宜蘭縣羅東都市計畫 竹林地區區段徵收計畫書

1. 宜蘭縣羅東都市計畫竹林地區區段徵收計畫書 說明簡報

2. 簡報綱要 徵收土地或土地改良物原因 徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積 辦理區段徵收之法令依據 興辦事業計畫之必要性說明 公益性及必要性評估報告 徵收範圍內土地權屬、面積統計 土地使用之現況及其使用人之姓名、住所 一併徵收土地改良物 四鄰接連土地之使用狀況及其改良物情形 徵收土地區內有無古蹟、遺址或登錄之歷史建築，並註明其現況及維護措施 舉行聽證、公聽會、說明會之情形，並應檢附會議紀錄及出席紀錄 與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取得之經過情形及所有權人陳述意見之情形 土地或土地改良物所有權人或管理人姓名、住所 興辦事業計畫概略及其計畫進度 徵收範圍內土地之使用配置 原位置保留分配土地之差額地價減輕比例 安置計畫 公有土地以作價或領回土地方式處理及其協調情形 抵價地比例 開發完成後道路等九項以外之公共設施用地預定有償或無償撥用或讓售情形 財務計畫，包括預估區段徵收開發總費用、預算編列情形及籌措方式及償還開發總費用分析 涉及原住民土地之徵收，應檢附中央原住民主管機關之書面同意文件 預計區段徵收工作進度

3. 壹、徵收土地或土地改良物原因 • 活化羅東竹林舊驛地區，區段徵收方式開發新社區 竹林舊驛地區隨著時代變遷及太平山林業停止開採，以木材加工為主要用途之工業區已無實質利用效益，因此將竹林圳北側之低度利用工業區變更為住宅區及公共設施用地，都市計畫規定以區段徵收方式進行開發。 • 利用本區優良區位，建設本縣第二行政中心 本地區位於羅東鎮及五結鄉交界之鄉鎮中心精華土地且交通條件優越，利用區內機關用地建設作為本縣第二行政中心，可提升整體公共服務水準，並帶動地方發展。

4. 貳、徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積 本區位於羅東鎮東北側與五結鄉交界處，地籍分布為五結鄉隆昌段及羅東鎮信義段。範圍四至如下（已完成撥用公有土地排除區段徵收）： 東：以北迴鐵路宜蘭線為界 南：臨竹林圳 西：至中正北路 北：鄰光榮北路 區段徵收範圍約4.0498公頃 徵收私有土地面積約3.9447公頃 區段徵收範圍 已完成撥用公有地，不納入區段徵收

5. 參、辦理區段徵收之法令依據 • 土地徵收條例第4條第1項第3款 • 為工業區變更為住宅區之土地開發 • 92年8月20日府建城字第0920099408號公告發布實施「變更羅東 都市計畫（第三次通盤檢討）書」 • 將本區列為優先發展區，建議以區段徵收方式開發 • 102年6月14日府建城字第1020094056A號公告發布實施「變更羅 東都市計畫（竹林地區）細部計畫（第一次通盤檢討）（第一 階段）書」 • 配置使用分區及訂定使用管制，規定以區段徵收方式開發

6. 肆、興辦事業計畫之必要性說明 • 本區雖位於鄉鎮中心之精華位置，惟仍處於低密度利用之狀 態，希藉由區段徵收取得相關公共設施及促進區內土地利用 帶動及健全五結鄉及羅東鎮都市土地之整體發展。 • 鑒位地理空間區位的重要性，本府為提升整體之公共服務水 　準，計畫於區內機關用地設置宜蘭縣政府第二行政中心預計　 進駐單位包括本縣警察局羅東分局及羅東警備隊、羅東消防 分隊及溪南第二消防大隊、羅東地政事務所、財政部北區國 稅局羅東稽徵所、地方稅務局羅東分局及羅東戶政事務所。

