桃園縣機場捷運 A10 站地區區段徵收開發案徵收計畫書審核簡報

桃園縣機場捷運A10站地區區段徵收開發案徵收計畫書審核簡報桃園縣機場捷運A10站地區區段徵收開發案徵收計畫書審核簡報 102年7月10日內政部土地徵收審議小組第34次會議審查意見補充說明 102年8月28日內政部土地徵收審議小組會議 P.1

簡報大綱 ■本案區段徵收計劃書核定事項：一、開發目的、計畫與範圍二、土地權屬及四鄰接連土地現況三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形四、公益性、必要性、適當性、合法性評估五、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施六、抵價地比例七、土地使用配置及公共設施用地比例八、公有土地處理方式及協調情形九、安置計畫十、區段徵收開發經費分析十一、區段徵收預定期程表 ■102年7月10日內政部土地徵收審議小組第34次會議審查意見回復補充說明：一、委員會審查意見表二、委員會意見回復及補充說明 P.2

一、開發目的、計畫與範圍 南山路開發目的：桃園機場聯外捷運計畫為聯繫桃園及臺北市之首要動脈，更為桃園航空城、桃園市與中壢市的串連主軸，本府為有效提高A10車站（山鼻站）場站周邊土地利用價值，促進地方繁榮，擬以區段徵收方式進行整體規劃及開發。南崁路中正路計畫位置本案位於南崁新市鎮都市計畫北側農業區，主要對外聯絡道路為南山路。南崁交流道計畫核定：「變更南崁新市鎮都市計畫(配合桃園國際機場聯外捷運系統A10車站周邊土地開發計畫) 案」主要計畫：內政部都市計畫委員會101年1月17日第772次會議審議通過。細部計畫：本縣都市計畫委員會101年9月13日第16屆第20次會議審議通過。 P.3

一、開發目的、計畫與範圍 區段徵收範圍： • 西鄰桃林鐵路 • 北接坑子溪 • 東至南崁新市鎮都市計畫 • 範圍線 • 南以工業區與保護區分區 • 界線為界土地使用現況：本案徵收範圍之四鄰土地，東西二側目前仍以農業使用為主，坑子溪以北為山腳社區，屬建物密集之聚落，另南側工業區內數座大型工廠亦維持運作狀態。 P.4

一、開發目的、計畫與範圍 1 2 3 P.5

一、開發目的、計畫與範圍 核定本案開發範圍： (內政部101年10月8日內授中辦地字第1016040227號函) 請插入地籍範圍圖 P.6

二、土地權屬及四鄰接連土地現況 區段徵收範圍內土地權屬及面積統計：私區段徵收範圍未登錄地 32.86公頃 33.89公頃 0.29公頃公 0.74公頃中華民國(財政部國有財產局) 中華民國(交通部臺灣鐵路管理局) 管理者 P.7

二、土地權屬及四鄰接連土地現況 2 3 四鄰接連土地現況：本案範圍以都市計畫農業區為主，大多作農業使用，以種植水稻、短期作物為主，其餘部分之建物大多沿主要道路南山路及區內各處分布，建築物型態以加強磚造或鋼筋混凝土造之透天厝，及鋼鐵造之大小型工廠居多。 1 坑子溪 4 2 6 4 5 南山路 3 捷運路線 1 5 6 8 桃林鐵路 8 7 7 保護區工業區 P.8

三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形 • 主辦單位：本府城鄉發展局。 • 第一次：自98年8月5日起公開展覽30天， • 並於98年8月21日召開說明會。 • 第二次：自100年11月1日起公開展覽30天（再公展），並於100年11月21日召開說明會。區段徵收公聽會： 102年4月2日、3日，共四梯次。協議價購會議： 102年4月2日、 4月3日，共四梯次。公聽會協議價購依都市計畫法辦理公開展覽及說明會 P.9

三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形本案截至協議價購同意書繳交期限102年4月15日前，無人達成協議價購。 • 民眾之陳述意見(協議價購會議計有8件，公聽會計有19 • 件)，本府均立即現場答覆並於會議紀錄中載明答覆內 • 容，會後均個別以公文函復。 • 會後於規定陳述期限(102年4月15日)內提出陳述意見書 • 者(計有50件)，本府亦以公文方式逐一回覆。陳述意見協議價購辦理情形本案區段徵收範圍內部分土地所有權人因土地登記資料住址不明或所查住址無法送達，本府業依規定辦理公示送達。公示送達 P.10

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估 公益性：本案A10車站配合機場捷運周邊土地開發變更，將可帶動本地區社會、經濟、文化、生態等正向之公眾利益發展。 P.11

轄區內以區段徵收方式辦理情形 用地範圍具不可取代性開發範圍及面積規劃合理四、公益性、必要性、適當性、合法性評估必要性、適當性、合法性：本案係屬航空城區域計畫內之土地，本案完成區段徵收開發後，透過A10車站之設置，配合機場捷運周邊土地開發變更，可大幅提升周邊環境之交通便利性與可及性，提升當地生活品質。本案區位條件上具有不可取代之特性，且區段徵收財務經評估可達平衡，極具開發之必要性。區段徵收財務計畫可行是否可改其他方式取得 P.12

