פטור מהיטל השבחה – ס' 19
Download
1 / 56

- PowerPoint PPT Presentation


  • 355 Views
  • Uploaded on

פטור מהיטל השבחה – ס' 19. עו"ד שלי רוזטל שרקון- בן עמי- רוזנבוים- אשר, עו"ד. החיוב בהיטל. חוק התכנון והבניה מחייב בהיטל השבחה כאשר נוצרת השבחה במקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. מועד תשלום היטל השבחה – מימוש הזכויות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל.

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about '' - synnove-sven


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
19

פטור מהיטל השבחה – ס' 19

עו"ד שלי רוזטל

שרקון- בן עמי- רוזנבוים- אשר, עו"ד


19
החיוב בהיטל

  • חוק התכנון והבניה מחייב בהיטל השבחה כאשר נוצרת השבחה במקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

  • מועד תשלום היטל השבחה – מימוש הזכויות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל.

  • לעניין זה "מימוש זכויות" - קבלת היתר לבנייה או לשימוש על-פי דין, התחלת שימוש במקרקעין כפי שהותר על-פי התוכנית המשביחה, והעברת זכויות במקרקעין (מכר) הטעונה רישום (כולל העברת חכירה לדורות).


19
הפטור מהיטל ונטל השכנוע בזכאות לו

  • "פטור ממס" (בענייננו – היטל) הוא פטור על-פי דין ממס המוטל על-פי אותו דין או דין אחר.

  • הכלל בדיני מיסים – תשלום מס - אך ורק על סמך הוראת חוק.

  • באותו אופן, הנחה או פטור ממס – אך ורק עפ"י חוק המעניק הפטור/הנחה.


19
החובה לגבות היטל ההשבחה לו

  • סעיפי החוק:

  • סעיף 196א לחוק התכנון והבניה - ההסמכה לגבות היטל השבחה. מפנה לתוספת השלישית לחוק.

  • התוספת השלישית – קובעת את מועד יצירת החבות בהיטל השבחה (מועד התוכנית / ההקלה /השימוש החורג), את מועד התשלום (מימוש), הוראות הצמדה וריבית ועוד.

  • עוד קובעת בסעיף 19 שורה של מקרים בהם הוועדה המקומית תפטור את הבעלים מההיטל, כולו או חלקו.

  • הפטורים - רשימה סגורה.

  • לאור הכלל בדיני מיסים והיות והרשימה היא סגורה – אין לוועדה המקומית שק"ד לוותר על היטל ההשבחה שלא במקרים המפורטים בסעיף.


19
רשימת הפטורים שבסעיף 19 לו

1. פטור בגין מצב חומרי (19 (א)(1) – להקלה או שימוש חורג.

2. פטור לאזורי שיקום/פינוי בינוי (19 (ב)(1-3)).

3. פטור למוסד למטרות ציבוריות (19 (ב) (4)).

4. פטור לבעל תעודת זכאות (19 (ב) (5)).

5. פטור להרחבת דירת מגורים (19 (ב) (6), 19 (ג) (1), 19 (ג) (2)).

6. פטור להתאמות לצרכי נגישות לנכים (19 (ב) (7)).

7. פטור לדרך ציבורית (19 (ב) (8)).

8. פטור לבניית מרחב מוגן (19 (ב) (9)).

9. פטור חלקי לבנייה או הרחבת דירת מגורים לפי תמ"א 38 (19 (10)(א-ג)).


19
פטור מהיטל (סעיף 19) לו

שלושה סוגי פטורים:

1.פטור המבטל את החבות במס – מימוש הזכויות- החבות בהיטל קיימת אך לא קמה חובת תשלום באירוע הספציפי.

2. פטור שמבטל את החבות מעיקרה- לא קמה כלל חבות.

3. פטור מותנה- ניתן בתנאים מסוימים ואם מתבטלים התנאים בטל הפטור.


19

לדוגמה: לו

סעיף 19 (ג)(1) - פטור במכירת דירת מגורים שנבנתה או הורחבה ובתנאי כי הדירה לא עלתה על הגודל הקבוע בחוק וכי המכירה בוצעה לאחר שימוש למגורים משך 4 שנים.

הסבר: הרחבת דירת המגורים (בהיתר) וכן מכירתה מהוות מימוש זכויות. אולם, אם חלים תנאי הסעיף – לא יהוו אלו מימוש זכויות. כלומר - יש חבות בהיטל אך לא קם המועד לתשלומו.

