Download
1 / 59
920 likes | 1.69k Views
حسابداری اجاره های بلند مدت. اجاره قراردادی است که به موجب آن اجاره کننده حق استفاده از دارایی مورد اجاره را در مقابل پرداخت مبالغ اجاره بر مبنایی منظم تحصیل می نماید. اجاره دهنده مالک قانونی دارایی استیجاری بوده و اجاره کننده مالک منافع آتی دارایی مورد اجاره می باشد.
E N D
اجاره قراردادی است که به موجب آن اجاره کننده حق استفاده از دارایی مورد اجاره را در مقابل پرداخت مبالغ اجاره بر مبنایی منظم تحصیل می نماید. اجاره دهنده مالک قانونی دارایی استیجاری بوده و اجاره کننده مالک منافع آتی دارایی مورد اجاره می باشد.
رواج روز افزون اجاره داراییها به دلایل عملیاتی و مالی رخ می دهد: • از دیدگاه عملیاتی برخی از دارایی ها تنها از طریق اجاره قابل تحصیل می باشند.برخی دیگر بسیار گران قیمت و تحصیل آن از طریق خرید مشکل است. • دو جنبه با اهمیت مالی نیز مزایای مالیاتی و امکان تامین مالی داراییهای استیجاری بدون انعکاس آن در صورتهای مالی می باشد.
مزایای مالیاتی قراردادهای اجاره به دلیل قابلیت قبول پرداختهای اجاره به عنوان هزینه بدست می آید. • تامین مالی خارج از ترازنامه نیز موجب بهبود نسبت بدهی و نرخ بازده حسابداری بالاتر(در مقایسه با خرید دارایی ) می شود.(شباهنگ ص 64)
مزایای اجاره بلند مدت: • انعطاف پذیری بیشترقراردادهای اجاره ومحدود يت كمتر • کمک به حل بحران نقدینگی وبهره مندي ازمزاياي ما لكيت بدون سرمايه گذاري وكاهش هزينه ها واحتمال خطرزيان مالكيت • کاهش ریسک منسوخ شدن تجهیزات • مزاياي ماليات بردرآمد • ایجاد سود برای اجاره دهنده • هر گونه افزايش درنسبت بدهي به ارزش ويژه وساير نسبتها راكاهش ميدهد • افزایش قابل توجه فروش تولیدات اجاره دهنده
در گذشته روش حسابداری داراییهای استیجاری این بود که اجاره دهندگان دریافتهای اجاره را به عنوان هزینه دوره ثبت و گزارش کنند. اما با گذشت زمان اجاره های سرمایه ای معادل خرید دارایی با تامین مالی آن از طریق استقراض تلقی گردید.(شباهنگ ص 64)
اجاره سرمایه ای انواع قرارداد اجاره از دیدگاه اجاره کننده اجاره عملیاتی
اجاره سرمایه ای: • تقریبا تمامی مخاطرات و مزایای ناشی از مالکیت دارایی به اجاره کننده انتقال می یابد.
شرایط اجاره سرمایه ای: • طبق قرارداد اجاره، مالكيت دارايي در پايان دوره اجاره به اجاره‌كننده منتقل شود (اجاره به شرط تمليك) • اجاره‌كننده اختيار داشته باشد كه دارايي مورد اجاره را در تاريخ اعمال اختيار خريد به قيمتي كه انتظار مي‌رود به مراتب كمتر از ارزش منصفانه دارايي در آن تاريخ باشد خريداري كند و در آغاز اجاره، انتظار معقولي وجود داشته باشد كه اجاره‌كننده از اين اختيار استفاده خواهد كرد. • دوره اجاره حداقل 75 درصد عمر اقتصادي دارايي را دربر گيرد، حتي اگر مالكيت دارايي نهايتاً منتقل نشود. • ارزش فعلي حداقل مبالغ اجاره در آغاز اجاره حداقل برابر با 90 درصد ارزش منصفانه دارايي مورد اجاره باشد. • دارايي مورد اجاره داراي ماهيت خاصي باشد به گونه‌اي كه تنها اجاره‌كننده بتواند بدون انجام تغييرات قابل ملاحظه، از آن استفاده كند.
