單元二 不動產基本性質與市場特性

1. 不動產經濟學 單元二 不動產基本性質與市場特性

2. 單元內容說明 ■由經濟學角度，檢視不動產的基本性質 ●土地的資源特性 ●不動產的商品特性 ●不動產集合的群組特性—土地使用特性 ■分析不動產市場特性

3. 不動產基本性質 土地的資源特性 ■土地是稀少性資源，具有經濟價值 1.資源稀少性是相對於無盡慾望與需求而言 2.稀少性資源的經濟價值反映在使用代價上 ？？非稀少性資源有價值嗎？空氣、日光 3.土地開發（改良）可提升土地的使用價值 ？？未經開發的土地有「價值」嗎？ 4.經濟價值＝使用代價（價格）？？ 5.何謂「價值（value）」？何謂「價格（price）」？

4. 不動產基本性質 土地的資源特性 ◆資源價值的概念 1.交換價值：財貨（資源）交換能力的衡量；價格 2.使用價值：財貨（資源）被使用產生效益的衡量 3.使用價值會影響交換價值的決定 ◆價值與價格的區別 1.交易價格無法精確反映財貨帶給買方的好處 2.價格，由財貨邊際量帶給買方的邊際效用來決定 3.價值，由財貨帶給買方的福利（消費者剩餘）來決定 ※未開發土地仍有交換價值；非稀少性資源仍有使用價值

5. 土地的資源特性—價值與價格 • 價值： • 係指某項資源受人重視的程度，乃強調「一個被需要的財貨」與「一個潛在購買者」之間的關係 • 亞當斯密將價值區分為：使用、與交換二種價值 使用價值：財貨之所以受人重視，係源自於財貨可滿足人們慾望，產生「效用utility」，形成財貨的使用價值 交換價值：一種財貨與他種財貨交換能力的衡量。各種財貨存在其使用價值，因此人與人可交換財貨，形成市場與交換價值

6. 價值與價格 • 價格： • 在無貨幣的時代，人們以物易物，能否達成交易，取決於財貨的交換價值，此為一種相對價格，反映機會成本 張三願意以一頭牛換李四的五隻豬，若李四也願意以五隻豬換一頭牛，則交易達成。一頭牛的價格=五隻豬；一隻豬的價格=1/5頭牛 • 財貨受人重視的程度以價值為衡量；而此價值的程度以「貨幣」單位表示者，即稱為價格。換言之，一單位財貨在市場上所交換的貨幣數量即為該財貨的價格

7. 價值與價格 • 價值的矛盾（水與鑽石的矛盾） • 有些財貨的價格不高，如「水」，但對人們的生存關係至巨，所以具有很高的價值；而有些財貨對人們的生存並不重要，其價值不高如「鑽石」，但其價格卻甚高。價值與價格為何有此種差異？ • 此一矛盾，自亞當斯密起一直是經濟學家尋求釐清的問題。直到邊際分析法出現後，此問題才獲得解決

8. 需求線 30 20 市場價格 10 Q 1 2 3 價值與價格的關係—價值的矛盾 • 消費者剩餘 • 消費者剩餘（consumer surplus：CS）： 願付價與實付價的差額；價格線與需求線所夾的面積 1.需求線高度，表示消費者的「願付價格」，是該單位財貨對消費者邊際效用的反映 2.當市場價格=10元，消費者願意以30元購買第一單位，然實支付10元取得，故產生20元的利益，稱為消費者剩餘；同理，消費者購入第二單位會產生10元的消費者剩餘；第三單位願付價10元=實付價，消費者剩餘=0；故消費者購買3單位時有30元的消費者剩餘 ＄

9. ＄ 水 ＄ S 鑽石 P鑽 S D P水 D 價值與價格的關係—價值的矛盾 • 水的消費量大，最後一單位邊際效用位於低處，其價格低，但CS大，總效用大，價值高 • 鑽石消費量低，最後一單位邊際效用位於高處，其價格高，但CS小，總效用小，價值低 • CS或總效用反映價值；最後一單位的邊際效用反映價格 • 在相同消費量時，使用價值高者，價格也高 Q Q

10. 土地價值與價格—意義與衡量 • 土地利用的價值，由「地租」反映 • 何謂「地租」？Why產生？種類？對地價的影響？ • 凡此可由「地租理論」來說明 • 土地利用的代價，由「地價」反映 • 地價如何衡量？種類？影響因素？ • 凡此可由「地價理論」來說明

