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Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung

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Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung. Einführung Programm der Vorlesung Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zum Immobilienmarkt .

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EinführungProgramm der VorlesungGrundlegende Eigenschaften und Besonderheiten desSchweizer ImmobilienmarktesAktuelle Situation und wichtige Trends in ZahlenMythen oder Fakten? 12 Aussagen zum Immobilienmarkt

Lernziel der EinführungKenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen TrendsVerständnis der grundlegenden ProblemstellungenFacts and Figures

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Preise, Mieten und Renditen

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

urban economics
Urban Economics
  • Die Stadtökonomie (urban economics) befasst sich mit der ökonomischen Analyse der urbanen Räume.
  • Die Stadt wird als räumlicher Ausdruck des Verhaltens von rational handelnden Individuen verstanden, welche auf Anreize reagieren.
  • Die Wahl des Wohnstandortes der Konsumenten (Mieter/Eigentümer) und des Produktionsstandortes von Investoren und Unternehmen steht dabei im Vordergrund.

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

ein motivierendes beispiel
Ein motivierendes Beispiel
  • Im Artikel "Why Do Gay Men Live in San Francisco?" (J Urban Econ, 2000) untersuchen Black. et al. die Wohnortwahl von homosexuellen Männern in den US.
  • "Gay friendliness" der Stadt als soziologische Erklärung. Hafen und Marinestützpunkt als historische Begründung.
  • Ökonomische (Gegen-)hypothese: Homosex. Männer haben tendenziell weniger Kinder als heterosex. und fragen ceteris paribus weniger Wohnfläche nach. Somit werden sie mehr für die Qualität der Lage ausgeben, wenn die Lage ein normales Gut ist.
  • Empirische Überprüfung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

berblick
Überblick
  • Hedonische Immobilienbewertung - vom Wert der Sicht und anderer Dinge.
  • Wie lässt sich die Qualität einer Lage objektiv messen?
  • Urban Economics - Wie die Ökonomen die Stadt erklären.
  • Das monozentrische Modell der Stadt
  • Die Standortwahl - Banken in der City und Autohändler in Schlieren
  • "Jobs follow people" und umgekehrt
  • Städtische Dichte contra Zersiedlung der Landschaft
  • Braucht es die Raumplanung?

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

grundlegende eigenschaften und besonderheiten des schweizer immobilienmarktes
Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes
  • Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft
  • Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz
  • Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz
  •  Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen
  • Schweiz als Land der Mieter
  • Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von Boden: Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes
  • Grosse regionale Disparitäten der Preise

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

aktuelle situation und wichtige trends in zahlen
Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen
  • Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen)
  • Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre
  • Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase?
  • Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen
  • Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark steigend
  • Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck)
  • Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der Immobilienbranche

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

wertm ssig wichtiges asset der volkswirtschaft
Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft
  • Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken
  • davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital
  • Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002)
  •  Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden
  • Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr.
  • Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.

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substanz und versicherungswerte der schweizer immobilien nach nutzungsart
Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

bestand an wohnimmobilien schweiz
Bestand an Wohnimmobilien Schweiz

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

verteilung der wohnungsgr ssen 1990 2000
Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 - 2000

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liquidit t des marktes
Liquidität des Marktes
  • Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen) sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt.
  • Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr)
  • Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten.
  • Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung

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marktliquidit t wohneigentum kanton z rich
Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich

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tiefe transparenz des marktes
Tiefe Transparenz des Marktes
  • Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität.
  • Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler).
  • Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls.
  • Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern:
    • kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken (Objekt, Wiederverkauf)
    • ausländische Investoren, da Informationen rar und teuer sind
  • Die Situation verbessert sich zusehends, der Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden

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tr ge anpassung von immobilienm rkten
Träge Anpassung von Immobilienmärkten

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wohneigentum in der schweiz
Wohneigentum in der Schweiz
  • Schweiz als traditionelles Mieterland
  • Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegen
  • Stockwerkeigentum stark im Vormarsch
  • Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Wohneigentümer noch immer sehr tief
  • Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus
  • Ansätze:
    • moderate Regulierung des Wohnungsmarktes
    • späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970)
    • starke Urbanisierung
    • illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der Eigentümer
    • absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu) grossen Teils des Vermögens in der Immobilie