شرایطاجارهسرمایهای آری آیامالکیت درپایان قراردادانتقال می یابد؟ خیر آیا اجاره کننده حق اختیارخرید کمتراز ارزش متعارف رادارد؟ آری خیر اجاره سرمایه ای آیا مدت قرارداداجاره حداقل 75%عمرمفید اقتصادی اموال استیجاری میباشد؟ آری خیر آياارزش فعلی حداقل مبالغ پرداختهای اجاره حداقل معادل 90%ارزش متعارف اموال استیجاری می باشد؟ آری خیر اجاره عملیاتی
حسابداری اجاره های سرمایه ای از دیدگاه اجاره کننده: • اجاره هاي سرمايه‌اي بايد تحت عنوان دارايي و بدهي و به مبلغي معادل ارزش منصفانه دارايي مورد اجاره در آغاز اجاره يا به ارزش فعلي حداقل مبالغ اجاره، هر كدام كمتر است، در ترازنامه اجاره‌كننده منعكس شود. براي محاسبه ارزش فعلي حداقل مبالغ اجاره، از نرخ ضمني سود تضمين‌شده اجاره و در صورتي كه تعيين نرخ ضمني سود تضمين‌شده اجاره امكان‌پذير نباشد از نرخ فرضي استقراض براي اجاره‌كننده استفاده مي‌شود. .
نرخ فرضي استقراض براي اجاره‌كننده: نرخ سود تضمين شده‌اي است كه اجاره‌كننده نا گزير مي‌بود براي يك اجاره مشابه پرداخت كند يا در صورت عدم امكان تعيين آن ، نرخي كه اجاره‌كننده نا گزير مي‌بود در آغاز اجاره براي دريافت وامي با شرايط بازپرداخت و تضمين مشابه جهت استقراض مورد نياز براي خريد دارايي مورد نظر متحمل شود. • نرخ ضمني سود تضمين‌شده اجاره :عبارت است از نرخ تنزيلي كه در آغاز اجاره ، سبب شود مجموع ارزش فعلي حداقل مبالغ اجاره و ارزش باقيمانده تضمين نشده دارايي با ارزش منصفانه دارايي مورد اجاره برابر شود .
رویه استهلاک دارایی استیجاری: • رويه استهلاک دارايي مورد اجاره بايد با رويه مورد استفاده براي داراييهاي استهلاک پذير تحت تملک واحد تجاري يکسان باشد. • اگر انتظار رود دارایی در پایان مدت قرارداد به تملک واحد تجاری درآید دارایی بر مبنای عمر مفید مستهلک میشود و در غیر اینصورت دارایی در طول دوره اجاره یا عمر مفید آن هر کدام کوتاهتر است مستهلک می گردد.
تعيين استهلاك آری آیامالکیت درپایان قراردادانتقال می یابد؟ خیر آیا اجاره کننده حق اختیارخرید کمتراز ارزش متعارف رادارد؟ آری اجاره کننده دارایی رابرمبنای عمرمفید مستهلک میکند خیر آری آیا مدت قرارداداجاره حداقل 75%عمرمفید اقتصادی اموال استیجاری میباشد؟ خیر ارزش فعلی حداقل مبالغ پرداختهای اجاره حداقل معادل 90%ارزش متعارف اموال استیجاری می باشد؟ آری اجاره کننده دارایی رابرمبنای مدت قرارداد مستهلک میکند خیر اجاره دهنده دارایی رابرمبنای عمرمفیداقتصادی مستهلک میکند
ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده:آن بخش از برآورد ارزش باقیمانده اموال مورد اجاره را که توسط اجاره کننده به اجاره دهنده تضمین می شود ارزش مازاد(باقیمانده) تضمین شده گویند. اگر ارزش مازاد در پایان مدت قرارداد کمتر از مبلغ تضمین شده باشد تفاوت باید توسط اجاره کننده به اجاره دهنده پرداخت گردد. • ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده در محاسبه ارزش فعلی حداقل پرداخت اجاره بها باید منظور شود. • ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده:آن بخش از برآورد ارزش باقیمانده اموال مورد اجاره را که توسط اجاره کننده یا شخص غیر وابسته به اجاره دهنده تضمین نشده باشد ارزش مازاد(باقیمانده) تضمین نشده تلقی میشود.