פטור המבטל את אירוע המס – מימוש הזכויות


19
פטור שמבטל את החבות מעיקרה לו

סעיף 19 (ב)(3) - שכונות/מקומות שהוכרזו לשיקום, בינוי ופינוי וכדו'.

הסבר:נכס המצוי בשכונה שהוכרזה כשכונת שיקום לא יחול עליו היטל השבחה כל עוד ההכרזה בתוקף.

כלומר – אין חבות.


19
פטור מותנה לו

מוסדות ללא מטרות רווח שמשתמשים במקרקעין לאחת המטרות הרשומות בחוק (תרבות, דת, סעד, בריאות, חינוך ועוד…) יהיו פטורים מהיטל השבחה כל עוד השימוש הוא לאחת ממטרות אלה.

דהיינו – הפטור יכול להתבטל...


19
תיקון 53 לו

  • תיקון 53 הרחיב את הפטורים להיטל השבחה בשלושה מישורים:

    • הרחבת הפטור למוסד ציבורי גם להקדש, והחלתו גם במכירה (הפטור יחול על התמורה), בשונה מהמצב הקודם בו הפטור למוסד ציבורי ניתן רק בשימוש.

    • הגדלת שטח הפטור של דירת מגורים מ-120 מ"ר ל-160 מ"ר.

    • ביטול הזיקה שבין ס"ק 19(ג)(2) לבין סעיף 19(ג)(1).


19
השינויים שאושרו במתכונתם הסופית לו

  • הפטור למוסד ציבורי הורחב מבחינת אפשרות לקבלת תמורה כספית.

  • השטח הפטור של דירת מגורים הוגדל מ-120 מ"ר ל- 140 מ"ר.

  • חודשה הזיקה בין ס"ק 19(ג)(2) לס"ק 19(ג)(1), מכירה של דירת מגורים לא תהווה מימוש בכפוף לתחולת הפטור בסעיף 19 (ג)(1)– דהיינו בשלב ההרחבה של הדירה.


19

חלונות הזמן בהם חל תיקון 53 לו

  • התיקון הוקפא בעקביות בחוקי ההסדרים.

  • אבל: הוראות תיקון 53 היו תקפות בשלושה "חלונות זמן"

    • 14.12.2000 עד 01.04.2001

    • 01.01.2002 עד 17.02.2002

    • 17.05.2003 עד 01.06.2003

  • בתקופות אלו, למשל, הפטור להרחבת דירת מגורים עמד על 160 מ"ר, בניגוד להיום...


19
פטור להרחבת לודירת מגורים


19
שלושה סוגי פטורים משניים: לו

פטור דו שלבי – סעיף 19(ג):

  • 1. שלב א' - הרחבת דירת מגורים שעומדת בתנאים - לא יהווה מימוש.

  • 2. שלב ב' - מכירת דירת מגורים שהורחבה כאמור – לא יהווה מימוש ולא תחול חובת תשלום.

    ובנוסף – חלק שלישי של אותו פטור קבוע בסעיף 19(ב)(6):

  • השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).


19
סעיף 19 (ג) – פטור דו שלבי לושלב ראשון - דחיית התשלום בעת הבנייה

  • סעיף קטן 19(ג) לתוספת השלישית כולל בחובו שתי הוראות שונות.

  • הפסקה הראשונה (19(ג)(1)) - מעניקה דחייה בתשלום היטל ההשבחה, וניתן לראות בה מעין "פטור על תנאי":

    19. (ג) (1) בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת.


19
תנאי הפטור לו

  • על מנת לזכות בדחיית היטל ההשבחה בעת קבלת היתר בנייה או הרחבה של דירת מגורים צריכים להתקיים 5 תנאים מצטברים. התנאים:

    א. המחזיק במקרקעין או קרובו;

    ב. הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין;

    ג. לבנייה או להרחבה של דירת מגורים;

    ד. שתשמש למגוריו או למגורי קרובו;

    ה. השטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר – כל מ"ר מעל לנ"ל – לא זוכה לפטור.


19
שלב שני – מתן פטור סופי במכירת הדירה

  • הפסקה הראשונה מעניקה דחייה בתשלום היטל ההשבחה, וניתן לראות בה מעין "פטור על תנאי". אולם, החיוב בהיטל יתגבש במועד המימוש הבא.

  • כדי למנוע זאת, הפסקה השנייה מעניקה פטור סופי מהחיוב בהיטל בהתקיים התנאי. וזו לשונה של הפסקה השנייה:

    19. (ג) (2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מ- 4 שנים. לעניין זה, "גמר הבנייה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961.


