Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a nemo plus iuris elve

1. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a nemo plus iuris elve dr. Pusztahelyi Réka Miskolc, 2009. november 20.

2. Bevezetés • Átruházás feltételei ingatlan esetében • Az elkötelező és a rendelkező ügylet • Az ingatlan-nyilvt-ba való bejegyzés • A jogosult hozzájáruló nyilatkozata • Ingatlan-nyt-on kívüli tulajdonszerzésmódok • Az ingatlan-nyilvántartás funkciója és közhitelessége • Inytv. 5. § • tudományos definíciók • A közhitelesség elvét rontó tényezők • Az ingatlan-nyt. helyességét és teljességét helyreállító eszközök (jogorvoslatok, perorvoslatok és a tulajdoni igény) • Lakásmaffia –tevékenység (53/2005. (VI. 4.) OGY határozat) • A jóhiszemű és visszterhesen szerző védelme • A jóhiszeműség fogalma • A védelem formái az Inytv-ben és a Ptk.-ban • Kivétel a nemo plus iuris elv alól • A törlési per • A törlési per, mint az eredeti állapot helyreállításának eszköze • Megindításának feltételei és határidők • Inytv. 5.§ (5) bek. és Inytv. 63. § (2) bek. • Szemelvények a bírói gyakorlatból

3. Az átruházás feltételei • Az átruházással való tulajdonszerzés feltételei (Ptk. 117.§) • Érvényes szerződés vagy más jogcím • (Dolog átadása) • A tulajdonátruházás szándékával történjen • Az átruházó tulajdonos legyen (nemo plus iuris elv) • Ingatlanok esetében az ingatlan-nytba való bejegyzése keletkezteti a tulajdonjogot  • Az ingatlan „telekkönyvi szolgáltatása” : a tulajdonos bejegyzési engedélye • Az elkötelező és rendelkező ügylet megkülönböztetése (kötelmi jog és dologi jog)

4. 1. Példa Felperes szülei, B.I és BI-né 1979. augusztusában adásvételi szerződést kötöttek, K.S.-sel, amellyel megvásárolták a perbeli ingatlan 1/3 részét. Az előlegen kívül 1980. januárjában a vételár hátralékos részét is kifizették KS.nek. Azonban tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére se akkor, sem mind a mai napig nem került sor, mert K.S nem tett erre vonatkozó hozzájáruló nyilatkozatot. Megelégedtek azzal, hogy az ingatlanrészt haláluk napjáig háborítatlanul használták. B.I.-nek, majd B.I-nének az örököse a Felperes, aki K.S. jogutódjával szemben lép fel, és követeli a jogelődök és ezt követő sorrendben az ő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. (BH 2005:61.)

5. 2. Példa A felperes 1997. szeptember 2-án kelt szerződéssel megvásárolta a perbeli tanyás, szőlőművelési ágú ingatlan M. A.-né nevén álló 2/3. tulajdoni illetőségét 300 000 forint vételárért. A felperes a vételárat az eladó részére megfizette, egyidejűleg az ingatlant birtokba vette. Az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs a szerződést nem írta alá, elővásárlási jogáról lemondó nyilatkozatot nem tett. A szerződés földhivatalhoz történő benyújtására azonban csak 1998. augusztus 17-én került sor. Az alperes jogelődje végrehajtási eljárást indított M. A.-né adóssal szemben, és megkeresése alapján az adós ingatlanilletőségére a Körzeti Földhivatal - 1998. augusztus 3. napján - 1 140 318 forint és járulékai erejéig a végrehajtási jogot bejegyezte. A felperes keresetében az ingatlanilletőségnek a foglalás alól való feloldását kérte. Az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a felperes a végrehajtási jog bejegyzése időpontjában nem rendelkezett az ingatlan tulajdonjogával, annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése hiányában, de rendelkezett minden olyan jogosítvánnyal, - birtoklás, használat, rendelkezés joga -, amely az ingatlan tulajdonosát megilleti. A felperes érvényes adásvételi szerződés alapján joggal tarthat igényt tulajdonjogának bejegyzésére, ez a joga az értékesítés akadályát képezi a végrehajtási eljárás során. (BH 2002:93) (rangsor elve)

6. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdon-szerzésmódok • Elbirtoklás (Ptk. 121.§) • Öröklés Ptk. (Ptk. 598.§) • Ráépítés (Ptk. 137.§) • Hatósági határozat vagy hatósági árverés (Ptk. 120.§) • Kisajátítás (Ptk. 177.§ és 2007. évi CXXIII. tv. a kisajátításról) • Házastársi vagyonközösség (Csjt.) • Élettársi vagyonközösség (Ptk. 578/G.§) A tulajdonjog bejegyzés nélkül keletkezik. A bejegyzés csak deklaratív hatályú.

7. Az ingatlan-nyilvántartás feladatai és közhitelessége • Az ingatlan-nyilvántartás hatóság által vezetett, tárgyi alapú nyilvántartás, felruházva a teljesség és a helyesség, a közhitelesség jegyeivel, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (1997. évi CXLI. tv.) szerint meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket. • Funkciói: • Regisztratív (  nyilvánosság elve) • Konstitutív (  bejegyzés és annak hatálya elve) • Igazoló ( közhitelesség elve)

8. A közhitelesség elve Inytv. 5. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. (2) Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. A jogok, tények törlése esetén - az ellenkező bizonyításáig - azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn. (3) A jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást - az ellenkező bizonyításáig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. (4) Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben. (5) Hatályon kívül lásd: 80/2006. (XII. 20.) AB határozat (6) Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja. (7) Ha az ingatlannak a tulajdoni lapon átvezetett és az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján külön jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.

9. A közhitelesség elve tudományos megközelítésben • Kampis György  • Jójárt László • A tartalom valódiságához viszonyított értékítélet: helyesség és teljesség • Vélelem rendszer: • cognitio elve • pozitív • negatív vélelem • Megdönthető vagy megdönthetetlen? (ingyenes vagy rosszhiszemű –jóhiszemű és visszterhesen szerző: eltérő feltételek mellett) • Helytelen vagy hiányos tartalmú inyt. esetén: legitimáló (joglátszati) hatások • Petrik Ferenc • Különválasztja: a közhitelesség és a bizalom elvét • Bizalom elve: védelem kétirányú

10. A közhitelesség elvét rontó tényezők – a közhitelesség korlátai • Mire terjed ki a közhitelesség elve? • Mire nem terjed ki? • Jogilag nem létező (létre nem jött) jogosultságokra • Korábban hatályos alacsony szintű jogszabályok által elrendelt jogok és tényekre (pl. tartós földhasználat, kezelői jog) • Meg nem engedett, hibás tartalmú jogokra, tényekre • Hivatalból törlendő jogok és tényekre (Inytv. 50.§ (2-3) bek.) • Kötelmi jogosultságokra • Jogszabályon alapuló jogokra • Jelzálogjogra • Informatív hatállyal feljegyzett tényekre (Inytv. 17.§ (1) bek. a-k) pontok) • Ingatlan többszeri eladása esetén a bejegyzett tulajdonjogra (Ptk. 117. § (4) bek.) • (Házastási közös vagyonhoz tartozó ingatlanok)

11. Ingatlan többszöri eladása • Ptk. 117. § (4) bek. alapján ingatlan többszöri eladása esetén az a vevő az követelheti tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését • Aki elsőként jóhiszeműen birtokba lépett, (ennek hiányában) • akinek javára a tulajdonjogot bejegyezték (ennek hiányában) • a korábbi vevő. • Következtetések:  A jóhiszemű birtokos a már időközben bejegyzett másik vevő tulajdonjoga törlését is követelheti, függetlenül attól, hogy ki a korábbi vevő. • Aki tulajdonjogát bejegyeztette, tulajdonszerzését csak akkor tudhatja biztonságban, ha egyébként az ingatlant birtokba is veszi. (jóhiszeműen!)