اجاره به شکل تامین مالی مستقیم • اجاره به شکل فروش سرمایه ای انواع اجاره از دیدگاه اجاره دهنده اهرمی عملیاتی
اجاره سرمایه ای به شکل فروش: • قرارداد اجاره ای که متضمن سود یا زیان در آغاز قرارداد همزمان با انتقال در دفاتر اجاره دهنده باشد. • در این نوع اجاره اجاره دهنده دو نوع درآمد یا سود شناسایی می کند.یکی سود ناویژه که در مقطع عقد قرارداد شناسایی می شود و دیگری درآمد بهره (درآمد مالی )که به تدریج شناسایی می شود.
نحوه محاسبه سود و زيان: سود فروش = بهاي تمام شده فروش - درآمد اقل ارزش فعلي حداقل مبالغ اجاره و ارزش منصفانه دارايي بهاي تمام شده (يا مبلغ دفتري در صورت متفاوت بودن این دو )
اجاره تامین مالی مستقیم • قراردادی است که اجاره دهنده دارایی را با ارزش متعارف که معادل بهاي تمام شده یا ارزش دفتری می باشد فروخته و معادل همين مبلغ به عنوان مطالبات دردفاترثبت میکند. ويژگيها 1-مزايا و مخاطرات مالكيت به اجاره كننده منتقل مي شود. 2-اجاره دهنده يك فروشنده اموال محسوب نمي شود. 3-هيچ گونه سود يازيان درشروع قرارداداجاره شناسايي نمي شود. 4-هزينه هاي اجرايي به عنوان هزينه هاي دوره مالي براي اجاره دهنده حساب نميشود. 5-هزينه استهلاك در دفاتر اجاره دهنده شناسايي نمي شود.
تفاوت اولیه بین قرارداداجاره تامین مالی واجاره شکل فروش قرارداد اجاره تامين مالي مستقيم برابرارزشمتعارفبازار بهاي تمام شده دارايي سرمايه گذار ي ناخالص درآمد بهره تحقق نيافته قرارداد اجاره شكل فروش نابرابر با ارزش متعارف بازار بهاي تمام شده دارايي بهاي فروش دارايي سرمايه گذاري ناخالص سود ناخالص درآمد بهره تحقق نيافته
سرمايه‌گذاري ناخالص در اجاره عبارت است از مجموع حداقل مبالغ اجاره مربوط به اجاره سرمايه‌اي از ديد اجاره‌دهنده و هر گونه ارزش باقيمانده تضمين نشده‌اي كه به وي تعلق مي‌گيرد. • سرمايه‌گذاري خالص در اجاره عبارت است از سرمايه‌گذاري ناخالص در اجاره پس از كسر درآمد مالي كسب‌نشده .
نحوه انعکاس اجاره های سرمایه ای درترازنامه: .