19
התנאים הדירה

על מנת לקבל את הפטור מהיטל ההשבחה בזמן העברת הבעלות או החזקה צריכים להתקיים 4 תנאים מצטברים:

א. מועברת הבעלות או החזקה;

ב. בדירה שנבנתה כאמור בפסקה (1) או בדירה שהורחבה כאמור בפסקה (1). או בדירה שניתן להרחיבה לפי תכנית;

ג. בדירה נעשה שימוש למגורים של המחזיק, או של קרובו של המחזיק או של בני משפחתם הקרובים;

ד. השימוש למגורים נעשה מגמר הבנייה ועד מכירתה ולמשך זמן שאינו פחות מ- 4 שנים.


19

דגשים הדירה

  • הפטור בזמן מכירת הדירה חל גם במקרה של דירה שניתנת להרחבה לפי תוכנית, והבעלים או המחזיק גר בדירה 4 שנים;

  • הפטור ניתן גם לבעלים או למחזיק, אשר בנה דירה חדשה, ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר והחזיק בה 4 שנים מיום גמר הבנייה.

  • שטח דירה - כל השטחים המקורים של הדירה וכולל מחסן אחד לדירה עד 20 מ''ר.

  • קרוב - בן זוג, הורה, הורההורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.


19
תקרת הפטור הדירה

  • "...ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר ".

  • לו עמד משפט זה לבדו, היה המחזיק פטור מלשלם את ההיטל בבנייה עד ל- 140 מ"ר, וחייב במלוא ההיטל בשל בנייה העולה על שטח זה.

  • אולם המחוקק ביקש להעניק פטור בגין בניית 140 מ"ר הראשונים, ולחייב בנייה או הרחבה של דירת מגורים מעבר לשטח האמור, לפיכך המשפט השני של הוראת הפטור קובע: "עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת."


19
סוג המשנה השלישי - סעיף 19(ב)(6) הדירה

  • מקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות;

  • משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו;

  • ההשבחה נובעת מתוכנית;

  • התכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1.1.1950

    בד"כ מדובר בהשבחה שנוצרה עת הוחלה תוכנית חדשה לאחר תכנית מנדטורית (כדוגמת R6) ובישובים חקלאיים.


8498 01
מטרת הפטור – סוציאלית הדירהרע"א 8498/01 לאה צרי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח'

  • בהלכת צרי עמדה השופטת דורנר על מהותו ומטרתו של היטל ההשבחה כמיועד לחלק בין חברי הקהילה את ההטבה אשר קיבל הפרט בעת אישור תוכנית על הקרקע שבבעלותו.

  • נקבע כי המטרה שבבסיס הפטור מהיטל השבחה הינה סוציאלית – מתן אפשרות לאדם להגדיל את דירת מגוריו, שיקום אזורי מצוקה והקלה על מצוקת הדיור – ומטרה זו יש לאזן עם עקרון היסוד של שיתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה שקיבל.

  • המסקנה, כפי שנקבעה, הינה כי "האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצומצם להטבות המתקבלות" שכן כל פטור מקטין התקציב שעומד לטובת הקהילה.


19

תוצאות "פרקטיות" של פסק הדין: הדירה

  • הפטור בהרחבת דירת מגורים יפורש כך שיוחל על דירה אחת בלבד.

  • הפטור יוחל על דירה שהורחבה או דירה חדשה במקום זו שנסתרה (וכאן הוסיפה הלכת חמאיסי לאחרונה: ואף לדירה חדשה על קרקע בתולה).

  • הפטור יינתן רק לזכאי המקיים את תנאי ה"מחזיק" בדירה טרם ההרחבה ואחריה, למטרת מגורים.


3626 06
עדכון הלכת צרי הדירהרע"א 3626/06 חמאיסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים

  • הלכת חמאיסי צמצמה את הלכת צרי בחלקה, לעניין תחולתו של הפטור לפי ס"ק (ג) במקרה בו מדובר בבנייה חדשה של דירת מגורים על קרקע בתולה, דהיינו קרקע שטרם נבנתה.

  • בעניין נקודתי זה נקבע כי יש להעניק הפטור הנ"ל אף בבניה על קרקע בתולה.

  • התיקון - בעקבות טעות דפוס בנוסח המקורי של הסעיף אשר נעלמה מעיניו של בית המשפט בהלכת צרי ואשר משפיעה על פירוש הסעיף.


19
יישום הלכת צרי הדירה

  • ע"א 5138/04 הועדה המקומית לתו"ב מטה יהודה נ' ישוב נווה שלום חברה מוגבלת בערבות

  • השופטת חיות חזרה על הקביעות כי היטל ההשבחה מעוגן בעקרון של צדק חברתי ולסעיפי הפטור מכנה משותף של הקלה עם נישומים מטעמים סוציאליים.

