. Praha : Lidové družstvo tiskařské, 1909.) Důvody pro přijetí v zásadě xenofobní (udržet etnikum za zdmi ghetta). • Důvodem nejasné ustanovení § 361 ABGB: „Náleží-li věc, dosud nerozdělená současně několika osobám; vzniká společné vlastnictví. Hledí-li se k celku, pokládají se spoluvlastníci za osobu jedinou; pokud však jsou jim přiděleny určité třebas neoddělené části, má každá spoluvlastník úplné vlastnictví části jemu náležející.“ • Pro názorové spory vyřešeno normativně, zákazem patrového vlastnictví zákona č. 50/1879 ř.z., o dělení budov podle materiálních podílů, který prohlásil v § 1, patrové vlastnictví za nepřípustné,

7. HISTORIE • V českých zemích existence zásady s.s.c. aktuální až do účinnosti tzv. středního kodexu, kdy byla z občanského práva vypuštěna; překážka pro hospodářský život země; kolektivizace zemědělství • V současnosti opětovné zavedení zásady viz §506 NOZ (problémy řeší přechodná ustanovení) • Vlastnictví bytů zavedeno až zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů (touto formou převedeno/vystaveno cca 32 tis. bytů) – monistická koncepce!! • Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. • De lege ferenda zařazeno do lex generalis!

8. NOZ – superficies solo cedit • § 506 Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. • § 3054 Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba. Pb. Právo stavby (Baurecht) – věcné právo § 1240 NOZ

9. TEORETICKÉ KONCEPCE VLASTNICTVÍ BYTŮ

10. PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU • Před rokem 1989 výhradním vlastníkem bytů stát, družstva, organizace, resp. cca 32 tis. bytů v „osobním“ vlastnictví • Zákon o přechodu některých věcí z majetku ČSR do vlastnictví obcí (privatizace stricto sensu) • Transformační zákon – družstva • Zákon o vlastnictví bytů (privatizace lato sensu) tzv. bytové vlastnictví • Bytové vlastnictví pouze jedna z forem - prodej domů právnickým (fyzickým) osobám

11. STATISTICKÉ ÚDAJE • Počty bytů (jednotek) dle ZOVB • Z toho je cca 650000 bytů neobydlených Nárůst ovlivněn: a) výstavba b)privatizace c) vestavby

12. BYT PŘEDMĚT A VĚC V PRÁVNÍM SMYSLU • Předpoklady pro uznání bytu jako věci v právním smyslu lze spatřovat v dikci § 118 odst. 2 OZ • Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. • To ovšem automaticky neznamená, že byt může být věcí v právním smyslu! předmět ≠ věc • Byt je pouze reálně neoddělitelnou části věci nikoliv součást (viz § 120 OZ) • Nesprávné je rozhodnutí KS v Brně Ca 254/1993, které připouští, že byt je samostatnou věcí v právním smyslu všeobecně viz 118/2! • Byt je předmětem občanskoprávních vztahů, ale věcí je jen ve smyslu zvláštního zákona (72/1994 Sb., resp. 52/1966 Sb.) – předpokladem je zde ustanovení § 125/1 OZ • Je-li byt v domě, který není rozdělen dle ZOVB, není věcí v právním smyslu!

13. BYT DEFINICE • Absence definice • Původně normoval § 62 zákona o hospodaření s byty č. 41/1961 Sb., bytem se rozumí, místnost nebo soubor místností, který je rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení (…)

