“国五条”细则解读

2. “国五条”细则解读

3. 一、“国五条”政策背景 二、“国五条”细则概述 目 录 三、日新解读 四、后市预测 五、应对策略

4. “国五条”政策背景 Part1

5. 2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高，2012年楼市火热。2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高，2012年楼市火热。 2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。 数据来源：统计局

6. 2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。 2011年全国百城住宅成交均价： 2012年全国百城住宅成交均价： 数据来源：中指数

7. 2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现。2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现。 2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热； 2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。 2012年全国住宅用地成交面积前20城市 20个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合肥、南昌、长春、南宁，

8. 国五条细则背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府再次强调房地产市场调控，出台“国五条”实施细则，再次表明新一届政府对房产调控的方向，彰显政府的调控决心。国五条细则背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府再次强调房地产市场调控，出台“国五条”实施细则，再次表明新一届政府对房产调控的方向，彰显政府的调控决心。

9. “国五条”细则概述及后续政策 Part2

10. 国五条细则： “限价”、“限购”、“限贷”、“提高个税”是调控四大法宝。 后续政策：各地方政府将出台实施细则。

11. 日新解读 Part3

12. 限价政策：再次强调“限价”政策，实现省级政府问责制。限价政策：再次强调“限价”政策，实现省级政府问责制。 政策解读 调控政策 • 今年2月20日“新国五条”重启价格控制目标，并将城市范围缩小，但是在2012年停止之后，在今年重新启动，但具体的标准与时间表未提到，可以说是无新意可言。 • 采取省级政府问责制，对地方政府进行考核，对政府有一定压力，但治标不治本。 影响 认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。 “限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市场成交量造成影响。

13. 限购政策：“限购”政策升级，要求扩大限购范围。限购政策：“限购”政策升级，要求扩大限购范围。 政策解读 调控政策 • 限购政策对投资及投机性需求起到一定抑制作用，改变市场供需关系，同时会误伤一部分改善型需求； • 这次限购政策更加严厉，要求扩大限购范围，实行全域覆盖，并将资格审查环节移至认购前，可见调控力度加大。 影响 继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 • 限购政策细则要求全域实行限购政策，扩大了限购范围，如果成都出现限购细则后，将对近郊市场造成一定的影响； • 限购的持续，将再次催热商业市场，商业地产开发力度有所加大，同时加剧了商业地产的竞争；

14. 限贷政策：提高二套房首付比例和贷款利率。 政策解读 调控政策 影响 国家再次强调差别化信贷政策，要求银行对客户资料严格审查；对第二套及以上的贷款客户，应提高首付比例及贷款利率，旨在抑制投资、投机性需求。 银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价过快上涨的城市，提高二套房首付和贷款利率。 • 提高二套房首付及贷款利率将提高购房成本，部分改善型性需求再次陷入观望； • 现有市场上的购房者仍以刚需为主，因此现有政策不会对楼市的成交量造成大的影响。

15. 税收政策：二手房个税由1%改为差额的20%征收；但对个人转让自用5年以上且唯一的住房免征个人所得税。税收政策：二手房个税由1%改为差额的20%征收；但对个人转让自用5年以上且唯一的住房免征个人所得税。 政策解读 调控政策 • 个税按差额的20%征收，交易成本增加，旨在打击二手房市场来稳定房价；但个税按差额征收，操作有一定难度，地方政府将出台相应的细则。 • 仍有部分住房不受个税政策的影响，按照财政部 家税务总局 建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税，可见，对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋，基本不受“新国五条”政策限制。 影响 税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 • 地方细则出台前，二手房将迎来“购房潮”和细则出台后交易成本增加，房东惜买导致房价升高，同时购房者再次观望，成交量有所下降； • 细则出台后，租房价格将上涨，迫使部分租房者将提前进入购房者行列；但二手房交易成本增加，部分需求将分流到新房市场，刺激新房市场交易。

16. 国五条细则的影响：国五条细则重点强调差别化信贷政策及税收政策，二手房个税按差额的20%征收，增加了二手房的交易成本，对二手房市场影响较大。二手房交易成本的增加，部分需求将分流到新房市场，对新房市场起到促进作用。国五条细则的影响：国五条细则重点强调差别化信贷政策及税收政策，二手房个税按差额的20%征收，增加了二手房的交易成本，对二手房市场影响较大。二手房交易成本的增加，部分需求将分流到新房市场，对新房市场起到促进作用。