اجاره اهرمی(leveraged lease)اجاره اهرمی شکل نسبتا پیچیده ای ازقرارداد اجاره سرمایه ای است که در سالهای اخیر رشد فراوانی داشته وشروع آن مربوط به سالهای 1960بوده و انتظار می رود در سالهای آتی اجاره دهندگان برای تامین منابع مالی لازم جهت تحصیل داراییها از قرارداد اجاره اهرمی بیشتر استفاده نمایند. همتی
ساختار قرارداد اجاره اهرمی یک نوع قرارداد سه جانبه است که بین طرفین قرارداد تحت شرایطی خاص منعقد می گردد: 1-مالک-اجاره دهنده 2-مصرف کننده دارایی-اجاره کننده 3-تامین کننده منابع مالی(اعتبار دهنده) یعنی در این نوع اجاره دارایی در رهن تامین کننده اعتبار می باشد همتی
دراین نوع ازقراردادهاکه نوع خاصی ازتامین مالی میباشد به جای دوطرف،سه طرف درگیرقرارداد میباشند. دراینگونه موارد،اجاره دهنده دارایی راتحصیل وسپس به اجاره کننده اجاره میدهد. اجاره دهنده مبلغی را(بیش از 50درصدمبلغ دارایی)از وام دهندگان قرض میگیرد.بدهی به شخص ثالث رامیتوان با وثیقه نهادن دارایی استیجاری یا ضمانت اجاره کننده نیزتضمین کرد. دراستانداردشماره 13 هیأت استانداردهای حسابداری مالی همانندی اجاره اهرمی بااجاره نوع تامین مالی مورد پذیرش قرار نگرفته است .این روش نمونه دیگری ازپیروی ازیکنواختی محدود درروشهای حسابداری محسوب میشود.(شباهنگ ص76) شباهنگ
در این نوع از قرارداد واحد تجاری که مسئولیت تامین اعتبار از طرف فروشنده به خریدار را عهده دار است اعتبار دهنده بلندمدت یامشارکت کننده اعتبار نامیده میشود بطور مثال: اگر یک واحد تولیدی کشتی سازی تمایل داشته باشد که یک تانکر نفتی ساخته وسپس آنرا طی قرارداد اجاره بلند مدت به شرکت نفتی(اجاره کننده)واگذار نماید در صورت کسری تسهیلات لازم برای ساخت تانکر طی درخواستی از بانک اعتبار لازم را تامین مینماید. همتی
100%در رهن اعتبار هنده (رهن اموال منقول) اجاره کننده (مصرف کننده دارایی) اعتبار دهنده بلند مدت (سهم اعتبار دهنده) پیمان اجاره و پرداختی ها تامین کننده اعتبار و وام (بدون حق مطالبه از اجاره دهنده) مالک-اجاره دهنده(سهم ما لک) همتی
مزایای اجاره اهرمی برای اجاره دهنده: 1-بیشتر وجوه لازم برای خرید دارایی مورد اجاره را از طریق اعتبار دهنده تامین می شود.(60تا80درصد) 2-وامی که از طریق اعتبار دهنده تامین میشود معمولا بدون حق مطالبه ازاجاره دهنده می باشد. 3-اجاره دهنده از تخفیف مالیاتی استفاده مینماید. 4-اموال استیجاری درپایان مدت اجاره به اجاره دهنده برگشت داده می شود. همتی
حسابداری اجاره اهرمی حسابداری اجاره اهرمی از نقطه نظر اجاره کننده روشی مشابه با اجاره های غیر اهرمی می باشد ونحوه محاسبه سرمایه گذاری خالص اجاره دهنده طبق بیانیه 13FASB به این شکل می باشد همتی
مبالغ دریافتی اجاره XXXX تخفیف مالیاتی تحقق یافته XXXX ارزش مازاد XXXXXXXX جمع XXXX کسر میشود: مبالغ پرداختی بابت اصل وفرع بدهیXXXX درامد اجاره تحقق نیافته XXXX تخفیف مالیاتی تحقق نیافته XXXXXXXX سرمایه گذاری خالص اجاره دهنده XXXX همتی