  • נקבע כי בהלכת צרי ביקש בית המשפט לחסום כל אפשרות של ניצול הפטור לצרכים מסחריים ועל רקע זה צריכה להתקיים זהות בין החייב בהיטל ובין המחזיק במקרקעין.

  • נקבע כי זהות זו אינה מתקיימת מקום בו החוכר הינו הישוב והמחזיקים הינם ברי רשות.


19

ערר (חי') 8007/09 הדירהקיבוץ עין הכרמל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמלבדומה לעניין נווה שלום גם בפסק דין קיבוץ עין הכרמל, קבע ביהמ"ש שהעורר וחבריו לא זכאים לפטור זה, שכן אין זהות בין החייב בהיטל השבחה למחזיק. כלומר, אין לתת פטור למשפחות החברים הבונות את בתיהן בהעדר כל זיקה שלהם למקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה.1/05 רייזנברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נקבע: במקרה דנן שטח דירת המקור עלה על 130 מ"ר ועל כן, לא זכאים המערערים לפטור ודין הערעור להדחות."דהיינו: בהריסת דירה ובניית אחת תחתיה על הדירה המקורית לעמוד בתנאי השטח הקבוע בסעיף.


14301 12 09
ע"א 14301-12-09 הדירההצופה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

  • בעניין זה אמה של המערערת העניקה למערערת ולאחותה מחצית מזכויותיה בחלקה במתנה. המערערים קיבלו היתר לבניית בית צמוד קרקע חד משפחתי.

  • בית המשפט קבע כי משניצלה האם את הפטור בחלקה אחרת, הרי אין לה או לחליפיה זכות לפטור גם בחלקה הנדונה.

  • דהיינו - המחזיק בחלקת קרקע זכאי לפטור אחד בלבד, ולא ינתן פטור עבור מספר חלקות שבהחזקתו או בהחזקת קרוביו.


19
סוגיית הבעלים במושע הדירה

  • הלכת צרי וחמאיסי בהחלט יצרו תיחום לתחולת הפטור. סוגיה שעולה בהקשר זה של הפטור מאז הלכות אלה היא שאלת הפטור לבעלים במושע.

  • סוגיה זו מתעוררת במקרה של:

  • שותפים במושע.

  • מי שקיבלו יחדיו שטח בירושה או מתנה.


13041 11 08
עשא הדירה (פ"ת) 13041-11-08 זהבה גור נ' ועדה מקומית לתכנון פתח תקווה:

  • פסק דין זה עסק בחלקה גדולה שפוצלה למגרשים. בעלי המגרשים טענו לפטור לכ"א מהמגרשים ואילו הועדה טענה כי יש ליתן פטור אחד בלבד לכל החלקה.

  • נקבע כי לא בכדי בחר המחוקק במילים ל"מחזיק במקרקעין", שהרי נראה כי הכוונה הייתה להחיל את הפטור על כל אדם אשר מעוניין לבנות את בית מגוריו על מגרשו בלי כל קשר למיקום המגרש והיקף הבניה באזור בו מצוי המגרש.

  • "הנה כי כן, לשון הסעיף מתאימה יותר לפרשנות המוצעת ע"י המערערים לפיה מדובר בפטור פרסונאלי לכל "מחזיק במקרקעין" ולא כפי שמנסה המשיבה לטעון כאילו הפטור האמור יינתן רק לאחד הבעלים מתוך כלל הבעלים השותפים במושע".


19

  • מה קורה במקרה בו השותפים במושע ירשו או קיבלו במתנה את השטח? האם גם אז מגיע לכל אחד מהם פטור בתור מחזיק בקרקע?

  • או שמא מהווים הם מחזיק אחד, שכן זכויותיהם נובעות ממוריש אחד?

  • לשאלות אלו אין תשובה ברורה...


19
מה נותר מהפטור של 19(ג)(1) לאור הפסיקות

  • כמות:

    פטור אחד לדירה אחת על מגרש אחד (לא חלקה פס"ד גור).

  • הזכאי לפטור:

    מי שהחזיק ויתגורר בדירה החדשה או קרובו. לא ינתן פטור לקיבוץ כאשר המחזיקים הם חברי הקיבוץ.

  • התנאים:

    • הרחבה, הריסת הדירה הישנה ובניית חדשה תחתה או בניית דירה על קרקע בתולה.

    • הדירה הנבנית, וכן הדירה הנהרסת בשטח קטן מ-140 מ"ר.