11. 地租理論的重要性 • 新古典所得分配理論 生產活動產生的總收益，按各種生產要素於生產過程中所產生的貢獻（邊際產值）來分配 總收益＝勞動力的薪資＋土地的地租＋資本的利息＋企業才能的利潤 • 地租的歸屬（分配）深深涉及社會正義與貧富差距的問題 • 地租理論是地價理論、地權論、地稅論的基礎

12. 地租的意義 • 「租（rent）」，源自拉丁文「rendita」--含意是「報酬或利潤（return or yield）」，故租的日常用語意義為：暫時使用耐久物的代價（租金） • 地租論中「地租」之意義，並非意指：暫時使用土地耐久物的代價，而是另有其特殊的意義 • 「地租」：利用土地特殊的有利條件所產生的超額報酬（利潤）（或純收益） 同意詞

13. 地租的意義 • 地租：利用土地特殊有利條件所產生的純收益 「特殊條件」：特殊與否，是經由比較而生的 「有利條件」：比較的方向是優越的部分 • 純收益＝生產的總收益－生產的總成本 • 土地純收益＝總收益－（資材消耗＋工資（含企業主的）＋資本利息）（業主無特殊才能） • J.Mill：投在土地的資本，其「比較生產的」與「最不生產的」之間收穫的差額 • 馬克思：地租是一種經濟剩餘（surplus）

14. 地租產生的（經濟）原理 • 總收益＝勞動力的薪資＋土地的地租＋資本的利息＋企業才能的利潤 • 薪資價格＝勞動的邊際產值（VMP勞） • 薪資總額＝薪資價格×勞動人數（完全競爭下） • 土地租價＝土地的邊際產值（VMP土） • 地租（總額）＝土地租價×土地使用量

15. 地租產生的（經濟）原理—計算最大報酬 • 總收益-總成本分析（產品價P固定） ＄ 1.TVC：總變動成本（不含土地成本）；VTP：總產值（=VAP × 投入量） 2.VAP：平均產值（=VTP / 投入量），VTP上點與原點連線的斜率； 3.VMP：邊際產值（=投入的邊際產量 × P）， VTP上點的切線斜率 4.在投入量＞Ι1，TVC＜VTP，才生產 5.在投入量= Ι2，VAP最大；在投入量= Ι4時，VTP最大 6.在投入量= Ι3 時，VMP（B點斜率）=VMC（C點斜率），報酬最大=BC，故此投入量是利潤最大的投入量 TVC F B VTP C 投入 ＄ 在I3投入量 VMP=VMC VMP VAP 投入 Ι1 Ι2 Ι3 Ι4

16. ＄ TVC 產量 ＄ 超額報酬 VMC VAC P MR=AR 產量 Q1 Q2 Q3 地租產生的（經濟）原理—計算最大報酬 • 邊際收益-邊際成本分析法（產品價P固定） 1.VMC：邊際成本（TVC線點的斜率）；VAC：變動平均成本（ TVC線點與原點連線的斜率） 2.產品完全競爭市場，產品價格固定為P，廠商的邊際收益（MR）=平均收益（AR）= P；（ TR=P×Q；MR=△TR/△Q；AR=TR/Q） 3.在投入量Ι3 ，生產量為Q3時，VMC=MR，產生最大利潤 4.利潤=Q3 ×（P－VAC在Q3的高度） 利潤=TR－TVC=P×Q－VAC×Q

17. 地租產生的（經濟）原理 • 無論總收益-總成本、或邊際收益-邊際成本的分析法，廠商會在產生最大利潤處執行生產 • 最大利潤中包含：土地的報酬與企業才能的報酬（利潤）；若企業才能報酬的利潤=0，則該最大利潤即為地租（大地地租） • 地租理論起源自農業生產，在農產品市場特性上為接近一完全競爭的市場（生產者眾、產品同質，所有廠商與消費者均為價格的接受者） • 所有廠商均以相同售價出售產品，但，各廠商的生產成本不一定相同；成本低者即有超額利潤 • 什麼決定了廠商的生產成本？與土地有關嗎？

18. 地租產生的（經濟）原理 • 想像你有一棟房子需要油漆；現有四人在合理價格下願意接下工作；採取競標，誰會得標 1.競標價會由高逐漸降低；一旦你出價=550元，D得標 2.若有二棟相同房子要漆，需要同時油漆；一旦你出價=550元，只有D會接受，故只有一棟房子油漆 3.若二棟均要油漆，你出價需要高於或等於600元，假設即為600元委託D、C二人。此時，D因成本500元而有100元的超額利潤 4.同理，若有更多房子要漆時，出價要再提高（如800元），則D、C均有超額利潤（但大小不同） 思考：產品售價固定下，生產成本決定了報酬。什麼決定了廠商的生產成本？與土地有關嗎？