بیانیه شماره 10 هیأت اصول حسابداری(APB) این استاندارد درسال 1966 انتشاریافت ودرآن به مسائل مربوط به انعقادقراردادهای اجاره بین اشخاص وابسته نظیرشرکت اصلی وشرکتهای فرعی پرداخته شده است که صورتهای مالی آنهاباید تلفیق شود. بیانیه شماره 31 هیأت اصول حسابداری(APB) این استاندار ددررابطه بااجاره کنندگا درسال 1973 منتشر گردیدکه درآن افشای بیشترقراردادهای اجاره ای که سرمایه ا ی محسوب نمیشوند توصیه شده است.بیانیه های شماره 5،10 و31 ازلحاظ یکنواخت نبودن ضوابط سرمایه ای محسوب کردن قراردادهای اجاره موردانتقادقرار گرفت درنتیجه هیأت استانداردهای مالی دربدو تشکیل خود بررسی موضوع اجارههای سرمایه ای رادردستورکارخودقرارداد. استانداردشماره 13 هیأت استانداردهای حسابداری مالی(FASB) این استاندارد درسال 1976 انتشاریافت.دراین استاندارد ضوابط غیرقابل فسخ بودن وحقوق بااهمیت حذف وبه جای آن انتقال عمده مزایاومخاطرا ت دارایی استیجاری مطرح شد.این استاندارد درپی سرمایه ای محسوب کرد ن تعدادبیشتر ی ازقرارداده ای اجاره بوده است. شباهنگ
استانداردشماره 13 هیأت استاندارده ا ی حسابداری مالی(FASB) چهارآزمون که به هردوطرف مبادله مربوط میشود: -1 مالکیت حقوقی درپایان مدت قرارداداجاره به اجاره کننده منتقل شود -2 قرارداداجاره شامل اختیارخرید دارایی با تخفیف باشد -3 مد ت قرارداداجاره حداقل معادل 75درصد عمرمفیدبرآوردی دارایی باشد -4 ارزش فعلی حداقل پرداختهای اجاره معادل90درصدارزش متعارف دارایی استیجاری درشروع قراردادپس ازکسرتخفیف مالیاتی سرمایه گذاری باشد. استانداردشماره 13 هیأت استانداردهای حسابداری مالی(FASB) چنانچه هریک ازشرایط احرازشوداجاره کننده میتواندقراردادراازنوع اجاره سرمایه ای محسوب کند.چنانچه نرخ تنزیل اجاره دهنده دراختیاروکمترازنرخ استقراض اضافی باشداجاره کننده میتوانداین نرخ رابرا ی تنزیل مبالغ اجاره مورداستفاده قراردهد. ارزش فعلی حداقل پرداختهای اجاره توسط اجاره کننده به بدهکاردارایی اجاره ای وبستانکارتعهدات اجاره سرمایه ای منظورمیشود.درمدت قراردادنیز هریک ازاقساط به هزینه سودتضمین شده وکاهش تعهد اجاره تخصیص مییابد. شباهنگ
بیانیه شماره 7 هیأت اصول حسابداری(APB) این ا ستاندارد بامدنظرقراردادن طرف اجاره دهنده درسال 1966 منتشرگردید دراین استانداردقرارداده ای نوع خریدوفروش درصورتی سرمایه ای محسوب میشوندکه ضوابط زیربرقرارباشد 1. مخاطرات اعتباری(بدهی)به نحو ی معقول قابل برآوردباشد 2. اجاره دهنده(فروشنده)مخاطرات چشمگیری را درارتباط بامالکیت به عهده نگرفته باشد 3. براساس قرارداداجاره ابهام عمده ای درارتباط بابهای تمام شده یا درآمدفروش موجودنباشد بیانیه شماره 7 هیأت اصو ل حسابداری(APB) ضوابط سه گانه باضوابط مطروحه دربیانیه شماره 5(درارتباط بااجاره کننده) متفاوت است،درنتیجه امکان داردکه قرارداد اجاره توسط یکی ازطرفین قرارداد سرمایه ای محسوب شوداماازطرف دیگرقراردادسرمایه ای محسوب نگردد. براساس این استاندارد تمامی قراردادهای اجاره نوع تامین مالی توسط اجاره دهنده سرمایه ای محسوب میشوند درحالیکه این قراردادهابراساس بیانیه های 5و10توسط اجاره کننده سرمایه ای محسوب نمیگردند.