12. Példa: Az I-II. rendű alperesek előbb a felperesek, majd a III. rendű alperes részére értékesítették a Zalaegerszegen a B. u. 26. X/139. szám alatt levő lakásukat. A lakást a III. rendű alperes vette birtokba. A felperesek elsődlegesen az alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítását, az ingatlan birtokba adására kötelezésüket kérték érvényes adásvételi szerződésükre alapítottan, tulajdonjogukra hivatkozva. Álláspontjuk szerint a III. rendű alperes rosszhiszemű birtokos. Másodlagos keresetük pénzkövetelésre irányult. Az elsőfokú bíróságnak a másodlagos kereseti kérelem tárgyában hozott döntését a másodfokú bíróság megváltoztatta. Megállapította, hogy a perbeli ingatlanra a felperesek „szerezhetnek” tulajdonjogot. Az alpereseket az ingatlan birtokba bocsátására és költség, illeték megfizetésére kötelezte. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a két érvényes jogcímmel rendelkező közül tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését a felperesek kérhetik annak folytán, hogy ők a korábbi vevők. A jogerős ítélet ellen a III. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. A jogszabálysértés okát abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság nem derítette fel a tényállást annak tisztázása végett, hogy a Ptk. 117. §-a (4) bekezdésének melyik fordulata alkalmazható, figyelemmel a III. rendű alperes birtokba lépésére. A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

13. Az ing-nyt. helyességét és teljességét helyreállító eszközök • Hivatalbóli törlés, bejegyzés (Inytv. 50. § kérelemhez kötöttség elve) • Jogorvoslatok: • Fellebbezés (Ket. 98.§ és Inytv. 55-56.§§) • Határozat kijavítása, kiegészítése, módosítása, visszavonása saját hatáskörben (korlátok) • Perorvoslatok • Közig. határozat bírói felülvizsgálata • Tulajdoni igény: bejegyzési, törlési, kiigazítási igény • Kiigazítási per • Törlési per • Különleges eljárások • Helyreállítás kizártsága: a jóhiszemű és visszterhesen szerző védelme miatt • Bejegyzési igény(tulajdoni per) (Ptk. 116.§) korlátja az Inytv. 5.§ (4) bek. alapján • Határozat visszavonása, módosítása • Törlési per korlátai

14. Lakásmaffia –tevékenység (53/2005. (VI. 4.) OGY határozat) Az Országgyűlés lakásmaffia-tevékenység visszaszorítása érdekében felkérte a Kormányt, hogy • Vizsgálja meg az ingatlan-nyilvántartás szervezeti és irányítási feltételeit • Elemezze a hatályos szabályozás eu-konformitását • Átfogó módon vizsgálja felül az ing-nyilvántartási szabályokat, a földhivatali tevékenység szabályozását • Gondoskodjon az ország egész területén az ingatlan-nyilvántartás jogszabályokban meghatározott naprakészségének helyreállításáról, továbbá biztosítsa a földhivatali ügyintézés szakszerűségét és megbízhatóságát, s folyamatosan ellenőrizze, hogy a földhivatalok által követett gyakorlat mindenben megfelel-e a hatályos jogszabályi előírásoknak, illetve, hogy a földhivatali ügymenetmodellek, informatikai megoldások aggálytalanul kielégítik-e a jogszabályi követelményeket - különös tekintettel az eljárási határidőkre, az iktatási rendre, s az illetéktelen és jogosulatlan vezetői, ügyintézői beavatkozás lehetőségének kizárására. • Gondoskodjon a földhivataloknál a visszaélések kiszűréséről, a korrupt ügyintézők eltávolításáról, a hivatalok jó hírének helyreállításáról; továbbá lássa el a feladat- és hatásköréből adódó, a földhivatali vezetők irányában fennálló kötelezettségeit. •  2005. évi CXXII. tv. Inytv novelláris módosítása (és a Ket hatálybalépése)

