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CONDOMÍNIO DE LOTES. Palestrante: Narciso Orlandi Neto. Condomínio edilício. Condomínio edilício, que, como tal, se submete à disciplina do Código Civil e da Lei 4.591/64. edilício: que diz respeito a edificação (Houaiss)

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condom nio de lotes

CONDOMÍNIO DE LOTES

Palestrante: Narciso Orlandi Neto

condom nio edil cio
Condomínio edilício

Condomínio edilício, que, como tal, se submete à disciplina do Código Civil e da Lei 4.591/64.

  • edilício: que diz respeito a edificação (Houaiss)

Condomínio em planos horizontais: pavimentos sobrepostos e independentes.

Condomínio em um único plano horizontal: todas as unidades têm contacto com o solo.

condom nio e loteamento
Condomínio e Loteamento

Unidade

No loteamento, o lote, com a propriedade exclusiva do solo.

No condomínio, a unidade autônoma (área de uso exclusivo + parte ideal do terreno + parte ideal das coisas comuns).

a terminologia adequada
A terminologia adequada

Juridicamente, não pode haver condomínio de lotes.

Na discussão, “lote” é o espaço especializado e demarcado no terreno.

a quest o
A QUESTÃO

No condomínio em plano horizontal único, pode a área de uso exclusivo ser apenas o espaço demarcado no terreno, isto é, o “lote”?

a lei
A LEI

Lei 4.591

  • Art. 1º - ... conjuntos de edificações, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, poderão ser alienados, no todo ou em parte...
ainda a lei 4 591
Ainda a Lei 4.591
  • Art. 8º:

“Quando ... o proprietário ... desejar erigir mais de uma edificação ..., em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno...”

ainda a lei 4 5911
Ainda a Lei 4.591
  • Art. 68:

“Os proprietários (que) pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, ... deverão ... satisfazer às exigências constantes no art. 32 ...”

jurisprud ncia paulista
Jurisprudência paulista

Literalidade da lei, sem concessões

“A única instituição de condomínio que foge às normas do Código Civil é a prevista na Lei 4.591/64, mas esta tem a sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às edificações não há condomínio que se sujeite à lei especial” (Ap.Cív. 2349/0, DOJ 24/11/83).

jurisprud ncia administrativa
Jurisprudência administrativa

“Não se admite a instituição de condomínio sobre unidades autônomas constituídas apenas de terrenos” (Ap. Cív. 10.807-0/1, DOJ 10/04/90)

consequ ncias
Consequências
  • Constituição de condomínios voluntários com a alienação de frações ideais do terreno e localização oficiosa das frações ideais.
  • Incorporações com pequenas edificações, na forma da lei.
rea o da corregedoria geral
Reação da Corregedoria Geral
  • Proibição de registro de vendas de frações ideais quando presentes indícios de fraude à lei.
  • Proibição de registro de incorporações em que o incorporador se obriga a pequenas edificações (“casinhas de cachorro”).
reas de uso exclusivo
Áreas de uso exclusivo

Há diferença entre o condomínio em mais de um plano horizontal e o condomínio em plano horizontal único.

rea de uso exclusivo apartamentos
Área de uso exclusivo - Apartamentos

Área de uso exclusivo = projeção vertical da edificação.

O condômino tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.

rea de uso exclusivo casas
Área de uso exclusivo - casas

“Parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal” (art. 8º, “a”, da Lei 4.591).

O condômino também tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.

a institui o e as modifica es
A instituição e as modificações
  • A área construída de cada casa é irrelevante na instituição, salvo estipulação em contrário.
  • O aumento da área construída, respeitada a dimensão da área de uso comum, não implica alteração da instituição

e

dispensa a anuência dos condôminos.

argumentos com base na lei
Argumentos com base na lei
  • Não proíbe aumento ou diminuição da construção.
  • Não vincula a participação nas coisas comuns à área edificada.
  • Não exige anuência dos condôminos para modificações restritas à área de uso exclusivo.
argumentos com base na lei1
Argumentos com base na lei
  • Não exige que, na incorporação, a edificação projetada tenha área mínima.
  • Art. 1.335, I, do Cód. Civil (direito de dispor).
requisitos
Requisitos
  • Previsão na incorporação e na convenção.
  • Sujeição às leis e posturas municipais.
  • Respeito às restrições convencionais.