همانندبیانیه شماره 5مبلغ اصل ومبلغ فرع هریک ازاقساط اجاره بایدتفکیک شود.مخارج مستقیم یکه درارتباط باانعقادقرارداداجاره توسط اجاره دهنده انجام میشودبه دوره های آتی منتقل وبه تناسب شناسایی درآمدفروش به تدریج به هزینه منظورمیگردد. شباهنگ
بیانیه شماره 27 هیأت اصول حسابداری(APB) این استانداردبرای گسترده کردن ضوابط سرمایه ای محسوب کردن قراردادهای اجاره توسط اجاره دهندگا ن درسال 1972 انتشاریافت.ضوابط جدید به شرح زیرمیباشد: -1ازقابلیت وصول اقساط اجاره اطمینان معقولی وجودداشته باشد. -2ابهام بااهمیتی درباره مخارج دیگری که بایدانجام شود وجود نداشته باشد. -3هریک ازشرایط زیر احرازشود: الف. انتقال مالکیت حقوقی درخاتمه قرارداد ب. اختیارتخفیف هنگام خرید دارایی توسط اجاره کننده ج. نزدیک بودن مدت قرارداداجاره باعمرمفیدباقیمانده دارایی استیجاری شباهنگ
استانداردشماره 13 هیأت استانداردهای حسابداری مالی(FASB) دراین استاندارد تاحدودی یکنواختی روشهای حسابداری ازدیدگاه اجاره کنندگان واجاره دهندگان برقرارگردید.ناهماهنگیهای موجوددرسرمایه ای محسوب کردن قراردادهای نوع تامین مالی دراین استانداردبرطرف گردیدکه این ناهماهنگیهای بالقوه براثرمفادبیانیه های 5،7 و10 هیأت اصول حسابداری بوجودآمده بود.ازلحاظ انتخا ب نرخ تنزیل برای محاسبه ارزش سرمایه ای قرارداداجاره کماکان عدم یکنواختی وجودداردکه درنتیجه آن دریک قرارداداجاره وبرای یک دارایی معین مبالغی که به حساب دارایی منظورمیشودتوسط اجاره کننده واجاره دهنده متفاوت باشد. فروش واجاره مجدد دراين نوع معاملات: دارايی به فروش رفته مجددا توسط فروشنده اجاره می شود.به دليل انجام همزمان مذاکرات،مبالغ اجاره وقيمت فروش دارایی به هم وابستگی دارند. نحوه حسابداری اين نوع معاملات بستگی به نوع اجاره دارد. نحوه برخورد بامازاد عوايد فروش نسبت به مبلغ دفتری: چنانچه اجاره مجدد دراين نوع معملات سرمايه ای باشد.مازادعوايد فروش نسبت به مبلغ دفتری دارايي نبايدبی درنگ به عنوان درآمددرصورتهای مالی فروشنده (اجاره کننده) منعکس شودبلکه بايددرطی دوره اجاره به عنوان درآمدشناسايی گردد. زيرا: درواقع معامله اجاره مجدد وسيله ای است که اجاره دهنده باوثيقه گرفتن دارايی،منابع مالی موردنيازاجاره کننده راتامين ميکند. درصورت فزونی ارزش دفتری برارزش متعارف دارایی زیان مربوط شناسایی میگردد کها ین موضوع بامفهوم محافظه کاری وقاعده اقل بهای تمام شده یا قیمت بازارهمآهنگی دارد. شباهنگ