15. Jóhiszeműség az ing.-nyt-i eljárásban • A jóhiszeműség fogalma • Ingatlan-nyilvántartási jóhiszeműség eltér-e az általános fogalomtól? (Inytv. és Ptk. különbségei: jóhiszeműség és visszterhesség) • LB Polgári Kollégiumának véleménye (BH2005/9.sz.) az ingatlan átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről • Jóhiszemű a szerző: ha az ing-nytba bízva szerez jogot, de a kifejezés magában foglalja a jóhiszeműség szubjektív elemét is • Az ing-nyt-tól eltérő valóságos állapotról nem tud és nem is kell tudnia  megegyezik az általános polgári jogi fogalommal ! • Nem jóhiszemű az a szerző, aki abban bízik, hogy az ő ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés • Mikor kell fennállnia a jóhiszeműségnek: a jogcím keletkezésekor, a szerződéskötéskor • Visszterhesség, mint fogalmi elem • Bizonyítási teher

16. Jóhiszemű jogszerző védelme (látszatvédelem) • A védelem formái az Inytv-ben és a Ptk.-ban • Inytv. 5. § (3-4) bek. Bizonyítási teher. Védelem az ing-nyt-on kívül keletkezett vagy onnan törölt jog vagy tény jogosultjával szemben (megdönthetetlen védelem) • Inytv. 62-63.§§ törlési per feltételei • Elbirtoklás (Ptk. 121.§ (5) bek.) Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett. • Állam tulajdonszerzése hatósági vagy bírósági határozattal (Ptk. 120.§ (3) bek.) Az állam kártalanítás nélküli tulajdonszerzése nem érinti az ingatlan-nyilvántartásba(a tulajdonszerzést követően) jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jogokat. • Haszonélvezet, használat joga (Ptk. 158. § (2) bek.) Ha az ingatlanon jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik haszonélvezet, a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez elmarad, a haszonélvezet a dolognak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki a dologért ellenszolgáltatást nem adott. • Telki szolgalmi jog Ptk. 168.§ • Közhitelelesség elve negatív hatása és pozitív hatása

17. Jóhiszeműség kizárása: Eljárási jellegű tények feljegyzésével (Inytv. 17.§) • A bejegyzés, feljegyzés, adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása • Az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése, függőben tartás • A körzeti földhivatal határozata elleni fellebbezés • Megyei földhivatali határozat ellen benyújtott bírósági jogorvoslati kérelem • Bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni felülvizsgálati kérelem benyújtása E tények feljegyzése informatív hatályú, azaz a feljegyzés elmaradása esetén is lehet hivatkozni e tényekre 3. személyekkel szemben, de csak feljegyzésük esetén zárják ki a harmadik jogszerző jóhiszeműségét. Perfeljegyzéssel(Inytv. 64.§) 

18. Perfeljegyzés (Inytv. 64.§) • törlési és kiigazítási, • ingatlan tulajdonjogát érintő, • ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti, • ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, • jelzálogjoggal biztosított, ill. önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti perek; valamint • a bejegyzéssel vagy az annak alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bűncselekmény miatt indult büntetőeljárás. Joghatása: Kizárja 3. jogszerzők jóhiszeműségét Inyvhr. 29.§ a perfeljegyzést követően jogok és tények bejegyzésére függő hatállyal kerülhet sor. (kiv: jogszab., hatg. határozaton alapuló jogok, tények, illetve telki szolgalmi jog, közérdekű használati jogok.) Erre utalni kell; a törléskor is annak megszűnésére.