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估 節錄自公益性及必要性評估報告結論回覆(100.7.19內政部都市計畫委員會聽取桃園縣政府簡報第4次會議) P.13

五、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施五、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施本案針對計畫範圍內之縣定古蹟(德馨堂)及歷史建築(室善居)，透過周邊土地整體規劃，劃設為保存區，不納入區段徵收範圍。另依本案都市計畫之土地使用分區管制要點所訂，為確保古蹟(德馨堂)及歷史建築(室善居)周圍之環境品質，保存區內經指定之古蹟及歷史建築，應依「文化資產保存法」維護保存。其餘區內未經指定之既存建築物，僅能維持原有之使用，並得做維護或修建之建築行為，且得依相關規定辦理容積移轉。 P.17

六、抵價地比例 抵價地比例之核定：本案財務計畫、開發目的及財務自償特性的前提下，本案發還抵價地比例為40％，業經102年2月27日內政部土地徵收審議小組第25次會議審議通過。 P.18

七、土地使用配置及公共設施用地比例 土地使用配置說明： •土地使用分區，依捷運車站半徑300至700公尺街廓劃分第二、三種住宅區，並設置商業區、車專區及保存區。 •高架捷運車站下規劃50米綠園道，結合縣道108線，作橫向聯外交通之用。 •保存範圍內埤塘及既有灌溉溝渠等自然紋理。 •既有聚落劃設為剔除區，並保存社區活動中心及老人會館(公二)，尊重原有社會關係。 P.19

七、土地使用配置及公共設施用地比例 土地使用配置表及各用地比例：公共設施用地可供建築用地 P.20

八、公有土地處理方式及協調情形 召開公有土地協調會議： •本府於102年4月30日邀集本案區段徵收範圍內各公有土地管理機關：交通部臺灣鐵路管理局及財政部國有財產署北區分署桃園辦事處召開公有土地處理方式協調會。 •上開會議決議，除原已作為土地徵收條例第44條第1項第2款用地使用者，應無償撥供本府統籌規劃開發外，其餘公有土地協調管理機關同意以作價方式撥供開發。辦理公有土地會勘確認現況使用情形： •本府已於102年6月6日邀集上開各公有土地管理機關辦理現場會勘。 P.21

九、安置計畫 機場捷運A10站地區區段徵收開發案安置計畫：依土地徵收條例第34條之1及區段徵收實施辦法第17條規定訂定，有以下四種安置方式，說明如下：原位置保留：房租補助費：在不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之合法建築物得按原位置保留分配。申請保留建物時，應同時於區段徵收公告期間內經核定領有抵價地，並分配於原建物坐落位置。 • 合法建物：每月發給新台幣1萬6千元整房租補助費。 • 非合法建物：每月發給新台幣8千元整房租補助費。 • 於自動拆遷期限前拆遷完竣者，最多發給二十個月之房租補助費。安置計畫低及中低收入戶安置：選配安置街廓：徵收公告一年前於徵收範圍內有居住事實之低收入戶或中低收入戶，其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，或情境相同經本府社會工作人員查訪屬實者，加發十萬元之特別救助金。 • 徵收範圍內被全部拆除合法建築物之所有權人。 • 須於區段徵收公告6個月前設有戶籍，且持續設籍至徵收公告當時，並有居住事實者。 • 須經核定發給抵價地。 P.22

十、區段徵收開發經費分析 P.23

十、區段徵收開發經費分析 • 本案土地徵收補償之市價係委由不動產估價師針對各筆土地特性進行徵收市價之查估，業經102年2月22日本縣地價評議委員會評定通過。其徵收前平均市價為11,231元/m²，與本案財務計畫預估10,200元/m²差距不大。 • 區段徵收係以達成自償性為原則，本案預估未來開發完成時標售土地平均價格為38,000元/m2，可標售土地面積8.32公頃，故處分剩餘可建築土地後之價款收入，財務上可達到平衡。 P.24

十一、本案區段徵收預定期程表 P.25

102年7月10日內政部土地徵收審議小組第34次會議審查意見回復補充說明：102年7月10日內政部土地徵收審議小組第34次會議審查意見回復補充說明：一、委員會審查意見表二、委員會意見回復及補充說明 P.26

一、102年7月10日內政部土地徵收審議小組 第34次會議審查意見表 P.27

二、委員會意見及補充說明(1) P.28

二、委員會意見及補充說明(1) 1.符合國家整體發展政策　　依據行政院101年7月24日核定「跨域加值公共建設財務規劃方案」內交通部所訂「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」，捷運車站周邊500公尺範圍內應配合辦理土地開發，以整合捷運系統建設與土地開發效益。本案以機場捷運A10站為核心，辦理周邊500公尺範圍內都市計畫農業區變更為整體開發新興住宅社區，符合國家整體發展政策。 300公尺 500公尺 P.29