دورنمای آتی تعدادی ازقراردادهایی که باید سرمایه ای محسوب شوندعملاً سرمایهای محسوب نمیشوند همین دلیل موجب انتقادهایی از حسابداری اجاره ها شده است.اجاره دهندگان معمولاًتمایل دارند که قراردادهای اجاره راسرمایه ای محسوب ودرآمد فروش شناسایی کننددرحالیکه اجاره کنندگان تامین مالی خارج از ترازنامه راترجیح میدهند.باتوجه به این موضوع بایدیک راه حل ارائه شود که ازیکنواختی مطلق پشتیبانی کندمثلاًتمامی قراردادهایی که مدت آن بیش ازیک سال است سرمایه ای محسوب شوند که تغییرازیکنواختی محدودبه یکنواختی مطلق باشد نتایج اقتصادی سرمایه ای محسوب کردن قراردادهای اجاره دونوع نتایج حسابداری قراردادهای اجاره ازدیدگاه شرکتهای تهیه کننده صورتهای مالی میتوان برشمرد: نتایج اقتصادی سرمایه ای محسوب کردن قراردادهای اجاره 1. سرمایه ای محسوب کردن قراردادها مستلزم ثبتهای بیشتروپیچیده تردرهریک از دورهای مالی میباشد درنتیجه موجب افزایش مخارج قبول وبه کارگیری این روش میشود 2. اجاره کنندگان تمایل زیادی به تامین مالی خارج از ترازنامه دارندبا وضع استاندارد شماره13 قراردادهای اجاره به شدت کاهش یافت چون تاکیداین استاندارد برسرمایه ای محسوب کرد ن قراردادهای اجاره میباشد که بیشترین مخالفتهاوانتقادهارابدنبال داشته است.استانداردهای مربوط به قراردادهای اجاره نیازمند بازنگری واصلاحات اساسی درآینده میباشد. شباهنگ
حسابداری اجاره اموال غیر منقول قرارداد اجاره اموال غیر منقول را معمولا می توان به چهار طبقه به شرح زیر تقسیم کرد: 1-اجاره زمین 2-اجاره زمین وساختمان 3-اجاره زمین وساختمان وتجهیزات بطور یکجا 4-اجاره بخشی از ساختمان همتی
اجاره زمین 1-از دیدگاه اجاره کننده: طبق استاندارد های حسابداری اجاره زمین صرفا“ در صورت احراز انتقال ماکیت سرمایه ای تلقی می شود در غیر این صورت عملیاتی خواهد بود. همتی
معیارهای اجاره سرمایه ایکاربرد در مورد زمین معیار اول:اجاره به شرط تملیک کاربرد دارد معیار دوم:اختیار خرید ارزانتر کاربرد دارد معیار سوم:آزمون75%عمراقتصادی کاربرد ندارد چون زمین عمرنامحدود دارد و عمراقتصادی معینی ندارد معیارچهارم:آزمون90%ارزش منصفانه کاربرد ندارد چون ارزش منصفانه زمین در پایان مدت قرارداد بیشتر از ابتدای قرارداد است. معیارپنجم:استفاده بدون انجام تغییرات قابل ملاحظه کاربرد ندارد چون زمین برای مقاصد مختلف اجاره می شود. نکته: اجاره زمین های وقفی همواره اجاره عملیاتی محسوب میشود همتی
اجاره زمین و ساختمان حالت اول:چناچه معیار اول یا دوم اجاره سرمایه ای وجود داشته باشد اجاره سرمایه ای محسوب میشود در این حالت ارزش فعلی حداقل مبلغ اجاره به نسبت ارزش منصفانه بین زمین و ساختمان تسهیم میشود حالت دوم:چنانچه معیار اول یا دوم اجاره سرمایه ای وجود نداشته باشد در این حالت ابتدا نسبت ارزش منصفانه زمین محاسبه میشود ارزش منصفانه زمین :نسبت ارزش منصفانه زمین ارزش منصفانه زمین+ارزش منصفانه ساختمان همتی
الف:چنانچه نسبت فوق کمتر از 25%باشد اجاره تحت عنوان اجاره ساختمان محسوب میشود و با توجه به یکی از معیارهای سوم-چهارم یا پنجم می تواند سرمایه ای یا عملیاتی تلقی گردد. ب:چنانچه نسبت فوق بیشتر از 25%باشد باید مبلغ اجاره بهای سالانه بین زمین و ساختمان تسهیم شود .در این حالت اجاره زمین عملیاتی محسوب می شود و اجاره ساختمان با توجه به یکی از معیار های سوم –چهارم یا پنجم می تواند سرمایه ای یا عملیاتی تلقی گردد. ارزش منصفانه زمین :مبلغ اجاره زمین فاکتور ارزش فعلی اقساط مساوی یک ریال pvifaI,n مبلغ اجاره زمین-کل اجاره بهای سالانه:مبلغ اجاره ساختمان همتی
