房地产经理人信心指数（ RMI ）发布

1. 房地产经理人信心指数（RMI）发布 丁祖昱 先生 易居（中国）控股有限公司 执行总裁 上海易居房地产研究院 副院长 2013年7月

2. 目录Contents

3. PART 1 房地产经理人信心指数（RMI）简析

4. RMI指数调研说明 调研周期：每季度一次 调研区域：北京、上海、广州、深圳、重庆等全国31个重点城市 调研对象： 350位一线地产经理人 调研内容：一线地产经理人对未来行业大势的预期（政策调控、市场大势、市场成交、市场价格、土地市场），和下季度所在企业经营层面的主观意愿（投资拿地、供应推案、定价策略）

5. RMI指数计算 RMI指数计算方法：扩散指数法 + 加权综合指数法。 单项指数： 1、选项赋值：每题有五个选项如“强烈看好”、“一般看好”、“增加”、“持平”、“一般看空”、“强烈看空”， 依次赋以5、4、3、2、1分。 2、不加权汇总：将所有有效问卷在该问题上的得分加总，得到单个指数的总得分。 综合指数： 1、单项指数权重确定：客观判断五大问题每个权重为14%，主观意愿三大问题每个权重为10%。 2、加权汇总：将八个单个指数总得分按照各自权重处理后加总，得到信心指数的扩张系列数。 3、计算信心指数DI：扩张系列数 / 总应用系列数 ，总应用系列数即当每个单个指数总得分均为5*有效问卷数时的加权汇总数值。

6. RMI指数评价 指数评价标准： 以50%为荣枯分水线。当RMI大于50时，说明房地产市场景气程度在提升，RMI指数越大于50说明房地产行业从业者的信心越强；当RMI小于50时，说明市场景气程度在下降，越小于50说明从业人员信心越低。 100% 充满信心，态度乐观 ？ 50% 信心不足，态度悲观 0%

7. RMI指数四大特征 1 综合性与指导性 • RMI指数覆盖华东、华南、华北、东北、西南、中南六大区域，选取全国31个主要城市，对350个房地产企业职业经理人进行书面调研。 • 调研内容含盖房地产市场各个层面，包含经理人对未来政策调控、市场大势、市场成交、市场价格、土地市场等方面的判断，以及基于这样的判断，各经理人下一阶段在投资拿地、供应推案、定价策略等方面的计划。 • 考虑地理分布，力求样本企业要具有足够的地域代表性； • 考虑企业规模，不同规模的企业均有代表，减少了随机波动带来的误差。 • 在问卷回收之后，我们仍会对问卷质量做数轮把控，臻选出真正有效的问题，以保证结果的真实客观。 • 每年度或每半年对样本企业进行抽查，根据企业、经理人发生的变化，予以及时调整。 2 真实性与可靠性 • PMI问卷调查直接针对房地产企业经理人，取得的原始数据不做任何修改，直接汇总并采用科学方法统计、计算，保证了数据来源的真实性。 • 同时进行季节性调整，减少季节性波动、法规制度和法定假日等因素变化所造成的影响，因此具有很高的可靠性。 RMI地产经理人指数 科学性与合理性 4 • 从时效性上看，RMI指数在前一季度末进行问卷调研，并完成数据处理和分析，在新一季度初即发布，对广大房地产企业具有相当强的即时效应。 • RMI指数以反映当前时间点上房地产经理人对下一季度行业发展走势预判为基点，其通过经理人们当前的观点偏向来预测未来行业的走向，对未来市场具有相当强的指导意义。 3 及时性与先导性

8. PART 2 2013年第三季度房地产经理人信心指数

9. 总体信心：政策靴子落地，三季度RMI指数创调控以来最高总体信心：政策靴子落地，三季度RMI指数创调控以来最高 • 2013年第三季度RMI指数为60.85，较上季度上涨7.63点，达2010年以来的最高值。 • 3月初“国五条”的出台，预期中的利空消息终于落地，但“国五条”所表现出来的调控力度却和市场预期出现巨大偏差，地方政府走过场式的调控细则宣告了本轮新政的失效，开发商此前悬着的心终于落地，RMI指数转而上升。 图：2010年至今RMI指数（地产经理人指数）走势