19. 地租的成因與種類 • 地租：利用土地特殊條件所產生的超額報酬 「特殊條件」：特殊與否定是經由比較而生的 「有利條件」：比較的方向是優越的部分 以1000元成本來生產，不同條件的土地產量有50斤、有20斤；土地條件影響平均成本（20、50） • 總報酬= TR（總收益）－TC（總成本） = P × Q－AC × Q = Q ×（P－AC） • 影響報酬的因素：產量Q、產價P、平均成本AC

20. 地租的成因與種類 • 以地租產生成因來歸類，地租包括： • 因土地需求＞土地供給，產生「稀少性地租」 • 因土地肥沃度或區位或集約度不同，產生「差別地租」 • 因土地所有權獨占，產生「絕對地租」

21. SS LS ＄ D4 D3 D2 D1 土地 地租的成因與種類—稀少性地租 • 短期內土地的供給固定；長期土地供給雖可增加，但增量也有限；此特性會形成地租 • 當人口增加，糧食（或商品）的需求增加，使糧食（或商品）的價格上漲。在土地供給有限的情況下，產品價格上漲使土地的報酬增加，並引申出土地需求增加 在D1土地需求時，地租=0，地價=0，隨土地報酬增加，地租增加，土地需求增加，地價增加

22. 地租的成因與種類—差別地租 安德森（James Andorson，1777）差別地租 • 各土地的生產能力（單位面積的產量）不同，生產能力最高的土地（肥沃或區位佳）其平均成本相對最低，會最先投入來生產穀物，而平均成本最高的土地會最後投入來生產穀物 • 人口增加導致穀物需求增加，使已投入生產穀物土地的穀物供給量不足時，穀物價格上漲，使穀物生產成本較高的土地投入生產，此時，那些早先已投入生產的土地產生超額報酬，即產生地租

23. 差別地租—安德森差別地租 假設各地農夫的生產與管理技術相同，且不考慮運輸，相同面積土地生產的平均成本如表 1.當穀物價格＞＝20，A地投入生產，此形成的地租非差租（此地租為何？稀少性地租） 2.當穀物價格=25 時，B地投入生產，其超額利潤=0（正常利潤＞0），此B地租=0，稱為邊際土地；而A地單位生產有5元的超額報酬，其來自A地生產力較佳，成為差別地租 3.同理，當穀物價格=32 時，C地地租=0，為邊際土地；B地產生7元差別地租；A地產生12元差別地租 並未考慮到：由提升技術增加產量、邊際報酬遞減法則、肥沃度或區位差異；故其不如李嘉圖的差別地租理論受到重視

24. 差別地租—李嘉圖的差別地租 • 李嘉圖（David Ricardo，1817），政治、經濟學家，地租論與國際貿易理論開創的先驅 • 李嘉圖的「地租」定義：利用土地原始不可磨滅的自然力所支付的代價 其定義的地租是經濟學的地租，與一般所稱地租（使用土地所支付的代價，此含地租與資本報酬）不同。李嘉圖所稱地租只占一般地租的一部分

25. 差別地租—李嘉圖差別地租 • 地租產生的條件： 土地自然生產力價值－生產費用（勞力、資本、原料）＞0，此剩餘報酬即全部成為地租 只有各土地產生剩餘的能力不同時才產生地租 • 假設土地面積非常廣大、可自由取得、且為均質的情況下，思考下列問題： 1.當利用土地的收益＜生產成本，會利用土地來生產嗎？ 2.當利用土地的收益＞生產成本，會利用土地來生產，但會產生地租嗎？

26. 差別地租—李嘉圖差別地租 • 當土地可自由取得，即無需支付代價，即使有報酬，也無差別地租 （西部墾荒取地） • 當土地被地主佔有、但利用者在任何土地上，投入相同的生產投入來生產相同產品，且可獲致的收益也相同時，即使利用土地有報酬（利用者需支付用地代價：絕對地租），但也無差別地租 • 當利用者在不同的土地上，投入相同的生產投入來生產相同產品，而可獲致的收益不同時，則生產的剩餘即不同。相對於生產剩餘＝0的土地，那些生產剩餘＞0的土地即形成「差別地租」