7. 伍、公益性及必要性評估報告-公益性 社會因素 經濟性 因素 公益性評估 文化及生態因素 永續發展因素

8. 公益性評估-社會因素

10. 公益性評估-經濟因素

12. 公益性評估-文化及生態因素

14. 公益性評估-永續發展因素 • 上位指導計畫：國家重點計畫（2002-2007）－挑戰2008中，「利用在地資源，營造活潑多彩的新故鄉社區」為四大主軸之一；國土綜合發展計畫中，永續環境的維護應著重於「加強特有文化資產及景觀的維護」，本區利用「竹林舊驛」歷史文化背景，營造作為本縣第二行政中心發展、林業遺址再利用及規劃特色社區，為一符合國家永續發展政策及國土綜合發展計畫之開發計畫。 • 永續經濟： 利用荒廢的舊工業區土地，開發本縣第二行政中心及推動新社區建設，創造就業機會並帶動地方發展。 • 永續生態： 保留竹林圳天然河川及日劇時期林業文化遺跡。 • 永續社會：第二行政中心開發後可有效提昇治安及消防品質及服務民眾地政、戶政及稅務等洽公需求，本區與附近地區保持良善之社會關係。

15. 公益性評估-使用現況示意圖 農作使用 住商混用 林業文化專用

16. 伍、公益性及必要性評估報告-必要性 1.開發範圍選定及面積規劃是否合理 基於促進羅東都市發展及兼顧太平山林業歷史保存，利用區位條件優越卻幾近廢置之舊工業區，建設第二行政中心及新社區。南以竹林圳天然溝渠為界，保存具有日劇時期林業文化遺跡。北臨光榮北路，西臨中正北路，均為羅東鎮對外之主要聯絡要道，規劃作為本縣第二行政中心，具有良好的交通條件。公共設施用地面積1.9008公頃，佔全區面積46.94％，住宅區面積2.1490公頃，佔全區面積53.06％，區段徵收範圍之劃設及面積規劃應屬合理。 2.用地範圍有無其他可代替地區 本開發區規劃為工業區係於早期太平山林業興盛而具有林木加工之需求，但自71年後，太平山林木禁伐，本區現況已無作為林木加工的工廠存在，工業區已閒置荒蕪多時，目前本區已無工業區之需求。宜蘭─羅東構成互補雙子城為本縣發展核心，蘭陽溪以北地區以宜蘭市為發展核心，亦為縣政中心所在地，第二行政中心設置於羅東鎮，有其政治、社會、經濟之合理性及必要性。而在羅東鎮市區發展已趨飽和之情況下，本地區有足夠之用地供給，且交通條件優越，因此為達到取得第二行政中心用地之開發目的，本區優越的交通條件及足夠的土地供給，羅東鎮內無其他可替代地區。

17. 3.是否可改以其他方式取得 • 本區為工業區變更為住宅區之土地開發，依據土地徵收條例第4條第1項第3款規定，得為區段徵收。 • 都市計畫已發布實施，規定以區段徵收方式開發。 • 採區段徵收方式辦理，土地所有權人可以選擇領回徵收後可供建築之抵價地折算抵付地價補償費，共享開發效益。 4.區段徵收方式開發地區之辦理情形 註：目前開發情況系依該開發區已建築基地面積除以可建築面積

18. 伍、公益性及必要性評估報告-意願調查

21. 陸、徵收範圍內土地權屬及面積統計

22. 柒、土地使用現況 區段徵收範圍內使用現況大部分作為空地、農業使用或閒置未利用。零星建物以住宅使用為主，分布於五結鄉四結村一帶；其次為商業使用，主要沿中正北路一帶。 羅東林場文化園區 商業 住宅 河川（竹林圳 ） 工廠 停車場 區段徵收範圍 道路

23. 捌、一併徵收土地改良物 公私有土地均一併徵收私有土地改良物。 玖、四鄰接連土地之使用狀況及其改良物情形 東：隔北迴鐵路宜蘭線與乙種工業區相鄰，惟使用現況除少數零 星工廠外，大多仍作為農業使用。 西：隔中正北路鄰接羅東鎮既有發展聚落。 南：隔竹林圳鄰接羅東林場文化專用區。 北：隔光榮北路鄰接五結鄉既有發展聚落。 拾、有無古蹟、遺址或登錄之歷史建築 區內無古蹟、遺址或登錄之歷史建築。