19
שלושה פטורים משניים הפסיקות

  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;

  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;

  • השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;


19

סעיף 19(ב)(3) – חוק בינוי פינוי של אזורי שיקום

"השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי פינוי של אזורי שיקום התשכ"ה-1965".

כיום, נדיר שינתנו פטורים לפי החוק, אם בכלל.

סעיף 19(ב)(2)- הכרזת שר הפנים

מתיר להכריז בצו על פטור להיטל השבחה, בד"כ משמש לפרויקטים להתחדשות עירונית.


19
סעיף 19 (ב) (1) – פטור לשכונת שיקום אזורי שיקום

"שכונת שיקום"- מוכרזת על-ידי הממשלה, והטיפול המנהלי מתבצע על-ידי משרד השיכון והבינוי. הפטור בא לסייע בשיקום השכונות שנכללו בהכרזה.

הפטור ניתן באופן גורף לאזור, והוא אינו מתייחס למצב הכלכלי של הבעלים של המקרקעין. בדרך זו ניתן לשקם בבת אחת שכונה שלמה.

לצורך ההכרזה משוקללים 17 נתונים סוציואקונומיים: השכלה, רמת המינוע, רמת ההכנסה, אבטלה, קשישים, מצב המבנים ועוד... . הדרישה לקביעה מגיעה בדרך כלל מהרשות המקומית, והיא נבדקת על פי נתונים אלו.

לאחר זמן מתבטלת ההכרזה או מצטמצמת ל"שיקום חברתי" או ל"שיקום פיזי" בלבד.

אין שכונות שיקום מעבר לקו הירוק.


19
מי זכאי לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף זה ובאילו תנאים?

  • בעל דירה שבונה\מרחיב\מוכר את נכסו המצוי באזורים שהוגדרו כנ''ל - פטור מהיטל השבחה.

  • הוראת הפטור אינה מגבילה את סוגי ההשבחה, והיא חלה על השבחה בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג.

  • התנאי היחיד הוא כי המקרקעין מיועדים למגורים.

  • הפטור ניתן באופן אוטומטי. בעל הנכס אינו צריך לצרף אישורים כלשהם.


19
תחולה על שיקום פיזי או שיקום חברתי

  • קיימים שני סוגי שיקום. "שיקום פיזי" של בנייה, "שיקום חברתי" של מבני ציבור. בהגדרת הפטור נאמר "שכונת שיקום", ולפיכך חל הפטור מהיטל השבחה, גם אם ההכרזה היא לשיקום פיזי או לשיקום חברתי בלבד.


19

  • פסיקת בית המשפט המחוזי בבאר שבע, אשר אומצה על ידי בית המשפט העליון, בעניין ר.א. שליט ( ע"א 1212/04 ורע"א 642/06 ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד):

  • נקבע כי יש לקבוע אופיו של הנכס על פי שימוש הבעלים בו וכי לשון החוק מדברת על השבחתם של מקרקעין למגורים קיימים, ולא מתייחסת למבנים חדשים. באותו מקרה נקבע כי היות והשימוש הנעשה על ידי הבעלים הינו שימוש עסקי, אין להחיל הפטור.

    במאמר מוסגר יאמר כי סיוג הפטור למבנים קיימים מועמד בסימן שאלה לאור הלכת חמאיסי, אולם יש לזכור כי מדובר בשני סעיפי פטור שונים ובפרשנות מילולית שונה של כל אחד מהם.


19

  • לעומת זאת: אשר אומצה על ידי בית המשפט העליון, בעניין ר.א. שליט ( ע"א 1212/04 ורע"א 642/06 עשא (פ"ת) 4581-05-10 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' שלמה שרון – אבחן מהלכת שליט וקבע כי יש לפרש את הוראת הפטור כחלה על הרחבת דירות קיימות ועל בניית דירות חדשות כאחד.

  • בה"מ 338/98 ראב אסתר נ' הועדה המקומית הדרים נקבע: "הפטור אינו חל על קרקע שהייתה ביעוד חקלאי בעת ההכרזה.."

  • ע"א 3088/02 הועדה המקומית פ"ת נ' פנחס כהן

    "יחול פטור מהיטל השבחה גם אם המימוש ייעשה לאחר פקיעת תקופת ההכרזה..."


