土地增值税若干政策问题研究

土地增值税若干政策问题研究 区志刚法律硕士、律师、注册税务师、会计师

一、关于房地产项目分期分批开发清算问题

对符合以下情形之一的，可确认为房地产项目分期分批开发：对符合以下情形之一的，可确认为房地产项目分期分批开发：（一）经规划主管部门批准分期立项开发的；（二）同一项目内分期销售并能分别按期核算成本费用的；（三）同一项目内分期取得初始产权登记的（即通俗称“大确权”）。对房地产项目分期分批开发的，应按分期项目作为清算单位，归集收入和成本费用，计算土地增值税。

对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，且开发时间较早，分期清算确有困难的，清算时税务机关可将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，且开发时间较早，分期清算确有困难的，清算时税务机关可将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

总局文件：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。总局文件：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

各地文件： 1、广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知》（穗地税函170号）七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题　　对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题　　对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

2、江苏省地方税务局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（苏地税发〔2009〕72号）2、江苏省地方税务局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（苏地税发〔2009〕72号）第十七条　清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税 3、北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地[2007]325号）对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

4、湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发[2008]211号）4、湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发[2008]211号）以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。 5、海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知（琼地税发[2004]122号）房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。

二、关于以房产补偿被拆迁户土地增值税的计算问题二、关于以房产补偿被拆迁户土地增值税的计算问题

房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，用建造的本项目房地产补偿被拆迁户的，视同销售处理，按国税函〔2010〕220号第六点规定执行。其收入按国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，用建造的本项目房地产补偿被拆迁户的，视同销售处理，按国税函〔2010〕220号第六点规定执行。其收入按国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

操作问题：（一）房地产企业如何开具商品房销售发票给回迁户？（二）回迁户出售拆迁安置住房时，原值如何确认？操作问题：（一）房地产企业如何开具商品房销售发票给回迁户？（二）回迁户出售拆迁安置住房时，原值如何确认？

总局文件：1、国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。总局文件：1、国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发[1995]549号）外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下：对外商投资企业从事城市住宅小区建设性，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公式设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

各地文件：1、广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函〔１９９９〕２９５号）一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。各地文件：1、广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函〔１９９９〕２９５号）一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

2、广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知》（穗地税函[2010]170号）五、拆迁安置土地增值税计算问题 　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第（一）款“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函〔2008〕342号）第一条“关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题：房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据187号文第三条第一项的规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除”规定停止执行。

其他相关文件：1、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号）二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（一）房屋原值具体为：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2、城市房屋拆迁管理条例第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。2、城市房屋拆迁管理条例第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

3、建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住房[2003]234号）第三条　本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3、建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住房[2003]234号）第三条　本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

三、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题三、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题

（一）按国税发[2006]187号第四条第（一）项规定，房地产开发项目计算增值额的各项扣除项目不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不允许扣除。（一）按国税发[2006]187号第四条第（一）项规定，房地产开发项目计算增值额的各项扣除项目不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不允许扣除。

总局文件：国税发[2006]187号第四条第（一）项四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。总局文件：国税发[2006]187号第四条第（一）项四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

参考资料：广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

（二）对于取得土地的合法有效凭证问题：

1、以出让方式取得土地使用权的，（国税函发［95］110号，取得土地使用权所支付的金额，出让方式的，为支付的土地出让金）以国土部门依据规定的土地出让金专用收据（目前广东省非税收入电子凭证，以前出让金登记单和银行开具开关的土地出让金专用收据）和支付的行政事业性收费财政票据？为合法有效凭证。在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日？（国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令，2002年7月1日施行）以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告，并同时符合以下两个条件的，经主管税务机关合议确定后，可给予扣除：①能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；②按当年政府规定？的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月日以后取得土地使用权的，根据国税发[2006]187号第四条第（一）项规定，企业不能提供土地出让金合法有效凭证和支付的行政事业性收费财政票据的，计算扣除项目金额时不予扣除。1、以出让方式取得土地使用权的，（国税函发［95］110号，取得土地使用权所支付的金额，出让方式的，为支付的土地出让金）以国土部门依据规定的土地出让金专用收据（目前广东省非税收入电子凭证，以前出让金登记单和银行开具开关的土地出让金专用收据）和支付的行政事业性收费财政票据？为合法有效凭证。在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日？（国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令，2002年7月1日施行）以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告，并同时符合以下两个条件的，经主管税务机关合议确定后，可给予扣除：①能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；②按当年政府规定？的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月日以后取得土地使用权的，根据国税发[2006]187号第四条第（一）项规定，企业不能提供土地出让金合法有效凭证和支付的行政事业性收费财政票据的，计算扣除项目金额时不予扣除。

参考资料：广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第（一）项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