27. 差別地租—李嘉圖差別地租 • 構成差別地租的影響因素： 土地自然生產力差異 資本邊際生產力遞減 生產的運費差異 • 李嘉圖的差別地租之三類型： 地力差別地租（肥沃度差別的地租） 集約度差別地租（資本投入差別的地租） 區位差別地租（運費差別的地租）

28. 李嘉圖差別地租—類型一：地力差別地租 設可用於生產小麥的土地有A、B、C三類，肥沃度上A類地最佳、C類地最差；設各類地的生產與營運方法相同，並以相同單位面積的勞動與資本投入（300元/面積）來生產，A、B、C三類地的單位面積產量分別為100、90、80公斤；考量下列問題與差租： • 各地生產者願意生產的小麥售價為何？ A：3、B：3.33、C：3.75（元/公斤） • 當小麥需求者只願意以2 （元/公斤）購買小麥，供需狀況？ 無地願生產

29. 李嘉圖差別地租—類型一：地力差別地租 • 設可用於生產小麥的土地有A、B、C三類，肥沃度上A類地最佳、C類地最差；設各類地的生產與營運方法相同，並以相同單位面積的勞動與資本投入（300元/面積）來生產，A、B、C三類地的單位面積產量分別為100、90、80公斤；考量下列問題與差租： • 當小麥需求者願意以3 （元/公斤）、3.33 （元/公斤）購買小麥，供需狀況？地租？ 1.小麥市場售價3元，A類地願意生產，生產者單位土地報酬＝0，無地租 2.小麥市場售價3.33元，A類地、B類地願意生產，B地單位土地報酬＝0，無地租；A地產生地租

30. 李嘉圖差別地租—類型一：地力差別地租 • 肥沃度差異、生產成本、與地租 A：優等地 B：中等地 C：劣等地 MC3 ＄ ＄ MC2 ＄ AC3 MC1 AC2 AC1 P3=3.75 P2=3.33 P1=3 Q1 Q2 Q3 產量 產量 產量 1.產品市價P＜3；無地生產 ；2.P=3，A地生產供給Q1 3.若市場需求Qd增， Qd＞Q1，P漲但＜3.33， A地產量增，有集約地租 4.若Qd再增， P上漲至=3.33，A地增產、B地生產Q2共同供給市場需求，此時A地產生紅色區塊的地租、B地地租=0 5.若Qd再增， P上漲至=3.75， A地增產、B地增產、C地開始生產Q3共同供給市場需求；A地地租綠色區塊、B地地租橘黃色區塊、C地地租=0

31. 李嘉圖差別地租—類型一：地力差別地租 • 市場供需決定產品價格，當需求增加使產品價格上漲後，因價格增加而使供給量增加 • 而此增加的供給量，可由原優先生產的土地增加產量來供給，亦可由次等土地投入生產來供給 • 價格增加導致原土地增產（P=MC＞AC），產生超額報酬，歸屬為集約度差異的地租，而非肥沃度差異的差別地租 • 影響報酬的因素：產量Q、產價P、平均成本AC • 只要產品價格變動即可產生地租 • 差額地租的體現指標

32. 李嘉圖差別地租—類型一：地力差別地租 差別地租之體現指標可為： • 生產物數量 相同生產費用下，各地的產量不同 • 生產的收益 相同生產費用，各地的收益不同（Q×P） • 單位產物的生產成本（AC） 相同產量下，所需投入的生產費不同（TC/Q） • 利潤（報酬） 相同產量的利潤、或相同成本下的利潤之不同

33. 李嘉圖差別地租—類型二：集約度差別地租 • 集約度：利用土地的密集程度 • 當在一塊土地上持續不斷的增加勞力、資本、肥料等投入，使其產量持續增加，則土地的集約度也持續增加 • 一塊地雖可透過利用的集約度增加來增加產量，但此產量增加會無限制嗎？ • 必然會有限制，要素的邊際報酬遞減法則 • 集約度差別地租：同塊土地因集約度不同所產生的報酬差異

34. 李嘉圖差別地租—類型二：集約度差別地租 • 要素的邊際報酬遞減法則 • 假設生產函數Q=（土地；勞動力、資本），其中生產技術、勞動力、資本的數量維持不變

35. 李嘉圖差別地租—類型二：集約度差別地租 • 要素的邊際報酬遞減法則 在某一生產技術水準下，生產是需要各種要素相互搭配的，因此，在勞動力、資本不變的情況下，只增加土地，後續增加的土地之邊際產量會逐漸減少，此稱之邊際報酬遞減 • 同理，當土地面積固定，在土地上不斷的透過增加勞動力或資本來增加產量，後增加的勞動力或資本的邊際產量也會逐漸減少 • 集約度增加，即意謂單位面積土地的投入增加