19. A nemo plus iuris elve áttörése ingatlanok esetében: Átruházással, nemtulajdonostól való tulajdonszerzés: 1. bejegyzett jogosult törlésével, érvénytelen okirat alapján szerzett tulajdonjog védelme (határidőhöz kötött) 2. Ing-nyilv-on kívüli jogot szerző személlyel szemben szerzett jog védelme (azonnali, feltétlen és teljes védelem)

20. Törlési és kiigazítási per • A törlési és kiigazítási igény ingatlan-nyilvántartási igények: cél a tulajdonjog (és más dologi jogosítványok) oly módon történő védelme, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmát a valóságos jogi állapottal egyezővé tegyék. Ez jelenthet arra igényt, hogy: • aki a törvény erejénél fogva (pl. öröklés) vagy hatósági határozattal (pl. hatósági árverés) tulajdonjogot szerzett, követelje annak ingatlan-nyilvántartási feltüntetését.  bejegyzési igény • akinek bejegyzett jogát, érdekét valamely eleve érvénytelen, téves vagy valótlanná vált bejegyzés sérti, kérje a bejegyzés törlését ill. a sérelem megszűntetését, és ezáltal az ingatlan-nyilvántartás tartalma feleljen meg a valóságnak. törlési, kiigazítási igény

21. Kiigazítási igény Keresettel kérheti a bíróságtól … c) a bejegyzés kiigazítását az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett. (Inytv. 62. § (1) bek.) Kiigazítási igénnyel az a személy élhet, aki valamely téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett. Feltétele, hogy földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, a sérelem nem orvosolható vagy azokat eredménytelenül kísérelték meg. Kiigazításnak van helye abban az esetben is, ha ingatlan tulajdonosa az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő határvonalat sérelmesnek tartja és a szomszédos ingatlan tulajdonosa igényét nem ismeri el.

22. Törlési igény • Törlési igény az Inytv. 62. § (1) bekezdés fent idézett a) és b) pontjában foglaltak szerint két alapvető okból állhat fenn: • Az érvénytelen okiraton vagy hatósági határozaton alapuló bejegyzés törlését és az eredeti állapot helyreállítását kezdeményezheti az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti (és az ügyész). • Ha a bejegyzett jog megszűnt vagy elévült, illetve a feljegyzett tény megváltozott, az érdekelt követelheti annak törlését. Itt feltétel, hogy a földhivatali eljárásban a bejegyzés nem törölhető, a sérelem nem orvosolható vagy azokat eredménytelenül kísérelték meg.

23. Törlési per feltételei Az érvénytelen bejegyzés érvénytelen okiraton vagy hatósági határozaton alapul. A bejegyzés alapjául szolgáló jogcím (szerződés, nyilatkozat) az anyagi jog szabályai szerint érvénytelen. Ha a földhivatal határozata érvénytelen, mert jogszabálysértő, akkor bírósági felülvizsgálatnak van helye. Érvénytelen hatósági határozaton alapuló bejegyzés törlését a határozat érvénytelenné nyilvánítására megadott határidőn belül lehet kezdeményezni. Ha az érvénytelen bejegyzés alapjául magánokirat szolgál, akkor a kereset benyújtására szabott határidőket a jognyilatkozat (szerződés) érvénytelenségének megállapítására nyitvaálló határidőkhöz kapcsolja az Inytv. (kiv. nyilvánvalóan érvénytelen okiratok)  érvényes szerzési jogcím hiánya Semmis és megtámadható szerződések.

24. Érvénytelenség jogkövetkezményeként eredeti állapot helyreállítása körében a törlési per a tulajdoni viszonyok helyreállítását szolgálja.  • Az eredeti állapot helyreállítását célzó keresetben ez benne foglaltatik. • Aki törlési pert indít, annak hivatkoznia kell a szerződés semmisségére vagy egyúttal érvényesítenie kell a megtámadás jogát. • Aki más perben alperesként semmisségre csak hivatkozik vagy megtámadási kifogással él, ez nem szolgálhat alapul az érvénytelen bejegyzés törlésére • Közvetlen szerző jó- vagy rosszhiszeműsége nem vizsgálható

25. Keresetindításra jogosult: akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti: pl. széljegyzett vevő esetén a tulajdonos, törölt jogosult, később bejegyzett jogosult. (ingatlan-nyilvántartási érdekeltség) Alperes : a közvetlen jogszerző és mindazok, akik az ő jogán szereztek. (egységes pertársaság Pp. 51.§ a) p.) Felperesnek kell bizonyítania: • Az ingatlan-nyilv. helytelenségét • a közvetett jogszerző rosszhiszeműségét ill. szerzése ingyenességét