14. BYT • Místnost nebo soubor místností, který je určen k trvalému bydlení dle rozhodnutí stavebního úřadu (srov. vyhlášku MMR č. 137/1998 sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu) • Rozhodující je tedy právní nikoliv faktický stav, vůle stran např. nájemní smlouvy, tak v současnosti nemá relevanci • conditio sine qua non pro uznání bytu- problematické • NS 26 Cdo 400/2000; obdobně 26 Cdo 3824/2008 • Pochopitelné u ZOVB (viz § 2 písm. b) ZOVB), jde-li však o závazkové vztahy – prvek právní nejistoty; nerespektuje autonomii vůle subjektů • NOZ: byt není nemovitou věcí ba dokonce ani samostatnou věcí v právním smyslu, tou je jen jednotka dle NOZu • § 2236 NOZ definuje byt pro účely závazkového práva jako soubor místností (ev. jednu místnost), která je součástí domu (nikoliv prostory mimo dům), tvoří obytný prostor a je určen (nikoliv již rozhodnutím stavebního úřadu) a užíván k bydlení, absence „určení“ (tj. kolaudačního rozhodnutí) nemůže být na újmu nájemci; dosud takto uzavřené smlouvy jsou absolutně neplatné; nově nikoliv – to ovšem neznamená, že by pronajímateli, který takový (neurčený) objekt přenechá k nájmu, nehrozily sankce podle veřejného práva (zejm. stavební zákon) – ratio tkví v respektu k autonomii vůle stran a ochraně osoby nájemce, která užívá obytný prostor (hausbót, karavan, rodinný dům) • Bytovou potřebou je zapotřebí rozumět vhodnost (zdravotní, technickou) k bydlení

15. JE BYT NEMOVITOSTÍ? • Sporná otázka • §3/2 ZOVB říká, že právní vztahy k jednotkám se řídí ustanoveními OZ a dalších zákonů o nemovitostech – písemná forma smluv, vznik zástavního práva, zápisy vlastnických práv do KN aj. • Nejde však o stavbu spojenou se zemí pevným základem, proto nemůže být nemovitostí • Přesto se objevují názory (Eliáš, Zuklínová), že byt je věcí nemovitou a to cestou fikce • NOZ výslovně upravuje, že jednotka (skládající se mimo jiné z bytu) je nemovitou věcí (umožňuje právě širší pojetí věcí)

16. Podoby spoluvlastnictví • A) ideální • B) reálné • C) přidatné • Reálné spoluvlastnictví tkví ve vlastnictví reálné části jinak společné věci • Vlastnické právo (právo) vzniká k určité části jinak nedílné věci, ostatní (zbytek) zůstává ve spoluvlastnictví; pojmovým znakem je právě pluralita subjektů a předmětů

17. Vlastnictví domu • Výhradní vlastník • Podílový spoluvlastníci • SJM • Součást práva stavby (nesamostatná věc) • Vlastnictví pozemku, jehož součástí je dům (nesamostatná věc)

18. Bytové spoluvlastnictví 1/3 společných částí domu, resp. pozemku + určitý byt (Byt1)

20. Bytové spoluvlastnictví • Sachenrecht v Lichtenštejnsku • Gesetz über das Wohnungeigentum und das Dauerwohnretch v Německu • Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles batis ve Francii • Bundesgesetz über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Rämlichkeiten v Rakousku, • Ustawa o vłasności lokali v Polsku • Nebo součást obecného kodexu – Belgie, Švýcarsko, Itálie, Nizozemí, Quebec aj. • Systematicky správně zařazeno do obecného kodexu, jakož i označeno jako bytové spoluvlastnictví (SLEDUJE hlavní sociální a hospodářský účel úpravy, jímž je především zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky)

21. Bytové spoluvlastnictví • Nový název – dosud bytové vlastnictví (název inspirován belgickým, italským, quebeckým, resp. francouzským právem, jež také vychází ze spoluvlastnického pojetí) • Někdy označováno termínem condominium (kondominium) – pozor neztotožňovat se společenstvím vlastníků jednotek! • Spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek • Pojmově může vzniknout pouze za plurality bytů (nebytů), tj. min 2 • Dvě základní otázky: • Co je to nemovitá věc? • Co je to jednotka?

22. Exkurz: nemovitá věc • Obecně – širší pojetí věci - § 489: „vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí, je věcí v právním smyslu (res iuris) • Pojmově se vztahuje na hmotné i nehmotné věci (práva) • Nemovitými věcmi jsou - § 498: „ pozemky, podzemní stavby se samostatným určením (metro), věcná práva (sic!), práva, která označí zákon (dále např. jednotka dle NOZu, právo stavby aj.). • Dále zůstávají nemovitými věcmi stavby spojené se zemí pevným základem, kde nedošlo k superficies solo cedit • Stavba (i dosud nezřízená), která se opírá o věcně právní titul (typicky věcné břemeno) samostatná nemovitá věc

23. Není jednotka jako jednotka • Věc v právním smyslu zásadně res corporales (de lege lata) • NOZ věc v právním smyslu pojata šířeji – res corporales i res incorporales – viz § 489 NOZ • (1) Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. • (2) Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.