36. 李嘉圖差別地租—類型二：集約度差別地租 • 假設土地有優、中、劣等三類，穀物需求增加時，穀物產量也配合增加，使穀物價格不變 1.穀物供給序：優Ι、中Ι、優Ⅱ、劣Ι、中Ⅱ 2.中Ι生產時，優Ι產生10斤地力差租 3.優Ⅱ生產時，優Ι與優Ⅱ比有12斤集約度差租；優Ι與中Ι有10斤地力差租；中Ι與優Ⅱ比有2斤地力差租 4.劣Ι生產時，優Ι與劣Ι有19斤地力差租；中Ι與劣Ι有9斤地力差租；優Ⅱ與劣Ι有7斤地力差租；優Ι與優Ⅱ比有12斤集約度差租；中Ι與優Ⅱ比有2斤地力差租 5.中Ⅱ生產時….

37. 李嘉圖差別地租—類型一、二差別地租的比較 • 發生原因不同 類型一差租起因於肥沃度差異；類型二差租起因於邊際報酬遞減 • 發生對象不同 類型一差租是發生於不同的土地上；類型二差租是發生於相同的土地上 • 地租發生的投資時序不同 類型一差租是發生於並行同時的投資而產生；類型二差租是發生於逐次增加的投資而產生

38. 李嘉圖差別地租—類型一、二差別地租的比較 • 超額利潤的轉化與地主所有權作用的差異 類型一差租因土地所有權的作用，極易將土地產生的超額報酬，轉化為地租歸地主所有；類型二差租則因受到「租賃契約」限制—租期內支付地主地租固定，故不易將之轉化為地租歸地主所有 • 社會意義不同（類型二更具社會意義） 因農業生產技術進步，勞動生產力提高，在優等地作更集約利用，使其單位面積報酬與邊際土地單位面積報酬之差異擴大（邊際土地無追加投資），即差別別地租增加，地主因而更加富有

39. 李嘉圖差別地租—類型三：區位差別地租 • 李嘉圖對土地的區位及其對中心市場可及性優劣所產生的地租，並未作詳細的說明 • 實際上，對區位差別地租詳細分析者是德國農業經濟學者—屠能（1826）「農業經濟與國民經濟之孤立國」 • 屠能（J.H.V.Thunen）主張：地租是區位而非肥沃度的函數，區位差異產生的差別地租源自於「運輸成本」的不同

40. 差別地租—屠能的區位差別地租 「孤立國」的假設： • 於一大平原上所有土地的肥沃度相同，平原中各地的人口分佈、生產技術與文化水準也相同 • 中心是唯一的都市，是工業產品製造與農產品交易的地點。各腹地與中心都市的交通，只有靠馬車方式聯絡、且全境無河川、無道路便利程度的差異。此平原也無國際貿易—孤立國 • 在此等假設條件下，全國的農地利用與作物的生產分布，會形成以都市為圓心的同心圓圈域—屠能圈

41. 屠能的區位差別地租 屠能圈 • 第一圈：自由農作圈（運費佔生產成本比例大） 生產易腐、運輸易損、體大價廉無法擔負高額運費的農產品，如蔬菜、花卉、水果、鮮奶 • 第二圈：人造林地（林木體大不應距都市過遠） 林木供應建築、傢俱、薪炭燃料之所需。產品因體大且重，運費高故不應距都市過遠 • 第三圈：輪栽農作圈（輪番生產的穀物與根類） 此作物制度的集約度較高，如小麥、馬鈴薯

42. 屠能的區位差別地租 屠能圈 • 第四圈：主穀農作圈（集約度略低於第三圈） 主要穀物有小麥、玉米、雜糧，可與牧草輪種 • 第五圈：實施三圃農作制度圈 農場耕地分三區，分種黑麥、大麥、一區休耕 • 第六圈：放牧圈 飼養乳牛，生產奶酪較高價製品，能負擔長距離運費

43. 屠能的區位差別地租 • 在孤立國假設下，農作生產為何會形成圖能圈？ • 單一作物生產報酬的決定： • 報酬=生產收益－生產成本（出廠價格）－運費 • R = E × （P－A）－E × F × K • 式中R：單位面積的區位報酬（地租） • P：表產品的單位價格 • A：表產品的單位生產成本 • E：表單位面積產量 • F：表單位產量之單位距離的運輸費 • K：表區位距離中心市場的距離