26. Keresetindítási határidő: A  B  C • Közvetlen szerzővel(B) illetve a közvetett(C), de rosszhiszeműen vagy ingyenesen szerző szemben : -- a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége megállapíthatóságához igazodik. • Közvetetten(C), jóhiszeműen és visszterhesen szerzővel szemben: határidőn belül: az eredeti érvénytelen bejegyzéstől számított 3 éven belül (vö. 51/2009 (IV.28.) AB határozat) • Inytv. 5.§ (5) bek. és Inytv. 63. § (2) bek. viszonya és a 80/2006. (XII.20.) AB határozat

27. Szemelvények a bírói gyakorlatból 3. példa: • Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes a perbeli ingatlanon öröklés jogcímén 1991. január 22. napján tulajdonjogot szerzett, azonban a II. rendű alperes javára fennálló jelzálogjog törlése iránti keresetet elutasította. Az indokolás szerint a II. rendű alperes jóhiszeműen bízott az ingatlan-nyilvántartásban, amikor az I. rendű alperes részére 1992-ben kölcsönt folyósított. A felperes nem gondoskodott időben tulajdonjoga bejegyzéséről, ezért ennek következményeit viselnie kell. • Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, kérte az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és valamennyi kereseti kérelmének való helytadást. Álláspontja szerint az öröklés megnyíltával a kölcsönszerződés létrejötte előtt már tulajdonjogot szerzett, ezért a II. rendű alperes jelzálogjoga jogellenesen került az ingatlan-nyilvántartásba a felperes által örökölt tulajdoni illetőségre.

28. 4. példa: Az E. Kft. 1994. július 1-jén megkötött és 1994. július 6-án kiegészített adásvételi szerződéssel, 4 500 000 forint vételárért, a II. rendű alperestől megvásárolta a Magyar Állam tulajdonában és a II. rendű alperes kezelésében lévő perbeli ingatlant. Az E. Kft. tulajdonjog bejegyzése iránti kérelme a tulajdoni lapon széljegyként feljegyzésre került. Az E. Kft. - a felperes kérelmére kibocsátott jogerős fizetési meghagyás alapján fennálló tartozása fejében - az ingatlant 1996. június 3-án megkötött adásvételi szerződéssel a felperes részére értékesítette. 1996. június 5-étől kezdődően a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme is széljegyként fel volt jegyezve az ingatlan tulajdoni lapján. A földhivatal határozatával az E. Kft. és a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította arra hivatkozással, hogy a kft. cégbejegyzése nem történt meg, így az ingatlan tulajdonjogát nem szerezhette meg, ezért a felperes által megkötött adásvételi szerződés sem alkalmas a tulajdoni változás átvezetésre, mert a kft. nem tulajdonosa az ingatlannak. Az ügyben másodfokon eljáró földhivatal az elsőfokú határozatot hatályában fenntartotta. A másodfokú földhivatali határozat meghozatalát követően, „széljegymentes” tulajdoni lapot adtak ki, amelynek birtokában a II. rendű alperes felszámolója által meghirdetett pályázat nyerteseként a III. rendű alperes 1999. április 28-án az ingatlanra adásvételi szerződést kötött a II. rendű alperessel. A III. rendű alperes tulajdonjogát 1999. május 18-án bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes módosított keresetében az 1. és III. rendű alperesek tulajdonjogának törlését, valamint a II. rendű alperes kezelői joga és a Magyar Állam tulajdonjoga visszajegyzését igényelte. Kérte a széljegyek rangsorban történő visszajegyzését: elsőként az E. Kft.-t, másodikként a felperest, harmadikként pedig az I. rendű alperest.