10. 总体信心：房价低洼、供不应求、城市升级利好，广州房企信心全国最高总体信心：房价低洼、供不应求、城市升级利好，广州房企信心全国最高 • 2013年第三季度各区域RMI指数较上一季度有明显上涨，指数最高的区域是中南区域。中南区域内贡献度最高的是广州，信心指数达77.68，高于全国水平16.83点。 • 广州企业普遍看好下半年的原因有三点：其一，广州的房价在同一级城市中相对较低，在市场形势向好的情况下发展空间更大；其二，去年以来广州市场成交量库存量不断下降，2013年6月商品住宅消化周期仅6.81个月；其三，2013年广州政府正式启动两个新城、三个副中心、九个重点功能区发展计划，企业纷纷看好城市升级带来的土地价值和区域价值提升。 图：2013年二、三季度分区域地产经理人指数对比 数据来源：CRIC

11. 调控预期：6成经理人认为三季度政策面平稳，4成房企观点剧烈两极分化调控预期：6成经理人认为三季度政策面平稳，4成房企观点剧烈两极分化 • 企业对三季度宏观调控的判断总体较此前更加稳定，有6成以上的开发商认为三季度的宏观调控将基本平稳，这一比重达到近一年以来的最高。 • 在整体判断稳定的同时，企业对宏观政策走向判断的分化较此前也更加剧烈——判断宏观政策会继续收紧的开发企业几乎和判断会放松的不相上下，两者比重都在20%左右，这在之前四个季度中从未出现。可见，在当前这个时间点上，有相当一部分企业对三季度宏观调控政策产生了分歧。 图：全国房企经理人对三季度宏观调控判断调查 数据来源：CRIC 11

12. 调控预期：华北区对后续政策悲观态度显著，北京今年落实调控最为积极调控预期：华北区对后续政策悲观态度显著，北京今年落实调控最为积极 • 西南和西北各有20%的企业经理人认为今年下半年政策面将略有收紧，房地产市场平均热度最高的华东地区企业对未来的判断分化最明显，虽然也有近20%的经理人对下半年政策面看空，但同时更有25%的经理人认为下半年政策将有放松。 • 华北地区企业总体观点最为悲观，有多达37.5%的观点认为下半年政策将继续收紧，更有2.5%的经理人判断将大幅收紧，分析其中原因，受北京市场偏谨慎的企业心态影响最大，综观2013年以来，北京可以说是全国调控最严厉的城市。 表：2013年以来北京市政府房地产新政列表 图：分区域房企经理人对三季度宏观政策面判断调查 数据来源：CRIC 12

13. 大势预判：行业总体情绪乐观，六成经理人判断下半年市场将继续上行大势预判：行业总体情绪乐观，六成经理人判断下半年市场将继续上行 • 数据显示，全国地产经理人对市场大势的预期较二季度更加乐观，近六成开发商认为整体市场将在二季度的基础上进一步上升，这一比例为一年以来新高。 • 尽管对宏观调控加码的担心仍然存在，但是还不足以影响企业对于三季度市场大势的信心，在销售业绩持续上升的利好下，企业对市场的信心继续提升。 图：全国房企经理人对三季度市场大势判断调查 13

14. 大势预判：三区域乐观情绪最高，华北虽有政策担忧但未影响其大势判断大势预判：三区域乐观情绪最高，华北虽有政策担忧但未影响其大势判断 • 中南、东北和华北地区的地产经理人对于市场大势的乐观情绪最高，认为三季度市场大势将继续上升的比重高达六成以上。 • 中南和东北地区的乐观情绪很大程度是基于对宏观调控趋向宽松的判断；而华北地区虽然对下半年政策面的担忧最高，但仍有六成以上受访者认为，市场大势将继续上升，典型如北京，虽然政策面相对严厉，但当前北京市场面因素却依然乐观，库存消化周期已降至6个月红线。 图：分区域房企经理人对三季度市场大势判断调查 数据来源：CRIC

15. 供应意愿：调控遇冷、行业回暖，企业三季度加大供应意愿继续加强供应意愿：调控遇冷、行业回暖，企业三季度加大供应意愿继续加强 • 有半数以上的企业明确表示将在三季度加大供应，这一比例较上季度增加了11.41个百分点，基本与2012年三、四季度持平；其中有意愿大幅增加三季度供应的企业占14.15%，而愿意小幅增加供应的企业为数更多，占38.68%。 图：全国房企经理人对三季度企业供应判断调查 15

16. 供应意愿：西南、中南7成企业将增加推案，库存不足或影响上海供应规模供应意愿：西南、中南7成企业将增加推案，库存不足或影响上海供应规模 • 西南、中南区域城市在三季度加大供应的意愿最强烈，有近七成的受访企业表示他们将在三季度加大供应；相比之下东北区域的企业增加供应的意愿显得不那么强烈。 • 东北、西北、华东区域将要大幅减少供应的企业都在20%左右，数据显示，华东地区上海的企业准备减少推案的比例最高。究其原因，上海在过去一年中成交量持续处于高位，城市房地产市场持续处于供不应求的局面，相当一部分企业表示，并非企业不愿意增加推案，而是企业手中储备较少，部分企业甚至面临无案可推的尴尬。 图：分区域房企经理人对三季度企业供应判断调查 数据来源：CRIC

