taxeren van bedrijfsmatig vastgoed n.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed PowerPoint Presentation
Download Presentation
Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 13

Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed - PowerPoint PPT Presentation


  • 108 Views
  • Uploaded on

Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed. Taxeren in een tijd van nieuwe realiteit. ing. J. Dijkmans MRE MRICS RTsv. Even voorstellen: Naam: Jeroen Dijkmans Leeftijd: 38 Staat: gehuwd (2 kinderen) Opleidingsachtergrond: LTS / MTS / HTS bouwkunde makelaardij / vastgoedmanagement

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed' - sun


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
taxeren van bedrijfsmatig vastgoed

Taxeren van bedrijfsmatig vastgoed

Taxeren in een tijd van nieuwe realiteit

ing. J. Dijkmans MRE MRICS RTsv

slide2

Even voorstellen:

Naam: Jeroen Dijkmans

Leeftijd: 38

Staat: gehuwd (2 kinderen)

Opleidingsachtergrond: LTS / MTS / HTS bouwkunde

makelaardij / vastgoedmanagement

Werkervaring: directeur vastgoedontwikkeling / vastgoedbeheer bij middelgroot bouwbedrijf en taxateur bij MVGM Vastgoedtaxaties B.V.

Huidig: mede eigenaar Hopman & Schreuder Taxaties en Consultancy B.V.

slide3

De nieuwe realiteit

  • In de afgelopen decennia is in veel segmenten in de vastgoedmarkt teveel gebouwd en vaak niet voor de gebruiker;
  • Door bijna oneindige vraag naar financiële producten kon tot 2008 bijna alles. Veel ondernemers moeten daar nog altijd aan wennen.
  • Er is in veel segmenten van de vastgoedmarkt is structureel meer aanbod ontstaan dan er aan vraag aanwezig is (mede door economische omstandigheden);
  • De context en de mogelijkheden van financieren van vastgoed is (sterk) veranderd;
  • De vraag verandert als gevolg van technologische ontwikkelingen: niet aansluiten op de vraag is een kwaliteitsprobleem => veroudering.
slide4

Nieuwe realiteit voor taxaties

  • In de afgelopen jaren is de kwaliteit van vastgoedtaxatie ter discussie gesteld (o.a. door DNB en AFM;
  • Door de toenemende eisen die aan taxaties worden gesteld ontstaat een nieuwe markt en behoefte aan goede taxateurs;
  • De functie van makelaar en taxateur groeit uit elkaar;
  • Onder druk van DNB en AFM zijn 28 aanbevelingen van het PTA afgegeven en worden vertaald in ‘best practises’;
  • De taxateur is een (markt) onderzoeker en zorgt voor deugdelijke en methodologische onderbouwing van de afgegeven waarde;
  • Er ontstaat behoefte aan overzicht in registraties: VastgoedCert, RICS en een gedeelte database van transparante transacties.
slide5

Marktwerking in algemeenheid

  • Sinds de intrede van de kredietcrisis in 2008 zien we veel duidelijker de marktwerking volgen vierkwadrantsmodel DiPasquale en Wheaton:
    • Verandering binnen context vraag en aanbod leidt tot prijswijzigingen;
    • Wijziging van de financieringsmogelijkheden en rentetarieven leidt tot een lagere (beleggings)waarde;
    • Lagere waarde leidt ertoe dat de haalbaarheid van nieuwbouw onder druk komt te staan en de bouwproductie afneemt.
    • Afnemende bouwproductie leidt tot een afname van de toevoeging aan de markt: er wordt minder toegevoegd aan de markt (aanbod)
    • Afname van het aanbod leidt tot prijswijziging in relatie tot de vraag.
  • Van belang is het evenwicht tussen vraag en aanbod;
  • Bedrijfsmatig vastgoed is in de basis een bedrijfsmiddel.
slide7

Kenmerken

  • Voormalig caravancentrum
  • Gebouwd rond 1978
  • Gelegen op 3 ha grond
  • Bodem is vervuild
  • De bedrijfsruimte is onlangs door plaatselijke jeugd gesloopt
  • De bedrijfsvloer bestaat voornamelijk uit stelconplaten en grindtegels
  • Sanitair, kantine e.d. zijn sinds de oplevering nooit aangepast.
slide9

Kenmerken

  • Bedrijfsverzamelgebouw uit 1968;
  • Verhuurder heeft geen actief beleid ten aanzien van onderhoud gevoerd;
  • Voormalige huurders hebben de units leeggehaald;
  • Bedrijfsvloeren zwaar beschadigd;
  • Achterstallig onderhoud: dakbedekking en schilderwerk;
  • Van de 9 units zijn er 7 verhuurd;
  • Alle huurders zijn gerelateerd aan de handel in auto’s.
  • Geen 0-metingen ten aanzien van bodemverontreiniging.
slide11

Kenmerken

  • Parkeergarage met 320 parkeerplaatsen gelegen op een kantorenlocatie uit de jaren ‘70;
  • In de omgeving geldt geen beleid ten aanzien van betaald parkeren;
  • Ca. 50% van alle kantoren staan op de locatie leeg;
  • Bezettingsgraad ten aanzien van kantoorgebruikers: 20%.
  • De niet overdekte parkeerplaatsen op de bovenste etage staan structureel langdurig leeg.
slide12

Uitdaging van de taxateur

  • Kijk naar het vastgoed door de bril van de gebruiker en/of asset-manager;
  • Beredeneer en bereken vanuit verschillende manieren, controleer jezelf en laat je controleren;
  • Als je bij de getaxeerde waarde buiten de ratio stapt, licht de waardering dan uitgebreid toe;
  • Beschrijf uitgebreid je uitgangspunten:
    • Algemene uitgangspunten;
    • Financiële uitgangspunten;
    • Fiscale uitgangspunten;
    • Bijzondere uitgangspunten
  • Bij waardering van vastgoed speelt emotie een grote rol. Hou hier rekening mee.
slide13

Onderbouwing van waarde

  • Vragen die relevant zijn:
    • Wat zou het kosten om het gebouw nieuw te bouwen;
    • Als je afschrijft, waar kom je dan op uit?
    • Wat is de contante waarde van toekomstige kasstromen;
    • Controleer de DCF-waarde via BAR/NAR met de actuele marktomstandigheden;
    • Beredeneer via draagkracht huurmethode waarbij rekening wordt gehouden met genormaliseerde omzet (uitsluiten van good- en badwill);
    • Waar kom je uit via vergelijkende methode?
  • Let op de gevoeligheden in de berekeningsmethode (scenariobeheer).
  • Waarderingsmethoden zijn niet meer dan het gereedschap van de taxateur. Zorg ervoor dat het gereedschap scherp is.