新“国五条”政策解读

2. 新“国五条”政策解读

3. 一、“国五条”政策背景 二、“国五条”概述及后续政策 目 录 三、业内评论 四、日新解读 五、后市预测

4. “国五条”政策背景 Part1

5. 2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高，2012年楼市火热。2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高，2012年楼市火热。 2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。 数据来源：统计局

6. 2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。 2011年全国百城住宅成交均价： 2012年全国百城住宅成交均价： 数据来源：中指数

7. 2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现。2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现。 2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热； 2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。 2012年全国住宅用地成交面积前20城市 20个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合肥、南昌、长春、南宁，

8. 国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示灯”。国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示灯”。

9. “国五条”政策概述及后续政策 Part2

10. 新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、“限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、“限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。 后续政策：“从紧”是2013年的调控基调，两会将出台新政细则。

11. 业内评论 Part3

12. 业内评论：国五条是“故技重演”，对楼市不会产生大的影响。业内评论：国五条是“故技重演”，对楼市不会产生大的影响。 陈宝存：新国五条“新瓶装旧酒 ”房产税试点扩大言之尚早；较2011年政策环境，比较利于楼市发展。 中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立：这次调控是“史上最温柔”的调控，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价走势不会产生大的影响。 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫：房地产调控新政无“杀伤力”。

13. 日新解读 Part4

14. 完善稳定房价工作责任制：再次强调“限价”政策，实现地方政府问责制。完善稳定房价工作责任制：再次强调“限价”政策，实现地方政府问责制。 政策解读 调控政策 今年2月20日“新国五条”重启价格控制目标，并将城市范围缩小，但是在2012年停止之后，在今年重新启动，但具体的标准与时间表未提到，可以说是无新意可言。 采取地方政府问责制，对地方政府进行考核，对政府有一定压力，但治标不治本。 影响 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 “限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市场成交量造成影响。

15. 坚决抑制投机投资性购房：继续“限购”政策，实施差别化信贷政策，扩大房产税试点范围。坚决抑制投机投资性购房：继续“限购”政策，实施差别化信贷政策，扩大房产税试点范围。 政策解读 调控政策 限购政策对投资及投机性需求起到一定抑制作用，改变市场供需关系； 实施差别化政策旨在保证合理的购房需求，提高二套房的贷款门槛，对投资性需求起到抑制作用； 明确扩大房产税信号，但扩大范围未确定，房产税的实施对投资者的心理造成一定压力。 影响 　严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化信贷政策的实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号，具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。

16. 增加普通商品住房及用地供应：加快中小套型普通商品住房项目的供地。增加普通商品住房及用地供应：加快中小套型普通商品住房项目的供地。 政策解读 调控政策 影响 国家强调增加普通商品住房及用地供应旨在改善市场供需关系，满足中低收入者的首置需求。 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，首置客户的购房选择面更大，利于首置客户的释放。

17. 加快保障性安居工程规划建设：加大保障房建设和供应力度，让部分低收入者住有所居。加快保障性安居工程规划建设：加大保障房建设和供应力度，让部分低收入者住有所居。 政策解读 调控政策 影响 加快保障性安居工程建设体现国务院新提出“新型城镇化”的重要组成部分，“将外来农民工转变城市人口”，完善住房保障体系，解决部分低收入者的住房问题。 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流作用，不能真正改变市场上的供需关系。

18. 加强市场监管：规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。加强市场监管：规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。 政策解读 调控政策 影响 开发商“明码标价”，实际上操作缺乏可行性，形同虚设。 推进城镇个人住房信息系统建设，利于房产市场的监测和信息的发布，同时利于房产税的实施。 加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打压”房地产市场。

19. 国五条政策的影响：“新国五条”只是2011年房产调控政策的翻版，可谓“换汤不换药”，对市场影响甚微；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，市场上的购房需求强劲。因此，对2013年楼市持乐观态度。国五条政策的影响：“新国五条”只是2011年房产调控政策的翻版，可谓“换汤不换药”，对市场影响甚微；随着城镇化进程的加快，收入水平的提高，市场上的购房需求强劲。因此，对2013年楼市持乐观态度。

20. 后市预测 Part5

21. 商品房住宅市场：中小型商品房供应量增大，市场仍以刚需为主，2013年楼市量涨价稳。商品房住宅市场：中小型商品房供应量增大，市场仍以刚需为主，2013年楼市量涨价稳。 • 限购政策的持续，市场以刚需为主导，中小型商品房供应量增大； • 虽然再次出台国五条，但调控内容与之前调控政策大致相同，对后市持乐观态度；调控政策仍采取差别化信贷政策，满足合理购房需求，预计成交量小幅上涨，大反弹的可能性不大。 中小型商品房供应量增大，成交量小幅上涨； 价格下行空间缩小，趋于稳定； • 土地市场溢价率频出，楼市开发成本增大，缩小降价空间。 • 国家再次强调“限价政策”，遏制房价过快增长，2013年房价大幅度反弹的可能性较小，整体趋于稳定。 刚需仍是主力。 • 实行差别化信贷政策，优先保证首次购房需求，刺激需求的释放，同时限购政策的持续，刚需的主导地位不会改变，市场仍以刚需支撑，70-90平米的物业将成为热销产品。

22. 二手房市场：量稳价涨，首置和首改占市场主导。二手房市场：量稳价涨，首置和首改占市场主导。 成交量平稳运行，波动性较小； 成交均价小幅上涨； 80-110平米户型且无营业税的物业将是市场热销产品。 受限购政策影响，部分投资客户被抑制，市场仍以刚需支撑，首置和首改是市场主力客户群。评估报税上线后，无营业税的房子，交易成本相对较少，更受客户追捧。 受评估报税影响，2012年二手房市场成交火热，大量需求释放；同时2013年的调控力度不减，限购政策仍是主旋律，部分需求仍被抑制，预计2013年的成交量企稳，波动性较小。 2012年成都二手房成交火热，市场上有效房源的不断消化，优质房源稀缺，同时评估报税影响逐渐褪去，业主惜卖心理增强，提价预期增大，预计2013年二手房成交均价小幅上涨；

23. 商业市场：由于限购的持续，商业开发力度加大，供应量持续走高，成交量趋稳，供求关系失衡，成交均价下滑，同质化竞争加剧。商业市场：由于限购的持续，商业开发力度加大，供应量持续走高，成交量趋稳，供求关系失衡，成交均价下滑，同质化竞争加剧。 限购政策刺激供应量持续走高成交量趋稳 • 由于限购的持续，2013年商业存量土地将陆续开发，供应量持续走高； • 市场供大于求凸显，商业办公是以投资为主的物业，需求存在一定刚性，在投资者将密切关注投资回报率，优质商业受投资青睐，同质化竞争加剧，预计2013年成交量趋稳。 成交均价下行空间加大，成交均价小幅下滑趋稳 • 商业办公的供应持续放量，供过于求显现，库存量大，开发商急需消化库存价格出现松动。 • 商业办公市场竞争加剧，成交均价下行空间加大，预计2013年成交均价小幅下滑趋稳。 50平米以下的物业仍是市场热销产品 • 50平米以下的总价相对较低，投资空间大，商业办公市场仍以中小型投资客户为主；50平米以下及50-70平米的户型仍受投资者的青睐。