17. 供应意愿：刚需市场供应热度或有下降，改善型户型被广泛看好供应意愿：刚需市场供应热度或有下降，改善型户型被广泛看好 • 数据显示，90-140平方米的户型在三季度更被看好，较上季度增加了5.09个百分点，相比去年同期增加了18.62个百分比，甚至首次超过了企业对90平方米以下的小户型的看好度。 • 改善型住宅更受重视的原因：1、房价不断上涨，收入没有明显改善，刚需群体受到总价限制；2、近几年小户型产品持续热销，存量已严重不足，企业一时无法接上小户型的供应。 图：全国房企经理人对三季度产品类型供应判断调查 数据来源：CRIC 17

18. 价格策略：提价仍是大多数选择，但追涨热情较上季度稍有平复价格策略：提价仍是大多数选择，但追涨热情较上季度稍有平复 • 自去年三季度开始有大幅提价意愿的企业比重从4.12%一路升高至10.63%，有小幅降价意愿的企业从15.06%下降到了2.81%，可见国五条基本已经失效，涨价是目前主流趋势。 • 当前表示会提价的企业占比51.57%，略低于去年三、四季度。究其原因：1、房价经过持续一年回涨，相当一部分城市、相当一部分区域价格已经超过了本轮调控前的水平，继续上涨的空间已经不大；2、政策面的压力始终存在，不少企业、尤其是全国性品牌企业，在是否继续涨价的问题上已经产生了顾虑。 图：全国房企经理人对三季度价格策略选择调查

19. 价格策略：中南地区涨价意愿最为强烈，广州标杆楼盘近三个季度涨30%价格策略：中南地区涨价意愿最为强烈，广州标杆楼盘近三个季度涨30% • 中南地区涨价的意愿最为强烈，超六成开发商表示将在三季度提价销售；华北和西南区域以47.5%的占比紧随其后；西北地区开发商的提价比例只有10%，显著低于其他城市。 • 中南地区中，广州企业的提价意愿最为强烈，由它带动了中南地区市场大幅提价比例，在刚刚过去的6月份，广州中信西关海项目开盘创下日光佳绩，而近9个月以来中信西关海销售价格已累积上涨了5800元，涨幅接近30%。 图：各区域房企经理人对三季度价格策略选择调查 数据来源：CRIC

20. 投资倾向：企业拿地意愿较上季度略有下滑，地王热潮或逐渐平复投资倾向：企业拿地意愿较上季度略有下滑，地王热潮或逐渐平复 • 数据显示，二季度企业拿地意愿非常强烈和较为强烈达54.23%，从地价看，一线城市近两月来频繁出现各类地王项目，尤其北京、上海等城市，单价纪录、总价纪录，包括溢价率纪录均反复被刷新。 • 从三季度企业投资意愿看，土地市场或有降温，企业拿地意愿较为强烈占比13.13%，非常强烈占比32.5%，均低于二季度，但仍高于去年三、四季度。可见行业对当前土地市场所表现出来的疯狂已经产生了担忧情绪。 图：全国房企经理人对三季度投资意愿选择调查

21. 投资倾向：中南地区土地成交或将继续高位，西南贵阳企业拿地意愿偏低投资倾向：中南地区土地成交或将继续高位，西南贵阳企业拿地意愿偏低 • 中南地区企业拿地的意愿最强烈，在我们看来，这与该区域在政策预期、市场大势预期方面的判断是一脉相承的，区域内表示将在三季度拿地的企业占比近七成，远高于其他区域城市，其中广州、武汉两地带动了区域比重。 • 西南地区企业拿地需求低迷，尤其是贵阳企业拿地意愿为所有城市最低值。 图：各区域房企经理人对三季度投资意愿选择调查 数据来源：CRIC

22. 投资倾向：半数企业更倾向于传统住宅用地，商业地产投资热度逐季下降投资倾向：半数企业更倾向于传统住宅用地，商业地产投资热度逐季下降 • 从土地性质看，住宅类拿地意愿最强，其次是商业地产，工业地产最弱。 • 从目前趋势看，商业地产渐渐趋于冷静。数据显示，企业拿地意愿由2012年三季度的27.48%下降至2013年三季度的23.82%，同期住宅类土地拿地意愿从2012年三季度的46.91%上升至2013年三季度的51.77%。 图：全国房企经理人对三季度类性质土地投资意愿选择调查 数据来源：CRIC 22

23. 感谢聆听！