สัญญาเช่าทรัพย์

1. สัญญาเช่าทรัพย์ อ.จักรภพ ศิริภากรกาญจน์

2. ปพพ. มาตรา 537 • “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”

3. ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ • 1. เป็นสัญญาต่างตอบแทน • ผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า

4. 2. เป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ • ผู้เช่ามีสิทธิเพียงแต่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ชั่วระยะเวลาหนึ่งตามสัญญาเช่าเท่านั้น

5. 3. สัญญาเช่าเป็นสัญญาซึ่งมีระยะเวลาอันจำกัด • ปพพ. มาตรา 540 • “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี • อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”

6. ปพพ. มาตรา 541 • “สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้” • ปพพ. มาตรา 566 • “ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน”

7. 4. เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ • สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลง

8. หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าหลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า • ปพพ. มาตรา 538 • “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

9. 1. การเช่าสังหาริมทรัพย์ • สังหาริมทรัพย์ทุกประเภทหากนำมาทำสัญญาเช่าก็ไม่ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด

10. 2. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ • 2.1 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี • กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาเช่าไม่ได้

11. 2.2 การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปี หรือการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายกำหนดว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ 3 ปี แต่การจะฟ้องร้องได้เพียง 3 ปีนั้น คู่สัญญาจะต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือด้วย ถ้าไม่มีก็ฟ้องร้องไม่ได้เลย

12. สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า • เป็นสัญญาซึ่งผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่า และผู้ให้เช่าได้ให้สิ่งตอบแทนแก่ผู้เช่านอกเหนือไปจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า เช่นให้ระยะเวลาเช่ามากขึ้นและค่าเช่าถูกลงมาก เป็นต้น คู่สัญญาจึงมีหนี้ซึ่งเป็นลักษณะต่างตอบแทนซึ่งกันและกันมากกว่าสัญญาเช่าธรรมดา • ตัวอย่างกรณีที่ถือว่าเป็นสิ่งตอบแทนกันมากกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เข่น การออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง, การดัดแปลงต่อเติม, การสร้างใหม่, การสร้างตึกบนที่ดินที่เช่าแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่า

13. สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า ได้รับยกเว้นไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ถ้าผู้เช่าตาย สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าไม่ระงับ ทายาทของผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อได้จนกว่าจะครบสัญญา

14. การเช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่าการเช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่า • ปพพ. มาตรา 544 • “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า • ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

15. การโอนทรัพย์สินที่เช่าการโอนทรัพย์สินที่เช่า • ปพพ. มาตรา 569 • “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า • ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”

16. ความระงับแห่งสัญญาเช่าความระงับแห่งสัญญาเช่า • 1. สิ้นสุดเนื่องจากสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาที่ทำสัญญากัน หรือถ้าเป็นกรณีเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า สัญญาย่อมระงับสิ้นไปเมื่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าตาย แล้วแต่กรณี • ปพพ. มาตรา 564 • “อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน”

17. ปพพ. มาตรา 570 • “ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา”

18. 2. มีการบอกเลิกสัญญาเช่า • 2.1 เมื่อไม่มีการผิดสัญญา ใช้เฉพาะการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาเท่านั้น โดยคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้แต่ต้องบอกกล่าวให้แก่อีกฝ่ายรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน (ปพพ. มาตรา 566) • 2.2 เมื่อมีการผิดหน้าที่ตามสัญญาหรือกฎหมาย อาจมีข้อตกลงว่าเมื่อมีการผิดสัญญา ต้องมีการบอกกล่าวล่วงหน้าให้คู่กรณีปฏิบัติให้ถูกต้องก่อน และหากยังเพิกเฉยจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หรืออาจตกลงว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิด ก็ให้สัญญาเช่าสิ้นสุดทันทีก็ได้

19. 3. การโอนสังหาริมทรัพย์ที่ทำสัญญาเช่าให้แก่บุคคลภายนอก • 4. วัตถุแห่งสัญญาเช่านั้นได้สูญหายหรือเสื่อมประโยชน์ในการใช้ • ปพพ. มาตรา 567 • “ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดไซร้ ท่านว่าสัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย” • 5. ผู้เช่าถึงแก่ความตาย

20. สัญญาเช่าซื้อ

21. ปพพ. มาตรา 572 • “อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าโดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว • สัญญาเช่าซื้อถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ”

22. การเลิกสัญญาเช่าซื้อ • 1. ผู้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา • ปพพ. มาตรา 573 • “ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนไปให้แก่เจ้าของ”

23. 2. ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา • ปพพ. มาตรา 574 • “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย • อนึ่งในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน และกลับเข้าครองทรัพย์สินได้ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง”

24. ความแตกต่างระหว่างเช่าซื้อและเช่าทรัพย์ความแตกต่างระหว่างเช่าซื้อและเช่าทรัพย์ • 1. สัญญาเช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซื้อจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ผู้ให้เช่าไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า • 2. สัญญาเช่าซื้อ เป็นสัญญาที่ตกลงโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้เช่าซื้อเมื่อชำระเงินเท่านั้นเท่านี้คราวครบตามสัญญา แต่สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ • 3. สัญญาเช่าซื้อทรัพย์สินทุกชนิดต้องทำเป็นหนังสือ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบไว้ กำหนดเรื่องหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีไว้เท่านั้น

25. 4. สัญญาเช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อตกลงค่าเช่าซื้อเป็นเงิน ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องตกลงชำระค่าเช่าเป็นเงิน อาจตกลงชำระค่าเช่าเป็นอย่างอื่นก็ได้ • 5. สัญญาเช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ 2 คราวติดกัน ผู้ให้เช่าซื้อจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเพียงครั้งเดียว ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ • 6. สัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้เช่าซื้อตาย สัญญาเช่าซื้อไม่ระงับ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