Download
1 / 74
E N D
授课大纲 租房或购房决策 购房与换房规划 我国的房产制度 房产投资
一. 租房或购房的决策 租房或购房的优缺点 租房或购房的决策方法 租房或购房决策的影响因素 居住规划流程图
1.1 租房和购房的优缺点 租房的优点 租房的缺点 购房的优点 购房的缺点
1.1.1 租房的优点 有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税负较轻 不用考虑房价下跌风险
1.1.2 租房的缺点 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄
1.1.3 购房的优点 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会
1.1.4 购房的缺点 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾 及流动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品 质，也代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房 屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险
1.2 租房或购房的决策方法 年成本法 净现值法
1.2.1 年成本法 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷 款利率+年维修费及税金+折旧 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势
年成本法案例 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？
年成本法案例 租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165元 购房年成本： 60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元+120 万元 ×2%=83000元 购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。
年成本法其他考虑因素—未来房价上涨 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。
1.2.2 净现值法（NPV） 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算
净现值法案例 若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）
租房NPV的计算 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000 2 CFj=第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=-78,000 3 CFj=第四年租金=[(-5,500+3 × (-500)] × 12=-84,000 4 CFj =第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] × 12=-90,000 5 CFj=取回押金=5,500 3i， NPV=-367,017
购房NPV的计算 购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。 CF0=首付款=-600,000 每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7 五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055 CFj =第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311 CFj =第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311 CFj =第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311 CFj =第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311 CFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第 五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634 3i，NPV=-266,902 -266,902>-367,017，购房净现值比租房高，购房划算。 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价预期下的净现值分析。
1.3 租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算
二. 购房与换房的规划 购房规划 换房规划 其他房产规划应该考虑的因素 特殊的房产规划
2.1 购房规划 购房规划的流程 测算可负担的房价 – 年收入概算法 – 目标精算法 购房区域的选择
2.1.2 测算可负担房价—年收入概算法 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价： 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=[（年收入× 可负担房贷比率）/ 房贷利率] /贷款成数 如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数。其中，I：房贷利率，N：贷款年限，PMT：年收入× 可负担房贷比率 从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。
年收入概算法案例 小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20年，贷款成数70%。如果前几年只还利息，则最高可负担房价=[（10万× 30%）/ 6%] / 70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是预先准备21.4万的首付款。如果本利平均摊还：可负担房价： P（6%，20，- 10× 30% ）/70%=49.2万，不到年收入的五倍。前提是预先准备14.8的首付款。
2.1.2 测算可负担房价—目标精算法 可负担房价＝PMT1 ×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n+ FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ） r＝投资报酬率，n＝离购房年数 PMT1=当前年收入×负担比率 A=当前可配置于购房用途的净资产 i＝房贷利率，m＝房贷年数 PMT2＝本利摊还年供额=FV（y， n， 0， -PMT1） y = 收入成长率
目标精算法案例 假定小林年收入为10万元，收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为： 自备款储蓄部分＝PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n =30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)×(1+8%)5=193047元 自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元 PMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元 贷款部分＝PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元 可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元 可以买大约85万元的房子。
城乡新建住宅面积和居民住房情况资料来源：中国统计局城乡新建住宅面积和居民住房情况资料来源：中国统计局
2.2 换房规划 换房能力测算 换房的步骤 – 先买后卖 – 先卖后买 房涯规划表
2.2.1 换房能力概算 需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。 以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。
换房案例 假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50万，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房100万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?
换房案例 第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄 PMT(8%,10,0,200000)=-13,806元。 第二段：35岁到45岁还贷款，年供额 PMT(6%,20,300000)=-26,155元。 第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额 PV(6%,10,-26155)=192,503(元)， 出售旧房后净收入：500,000元-192,503元=307,497元 新房贷款需求：1,000,000元-307,497元=692,503元。 年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。
2.2.2 换房的步骤：先买后卖 需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。 比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。 若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算， 需额外支付的利息为：300,000元× 10% × 3/12=7,500元。 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。
换房的步骤：先卖后买 要解决出售旧房后无房可住的问题。 除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。 因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。 如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。
2.3 购房时需要考虑的其他因素 其他购房成本 住与行的成本 二手房与期房的单价
2.3.1 其他购房成本 中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方要支付房价2%的中介费。 装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米500-1,000元。房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的10%来估计装潢所需的费用。 搬家费用： 相较下不算太高，1,000元预算应该足够。 房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计。 印花税：合同总价的万分之五。 契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计。 综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。
2.3.2 住与行的成本 比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。 若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。 市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区住宅的交通成本=汽油费+停车费，若每月花费1,500元，则一年需要1.8万元。 因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。
2.3.3 二手房与期房的单价 期房合理价格= 现房价-购置期房到交房间租金现值 二手房合理价格=新房价格×(1-折旧率×使用年数) 同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房，期房价=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元 若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10,000×(1-2% × 10 ) = 10,000元*80%=8,000元
三.中国的房产制度 中国房产制度的历史沿革 土地国有化制度 住房补贴制度 住房公积金制度 房地产转让相关税务制度
3.1 中国房产制度的历史沿革 1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。 1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革 1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。 1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化 1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制 度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实 物分配，实行住房分配货币化的新政策。
3.2 土地国有化制度 土地国有化：土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。 国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用者向国家支付土地使用出让金。 土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同，一般而言，居住用地70年，工业用地50年。
3.3 住房补贴制度 公房与房改房 经济适用房
3.3.1 公房或房改房的特性 较为陈旧(1998年以前建成) 面积较为狭小(按级别工龄) 区域偏向于旧城区 租金低 房屋单价低 房屋总价低 转让有限制，贷款需附核准上市文件 按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。
房改房与商品房的价值 房改房的交易方式 产权公房：缴物业费 使用权公房：缴租金 使用权公房价值=公房与商品房租金差异的折现值 产权公房价值=公房物业费与商品房租金差异的折现值 假设产权公房物业费每平米2元, 使用权公房租金每平米10元同等水平的商品房租金每平米50元, 如果某公房面积为50平米, 公房可用20年, 年折现率5%，那么：使用权公房价值：I：5%/12，PMT：50 ×（50-10），N：20 ×12，BEG PV=304313 产权公房价值：Ｉ：5%/12，PMT：50 ×（50-2），N：20 ×12，BEG PV=365176
3.3.2 经济适用房的特性 户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入水平家庭； 在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本； 在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售； 在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境； 国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。
经济适用房的交易方式(北京为例) 政府计划兴建，只售不租 拥有本地户口才能有权购买经济适用房 家庭年收入应在60,000元以下 未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者 已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格出售，但必须按照成交价的10%补交综合地价款 经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有人投资后出租, 因为价格较低，房租收益率较高
3.4 住房公积金制度 住房公积金缴存比率与上限 住房公积金缴存人数与覆盖率 住房公积金的用途 住房公积金贷款 考虑住房公积金后的租房规划 住房公积金贷款与商业银行住房贷款 的比较