29. 5. példa • K. Á. és K. Á.-né a 2000. március 14-én kelt adásvételi szerződéssel eladták a tulajdonukat képező P., II. kerület 22159/31/A/12 hrsz.-ú lakásingatlant a felperesnek. • A vevő tulajdonjogát a körzeti földhivatal határozatával bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba. • Az eladók a városi bíróságon pert indítottak a felperes ellen az adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítása iránt. • A városi bíróság ítéletében a keresetet elutasította. • A megyei bíróság - mint másodfokú bíróság - a 2001. december 5-én kelt ítéletében az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és megállapította, hogy a szerződő felek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenek. • A megyei bíróság ítéletének rendelkezése szerint a körzeti földhivatal határozatával a perbeli ingatlanra vonatkozóan az eladók tulajdonjogát eredeti állapot visszaállítása jogcímén visszajegyezte az ingatlan-nyilvántartásba. • Ezt követően K. Á. és K. Á.-né a 2002. szeptember 10. napján kelt adásvételi szerződéssel ismételten eladták ingatlanukat H. M. beavatkozó részére, akinek tulajdonjoga a körzeti földhivatal 2003. február 15-én kelt határozatával került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. • Időközben a felperes a megyei bíróság jogerős ítélete ellen felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, annak ténye az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem került. • A Legfelsőbb Bíróság a 2004. február 3. napján kelt ítéletében a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és a városi bíróság ítéletét helybenhagyta. • A városi bíróság megkereste a körzeti földhivatalt azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az eredeti állapotot állítsa helyre.(BH2006:206)

30. 6. példa • A felperesek és az I. r. alperes között 1993. szeptember hó 6. napján adásvételi szerződés jött létre, mely szerint az I. r. alperes megvásárolta a felperesektől a d.-i 7935. számú tulajdoni lapon 2164/4. hrsz. alatt felvett irodaházat 25 000 000 Ft+áfa vételárért. A szerződés szerint a vevő jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését - a vételár kifizetésétől függetlenül - nyomban kérni, a birtokba adás azonban csak a vételár teljes kifizetése után történhet meg. A vételár kifizetésére az eladók 60 nap fizetési haladékot engedélyeztek, és a felek a szerződés 7. pontjában úgy rendelkeztek, hogy amennyiben az engedett határidő alatt a vevő a vételárat nem fizeti meg, „úgy köteles a saját költségén az eredeti állapotot helyreállítani akként, hogy eladók az eredeti tulajdoni hányaduk szerinti, a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási állapotnak megfelelő tulajdonjogot szerezzenek”. • Az I. r. alperes a fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ezért a felperesek 1993. november 24-én - november 30-i határidő tűzésével - felhívták a vételár megfizetésére azzal, hogy amennyiben annak nem tesz eleget, „úgy haladéktalanul kezdeményezzék az ingatlan-nyilvántartási módosítás iránt szükséges” intézkedéseket. Tekintettel arra, hogy az I. r. alperes ezt követően sem fizette meg a vételárat, a felperesek az 1994. február hó 9-én kelt levelükben, a szerződés 7. pontjában foglaltakra hivatkozással, a szerződéstől elálltak, és kérték az eredeti állapot helyreállítását. • Az I. r. alperes 1994. február hó 14. napján az ingatlant 21 000 000 Ft+áfa vételárért eladta a II. r. alperesnek. • Az ingatlan-nyilvántartásba mind az I. r., mind a II. r. alperesek tulajdonjoga bejegyzésre került.

