Immobilien in der Nachfolgeplanung

1. Immobilien in der Nachfolgeplanung Peter Sahli

2. Grundsätzliches (1/2) Es ist selten zu früh,aber oft zu spät!

3. Grundsätzliches (2/2) Verbindlich vereinbarteRegelungen nur soweit,wie die Lösung nachhaltigüberzeugt!

4. Themenabgrenzung / Übersicht Nachfolge Erben für Immobilien1)? Ja2) Nein Verkaufan Dritte keineRegelung LebzeitigeVereinbarung Regelung aufden Tod hin Zuwendungan Dritte Lebzeitig / aufden Tod hin Immobilienim Nachlass Verkauf Schenkung Erbvorbezug • Testament/Erbvertrag • Teilungsvorschrift • Sachvermächtnis Erlös imNachlass • Gesetzliche Regeln für • Quoten • Zuteilung(Art. 610 Abs. 1 ZGB) 1) Eingrenzung auf Privatvermögen (ohne landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke) 2) Ausklammerung Themen einer Verselbstständigung (Stiftungen/Trusts)

5. Beweggründe / Auslöser • „Klare“ Situationen regeln • Aufteilung mehrere Immobilien unter den Erben • Altersbedingter Umzug (Einfluss auf Verwandtenunterstützung?) • Anstehende grössere Kosten / Arbeiten(Steuern / Zuständigkeiten)

6. Rahmenbedingungen • Güterrecht(Güterstand / ehevertragliche Regelungen) • Erbrecht(gesetzliche Erbteile / Pflichtteile / verfügungsfreie Quoten) • Steuerrecht • Erbschafts- und Schenkungssteuer • Grundstückgewinnsteuer Anhang 1 Anhang 2 Anhang 3 Anhang 4

7. Lebzeitige Lösung ohne Begünstigung (1/2) • Verkehrswertschätzung(Marktwert = Kaufpreis) • Vertragsabschluss(öffentlich beurkundeter Kaufvertrag) • Schuldübernahmen • Verrechnung evtl. erbrachter Leistungen • evtl. Vereinbarung Wohn-/Nutzungsrechte oder Leibrente(Verrechnung Kapitalwert) • Restzahlung / evtl. Darlehensbegründung

8. Lebzeitige Lösung ohne Begünstigung (2/2) • Vollzug(Grundbuchanmeldung) • Eigentumsübertragung • Eintragung dingliche Rechte(Wohnrecht; Benutzungsrecht; Nutzniessung) • Eintragung Grundpfandrechte(Absicherung Darlehen) • Deklaration Grundstückgewinnsteuer(Beachtung kantonale Eigenheiten wie z.B. bei der Ersatzbeschaffung etc.)

9. Lebzeitige Lösung mit beschränkter Begünstigung (1/2) • Verkehrswertschätzung • Vertragsabschluss(öffentlich beurkundeter Abtretungs-/Erbvorbezugsvertrag) • Festlegung Anrechnungswert(u.U. „moderater“ Marktwert) • analog Kaufvertrag • Festlegung Höhe Erbvorbezug (Verrechnung) • evtl. Auszahlungen an Miterben als Erbvorbezüge gegenüber dem zukünftigen Erblasser(auf Abrechnung an Anrechnungswert) • Anordnung Ausgleichung Erbvorbezug(bei Nachkommen gem. Art. 626 Abs. 2 ZGB vermutet) • Befreiung Ausgleichung Mehrwert zwischen Erbvorbezug und Erbanfall • evtl. Vereinbarung Gewinnanteilsrecht(u.U. vererblich; evtl. Absicherung mit Grundpfandrecht)

10. Lebzeitige Lösung mit beschränkter Begünstigung (2/2) • Vollzug(Grundbuchanmeldung) • analog Vollzug Kaufvertrag • evtl. Eintragung Grundpfandrecht für Gewinnanteilsrecht • Veranlagung Erbschafts-/ Schenkungssteuer oder Grundstückgewinnsteuer(kantonale Befreiungstatbestände, Quotenregelungen für Erbschaftssteuer etc. beachten)

11. Lebzeitige Lösung mit maximaler Begünstigung (1/2) • Verkehrswertschätzung • Vertragsabschluss(öffentlich beurkundeter Schenkungsvertrag) • gemischter Vertrag / gemischte Schenkung möglich mit Regelungen aus • Kaufvertrag und /oder • Abtretungs-/Erbvorbezugsvertrag • Befreiung Schenkung (und Mehrwert) von Ausgleichung -wird sonst vermutet- • Befreiung Schenkung (und Mehrwert) von Herabsetzung1) • evtl. Erbverzicht des Beschenkten als Gegenleistung (Erbauskauf)2) • u.U. Regelung Rückfall an Schenkgeber (beim Vorversterben des Beschenkten ohne eigene Nachkommen) 1) Mitwirkung pflichtteilsgeschützte Miterben (besser: Regelung mit Pflichtteilserben in Erbvertrag!) 2) in Erbvertragsform (am Besten unter Mitwirkung sämtlicher Pflichtteilserben)

12. Lebzeitige Lösung mit maximaler Begünstigung (2/2) • Vollzug(Grundbuchanmeldung) • analog Vollzug Kaufvertrag und Abtretungs-/ Erbvorbezugsvertrag • evtl. Vormerkung Rückfall an Schenkgeber • Veranlagung Erbschafts-/ Schenkungssteuer(kantonale Eigenheiten beachten!)

