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台灣房地產趨勢 與 地政士未來發展

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台灣房地產趨勢 與 地政士未來發展 - PowerPoint PPT Presentation


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台灣房地產趨勢 與 地政士未來發展. 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師. 王 進 祥. 中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會 名 譽 理 事 長 中 國 土 地 改 革 協 會 理 事 長 現 代 地 政 雜 誌 社  社 長

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slide1

台灣房地產趨勢與地政士未來發展

地 政 士

不動產經紀人

不動產估價師

王 進 祥

中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會 名 譽 理 事 長

中 國 土 地 改 革 協 會 理 事 長

現 代 地 政 雜 誌 社  社 長

遠 現 不 動 產 估 價 師 事 務 所  所 長

中 華 民 國 消 基 會 房 屋 委 員 會  委 員

中 國 文 化 大 學 土 地 資 源 學 系  兼 任 講 師

slide2
大 綱

壹、台灣經濟現況 3

貳、台灣房地產現況 14

參、台灣房地產價格 30

肆、房地產市場特性 44

伍、地政士未來發展 58

陸、具體建議84

slide4

一、外 匯

外匯存底約2927億美金

高居全世界第四位

(僅次於中國(近2兆美金)、日本與俄羅斯)

slide5

二、年 所 得

2008年平均年所得為

近 16,000美元

slide6
三、經 濟 數 據

外匯存底相對於外債高,經常帳連年順差,實力雖堅強, 但金融帳逆差(資金外流),對國際投資相對誘因不足

slide7
四、M型社會趨勢
  • 將家戶收入簡單分類為:

低收入階級、中收入階級、高收入階級

1.低收入階級: 家戶年所得 低於65萬

2.中收入階級: 家戶年所得 65萬~125萬

3.高收入階級: 家戶年所得 高於125萬

1993 2007

台灣國民所得 (1993 - 2007 )

1,200,000

0.10

0.08

1,000,000

0.06

800,000

所得

(

0.04

總平

600,000

0.02

變動

400,000

)

0.00

200,000

-0.02

0

-0.04

82

87

92

年(民國)

六、國民平均所得與變動率(1993-2007)
slide11
七、台灣經濟與大陸關係 2/2

(一)中國大陸一年出國 4800萬人

1. 1600萬人 至 香港

2. 90萬人 至 台灣

( 2009年 )

( 30萬人-- 2008年 )

slide15

一、土 地 面 積

台灣面積約為3萬6千平方公里

平原及可居住

使用的部分僅

佔1/3

山坡地占2/3

都市12%

非都市88%

slide16

二、人 口

(一)全台灣逾 2,310萬人口,

大多集中在 12% 土地上

(二)全世界超過 1000萬 的地區,

人口密度高居世界第二

(僅次於孟加拉)

slide17
三、房地產市場專業人士

地 政 士

( 代 書 )

公 會:10,928人

執 業:11,805 人

證 照:26,198 人

助 理: 5,799 人

簽證人: 175 人

簽證案件:18,018件

簽證基金:3748萬元

仲 介

(不動產經紀人)

( 營 業 員 )

經紀業:4,217家(店)

經紀人:5,424人( 代書 1,555人 )

營業員:21,382人

( 代書 422人 )

營業保證金13.5325億元

(受僱)

公會:253人

執業:253人

證照:336人

(受僱)

(2010.01)

slide18
四、房地產市場登記量

(萬件)

slide19

五、投資客比重大幅增加

2003年Q4

2006年Q2

投 資

投 資

15.7%

23.9%

47.7%

59.4%

24.9%

28.4%

換 屋

首次購屋

換 屋

首次購屋

slide20

六、房地產交易商機 1/2

(一)2007年 土地約1449萬筆,房屋約750萬戶

(二)買賣交易量 約每年 45-50萬件

(三)房地產登記量 (含各類房地產登記)每年 約450萬件

(四)(平均 每件 約1,000萬元計)

(五)每年買賣交易量總價值多達5兆元

slide21
(六)仲介、銷售報酬5 % → 2500億

(七)仲介、銷售4200 家計→

→每店5950萬

→ 每月496萬

(八)地 政 士 的 報 酬 呢 ?