24. Není jednotka jako jednotka • Jednotkou rozumí ZOVB v § 2 písm. h) byt (nebyt), vč. rozestavěného, jako vymezenou část domu (podle ZOVB) • Pb. Garáž – garážové stání, garáž jako nebyt, garáž jako stavba viz MS Praha 33 Ca 162/98 • Kvalitativně odlišné pojetí jednotky dle NOZ • Objevovaly se názory označit např. výrazem (byt, patro aj.), převážilo pojetí, že si praxe sama poradí

25. Není jednotka jako jednotka • § 2 písm h) ZOVB • Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. • Podíl ke společným částem není možné převést bez současného převodu jednotky (a naopak) • Bude nadále evidováno v KN! Srov. § 3 písm. e) NKatZ • NOZ § 1159 if.: „Jednotka je věc nemovitá.“ § 1159 NOZ Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. (mutatis mutandis i nebyt, resp. soubor bytů (ev. nebytů) viz § 1150/2) Nezapomínat na s.s.c.! Bude nově evidováno v KN, srov. § 3 písm. d) NKatZ

26. Společné části (vždy) – minimální standard • Za pravdu dostal Š. Luby, že zákon nemůže dost dobře normovat, co je a co není společnou částí domu (rozdílné u bytovky a třicetipatrového mrakodrapu) • Rámcové vymezení (po vzoru Polska, Německa, Švýcarska) • Společné je to, co má sloužit všem vlastníkům (§ 1160) • Pozemek na němž je dům zřízen (nesamostatná věc; součást pozemku) NEBO věcné právo, které zakládá právo mít na cizím pozemku dům (kog. norma) • Stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru a vzhledu (zejm. konstrukce); balkony, lodžie, okna, fasáda apod. Naopak např. kryty civilní obrany jsou nebytovými prostory • Zařízení sloužící k užívání bytu (antény, vrata, předokenní žaluzie) • Jakkoliv mohou být relativními společnými částmi – užívá jen některý spoluvlastník tzv. subcondominium • Případné je upozornit, že nejde, jako dříve o společné části domu! Bude sem nepochybně patřit i vedlejší stavba či pozemek (kotelna, hřiště aj.). • Předpokládá se přijetí prováděcího předpisu, který dispozitivně upraví (za využití vyvratitelné právní domněnky, co je společné)

27. Podíl na společných částech • Od tohoto kritéria se odvíjí velikost hlasu při hlasování na SVJ (srov. § 1206) • Určí se podle povahy, rozměrů a umístění bytu nebo jako stejné • Není-li určeno (smlouvo o výstavbě, prohlášením vlastníka), platí že* odpovídají poměru podlahové plochy bytu vůči podlahové ploše všech bytů v domě • Opodstatnění před rokem 1989; dnes jsou bytové komplexy variabilní, odlišné, cenově jinak diverzifikovány (co štok, to půl milionu nahoru) *) nevyvratitelná právní domněnka

28. Vznik bytového spoluvlastnictví • Základním předpokladem je existence alespoň dvou bytů, resp. nebytů, resp. jednoho bytu a jednoho nebytu v budově • Pro bytové vlastnictví je typická pluralita subjektů a předmětů • Při vzniku jednotky rozdělením věci prohlášením – předkupní právo nájemce (fyzické osoby) při prvním převodu (jiná úprava pro nebyt) předkupní právo zanikne po 6ti měsících od účinnosti nabídky • Jednotlivý byt (nebytový prostor) a společné části domu, resp. pozemek • Vznik bytového vlastnictví: • Výstavba – vytvořením nové věci (na základě smlouvy o výstavbě a faktické činnosti – stavby domu ve fázi, kdy je navenek uzavřen obvodovými stěnami a střechou a byt je uzavřen obvodovými stěnami; typicky nástavby, půdní vestavby (zřídkakdy celá stavba) • Zápis do KN na základě prohlášení vlastníka (osoby oprávněné z věcného práva) • Rozhodnutí soudu (oddělení ze spoluvlastnictví, zrušení a vypořádání, resp. zúžení nebo vypořádání SJM – lze ovšem i zápisem, ujednají-li si to)

29. SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK • Bohuslav 1256, 1922 (jmění společníků je rozdílné od jmění právnické osoby, jejímiž jsou členy) 1256/1922 • Nejde o tzv. kondominium!!! • Právnická osoba suigeneris • (Wohnungseigentümergemeinschaft, ownersassociation, wspolnotamieskaniova) • Významná novela ZOVB 103/2000 Sb., resp. nález ÚS PL. ÚS 51/2000 ze dne 13.3.2001 • Netradičně založena na nuceném členství – vzniká a zaniká se vznikem/zánikem vlastnictví jednotky • Speciální právní subjektivita – tzn. smí jen to, co mu zákonodárce dovolí – na rozdíl od všeobecné právní subjektivity (způsobilosti k právům a povinnostem) fyzické osoby • Nesmí podnikat • Ani být členem či společníkem jiného podnikatele

30. SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK • Vznik společenství dosud komplikovaný • Nerespektován klasický dvoufázový princip vzniku právnické osoby (založení a vznik) • Dosud vzniká společenství ex legev domech, kde je alespoň 5 jednotek z nichž alespoň tři mají rozdílné vlastníky, přičemž vzniká okamžikem, kdy je doručena listina s doložkou (o právní moci) proveden vkladu /příklad v domě, kde je pět jednotek jsou dva vlastníci, jeden z nich má čtyři byt a druhý jeden. Následně ten, co má čtyři sepíše kupní smlouvu s třetí osobou na jeden ze svých bytů (např. 10.1.); dne 15.1 doručí na KN, ten provede vklad 30.1., listina s právní moci je doručena např. 5.2. (může být vyzvednuta osobně na KN už 3.2.) • Nová právní úprava narovnává standardní způsob založení a vzniku • Podmínky stejné (alespoň 5 jednotek a 3 různí vlastnící (tres faciunt collegium)) jinak jeho činnost vykonává správce; nově lze založit i je-li méně než 5 jednotek, pokud všichni vlastníci souhlasí • Založení – schválení stanov, ev. prohlášení o rozdělení práva k domu, ujednání ve smlouvě o výstavbě • Vznik – zápisem do veřejného rejstříku fyzických a právnických osob (rejstřík společenství vlastníků jednotek (srov. §1 písm. 1 návrhu zákona sněmovní tisk 986/0)

31. SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK • Statutární orgán výbor společenství nebo předseda (určí-li stanovy) • Statutární orgán – ten kdo jedná jménem PO (pozor na úpravu jednání jménem PO x sověstká doktrína (Bratus, Venediktov aj.) x nynáí zastoupení (Organschaftliche Vertretung) • Nejvyšší orgán Shromáždění vlastníků • Další orgány (kontrolní komise aj.). • Vnitřním předpisem jsou stanovy (dle nařízení vlády nebo vlastní) • Členem voleného orgánu může být – na rozdíl od nynější právní úpravy – i osoba, která není vlastníkem jednotky • Zapisuje se do vedeného soudy rejstříku SVJ

32. Přechodná ustanovení • Zejména se jedná o § 3063 • Vznik vlastnictví k dalším jednotkám v domě, ve kterém jsou jednotky vymezeny dle ZOVB se i nadále řídí ZOVB (tj. zrušeným předpisem), aby nevznikly v jednom domě jednotky podle nové a staré právní úpravy • Neznamená to snad, že se práva a povinnosti budou řídit dle staré právní úprava, ale zjistí se, co je předmětem jeho vlastnictví, zda byt a podíl na společných částech domu (resp. pozemku) tj. dvě až tři věci, ev. zda mu náleží jednotka podle NOZ (jedna věc) • Na práva a povinnosti obou se ve smyslu § 3028/2 použije nové právní úpravy • Ustanovení § 3080 (derogační klauzule) ruší zákon č. 72/1994 Sb. (bod č.60)