二、委員會意見及補充說明(1) 2.因應都市結構改變，紓緩本縣都市計畫發展飽和　　本縣計33處都市計畫區，平均人口發展率已逾80%，且本案所在之南崁新市鎮都市計畫現況人口243,291人，已超過現行計畫人口150,000人，現況人口占計畫人口比例達162.19%，顯示都市計畫發展已飽和，確有增加住宅區之需求。另亦配合中央指導重大建設政策，因應機場捷運通車對都市結構產生之改變，有效控管周邊土地，避免地區失序發展。 P.30

二、委員會意見及補充說明(1) 3.符合本縣區域發展定位及成長管理　　為整合全縣環境資源，推動本縣成為具國際競爭力城市，本府刻已研擬桃園縣區域計畫（目前尚屬審議階段）。在該計畫中，將全縣捷運系統沿線周邊地區列為優先發展地區（含本計畫區）。此外，本縣現況人口約200萬人，終極年人口預估為250萬人，在110年前，全縣重大開發計畫（含A7站周邊地區、中路地區、航空城特定區計畫及本計畫區等）預計引入31萬人，其中本案新增可開發面積計20公頃，可容納約6,000人，亦符合全縣人口成長總量管理（詳見附表）。 P.31

二、委員會意見及補充說明(1) ＊本縣現況人口約200萬人，終極年人口預估為250萬人，在110年前，全縣重大開發計畫預計引入31萬人 P.32

二、委員會意見及補充說明(2) 1.本案區位合理且不可替代　　捷運車站現已興闢中，路線無法取代，本案以TOD理念，參酌都市計畫與土地使用分區範圍邊界，扣除非必要徵收地區(包括再發展區、古蹟保存區及河川區)，訂定合理開發範圍。 P.34

二、委員會意見及補充說明(2) 2.缺乏控管衍生之外部性　　本案車站周邊部分土地已採農建地方式申請開發或興建完成，已失去劃設都市計畫農業區之原意，必須透過都市計畫變更管控土地使用，避免形成失序之點狀式蛙躍發展。 P.35

二、委員會意見及補充說明(2) 3.縮小範圍產生課題 (1)破壞農地完整性本計畫依自然地形及都市計畫邊界進行範圍劃設，若縮減範圍將造成農地畸零破碎。 (2)破壞灌排系統完整性本計畫已考量地區灌排系統之流向與規劃，若縮減計畫，將造成灌排系統無法延續使用，阻礙下游農水路灌溉，亦無法有效保留活化周邊五口埤塘。 (3)無法提供完整公共設施系統 (4)缺乏整體道路系統縮減後如屬計畫範圍外地區，未來將缺乏整體性道路系統連結周邊地區。 P.36

二、委員會意見及補充說明(2) 4.具實質開發可行性　　區段徵收為財務自償事業，本案開發成本達31億元，除須滿足地主配地需求，尚須預留充足之配餘地，以供本府標售償還開發成本。 P.37

二、委員會意見及補充說明(4) 1.依都市計畫規定舉辦公開展覽及說明會本案自98年8月5日起公開展覽30天，並於98年8月21日起舉辦第一次說明會，另於100年11月1日起重新公開展覽30天，均以書面通知土地所有權人，並於100年11月21日辦理第二次說明會。公開展覽期間計有55件人民陳情意見，多係陳情現況建物保存、提高容積率及配地比例等。 2.都市計畫訂定階段與民眾協調　　本案都市計畫經內政部都市計畫委員會101年1月17日第772次會議審定主要計畫，並經本縣都市計畫委員會101年9月13日第16屆第20次會議審議通過細部計畫，期間二度因民眾陳情納入區段徵收而修正計畫範圍(再發展區邊界)，本府均親赴現場與民眾進行協調，並取得民眾共識。 P.40

二、委員會意見及補充說明(4) 3.辦理地上物查估作業階段本案於101年6至7月期間辦理地上物查估，本府同仁隨同委外廠商赴現場向民眾說明，實際走訪結果，本地民眾多表贊同區段徵收。 4.區段徵收公聽會本案分別於102年4月2日與3日辦理共四場次協議價購及區段徵收公聽會，會前採雙掛號附回執方式通知各土地所有權人，通知送達率為95％，並將開會通知張貼於範圍內之公共地方、蘆竹鄉公所及蘆竹鄉山鼻村辦公處等適當公共位置，並將相關訊息登報並設置專屬網站供民眾查詢。會中計有27件陳情意見，會後計有50件陳情意見，民眾多表示欲參加區段徵收配地，惟針對抵價地比例、配地比例及市價查估等相關問題尚有較多疑慮，本府均立即現場答覆並於會議記錄中載明答覆內容，會後並均以公文函覆說明。 P.41

簡報結束報請核定 P.42

桃園縣機場捷運 A10 站地區 區段徵收開發案 徵收計畫書審核簡報