六、房地產交易商機2/2

2009 10 06
七、交易與糾紛量(2009.10.06)

(2002年~2009年第2季)

不動產交易糾紛量

不動產交易量

2500

2000

1500

1000

500

0

(2009年)

2009 10 061
八、交易糾紛來源(2009.10.06)

(2008年 → 2009年)

3%→3%

3%→0.7%

52%

44%

42%→52%

slide24
九、豪 宅 稅

(一)實 施 國 家 地 區

1.香 港

2.韓 國

3.大 陸

4.台 灣 ?

(二)政 府 政 策 失 能 ?

(三)抑 制 房 價 會 否 造 成 即 將 復 甦 之 經 濟 遲 滯 ?

slide25
十、房價過高理由

(一)資 金 回 流(外資、台商、陸資)

(二)低 利 率 (某農會1.28%放款利率)

(三) 交 易 資 訊 未 透 明

(四) 交 易 資 訊 被 壟 斷

(五)土 地 成 本 高,變 具 抗 跌 性

(六) 都 會 區 過 渡 集 中

(七)城 鄉 差 距 , 南 北 失 衡

(八)交 通 建 設 未 通 盤 檢 討

(九)政 策 建 樹 不 建 林

(十)國 有 土 地 標 售 (非元凶,但有刺激效用)

slide26
十一、抑制房價策略

(一)稅 制 改 革

1.空地稅

2.土地交易所得稅

3.二戶房屋以上加稅

4.二宗土地以上加稅

(二)金 融 緊 縮

1.利率上升

2.緊縮銀根

(三)清 查 資 金 來 源

(四)交 通 建 設

(五)北 中 南 均 衡 建 設

(六) 行 政 部 門 南 遷

(七)鼓 勵 產 業 升 級 (創 造 購 買 力)

(八)鼓 勵 台 商 發 展 工 業 (創 造 就 業 率)

slide27
十二、十五大民怨 1/2

(一) 電話網路詐騙氾濫

(二) 求職不易與失業問題

(三) 民生物價過高

(四) 都會地區房價過高

(五) 食品衛生把關不嚴

(六) 占用騎樓道路或車位

(七) 毒品充斥

(八) 流浪狗及狗大便問題

slide28
十二、十五大民怨 2/2

(九) 老人長期照護費用過高

(十) 交通違規拖吊過於嚴格

(十一) 公共廁所不乾淨

(十二) 幼兒托育不安全

(十三) 身心障礙設施不佳

(十四) 風景區保護區老舊房屋整建困難

(十五) 公共設施休閒太少

slide31

單位:萬元/坪

一、各縣市平均房價

資料來源:財團法人國土規劃及不動產資訊中心

slide33

三、台灣主要都會區房價所得比

資料來源:台灣住宅需求動向調查季報,民國95年,財團法人國土規劃及不動產資訊中心

slide45
一、台灣房地產市場特性 1/2

(一)長期持有土地仍屬優勢

(二)建築業為各行業龍頭

(三)價格資訊不透明

(四)廣告影響力大

(五)話術>專業

(六)仲介>地政士(代書)>估價師

(七)都會區>鄉村區

slide46

一、台灣房地產市場特性 2/2

(八)稅 率、稅 基 不 高

(九)住 宅> 商 店 > 辦 公 室

(十)房 價(低於)<北京、上海、香港

(十一)都會區房價具抗跌性

(十二)豪宅熱銷

(十三)大樓建築成本每坪在12萬~25萬間

(十四)投資型 >自住型

(十五)被經濟景氣牽引

slide49
四、影響景氣循環原因

(一)大舉開放新銀行設立

(二)建築業者融資管道增多(資金取得容易)

(三)全面實施容積率管制(1997.6.18)

(四)亞洲金融風暴,國內借殼上市地雷引爆

(五)股市崩跌( 2003年 - 加權指數4452.45 )

(六)林肯大郡事件

(七)921大地震

(八)政黨輪替,政策不穩定(2000年)

slide50
五、不景氣原因

(一)房屋買賣移轉件數逐年衰減

→ 市場需求衰減

(二)住宅自有率頻創新高 (87.8%)

