台灣房地產趨勢 與 地政士未來發展

1. 台灣房地產趨勢與地政士未來發展 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 王 進 祥 中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會 名 譽 理 事 長 中 國 土 地 改 革 協 會 理 事 長 現 代 地 政 雜 誌 社　 社 長 遠 現 不 動 產 估 價 師 事 務 所　 所 長 中 華 民 國 消 基 會 房 屋 委 員 會　 委 員 中 國 文 化 大 學 土 地 資 源 學 系　 兼 任 講 師

2. 大 綱 壹、台灣經濟現況 3 貳、台灣房地產現況 14 參、台灣房地產價格 30 肆、房地產市場特性 44 伍、地政士未來發展 58 陸、具體建議84

3. 壹、台灣經濟現況

4. 一、外 匯 外匯存底約2927億美金 高居全世界第四位 (僅次於中國(近2兆美金)、日本與俄羅斯)

5. 二、年 所 得 2008年平均年所得為 近 16,000美元

6. 三、經 濟 數 據 外匯存底相對於外債高，經常帳連年順差，實力雖堅強， 但金融帳逆差(資金外流)，對國際投資相對誘因不足

7. 四、M型社會趨勢 • 將家戶收入簡單分類為： 低收入階級、中收入階級、高收入階級 1.低收入階級： 家戶年所得 低於65萬 2.中收入階級： 家戶年所得 65萬～125萬 3.高收入階級： 家戶年所得 高於125萬

8. 五、各大城市之住宅供需比較

9. 台灣國民所得 (1993 - 2007 ) 1,200,000 0.10 0.08 1,000,000 0.06 元 800,000 所得 ( 0.04 總平 新 600,000 均 台 0.02 變動 幣 400,000 率 ) 0.00 200,000 -0.02 0 -0.04 82 87 92 年(民國) 六、國民平均所得與變動率(1993-2007)

10. 七、台灣經濟與大陸關係 1/2

11. 七、台灣經濟與大陸關係 2/2 (一)中國大陸一年出國 4800萬人 1. 1600萬人 至 香港 2. 90萬人 至 台灣 ( 2009年 ) ( 30萬人-- 2008年 )

12. 八、台灣 vs 大陸

13. 九、台灣與日本比較

14. 貳、台灣房地產現況

15. 一、土 地 面 積 台灣面積約為3萬6千平方公里 平原及可居住 使用的部分僅 佔1/3 山坡地占2/3 都市12％ 非都市88％

16. 二、人 口 (一)全台灣逾 2,310萬人口， 大多集中在 12% 土地上 (二)全世界超過 1000萬 的地區， 人口密度高居世界第二 (僅次於孟加拉)

17. 三、房地產市場專業人士 地 政 士 ( 代 書 ) 公 會：10,928人 執 業：11,805 人 證 照：26,198 人 助 理: 5,799 人 簽證人: 175 人 簽證案件:18,018件 簽證基金:3748萬元 仲 介 (不動產經紀人) ( 營 業 員 ) 經紀業：4,217家(店) 經紀人：5,424人( 代書 1,555人 ) 營業員：21,382人 ( 代書 422人 ) 營業保證金13.5325億元 不 動 產 估 價 師 (受僱) 公會：253人 執業：253人 證照：336人 (受僱) (2010.01)

18. 四、房地產市場登記量 （萬件） → → →

19. 五、投資客比重大幅增加 2003年Q4 2006年Q2 投 資 投 資 15.7％ 23.9% 47.7% 59.4％ 24.9％ 28.4% 換 屋 首次購屋 換 屋 首次購屋

20. 六、房地產交易商機 1/2 (一)2007年 土地約1449萬筆，房屋約750萬戶 (二)買賣交易量 約每年 45-50萬件 (三)房地產登記量 (含各類房地產登記)每年 約450萬件 (四)(平均 每件 約1,000萬元計) (五)每年買賣交易量總價值多達5兆元

21. (六)仲介、銷售報酬5 % → 2500億 (七)仲介、銷售4200 家計→ →每店5950萬 → 每月496萬 (八)地 政 士 的 報 酬 呢 ? 六、房地產交易商機2/2

22. 七、交易與糾紛量（2009.10.06） (2002年～2009年第2季) 不動產交易糾紛量 不動產交易量 2500 2000 1500 1000 500 0 （2009年）

23. 八、交易糾紛來源（2009.10.06） （2008年 → 2009年） 3%→3% 3%→0.7% 52% ↓ 44% 42%→52%

24. 九、豪 宅 稅 (一)實 施 國 家 地 區 1.香 港 2.韓 國 3.大 陸 4.台 灣 ? (二)政 府 政 策 失 能 ? (三)抑 制 房 價 會 否 造 成 即 將 復 甦 之 經 濟 遲 滯 ?