17. 后市预测 Part4

18. 商品房住宅市场：细则出台后，市场客户群体以刚需为主，预计后期楼市出现量价齐涨现象。商品房住宅市场：细则出台后，市场客户群体以刚需为主，预计后期楼市出现量价齐涨现象。 新房量价齐涨； • 二交房交易成本的增加，将刺激新房市场，促进新房的成交量，预计后期后期成交量出现增加； • 新房需求量的增加，预计成交均价将出现增加。 刚需仍是主力。 • 实行差别化信贷政策，优先保证首次购房需求，刺激需求的释放，同时限购政策的持续，刚需的主导地位不会改变，市场仍以刚需支撑，70-90平米的物业将成为热销产品。

19. 二手房市场：新个税细则实施前，将迎来“购房潮”；细则实施后成交量将出现下滑。二手房市场：新个税细则实施前，将迎来“购房潮”；细则实施后成交量将出现下滑。 细则出台前将迎来“购房潮” 细则实施后出现量降现象 租赁价格增加 新个税政策实施后，部分客户再次陷入观望，部分购房者将转入租赁市场，导致租赁价格的增加。 客户担心过户成本的增加，将在细则出台前，提前买房，将迎来购房潮。 20%个税实施后，交易成本增加，部分需求将分流到新房市场，市场客户量减少，成交量呈下行趋势。

20. 商业市场：由于限购的持续，催热商业市场，“宜居宜商”的小型物业将受到投资者的青睐。商业市场：由于限购的持续，催热商业市场，“宜居宜商”的小型物业将受到投资者的青睐。 限购政策刺激供应量持续走高成交量稳中有升 • 由于限购的持续，2013年商业存量土地将陆续开发，供应量持续走高； • 限购政策的持续，部分投资者将被抑制，将转向商业市场，使得商业市场的需求增多，预计商业市场成交量稳中有升。 • 50平米以下的总价相对较低，投资空间大，商业办公市场仍以中小型投资客户为主；50平米以下及50-70平米的户型仍受投资者的青睐。 50平米以下的物业仍是市场热销产品

21. 应对策略 Part5

22. 开发商策略： 加大中小户型的供应，快速出货 加快项目的施工进度 加大商业的开发 • 二手房20%的个税实施后，部分需求将分流到新房市场，对新房起到促进作用。开发商加快施工进度，以便项目尽早面市。 • 主推中小户型、40年产权等市场认可度较高的产品； • 仍以平稳的价格快速出货，以销售总量为主。 • 限购政策的持续，再次催热商业市场，特别是小型投资产品更受投资者的青睐。

23. 代理商策略： • 及时与开发商进行沟通，新个税实施后，对新房有利，增强 • 开发商对后市有信心； • 让开发商加大推售力度，能在3月开盘的尽早开盘； • 引导开发商应以“平稳”的价格销售，以销售总量为主，旨 • 在快速出货。 加强与开发商 的沟通 • 新国五条出台之后，市场上仍以刚需为主，加大刚需盘的 • 拓展力度； • 限购政策催热商业市场，可拓展一些商业项目，使公司产品 • 更加丰富。 加大现金流产品项目 和商业项目的拓展 力度 • 对销售人员进行国五条培训，让销售人员及时熟悉政策， • 为客户做好政策解释，做好引导工作。 • 制定统一的销售说辞，积极引导客户，让客户感受到政策 • 对市场的影响不大，促进成交。 加强置业顾问的培训， 制定统一的政策应对 销售说辞

24. 中介公司策略： • 熟悉和掌握国五条细则内容；对房东和客户做好政策咨询解释工作； • 加快过户进度；尽快安排已成交的售单完成过户，避免相应的纠纷； • 抢占优质房源，特别是5年以上的房源；新税实施之前，将迎来购房高潮，优质房源的抢占尤为重要，加大洗盘力度，挖掘更多优质房源； • 做好客户引导工作；以“新个税”为契机，加强房东和客户的回访力度，引导客户，促进成交； • 加大租赁资源的挖掘；二手房交易成本的增加，部分需求转入租赁市场，以观市场变化，导致租赁市场活跃，后期加大租赁资源的挖掘力度，更加关注网络渠道； • 加大分销项目的拓展和推广力度；二手房交易成本的增加，部分需求分流到新房市场；后期加大分销项目（刚需盘、总价低的投资项目）拓展力度，同时加大对现有的分销项目推广力度。