房产税基础知识讲解

1. 房产税基础知识讲解 北海市地税局劳务和财产行为税科

2. 房产税法 • 房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。 • 现行房产税法的基本规范，是1986年9月15日国务院颁布的、同年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

3. 房产税 • 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

4. 国务院第546号令 2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

5. 大 纲 • 纳税义务人 • 征税对象 • 征税范围 • 税率 • 计税依据 • 税收优惠 • 征管规定

6. 纳税义务人 • 《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条： • 房产税由产权所有人缴纳。 • 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。 • 产权出典的，由承典人缴纳。 • 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

7. 纳税义务人 • 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号 ） • 第一条 关于无租使用其他单位房产的房产税问题 • 　　无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 • 第三条 关于融资租赁房产的房产税问题 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 • 通知自2009年12月1日起执行。

8. 征税对象 房产税以房产为征税对象。 • 《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）： 关于“房产”的解释 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

9. 征税对象 • 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号） 关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

10. 征税对象 • 《关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔2008〕123号） 为明确和规范加油站罩棚房产税政策，现就有关问题通知如下： 　　 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。 财政部 国家税务总局 二00八年九月十九日

11. 征税范围 • 《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条： 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号） 一、关于城市、县城、建制镇、工矿区的解释 城市是指经国务院批准设立的市。 县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。 建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 二、关于城市、建制镇征税范围的解释 城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。

12. 税 率 • 依照房产余值计算缴纳－1.2％ • 依照房产租金收入计算缴纳－12% • 自2008年3月1日起，财税﹝2008﹞24号文件规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

13. 计税依据 • 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。（广西规定的减除比例为30%） 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

14. 计税依据 • 关于房产原值如何确定的问题 《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税﹝2008﹞152号）规定： 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

15. 计税依据 关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题 • 《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）： 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

16. 计税依据 关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题 • 《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号） 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

17. 计税依据 • 关于将地价计入房产原值征收房产税问题 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税﹝2010﹞121号 ）第三条规定： 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

18. 计税依据 举例：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米。 该宗地容积率=总建筑面积/土地面积 =8000/20000=0.4＜0.5 因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1000/平方米=1600万元

19. 计税依据 • 外币记账 《财政部 国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》(财税〔2009〕3号) 以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。

20. 计税依据 • 关于出租房产免收租金期间房产税问题 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税﹝2010﹞121号 ）第二条规定： 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

21. 计税依据 • 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税相关问题 《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税﹝2005﹞181号） 一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 二、自用的地下建筑，按以下方式计税： 1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。（桂财税﹝2006﹞12号，我区规定为50% ） 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2% 2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。（桂财税﹝2006﹞12号，我区规定为70% ） 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2% 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

22. 计税依据 • 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税相关问题 《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税﹝2005﹞181号） 3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 四、本通知自2006年1月1日起执行。

23. 计算公式 • 从值计征应纳房产税 ＝房屋原值× （1－30％）× 1.2% 从租计征应纳房产税 ＝房屋租金收入× 12％（4％）

24. 税收优惠 《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定下列房产免纳房产税： • 国家机关、人民团体、军队自用的房产； （自用→单位本身的办公用房和公务用房） • 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； （自用→单位本身的业务用房） • 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； （宗教寺庙自用→举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋） （公园、名胜古迹自用→供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。） • 个人所有非营业用的房产； • 经财政部批准免税的其他房产。 上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第六条“关于免税单位自用房产的解释”

25. 税收优惠 • 学校、托儿所、幼儿园； • 医疗卫生机构； • 老年服务机构； • 学生公寓； • 供热企业； • 军队出租房屋； • 非营利性科研机构； • 房屋大修停用。

26. 税收优惠 • 《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）第二条规定： 对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。 本通知自2004年1月1日起执行。

27. 税收优惠 《财政部 国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》(财税〔2000〕42号 ) • 对非营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。 • 对营利性医疗机构取得的收入，按规定征收各项税收。但为了支持营利性医疗机构的发展，对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠：对营利性医疗机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。3年免税期满后恢复征税。 • 对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。

28. 税收优惠 • 《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号 ） 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税。 所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。

29. 税收优惠 • 《财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》（财税〔2011〕78号） 对高校学生公寓免征房产税。 本通知所述“高校学生公寓”，是指为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。 本通知执行时间自2011年1月1日至2012年12月31日，2011年1月1日至文到之日已征的应予免征的房产税、印花税和营业税税款，分别从纳税人以后应纳的房产税、印花税和营业税税额中抵减或者予以退税。

30. 税收优惠 • 《财政部 国家税务总局关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2011〕118号） 自2011年7月1日至2015年12月31日，对“三北”地区供热企业向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。 　　 对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。 　　 本通知所述供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。 　　 本通知所称“三北”地区，是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

31. 税收优惠 • 《财政部 国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税〔2004〕123号） 自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。 暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。

32. 税收优惠 • 《财政部 国家税务总局关于非营利性科研机构税收政策的通知》（财税〔2001〕5号）第二条第三款规定： 非营利性科研机构自用的房产、土地，免征 房产税、城镇土地使用税。 本通知自2001年1月1日起执行。

33. 税收优惠 关于房屋大修停用期间，可否免征房产税的问题 • 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十四规定： 房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核（废止），在大修期间可免征房产税。 • 《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函〔2004〕839号） 一、对《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）第二十四条关于“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的规定作适当修改，取消经税务机关审核的内容。 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 二、纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。

34. 征收管理 纳税义务发生时间 • 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号） 第十九条 关于新建的房屋如何征税 （一）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。 （二）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。 （三）纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。 第二十一条 关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税 （四）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

35. 征收管理 纳税义务发生时间 • 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号 ） （五）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。      （六）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。      （七）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。      （八）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 • 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号 ） 第三条 关于融资租赁房产的房产税问题 （九）融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

36. 征收管理 纳税义务截止时间 • 《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税﹝2008﹞152号） 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

37. 征收管理 纳税期限 • 《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。 • 《广西壮族自治区房产税施行细则》第七条 房产税按年征收，分上、下半年缴纳，具体纳税期限由市、县税务局确定。

38. 征收管理 纳税地点 • 房产税由房产所在地的税务机关征收, 房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

39. 谢谢！ The end.