19

עיתוי הפטור: אשר אומצה על ידי בית המשפט העליון, בעניין ר.א. שליט ( ע"א 1212/04 ורע"א 642/06

כאשר אושרה תכנית בתקופת ההכרזה, והמימוש מתבצע בתקופת ההכרזה, אזי לא נוצר כל קושי בפרשנות, והפטור חל. כאשר אחד מאירועים אלה או שניהם אינם חלים בתקופת ההכרזה, נוצר קושי:

א. תכנית, שאושרה לפני תקופת ההכרזה, ואילו מימושה אירעבתקופת ההכרזה. במקרה כזה נוצרה ההשבחה לפני תקופת ההכרזה.

ב. תכנית, שאושרהבתקופת ההכרזה ומימושה אירע לאחר תקופת ההכרזה, במקרה כזה נוצרה ההשבחה בתקופת ההכרזה.

ג. תכנית שאושרה לפני תקופת ההכרזה, והמימוש אירע לאחר תקופת ההכרזה.


17 07
בע"א (חד') 17/07 זרד אשר אומצה על ידי בית המשפט העליון, בעניין ר.א. שליט ( ע"א 1212/04 ורע"א 642/06 ארכאן נ' הועדה המקומית לתו"ב השומרון נקבע:

"סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית עוסק בפטור מוחלט לחבות מהיטל השבחה ולא רק בפטור מחובת התשלום המהווה "הקפאה" ודחייה של מועד התשלום, עד לביטול/פקיעת תקופת ההכרזה. לכן, ברגע שתוכנית ההשבחה השביחה את הנכס בתקופה שההכרזה הייתה בתוקף, יהיה פטור מהיטל השבחה גם אם המימוש ייעשה לאחר פקיעת תקופת ההכרזה".


19
מסקנות מן הפסיקה - תחולת הפטור אשר אומצה על ידי בית המשפט העליון, בעניין ר.א. שליט ( ע"א 1212/04 ורע"א 642/06

  • הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית אינו מוחלט. הוא חל רק על הרחבות מגורים קיימים ואינו חל על בניית דירות מגורים חדשות (שאלה: השפעת הלכת חמאיסי).

  • הפטור חל רק בשימוש למגורים ולא בשימוש עסקי.

  • הפטור אינו חל על תוכניות משביחות שפורסמו למתן תוקף לפני 19.6.1994 (יום החלטת הממשלה), שכן הפטור חל רק על השבחה שנוצרה בעת ההכרזה ואילך.

  • הפטור חל במקרה בו ההכרזה היתה תקפה במועד כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה, ללא תלות במועד המימוש.


19
פטור מהיטל השבחה למוסדות ציבוריים לפי סעיף 19 ב(4)

  • אילו מוסדות זכאים לפטור?

    • מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, בריאות וספורט וכן מקרקעי הקדש.

  • באילו תנאים?

    • בתנאי שהמוסד הוא הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין.

    • בתנאי שעיסוק המוסד איננו לשם קבלת רווח.

    • בתנאי שהנכסים או התמורה בעדם מיועדים לשמש או משמשים למטרות האמורות.

  • פעולות שיש לבצע על מנת לקבל את הפטור:

    • אישור רשם העמותות על רישום העמותה כמלכ''ר (מוסד ללא כוונת רווח).

    • תקנון העמותה.

    • אישור רואה חשבון העמותה כי מלבד העמותה לא פועל במקום עסק כלשהו.


30 06
עא ציבוריים לפי סעיף 19 ב(4) (רמ') 30/06 נשי אמית רשת מוסדות חינוך בישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה

המועד בו תבחן שאלת הפטור הינו מועד ההשבחה, מועד כניסת תכנית המתאר לתוקף.

על הטוען לפטור להביא העובדות בדבר השימושים שנעשו במקרקעיןבמועד האמור, על מנת להוכיח אם נעשה שימוש למטרה ציבורית כקבוע בסעיף.


19
פטור למלכ"רים ציבוריים לפי סעיף 19 ב(4)

הוחל על קופות החולים:

  • ע"ש 1003/05 שירותי בריאות כללית נ' הועדה המקומית השומרון:

    "בקופות החולים ניתן שירות לפי חוק ביטוח בריאות ממלכתי. כמו כן, בבקשה להיתר הבהירה המערערת כי בתוספת הבניה לא ייעשה בשטח המרפאה שימוש מסחרי או שימוש למטרות רווח. נקבע כי הפטור אותו התכוון המחוקק להעניק למוסד שעיסוקו לא למטרות רווח מחייבת החלת הפטור גם על מרפאה המופעלת ע"י קופת חולים.."


19
פטור – גם במכירה בה התמורה משמשת למטרה ציבורית

  • סעיף 19 [ב][4] שונה בתיקון מס' 53 לחוק המקרקעין, אשר פורסם ביום 14.12.00. במסגרת התיקון שונה נוסח הסעיף והוכנסו בו המילים : "או התמורה בעדם".