→ 市場新需求趨飽和

(三)法拍屋比重越來越高

→ 經濟情勢影響還款能力

(四)全台空屋持續居高不下

→ 嚴重供過於求

(五)市場供給滑至新低

→ 建商受傷慘重信心不足

(六)房價跌落谷底 →供需失調

slide52
七、近年來法拍屋件數

拍賣件數

拍定件數

297,651

300,000

247,131

250,000

192,009

200,000

151,685

150,000

100,000

36,661

50,000

22,800

19,583

19,810

0

88年

89年

90年

91年

(2002年)

slide53

八、空屋數及空屋率

8000000

20

17.6%

空屋數

住宅單位數

空屋率

6993099

7000000

13.9

6000000

13.3%

13.1%

14

5088232

(統計至 年底)

5000000

12

3677300

4000000

10

2005

8

3000000

2305719

6

2000000

1232128

4

678520

0.9%

1000000

482321

2

22215

0

0

1966年

1980年

1990年

2000年

slide54

九、房屋市場多頭走勢

房屋交易量

建照戶數

上升趨勢確立

使照戶數

市場底部確立

slide56
十一、價量齊揚態勢

價穩量增

價跌量增

價跌量縮

slide57

十二、購屋類型消長

2003 Q4

2006 Q2

資料來源:台灣購屋需求調查

slide59

一、地政士開業年齡層統計

16.46

51.72

83.54

(2008.01.10)

slide62
四、地政士 之 專業領域 1/2

1.產權報告與分析2.契約保證

3. 協同交屋4.媒介裝潢

5.稅務規劃6.財產管理

7.信託登記8.住戶規約分析9.管委會備查 10. 都市更新

slide63

四、 地政士 之 專業領域 2/2

11.房稅、地稅減免12.土地值稅退稅

13.共有地處理 14.糾紛調處

15.繼承規劃16.公共設施比重分析

17.所有權與使用權之釐清

18.防患限制登記(查封、假扣押、假處分)

19.優先承買權之攻防

slide67
3.競爭合作化(雙地政士)五、地政士 之未來走向 2/4

(反對仲介強勢指定代書)

(尊重消費者之自由選擇)

slide69

(登記簿、權狀、信託專簿、共有物使用管理專)(登記簿、權狀、信託專簿、共有物使用管理專)

登記

地籍

測量

(地籍圖)

限制

(外國人、耕地)

地權

分配

公告地價

(地價稅)

地價

公告現值

(增值稅)

法務

都市土地

(分區使用)

地用

非都市土地

(編定使用)(10區18種地)

公用徵收

徵收

區段徵收

市地重劃

重劃

農地重劃

slide70

地價稅

持有稅

地方稅

房屋稅

稅務

土地增值稅

(財產稅)

移轉稅

契 稅

遺產稅

國稅

贈與稅

slide71

六法全書

地政法令

slide72

地 籍

(登記、測量)

地 權

地 價

地 稅

地 用

地 政 士

(人、地)

利 用

交易安全

土地問題

不動產經紀人

分 配

(人、人)

不動產估價師

公地放租

土地政策

地 價 稅

土地改革

三七五減租

土地法規

公告地價

申報地價

公地放領

規定地價

土地行政

公告現值

申報現值

耕者有其田

照價徵收

土地增值稅

土地登記

平均地權

照價收買

漲價歸公

slide75
5.地政士仲介化(仲介高專)五、地政士 之 未來走向 4/4

6.集團式經營、公司化經營

7. 聯盟式經營

8.獨立網站作業

slide76

網 路

E-MAIL

自信

法令

風水

仲介

專業

都市更新

地 政 士

話術

建築法規

行銷

資訊

客戶群

包裝

slide78

xuite.net.e-mail.

新入會之會員請上www.xuite.net申請加入會員

首頁www.xuite.net->「登入/加入會員」

slide85
一.加入服務團隊,爭取榮譽

二. 使用網路平台與公會互動

三.整合交易價格,掌控市場

四. 善用交易平台,跳脫仲介下游

五. 天天用xuite.net,收取公會法令宣導

六. 張貼識別標章,證明非無照代書

七. 擺設桌上名牌,突顯執照無價

八. 擺設談話諮詢費牌,證明專業可貴

九. 張貼收費明細表,避免惡性價格競爭

十.繕發地政顧問證書,證明實力被肯定

slide86

謝謝

敬請指教