‘ 주택담보노후연금보증제도 ’ 의 이해

1. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 ‘주택담보노후연금보증제도’의 이해 한국주택금융공사 대한은퇴자협회

2. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 목 차 • 역모기지론과 주택담보노후연금보증제도 • 주택담보노후연금보증제도의 도입배경 및 민간 역모기지론의 문제점 • 공사보증 역모기지론 소개 • 공사보증 역모기지론의 설계 • 공사보증 역모기지론의 활용 • 해외 역모기지론 운영사례 • 공사보증 역모기지론 이용절차 • 상담사례

3. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 ‘역모기지론’과‘주택담보노후연금보증제도’

4. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 ‘역모기지론’과 ‘주택담보노후연금보증제도’ • ‘역모기지론’ 이란? • 고령자 분들이 자신이 소유한 주택을 담보로 노후생활자금을 연금형식으로 대출받는 제도 • ‘주택담보노후연금보증제도’ 란? • 고령자 분들이 소유주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 지급받는 대출(역모기지론)에 대하여 공사가 공적 보증을 통해 그 이행책임을 최종적으로 부담하는 보증제도

5. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 ‘주택담보노후연금보증제도’의 도입배경 및 민간 역모기지론의 문제점

6. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 ‘주택담보노후연금보증제도’의 도입 배경 • 급속한 한국사회의 고령화 • ‘00년 : 고령화 사회(aging society) –고령자 비율 7% • ‘18년 : 고령 사회(aged society) –고령자 비율 14% • ‘26년 : 초고령 사회(post-aged society) –고령자 비율 20% • 공적 연금제도의 미흡 • ‘05년 8월 말 현재 노령연금수령자 : 60세 이상 전체 노인 인구의 21.5%에 불과  ‘고령자 생활안정’을 위한 ‘역모기지론’ 도입 필요

7. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 민간 역모기지론의 문제점 • ‘종신지급’ 및 ‘종신거주’의 불인정 • 변형된 주택담보대출 - 대출기간 한정(5년에서 15년) - 대출 만기시 대출금 상환 요구/미상환 시 강제퇴거 위험  고령자 분들의 ‘생활안정’ 및 ‘주거안정’ 확보 곤란  ‘공적 보증’을 통해 ‘종신지급’, ‘종신거주’를 보장할 필요 • 주택담보노후연금보증제도 도입 결정  ‘06.2월, “역모기지 활성화 방안” : 재경부 발표

8. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 민간 역모기지론의 판매 현황 • 최근 2년간 시중은행의 취급 실적 (06.12월말 현재)

9. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 ‘공사보증 역모기지론’ 소개

10. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사 보증 역모기지론의 설계 • ‘종신지급’ 보장 • 동일한 월지급금을 고령자분들(배우자 포함)께 ‘종신까지 지급’ • ‘종신거주’ 보장 • 대출받은 금액에 상관없이 담보주택에 ‘종신거주’가능 • ‘보다 많은’ 월지급금 • 공적 보증을 통해 금융기관의 손실을 줄여줌으로써 보다 많은 월지급금 지급이 가능 - 3억 주택 65세 고령자 :시중은행:약 55만원vs 공사 역모기지론:약 85만원 • 주택가격으로 한정되는 채무액 • 이미 받은 대출금이 주택가격을 초과하는 경우에도 상환액은 주택가격으로 한정

11. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사 보증 역모기지론의 설계 • 공사보증 역모기지론의 흐름도

12. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 - 이용자격 • 만 65세 이상 • 부부의 경우 두 사람 모두 65세 이상 • 1세대 1주택＊소유자 • 배우자 명의로 된 주택도 없어야 함 • 해당 주택에서 1년 이상 거주 • 보증신청일 기준 1년 이상 거주 • 소득이 없어도 신청 가능 • 모기지론과는 달리 소득제한 없음

13. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 (참고) 1주택으로 보지 아니하는 경우 • 도시지역(도시이용계획서상 도시지역 : 주거, 상업, 공업, 녹지 지역)이 아닌 지역 또는 면의 행정구역 (수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각호 1에 해당하는 주택 - 사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택 - 85 제곱 미터 이하의 단독주택 - 소유자 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전 받은 단독 주택 - 문화재로 지정된 주택 • 주거 전용 면적 20제곱 미터 이하의 주택(아파트 제외)

14. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 - 대상주택 • 시가 6억원 이하 ‘주택법’ 상 ‘주택’ • 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 • 주택가격에 ‘하한선’은 없음 • 근저당, 전세권, 권리침해 사실이 없는 주택 예외) 업무용 시설(오피스텔), 근린생활시설(상가주택 등) 은 대상주택에서 제외

15. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 - 대출기간 • ‘종신지급’이 원칙 –대출기간 미확정 • ‘배우자’ 사망 시까지 동일한 월지급금 지급 • 중도 해약 가능 • 대출금 상환 시 언제든지 중도해약 가능 • 조기상환 수수료 없음

16. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 –대출금 수령방식 • 종신지급방식 • 매월 동일한 일정금액을 종신까지 지급받는 ‘균등분할지급방식’(종신지급방식)으로 대출금 수령 • 한도설정방식 • ‘대출한도’의 30% 이내에서 한도설정 시 동 금액 만큼 을 의료비 등 항목으로 일시 인출 가능  인출용도 :의료비, 관혼상제비, 교육비, 주택수선유지비 등

17. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 –월지급금 수준 단위 : 만원 산출기준시점 : 06년 12월

18. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 –대출 관련 비용 • 이자 • 금융기관들과 현재 협의 중 • 보증료 • 초기보증료 : 주택가격의 2% • 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.5% • 감정평가비용 등 • 별도감정 필요 시

19. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 –세제혜택 • 세제혜택의 내용 • 기준시가 3억원 이하, 25.7평 이하, 연간소득 1200만원 이하  재산세 25% 감면  대출이자비용에 대해 200만원 한도 소득 공제  근저당 설정시 등록세 면제(설정액의 0.2%)  국민주택채권 매입의무 면제(설정액의 0.1%)

20. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용–보증(대출)종료사유 • 보증(대출)계약 종료 사유 • 주택소유자 사망 시(부부의 경우 두 분 모두 사망 시) –소유권 및 채무인수를 전제 • 담보주택 매각, 이사의 경우 • 1년 이상 해당 담보주택에서 미 거주 등

21. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용 –대출금의 상환 • 담보주택 매각대금이 대출금 상환 최고한도 • 대출금 총액 > 담보주택 매각대금  담보주택매각대금만 상환 • 대출금 총액 < 담보주택 매각대금  대출금 총액만 상환 √ 잔여분은 본인 혹은 상속인에게 귀속

22. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론의 활용효과

23. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 해외 역모기지론 운영사례

24. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 해외 역모기지론 운영사례 1 - 미국 • 미국 – HECM • 역모기지론이 활성화된 대표적 국가 • 1960년대 민간 역모기지론의 문제점 경험 • 강제퇴거, 월지급금 중단, 대출사기 등  1987년 공적보증 역모기지 제도(HECM) 도입 • 현재 HECM이 미국 역모기지 시장의 90% 점유 • HECM에 대한 미국 자체 평가 –‘성공적’ • 높은 이용자 만족도(‘생존에서 생활로’ 삶이 변화),

25. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 해외 역모기지론 운영사례 2 - 일본 • 일본 –지방자치단체의 복지프로그램 위주 운영 • 지자체의 재정부담으로 인해 활성화 곤란 • 2003 일본 노동 후생성에서 ‘장기생활자금지원제도’ 도입 • 중앙정부와 지방자치단체가 대출자금을 각각 2/3, 1/3씩 분담하여 대출  점차 역모기지 제도가 활성화되기 시작

26. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론 이용절차

27. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 공사보증 역모기지론 이용절차 • 대출 및 보증신청 • 대출신청 –금융기관(취급은행) • 보증신청 –공사(본사 혹은 가까운 지사) ← 상담 • 보증심사 및 승인 • 실태조사, 감정평가, 이용자 요건 확인 등 • 공사에서 저당권 설정 • 대출실행

28. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 상담 사례

29. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 - 사례 1 - • 3억짜리 아파트 한 채를 소유한 부부(남편 70세, 부인 67세) • 대출금 산출 기준 –부인 연령(67세) 기준 • 월 지급금 • 종신지급방식 – 93만원 • 한도설정방식 - 대출한도의 30% (4천 만원) 이내 한도설정 가능 -30% 한도설정 시 월 지급금 : 65만원

30. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 - 사례 2 - • 2억 짜리 단독주택을 소유한 70세 독신 여성 • 대출금 산출기준 –본인 연령(70세) 기준 • 월 지급금 • 종신지급방식–71만원 • 한도설정방식 - 대출한도의 30%(3천 만원) 이내 한도설정 가능 - 30% 한도설정 시 월 지급금 : 약 50만원

31. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 - 사례 3 - • 5억짜리 주택에 1억짜리 전세가 놓여진 주택을 소유한 68세 독신 여성 • 전세권이 설정된 주택은 대상에서 제외  공사보증 역모기지론 이용방법 1. 현 주택 매각 후 전세금 상환 –잔여액 4억 2. 4억 중 2억 주택매입 및 1년 경과 후 역모기지 가입 - 월지급금 : 약 65 만원 3. 나머지 2억으로 종신연금 가입 - 월 연금액 : 약 105만원(20년 보증)  총 약 170만원 수령 가능

32. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 - 사례 4 - • 8억짜리 주택 1채를 소유한 65세 독거 남성 • 시가 6 억원 초과 주택은 대상에서 제외  공사보증 역모기지론 이용방법 1. 현 주택 매각 후 6억 이하 주택(4억 주택)매입 2. 4억 주택으로 1년 경과 후 역모기지 가입 - 월지급금 : 114만원 3. 나머지 4억으로 즉시 종신연금 가입 - 월 연금액 : 약 206만원(20년 보증)  총 약 320만원 수령 가능

33. 특별포럼 - 역모기지론 소비자와의 만남 1 감사합니다!