  • המשמעות היא שאין צורך כיום שהמקרקעין בעצמם ישמשו את המוסד למטרותיו הציבוריות, אלא די בכך שהתמורה של המקרקעין תשמש את המוסד כאמור לעיל. אם קודם לתיקון, הפטור מהיטל השבחה חל רק מקום בו הוצא היתר המאפשר שימוש למטרה ציבורית, הרי שעתה הפטור הוא אף אם מממש המוסד לבריאות את ההשבחה במכירת הנכס לאחרים.

  • התיקון – הותלתה תחולתו ולבסוף החל ביום 1.1.06.


203 09
עא למטרה ציבורית (נצ') 203/09 שירותי בריאות כללית נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה עפולה

נדונה הסוגיה האם קופ"ח פטורה מתשלום היטל השבחה במכירה בגין השבחת נכסי המקרקעין שבבעלותה נוכח התיקון משנת 2000 בדבר תחולת הפטור כשתמורת הנכס המושבח נועדה למימון פעילות ציבורית, או האם תוחל הוראת ההקפאה.

בית המשפט קבע כי המועד הנכון להענקת פטור למערערת-קופ"ח בגין השבחת נכסי מקרקעין שבבעלותה הנו מועד כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה. במועד זה עמדה בתוקף הוראת ההקפאה שעצרה את כניסתו לתוקף של תיקון 53 לחוק המקרקעין, ולכן על המערערת לשלם את היטל ההשבחה.


19
פטור לבעל תעודת זכאות – למטרה ציבורית סעיף 19 ב (5)

  • תנאי הפטור

    • מבקש הפטור הוא בעל המקרקעין.

    • הוא זכאי לאחת מתכניות הסיוע של משרד השיכון.

    • הסיוע מיועד לבניה\הרחבה של אותה דירת מגורים.

    • שטח הדירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי. הערה: אין יותר תוכניות כאמור...

    • תוכנית הסיוע היא לבניה או להרחבת דירת מגורים.

      סעיף 19(ב)(5) לתוספת הוכנס במסגרת תיקון 21 בשנת 1984 במטרה לעזור לאזרחים נזקקים הזכאים לסיוע ממשרד השיכון בשיפור תנאי מגוריהם.


4124 05
לעניין תחולת הפטור היום - כבוד השופט סרחאן, בבש"א 4124/05 אימן דאהוד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא עמקים:

  • "כמבואר, אחד התנאים ההכרחיים לקבלת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(א)(5) לתוספת השלישית, הוא כי השטח הכולל של אותה דירת מגורים תואם את הוראות תכנית הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, לה זכאי בעל המקרקעין. אכן, בזמן חקיקת הסעיף, נהגה במדינה שיטת סיוע שונה מזו הנהוגה היום. במסגרת השיטה האמורה, לא כל תושב ישראלי היה זכאי לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון, אלא נקבעו תוכניות שונות, כאשר לכל זכאי לתוכנית סיוע, נקבעו מגבלות, לרבות השטח הכולל של הדירה.


19

תכלית הסעיף האמור, נועדה על מנת לסייע לנזקקים לבנות דירת מגורים או להרחיבה. טעם חברתי זה מצדיק כי הציבור ייתן את ידו למאמץ וייתן פטור מהיטל השבחה לזכאי שסופו יקטין את הכנסות הציבור".

  • תכלית החקיקה דורשת אם כן, כי הסעיף יוחל על נזקק ואין מקום לפרשנות לפיה הסעיף ראוי ונכון שיוחל על כלל אזרחי המדינה. לעניין זה ראה בין היתר מכלול הטעמים שעמדו ביסוד פסיקתו של בית המשפט העליון בפרשת צרי.

  • פסק דין דומה, ניתן על ידי בית משפט השלום בנצרת בת.א. 3181/06 מעוז לילך ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל.


19
עמדת היועץ המשפטי למשרד הפנים לסייע לנזקקים לבנות דירת מגורים או להרחיבה. טעם חברתי זה מצדיק כי הציבור ייתן את ידו למאמץ וייתן פטור מהיטל השבחה לזכאי שסופו יקטין את הכנסות הציבור".

היועץ המשפטי למשרד הפנים קבע כי הפרשנות

הסבירה של הסעיף צריכה להיות כזאת המחילה פטור

מצומצם ביותר ולנזקקים בלבד, ולא פטור לכל אזרח

בעל תעודת "זכאי לסיוע" ממשרד השיכון, שכן בעת

חקיקת הסעיף היו הקריטריונים לקבלת תעודת "זכאי

לסיוע" שונים לחלוטין מאלה הנהוגים כיום.