31. 7. Példa • A jogerős részítélettel elbírált jogvita szempontjából jelentős tény az, hogy a II. rendű felperes - jogelődje birtokolását is figyelembe véve - a tulajdonában lévő N. 730/1. hrsz.-ú ingatlannal szomszédos N. 729. hrsz.-ú - az I. alperes által 2001. június 6. napján megvásárolt és a III. rendű alperes haszonélvezeti jogával terhelt - ingatlan keleti végén lévő 55 m2 nagyságú területrészt - amelyen kőrakás található - az elbirtoklási időt meghaladóan szakadatlanul sajátjaként birtokolta. • A II. felperes keresete az 55 m2 területrész elbirtoklásának megállapítására irányult. • I.r ap. és III.r. ap a szerződés aláírásakor úgy tudták, hogy FP és az ingatlan tulajdonosa megállapodtak egymással

32. 8. példa • M. Imréné a 2004. május 1-jén kötött szerződéssel a felperesnek ajándékozta a 3772/1/A/13. hrsz.-ú ingatlant, oly módon, hogy az ingatlanon holtig tartó haszonélvezeti jogát fenntartotta. A változás az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert. Az ingatlanra vonatkozóan 2005. január 19-én, illetve 2005. február 3-án, továbbá 2005. február 16-án végrehajtási jog bejegyzésére irányuló kérelmek érkeztek. Ezeknek eleget téve, a perbeli ingatlanra a földhivatal összesen 7 761 728 Ft erejéig végrehajtási jogot jegyzett be. Az ajándékozási szerződést kötő felek 2005. április 10-én az ajándékozási szerződést érvénytelenségre hivatkozva „felbontották”, és 2005. április 13-án a felperes az eredeti állapot helyreállítását kérte a földhivataltól.

33. 9. sz. példa A Magyarországon bevándorlási engedéllyel rendelkező kínai állampolgár felperes 1995 óta tulajdonosa a B., A. u. x. szám alatti ingatlannak. A felperes 1997-ben egészségügyi kezelés céljából Kínába utazott. A lakást rokonára, Q. H-ra bízta, aki 2000 tavaszán szintén Kínába utazott, a lakást lezárva hagyta. A 2000. június 28-án létrejött adásvételi szerződéssel a felperes képviseletében hamis kínai közjegyzői meghatalmazással eljáró, a magát X. B-nek kiadó kínai személy a lakást a III. r. alperes részére 5 300 000 forint vételárért eladta. A III. r. alperes állítása szerint az okiratban foglaltakkal szemben a lakásért 6 300 000 forintot fizetett ki, melyből kiegyenlítésre került az ingatlant terhelő 700 000 forint összegű közösköltség- és közműtartozás. A III. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba 2000. július 17. napján bejegyzést nyert. A III. r. alperes az ingatlant nem vette birtokba, hanem azt a 2000. július 27. napján létrejött szerződéssel az I-II. r. alpereseknek adta el 5 900 000 forint vételárért. Az ugyanazon a napon kelt okirat szerint az alperesek az ingatlan vételárát 7 100 000 forintra módosították. Az I-II. r. alperesek tulajdonjoga, illetve haszonélvezeti joga 2000. október 10-én az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. A felperes állítása szerint 2001 tavaszán visszatért Magyarországra és észlelte, hogy a lakásban az I-II. r. alperesek laknak. 2001. április 15-én feljelentést tett a rendőrségen, állítva, hogy a lakást nem adta el, az adásvételi szerződés megkötésekor felhasznált meghatalmazás hamisított. A felperes a 2002. január 18. napján előterjesztett keresetével annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződések semmisek, kérte az eredeti állapot helyreállítását, a felperes tulajdonjogának megállapítását. Kérte továbbá az alperesek kötelezését az ingatlan ingóságaiktól kiürítve történő birtokába bocsátására.

34. 10. Példa • Az 1998. február 19-én elhunyt örökhagyó testvére a felperes (ő lenne törvényes örököse) míg végrendeleti örököse az I.r. alperes, aki a végrendelet alapján megszerezte a m-i 370.hrsz. Ingatlan tulajdonjogát. Az I. r. alperes 1999. szeptember 23-án kötött előszerződés alapján eladta az ingatlant II-III. r. alpereseknek, akik tulajdonjoga 2000. március 3-án bejegyzést nyert. • Felperes megtámadta a végrendeletet az I. r. alperesnek szóló juttatás érvénytelenségére hivatkozva. A perben követelte I, II-III. rendű alperesek tulajdonjoga törlését.