13. Ausgleichung (1/3) • Gesetzliche Grundlagen:Art. 626-632 ZGB • Bei Schenkung Immobilien an Nachkommen wird Ausstattung nach Art. 626 Abs. 2 ZGB und damit Ausgleichung vermutet!(BGE 116 II 667, 128 II 231) Anhang 5

14. Ausgleichung (2/3) • Befreiungsanordnung/-vereinbarung • formlos, sofern gleichzeitig mit Zuwendung • Verfügung von Todes wegen(Testament oder bindender Erbvertrag) • Widerruf möglich(der Widerruf erbvertraglich vereinbarter Befreiungen ist aber nach Art. 494 Abs. 3 ZGB anfechtbar) • Ausschlagung statt Ausgleichung • Ausschlagender verliert seine gesetzlichen Erbrechte am Nachlass • Ausschlagender erhält jedoch verfügungsfreie Quote(Vorteile z.B. bei vier oder mehr Nachkommen)

15. Ausgleichung (3/3) • Erträge lebzeitiger Zuwendungen als Gegenstand der Ausgleichung? • Verweis auf Besitzregeln(Art. 630 Abs. 2/Art. 938 Abs. 1 ZGB) • kein Ausgleich durch gutgläubigen Besitzer(Gutgläubigkeit wird vermutet)

16. Herabsetzung (1/3) • Gesetzliche Grundlagen:Art. 522-533 ZGB • Schutz der gesetzlichen Pflichtteile (inkl. diejenigen von überlebenden Ehegatten) • primär Herabsetzung von Begünstigungen aus Verfügungen von Todes wegen! Anhang 6

17. Herabsetzung (2/3) • Schenkungen unterliegen bei Pflichtteilsverletzung der Herabsetzung: • sofern innert 5 Jahren vor dem Tod ausgerichtet(Art. 527 Zf. 3 ZGB) • bei Umgehung der Verfügungsbeschränkung (Art. 527 Zf. 4 ZGB)/Beweislast der beeinträchtigten Pflichtteilserben • generell als „Ausstattung“ nach Art. 527 Zf. 1 (in der Lehre umstritten!)

18. Herabsetzung (3/3) • Lebzeitige Zuwendungen gegen Erbverzicht • Herabsetzung nur, soweit Pflichtteil des Begünstigten und verfügungsfreie Quote überschritten (Art. 535 ZGB) • Gesetzliche Reihenfolge der Herabsetzung lebzeitiger Zuwendungen (Art. 532) widerspricht Gleichheitsidee der Ausgleichungsregeln • macht Regelung/Verfügung des Erblassers nötig

19. Lösung auf den Tod hin ohne Begünstigung • Testament(eigenhändiges oder öffentliches) • Bestätigung gesetzliche Erbfolge(keine quotenmässigen Begünstigungen) • Teilungsvorschrift zugunsten Bedachtem(Recht aber nicht Pflicht zur Übernahme) • Verkehrswert (Marktwert) als massgebender Anrechungswert Anhang 7

20. Lösung auf den Tod hin mit beschränkter Begünstigung • Verfügung von Todes wegen • Testament (Erblasser bleibt frei) • Erbvertrag mit Erblasser und Begünstigtem als Parteien (bindende Wirkung) • Zuwendung an den Bedachten im Rahmen der verfügungsfreien Quote • Vorausvermächtnis für Immobilie(ausdrücklich bestimmen, da sonst Teilungsvorschrift angenommen, Art. 608 ZGB) • Erbeinsetzung im Umfang der verfügungsfreien Quote und Teilungsvorschrift zum Verkehrswert (Marktwert) • Teilungsvorschrift mit reduziertem Anrechnungswert(darf Pflichtteile der anderen Erben nicht verletzen)

21. Lösung auf den Tod hin mit maximaler Begünstigung (1/2) • Verfügung von Todes wegen • Testament(Erblasser bleibt frei/Herabsetzung bei Pflichtteilsverletzung!) • Erbvertrag Erblasser / Begünstigter / übrige Pflichtteilserben(bindende Wirkung für Erblasser und übrige Pflichtteilserben) • Zuwendung an den Bedachten ohne Rücksicht auf die Höhe der verfügungsfreien Quote • Vorausvermächtnis für Immobilie(ausdrücklich bestimmen, da sonst Teilungsvorschrift angenommen) • Teilungsvorschrift mit u.U. stark reduziertem Anrechnungswert(kann u.U. Pflichtteile anderer Erben verletzen)

22. Lösung auf den Tod hin mit maximaler Begünstigung (2/2) • Anerkennung der vereinbarten Lösung durch die anderen Pflichtteilserben in erbvertraglicher Form • Anerkennung Vorausvermächtnisse/Anrechnungswerte • Verzicht auf Herabsetzungsansprüche für sich selbst und Nachkommen

23. Fragen ? Bemerkungen?