24. 壹拾壹、舉行興辦事業公聽會之情形 第一場公聽會 興辦事業計畫 公告 發布公報及新聞紙 舉行公聽會 日期: 101年7月13日 地點: 本府公布欄、羅東鎮公所、五結鄉公所、五結鄉四結村村長辦事處、羅東鎮信義里里長辦事處、五結鄉四結社區活動中心 日期: 101年7月19日 刊物名稱: 自由時報G1版、本府網站、地政處網站 日期: 101年7月28日 舉行地點: 五結鄉四結社區活動中心 出席情況： 全區私有所有權人數共72人，其中共40位所有權人參與 第二場公聽會 興辦事業計畫 發布公報及新聞紙 公告 舉行公聽會 日期: 101年8月3日 地點: 本府公布欄、羅東鎮公所、五結鄉公所、五結鄉四結村村長辦事處、羅東鎮信義里里長辦事處、五結鄉四結社區活動中心 日期: 101年8月8日 刊物名稱: 自由時報G1版、本府網站、地政處網站 日期: 101年8月20日 舉行地點: 五結鄉四結社區活動中心 出席情況： 全區私有所有權人數共72人，其中共39位所有權人參與

25. 壹拾貳、協議價購或以其他方式取得之經過情形壹拾貳、協議價購或以其他方式取得之經過情形 一、召開協議價購會議 會議時間：102年3月2日上午9時30分 會議地點：宜蘭縣五結鄉四結村社區活動中心 協議價格： 參考本縣羅東地政事務所搜集之買賣案例，由本府估定一般正常交易價格。 協議結果：於規定期限（102年3月12日）內，無土地或土地改良物所有權人同意協議價購。 二、召開區段徵收公聽會 會議時間：102年3月2日下午1時30分 會議地點：宜蘭縣五結鄉四結村社區活動中心 說明內容：土地徵收條例施行細則第39條之規定內容

26. 三、公示送達 任世平等21人應為送達之處所不明或地址無法送達，於102年2月8日府地開字第1020023596B號公告辦理協議價購會議開會通知單公示送達。 四、意見陳述及回覆 吳錫鴻等22人對於本區段徵收案陳述下列意見，相關內容及本府處理情形，詳計畫書附件十二：所有權人陳述意見及相關回應處理情形一覽表。 1.反對本區辦理區段徵收。 2.協議價購及徵收土地市價偏低、不合理。 3.請協助解決三七五租約及祭祀公業等產權問題。 4.徵收殘餘土地請一併徵收。 5.建物可否保留分配及其他土地分配相關問題。 綜上，經本府一一答覆後陳述意見人無再提出異議之情形。

27. 壹拾參、土地或改良物所有權人管理人姓名、住所壹拾參、土地或改良物所有權人管理人姓名、住所 土地所有權人或管理人及土地改良物所有權人或管理人之姓名、住所，詳區段徵收土地清冊及徵收土地改良物清冊。 壹拾肆、興辦事業計畫概略及其計畫進度 區段徵收開發由宜蘭縣政府統籌辦理。 「變更羅東都市計畫（第三次通盤檢討）」將本區列為優先發展區，建議以區段徵收方式開發。 「變更羅東都市計畫（竹林地區）細部計畫（第一次通盤檢討）（第一階段）」配置使用分區及訂定使用管制，規定以區段徵收方式開發。

28. 壹拾伍、徵收範圍內土地之使用配置

29. 壹拾陸、原位置保留分配土地之差額地價減輕比例壹拾陸、原位置保留分配土地之差額地價減輕比例 既成建築物大多分布於機關、廣場、道路等公共設施用地，基於土地利用之相容性，其上之建築物須全面徵收拆除。合法房屋僅兩棟坐落於住宅區，使用現況皆為工廠，為落實使用管制及營造良好居住環境，因此本區建物無予以原位置保留之情況，故無訂定差額地價減輕比例之需要。 工廠