2-از دیدگاه اجاره دهنده: چنانچه شرایط حاکم بر اجاره زمین به گونه ای باشد که اجاره کننده بتواند سود یا زیان را شناسایی نموده ویکی از دو شرط اول اجاره سرمایه ای نیز احراز شود,قرارداداجاره به عنوان شکل فروش اموال غیر منقول طبقه بندی می شود. همتی
چنانچه دو شرط اول اجاره سرمایه ای احراز شده وسود وزیانی کسب نشده باشد ونسبت به وصول اجاره بها و مخارج اتی ابهامی وجود نداشته باشد,اجاره دهنده قرارداد اجاره راتامین مالی مستقیم تلقی می نماید. همتی
اجاره زمین وساختمان بطور یکجا با توجه به اینکه ساختمان استهلاک پذیر وزمین استهلاک ناپذیر بوده,چگونگی طبقه بندی آن از دیدگاه اجاره دهنده واجاره کننده به شرح زیر می باشد: الف:در مواردی که شرایط قرارداد حاکی از پیش بینی انتقال مالکیت در پایان مدت قرارداد,یا شامل حق اختیار خرید باشد: همتی
1-1-ارزش فعلی حد اقل مبالغ اجاره بها بین زمین وساختمان تخصیص می یابد. 1-از دیدگاه اجاره کننده به عنوان اجاره سرمایه ای تلقی میشود. 2-1-ساختمان در طی عمر مفید اقتصادی مستهلک می شود. 3-1-زمین استهلاک ناپذیر است. همتی
2-از دید گاه اجاره دهنده: چنانچه واگذاری اموال همراه با سود یا زیان بوده باشد,اجاره به عنوان شکل فروش شناسایی می شود.در این شرایط زمین وساختمان به عنوان یک دارایی یگانه ثبت می شوند. اگر واگذاری همراه با سود یا زیان نبوده باشد ودر مورد وصول اجاره بها و مخارج اتی ابهامی وجود نداشته باشد اجاره سرمایه ای به عنوان تامین مالی مستقیم تلقی می گردد. همتی
چنانچه ضوابط اول ودوم احراز نگردند وارزش متعارف زمین کمتر از25%جمع ارزش متعارف زمین وساختمان باشد به این طریق عمل می شود. 1-از دید گاه اجاره کننده: چنانچه قرارداد اجاره دارای یکی از شرایط سوم یا چهارم باشد اجاره سرمایه ای در غیر این صورت عملیاتی تلقی می گردد. همتی
2-ازدید گاه اجاره دهنده: چنانچه شرایط حاکم بر قرارداد اجاره حاکی از تامین شرایط مندرج در ضابطه 3و4 اجاره سرمایه ای ودو شرط اضافی باشد اجاره تامین مالی مستقیم تلقی می گردد. در غیر این صورت اجاره زمین وساختمان به عنوان اجاره عملیاتی تلقی می گردد. همتی
اجاره اموال غیر منقول و تجهیزات بطور یکجا هنگامی که زمین,ساختمان و تجهیزات بطور یکجا طی یک قرارداد اجاره بین طرفین مبادله گردد اجاره تجهیزات و اموال غیر منقول بطور یکجا ثبت نمی شود بلکه طرفین قرارداد اجاره باید مبالغ مربوط به اجاره تجهیزات را بطور جداگانه ارزیابی نموده وثبت نمایند.ضوابط طبقه بندی اجاره سرمایه ای و عملیاتی در ارتباط با تجهیزات و اموال غیر منقول باید بطور جداگانه همانند موارد اجاره مربوط به تجهیزات واموال غیر منقول مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد. همتی