25. 十、房價過高理由 (一)資 金 回 流（外資、台商、陸資） (二)低 利 率 (某農會1.28%放款利率) (三) 交 易 資 訊 未 透 明 (四) 交 易 資 訊 被 壟 斷 (五)土 地 成 本 高，變 具 抗 跌 性 (六) 都 會 區 過 渡 集 中 (七)城 鄉 差 距 ， 南 北 失 衡 (八)交 通 建 設 未 通 盤 檢 討 (九)政 策 建 樹 不 建 林 (十)國 有 土 地 標 售 (非元凶，但有刺激效用)

26. 十一、抑制房價策略 (一)稅 制 改 革 1.空地稅 2.土地交易所得稅 3.二戶房屋以上加稅 4.二宗土地以上加稅 (二)金 融 緊 縮 1.利率上升 2.緊縮銀根 (三)清 查 資 金 來 源 (四)交 通 建 設 (五)北 中 南 均 衡 建 設 (六) 行 政 部 門 南 遷 (七)鼓 勵 產 業 升 級 (創 造 購 買 力) (八)鼓 勵 台 商 發 展 工 業 (創 造 就 業 率)

27. 十二、十五大民怨 1/2 (一) 電話網路詐騙氾濫 (二) 求職不易與失業問題 (三) 民生物價過高 (四) 都會地區房價過高 (五) 食品衛生把關不嚴 (六) 占用騎樓道路或車位 (七) 毒品充斥 (八) 流浪狗及狗大便問題

28. 十二、十五大民怨 2/2 (九) 老人長期照護費用過高 (十) 交通違規拖吊過於嚴格 (十一) 公共廁所不乾淨 (十二) 幼兒托育不安全 (十三) 身心障礙設施不佳 (十四) 風景區保護區老舊房屋整建困難 (十五) 公共設施休閒太少

30. 參、台灣房地產價格

31. 單位：萬元／坪 一、各縣市平均房價 資料來源：財團法人國土規劃及不動產資訊中心

32. 二、全台灣平均房價之變化

33. 三、台灣主要都會區房價所得比 資料來源：台灣住宅需求動向調查季報，民國95年，財團法人國土規劃及不動產資訊中心

34. 資料來源：台灣不動產交易中心

35. 資料來源：台灣不動產交易中心

36. 資料來源：台灣不動產交易中心

44. 肆、房地產市場特性

45. 一、台灣房地產市場特性 1/2 （一）長期持有土地仍屬優勢 （二）建築業為各行業龍頭 （三）價格資訊不透明 （四）廣告影響力大 （五）話術＞專業 （六）仲介＞地政士(代書)＞估價師 （七）都會區＞鄉村區

46. 一、台灣房地產市場特性 2/2 （八）稅 率、稅 基 不 高 （九）住 宅＞ 商 店 ＞ 辦 公 室 （十）房 價(低於)＜北京、上海、香港 （十一）都會區房價具抗跌性 （十二）豪宅熱銷 （十三）大樓建築成本每坪在12萬~25萬間 （十四）投資型 ＞自住型 （十五）被經濟景氣牽引

47. 二、購屋能力分析

48. 三、房地產的景氣循環

49. 四、影響景氣循環原因 (一)大舉開放新銀行設立 (二)建築業者融資管道增多(資金取得容易) (三)全面實施容積率管制（1997.6.18） (四)亞洲金融風暴，國內借殼上市地雷引爆 (五)股市崩跌( 2003年 - 加權指數4452.45 ) (六)林肯大郡事件 (七)921大地震 (八)政黨輪替，政策不穩定(2000年)

50. 五、不景氣原因 (一)房屋買賣移轉件數逐年衰減 → 市場需求衰減 (二)住宅自有率頻創新高 (87.8%) → 市場新需求趨飽和 (三)法拍屋比重越來越高 → 經濟情勢影響還款能力 (四)全台空屋持續居高不下 → 嚴重供過於求 (五)市場供給滑至新低 → 建商受傷慘重信心不足 (六)房價跌落谷底 →供需失調