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wohneigent merquoten 1990 und 2000 schweiz
Wohneigentümerquoten 1990 und 2000Schweiz

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wohneigentumsanteile im vergleich
Wohneigentumsanteile im Vergleich

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

starke verpolitisierung des miet und immobilienmarktes
Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes
  • Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz
  • Wohneigentumsförderung (WEF)
  • Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für Ausländer)
  • Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer
  • Raumplanung, Zonenplanung
  • Bauvorschriften
  • Heimatschutz

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starke regionale preisdisparit ten
Starke regionale Preisdisparitäten

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preisatlas einfamilienh user kanton z rich
Preisatlas EinfamilienhäuserKanton Zürich

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preisentwicklung von wohneigentum zkb immobilienpreisindex kanton z rich
Preisentwicklung von Wohneigentum ZKB Immobilienpreisindex Kanton Zürich

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preisentwicklung wohneigentum schweiz snb w est partner
Preisentwicklung WohneigentumSchweiz (SNB/Wüest&Partner)

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preise renditeliegenschaften wohnen schweiz
Preise Renditeliegenschaften WohnenSchweiz

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mietmarkt schweiz ausgepr gte segmentierung
Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung

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wohnbaut tigkeit leerziffern und zinsen schweiz
Wohnbautätigkeit, Leerziffern und ZinsenSchweiz

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bedeutung der baubranche in der gesamtwirtschaft schweiz
Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz

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erosion der realen baukosten
Erosion der realen Baukosten

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wertsch pfung der baubranche seit 1980 schweiz
Wertschöpfung der Baubranche seit 1980Schweiz

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erwerbst tige in der baubranche schweiz
Erwerbstätige in der BaubrancheSchweiz

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entwicklung der produktivit t in der baubranche der schweiz
Entwicklung der Produktivität in der Baubranche der Schweiz

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entwicklung der rentabilit t der baubranche schweiz
Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz

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rentabilit t des baus im branchenvergleich schweiz
Rentabilität des Baus im Branchenvergleich Schweiz

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strukturprobleme der baubranche
Strukturprobleme der Baubranche
  • relativ hohe Umsatzschwankungen(=> Lücken werden mit Offerten zu Tiefstpreisen geschlossen)
  • Preisdruck von Seiten privater und öffentlicher Nachfrager, restriktivere Umweltvorschriften, höhere Lohnkosten (Sozialabgaben, Versicherungen), ausländische Konkurrenz
  • Branchenstruktur:=> sehr viele kleine Kleinstunternehmen (82% < 10 Mitarbeiter)=> Konzentration der mittleren und grossen U. auf riskantere Nischen
  • Zinsentwicklung: Gute aktuelle Finanzierungsbedingungen haben grosse Krise verhindert
  • langfristige demographische Entwicklung:Branche wächst langsamer als Gesamtwirtschaft

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tendenz zur professionalisierung und spezialisierung im neubau und eigentum
Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum
  • im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen:
  • Auftraggeber Entwickler Finanzierer
  • Generalunternehmer Promotor (Vermarktung)
  • Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen:
  • Eigentümer
  • Verwaltung/Unterhalt Facility Manager Portfoliomanager
  • Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

mythen oder fakten
Mythen oder Fakten?
  • 12 Aussagen zu Immobilien

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1 unikate
1. Unikate
  • Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt.

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

2 zinsen
2. Zinsen
  • Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.

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3 inflation
3. Inflation
  • Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten.

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4 lage lage lage
4. Lage, Lage, Lage
  • Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchancen am besten.

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

5 immobilien als anlageklasse
5. Immobilien als Anlageklasse
  • Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen.

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6 teure schweizer immobilien
6. Teure Schweizer Immobilien
  • Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer.

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7 immobilienpreisrisiko
7. Immobilienpreisrisiko
  • Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.

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8 wohneigentum
8. Wohneigentum
  • Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist.

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9 verdichtung
9. Verdichtung
  • Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten.

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

10 stadt land
10. Stadt Land
  • Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld.

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

11 steuern
11. Steuern
  • Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen.

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12 marktmiete
12. Marktmiete
  • Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten.

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