30. 壹拾柒、安置計畫 經社會處查訪無低收入戶及中低收入戶，故針對低收入戶及中低收入戶不另訂定安置項目。為照顧合法建物所有權人及原住戶，本府依「宜蘭縣興辦公共設施用地房屋拆遷查估補償自治條例」規定發給下列費用： • 搬遷安置費 ＞建物全部拆除戶發給人口遷移費 ＞部分拆除戶發給人口暫行遷移費 • 自動拆除獎勵金 • 重建特別救濟金

31. 壹拾捌、公有土地處理及其協調情形 101年12月14日舉辦公有土地會勘，區段徵收前已作為土地徵收條例第44條第1項第2款用地使用者，無償撥供本府統籌規劃開發，俟公告徵收後循無償撥用方式辦理。另有償撥用部分，本府另函徵詢公有土地管理機關處理方式。處理及協調情形如下表所示： 單位：平方公尺

32. 壹拾玖、抵價地比例 無償公共設施用地1.0954公頃，占全區面積之27.05%，因本區規劃之無償公共設施比例不高，地區環境品質佳，且位於鄉鎮中心之重要交通位置，區位優越、交通便利，依開發前後土地價格增漲情況評估，土地所有權人受益程度頗高，且財務計畫尚屬可行之情形下故訂定百分之五十為抵價地面積比例，並提經本府「宜蘭縣區段徵收審議諮詢小組」審議通過。 • 「土地所有權人之受益」 受益部分 以抵價地負擔比例50%領回之面積為500m² 持有面積：1000m² 1.7萬 1700萬 3.9萬 1950萬 單價(市價) 總價 單價(市價) 總價

33. 貳拾、開發後九項以外之公設有償或無償情形 • 本區九項以外公共設施用地為「機關用地」及「公用事業用地」，於優先配回以領地方式撥供本府統籌規劃開發之國有財產署管有土地後，剩餘土地處理方式如下： • 「機關用地」：以開發成本有償提供本府開發第二行政中心 • 「公用事業用地」：以開發成本讓售供公營事業機構使用。 貳拾貳、涉及原住民土地之徵收 無。 33

34. 貳拾壹、財務計畫 1.估計開發總費用

35. 2.預計平均開發成本 • 土地經公開標售、標租或設定地上權之價款收入，除抵付開發成本外，全部撥充實施平均地權基金。惟若因經濟、政治或其他不可預估之因素，造成無法回收開發成本時，依法由實施平均地權基金補貼。 • 財源籌措方式：本區段徵收案所需經費向金融機關辦理貸款，自101年1月起至105年1月止，執行期間共計5年，逐年編入宜蘭縣區段徵收基金預算內。

36. 5.鄰近實價登錄之成交行情 1 2 3 區段徵收範圍 4

37. 貳拾參、預計區段徵收工作進度 全案預定進度：101年7月～104年8月，目前已完成抵價地比例訂定及召開協議價購會議及區段徵收公聽會。 102上半年 102下半年 103上半年 103下半年 101下半年 • 事業計畫報請主管機關許可 • 辦理變更、新訂或擴大都市計畫作業 • 範圍邊界分割測量 • 建築改良物禁止事項之報核及公告 • 徵收補償費查估及繕造清冊 • 召開協議價購會議 • 召開區段徵收公聽會 • 區段徵收計畫書之報核審議及核准 • 區段徵收公告及通知 • 異議處理及通知 • 抵價地案件之申請、審查及核定 • 徵收補償費之發放或存入保管專戶 • 公有土地及未登記土地之處理 • 囑託移轉登記或變更登記等 • 公共工程施工 • 辦理抵價地分配 • 地籍整理及土地登記 • 辦理抵押權或典權登記 • 土地分配結果公告及異議處理 • 點交土地 • 範圍勘選 • 意願調查 • 公益性及必要性評估 • 事業計畫公聽會 • 地籍資料調查整理並繕造清冊 • 補償市價查估資料之提送及評定 104年 • 土地之處分 • 財務結算 • 成果報告

38. 簡報結束 敬請指教