44. 屠能的區位差別地租—單一作物 • R = E × （P－A）－E × F × K • 短期下，E（單位面積產量）、P（產品價）、A（單位生產成本）、F（運費率）不變下，改寫上式成： • R=常數1－常數2 × K ； • 地租是距離的負函數，距離K愈大，地租R愈小 常數1= E × （P－A）；常數2 = E × F 1.在O點，距離K=0，R=E（P－A） 2.當R=0，作物生產的邊際區位與中心市場的距離=（ E×（P－A） ）/ E×F 3.在K1處，地租 R=E（P－A）－EFK1；運費=EFK1 4.因各地同質， 收益=E（P－A）相同，而報酬不同，起因於運費EFK的差異 K=0，R=E×（P－A） 地租R 運費 地租 O K1 距離K K=（ E×（P－A） ）/ E×F

45. 地租R 甲地租線 乙地租線 O K甲乙 距離K 屠能的區位差別地租—甲、乙二類作物 • 甲作物的地租線R = E甲× （P甲－A甲）－E甲× F甲× K • 乙作物的地租線R = E乙× （P乙－A乙）－E乙× F乙× K • 兩作物的E、P、A、F不同，故二作物地租線的截距、斜率、邊際區位可不同。當二條地租線相交如下時，即依地租的高低決定出作物的圈域 1.兩地租線相交於區位K甲乙處，在此處的左側各區位，甲地租＞乙地租，故種植甲作物；而在此處的右側各區位，甲地租＜乙地租，故種植乙作物

46. 地租R 甲地租線 乙地租線 丙地租線 O K甲乙 距離K K乙丙 屠能的區位差別地租—甲、乙二類作物推至多種作物 • 當第三種作物丙再加入種植時，只要丙作物的縱軸截距小於乙作物截距、丙作物地租線斜率小於乙作物地租線斜率、及丙作物邊際區位在乙邊際區位右側，如此又形成圈域；多種作物時亦然 兩作物形成圈域的條件： 1.E甲× （P甲－A甲）＞ E乙× （P乙－A乙） 2.E甲× F甲 ＞ E乙× F乙 3.（（P甲－A甲）/ F甲 ） ＜（（P乙－A乙）/ F乙）

47. 地租R 作1 作2 作3 作4 作5 O 距離K 屠能的區位差別地租—多種作物的屠能圈 多種作物的圈域，依區位的地租大小來決定，而各種作物本身區位地租的形成，起因於區位差異所產生的運費差異，故名之為區位的差別地租

48. 地租R 作1 作物2漲價 作2 作3 O 距離K 屠能的區位差別地租—多種作物屠能圈的變動 短期下各作物的E、P、A、F不變，依各作物地租支付能力決定出屠能圈。長期下，這些變數均可改變。當某一變數改變，土地利用的均衡狀態即改變 1.當作物2的價格P上漲，在其他條件不變下，其地租增加，地租線向右上平移 2.作物2的新地租線與作物1、作物3的地租線相交點改變。新均衡與原均衡比較：作物2的圈域擴大；作物1與作物3的圈域縮小 3.若作物2的運費率F增加，圈域會如何變化？

49. 獨占地租 • 獨占地租的意義 • 生產者獨占土地中的特殊生產條件，使其生產出的產品與其他土地生產的相同產品，在產品品質上更加優越，因而可以更高的價格出售，獲得更多的報酬 • 此因土地特殊生產條件獨占所產生的超額報酬，即為「獨占地租」 • 獨占地租並非指所有權的獨占而產生 • 例如：特殊土壤酸鹼度，生產出更高價的葡萄酒；韓國高麗參；土地蘊藏特殊礦物

50. 絕對地租 • 絕對地租先是由陸德馬都斯（karl Rodbertus，1805~1875）提出；馬克思（Marx）對其批判，完成其獨特的絕對地租理論 • 馬氏指出：基於土地佔用的所有權，任何劣等地所有權人如未收取任何代價，絕不允許他人在其土地上投資生產。因土地所有權是對資本的外在權利，任何資本均不能消除土地所有權的排他性，故在最劣等地之生產物的市場價格會超過其生產價格（成本），形成超額利潤 • 此超額利潤起因於所有權限制的作用，此形成的地租稱之為絕對地租