19
פטורים נוספים לסייע לנזקקים לבנות דירת מגורים או להרחיבה. טעם חברתי זה מצדיק כי הציבור ייתן את ידו למאמץ וייתן פטור מהיטל השבחה לזכאי שסופו יקטין את הכנסות הציבור".

  • פטור למטרת נגישות נכים

    בתיקון לחוק התכנון והבניה, אשר נכנס לתוקפו ביום 7.10.05, נקבע פטור נוסף מהיטל השבחה:

    סעיף 19ב 7 הוסיף פטור בתוספת שטחי שירות הנדרשים לצורך ביצוע התאמותנגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק התכנון והבניה (לא בבנין גבוה), לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש;

  • הרחבה לפי תמ"א 38

    בהיתר לבניית או הרחבת דירת מגורים שחלה בה השבחה עקב תוכנית תמ"א 38 או עקב תוכנית שהוכנה על פיה, יחול פטור מהיטל. עוד הוחל הפטור על תוכניות המאפשרות חדר על הגג הצמוד לדירה שתיווסף לפי תמ"א 38 או תוכנית לפיה.


19
סיכום - פרשנות מצמצמת לסעיפי פטור החלה שוויונית, משק סגור וצדק חלוקתי

  • אחת החזקות לצורך פירוש חוק היא פירושו בצורה הבאה: שיחול באופן צודק ושוויוני על כלל החייבים במס. פרופ' אהרון ברק, פרשנות דיני המיסים, מיסים יא/4 עמ' א-1 בעמ' א-8:

    • "אכן, חזקתו של הפרשן הינה כי המחוקק מבקש להשיג תוצאות צודקות, סבירות והגיוניות. חזקה זו אסור לה שתעצר ליד דלתות חקיקת המס."


19

  • לפיכך, יש לפרש בצמצום סעיפי פטור, שכן מתן פטור לנישום פלוני, מגדיל, את נטל המס החל על יתר הנישומים, והוא פוגע בעיקרון השוויון שהוא עיקרון יסוד על חוקתי.

  • לפירוש מצמצם של הוראות פטור ראה: ע"א 259/61 פ"ש ת"א 5 נ' יצחק אלמן, פ"ד ט"ו 1808; ע"א 550/72 באומל נ' פ"ש חיפה, פ"ד כ"ח (1) 650, 654.

    וכן: ד"ר אמנון רפאל: מס הכנסה, מה' 3 כרך ראשון עמ' 204:

    • "ככל שמצליחה פעולת הרחבת הפטור, כך הולך ונשחק בסיס המס, עד שהפטור מאבד ממשמעותו המקורית ומטרתו אינה מושגת. ניסיון השנים מלמד, כי במקום שקיים פטור לסוג מסוים של נישומים או לסוג מסוים של הכנסות, גובר לחצם של נישומים אחרים להעניק להם פטורים דומים – אם בשל מעמדם ואם בשל סוג הכנסתם. היענות חיובית ללחץ כזה מביאה לשחיקה בבסיס המס ולאובדן האפליה החיובית, שיוצר פטור מס בין נישום לנישום או בין הכנסה להכנסה.


19

  • עקרון השוויון בין משלמי המס חל ביתר תוקף מקום בו הפטור ניתן ע"י רשות מקומית או ועדה מקומית ומשמעותו היא הגדלת הנטל על כלל הציבור, שכן קופת הרשות המקומית היא משק סגור.

  • ראה: ע"א 1842/97 עירית ר"ג נ' מנחמי מגדלי דוד ר"ג בע"מ. כב' השופט חשין, לאחר שקבע כי קופת העירייה היא משק סגור, מוסיף וקובע, בעמ' 48:

    • "במשק סגור נקפיד ביתר על שוויון ועל צדק בהטלת חיובים ובהענקת זכויות, ולו משום שהקלה בחיוב המוטל על ראובן משמיעה מעצמה הכבדה – או הכבדה יחסית – של החיוב המוטל על שמעון, והענקת זכות יתר ללוי שקולה כנגד גריעה – או גריעה יחסית – מזכותו של יהודה".


19
סיום... ביתר תוקף מקום בו הפטור ניתן ע"י רשות מקומית או ועדה מקומית ומשמעותו היא הגדלת הנטל על כלל הציבור, שכן קופת הרשות המקומית היא משק סגור.


ad