2、以转让方式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，以土地使用权转让方开具的发票为合法有效凭证。对取得土地使用权而未支付地价款或不能提供已支付地价款证据（建议改为未提供充足的证据证明已支付地价款）的，不允许扣除；对确已支付地价款但提供扣除项目金额不实的（条例第九条，细则第十四条），应由有资质的房地产评估机构按照取得土地使用权时的基准地价进行评估，主管税务机关根据评估价格确定该扣除项目金额。2、以转让方式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，以土地使用权转让方开具的发票为合法有效凭证。对取得土地使用权而未支付地价款或不能提供已支付地价款证据（建议改为未提供充足的证据证明已支付地价款）的，不允许扣除；对确已支付地价款但提供扣除项目金额不实的（条例第九条，细则第十四条），应由有资质的房地产评估机构按照取得土地使用权时的基准地价进行评估，主管税务机关根据评估价格确定该扣除项目金额。

参考资料：广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（二）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。

3、以抵债、交换等视同销售的非货币形式取得土地使用权的，以土地使用权转让方开具的发票为合法有效凭证。对取得土地使用权而未支付对价或不能提供已支付对价证据的，不允许扣除；对确已支付对价但提供扣除项目金额不实的，应由有资质的房地产评估机构按照取得土地使用权时的基准地价进行评估，主管税务机关根据评估价格确定该扣除项目金额。3、以抵债、交换等视同销售的非货币形式取得土地使用权的，以土地使用权转让方开具的发票为合法有效凭证。对取得土地使用权而未支付对价或不能提供已支付对价证据的，不允许扣除；对确已支付对价但提供扣除项目金额不实的，应由有资质的房地产评估机构按照取得土地使用权时的基准地价进行评估，主管税务机关根据评估价格确定该扣除项目金额。

参考资料：广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（三）房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。

4、以股权投资方式取得土地使用权的，以在工商管理主管部门备案的投资协议和评估资料为合法有效凭证。以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对投资方在投资时未按规定清算土地增值税的，被投资方的土地成本以投资方取得土地时的合理历史成本确定；投资方在投资时已按规定清算土地增值税的，被投资方的土地成本以投资协议所载股权对价确定。4、以股权投资方式取得土地使用权的，以在工商管理主管部门备案的投资协议和评估资料为合法有效凭证。以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对投资方在投资时未按规定清算土地增值税的，被投资方的土地成本以投资方取得土地时的合理历史成本确定；投资方在投资时已按规定清算土地增值税的，被投资方的土地成本以投资协议所载股权对价确定。

＊土地投资入股问题：

文件一：山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知（鲁地税函[2004]30号）近来有的市询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发，其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值税土地扣除项目金额。经研究，明确如下：纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。　　－－－已作废，《山东省地方税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告2011年第3号》

文件二：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

＊《土增值税暂行条例实施细则》第七条

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

文件三：重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发〔2011〕221号）三、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题（一）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。（二）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。文件三：重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发〔2011〕221号）三、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题（一）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。（二）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。

文件四：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函[2010]170号）十二、对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。

（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。

（二）对支付拆迁补偿费的合法有效凭证问题

1、以货币安置（此前用补偿，建议改补偿）拆迁户的，以经政府主管部门确认的拆迁合同和被拆迁户盖章确认收取的收款收据为合法有效凭证。被拆迁户属单位的，收款收据须盖有单位公章；被拆迁户属自然人的，收款收据或支付清单应有被拆迁个人的签名和指纹压印。1、以货币安置（此前用补偿，建议改补偿）拆迁户的，以经政府主管部门确认的拆迁合同和被拆迁户盖章确认收取的收款收据为合法有效凭证。被拆迁户属单位的，收款收据须盖有单位公章；被拆迁户属自然人的，收款收据或支付清单应有被拆迁个人的签名和指纹压印。

参考资料：广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）（四）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。（五）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。

2、以房产安置拆迁户的，在确认拆迁补偿费支出时，须有经政府主管部门确认的拆迁合同或方案作为证据，方可按国税函〔2010〕220号第六点规定执行。2、以房产安置拆迁户的，在确认拆迁补偿费支出时，须有经政府主管部门确认的拆迁合同或方案作为证据，方可按国税函〔2010〕220号第六点规定执行。

四、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题四、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题

（一）房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（二）房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除。（三）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。（一）房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（二）房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除。（三）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。

参考资料：广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。（五）房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。参考资料：广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。（五）房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。

参考资料：《关于印发广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引(续三)的通知》（2011年11月17日　穗地税函[2011]201号）房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应按《实施细则》第七条第（三）项规定，作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。参考资料：《关于印发广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引(续三)的通知》（2011年11月17日　穗地税函[2011]201号）房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应按《实施细则》第七条第（三）项规定，作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。

土地增值税若干政策问题研究

土地增值税若干政策问题研究

Presentation Transcript