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La nouvelle Location-accession

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Presentation Transcript

  1. La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de l’Union sociale pour l’habitat Paris, jeudi 13 novembre 2003 Avec le concours de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm En savoir plus: www.union-habitat.org/cp et www.hlm.coop

  2. Programme de la journée 9h30 Interventions officielles 10h Présentation de la « nouvelle » location-accession 11h00 Table-ronde 14h Plafonds de ressources, taux du PSLA : de quoi parlons-nous ? 14h15 Le montage d’une opération de location-accession et l’impact du nouveau financement 15h Questions/réponses 16h Un outil de simulation d’une opération de location-accession 16h30 Fin des travaux

  3. Présentation de la « nouvelle » location-accession Dominique JOLY, Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm Pierre-Denis COUX, Direction générale de l’urbanisme, l’habitat et la construction

  4. La location-accession aujourd’hui • La location-accession est un contrat par lequel un vendeur s’engage unilatéralement à transférer la propriété d’un logement à un accédant. C’est une opération d’accession qui doit être garantie par la SGA Hlm • Une période de jouissance à titre onéreux : la phase locative • durée 4 à 5 ans en général (pour des raisons fiscales et pour la visibilté) • paiement d ’une redevance (droit d’usage + part acquisitive) L’accédantdoit confirmer ultérieurement sa volonté d’acheter • une « accession classique » à la levée de l’option d’achat, • la possibilité de recourir à la sécurisation Hlm à la levée de l’option (rendu obligatoire), de proroger la phase locative ou de passer en location pure • La loi du 12 juillet 1984 définit le contrat de location accession, elle va être rénovée Une formule largement utilisable : immeubles à usage d’habitation ou mixte, achevés ou non, vente Hlm, vendeur personne physique ou morale, « privé » ou HLM, mais pas pour SCCC

  5. La location-accession, comment ? • Le contrat préliminaire • Vente d’immeuble neuf à construire • Dépôt de garantie (maximum 5%) • Comporte une date limite de validité (3 mois si immeuble achevé ou 2 mois après achèvement) et ouvre le délai de rétractation • Le contrat de location accession • Acte authentique publié qui comporte des mentions obligatoires • Soumis au droit fixe, à la charge de l’accédant • La levée d’option : l’acte de vente • Paiement du prix (déduction des remboursements d’emprunts et de la part acquisitive) et transfert de propriété • Mise en œuvre de la sécurisation Hlm • Possibilité de proroger la phase locative ou de transformer en locatif si l’accédant renonce Contrat préliminaire (optionnel) Contrat de location accession Acte de vente (levée d’option) Réservation Phase locative Pleine propriété

  6. La location-accession, pour quoi faire ? • Développer l’accession sociale et l’habitat social • Élargir l’offre commerciale et la clientèle potentielle • Orienter, avec une « période d ’essai » vers l’accession des ménages contraints à ce jour à la location sans apport initial ni accès au crédit • Instaurer un nouveau type de relation avec les futurs acquéreurs (partenariat) • Permettre aux collectivités locales de disposer : • d’un produit d ’appel valorisant, outil de mixité sociale dans les programmes • du renouvellement ou du maintien de ménages modestes dans la commune • D’une offre très bien adaptée aux primo accédants • Un produit attractif pour les partenaires bancaires : • Progresser en termes d’image et de notoriété • Élargir et solvabiliser la base des clients potentiels de l’activité crédits immobiliers • Améliorer les dossiers de prêts grâce à l’accompagnement des accédants (période locative, apport initial, sécurisation Hlm)

  7. Les avantages actuels de la location-accession • Avantages pour le promoteur : ils résident dans le montage de l’opération • Bénéficier de financements longs termes (financements équivalents à du locatif) pour des opérations équilibrées sur le plan du montage financier que l’option soit levée ou pas • Proposer des lots en accession à une clientèle jusqu’alors contrainte de rester en locatif • Bénéficier le plus souvent de « coups de pouce » des collectivités locales (foncier…) • Disposer d ’un argument commercial supplémentaire : la décote sur le prix de vente • Avantages pour le locataire acquéreur • Rendre réalisable des projets d’accession • Avoir le sentiment de « payer utile » dès la phase locative (part acquisitive, prise en compte du remboursement en capital des emprunts) • Constituer le ticket d’entrée pour le marché de la promotion immobilière (apport initial) • Améliorer la solvabilité de l’acquéreur et sa relation avec le banquier • Se couvrir contre les risques de fluctuation à la hausse du marché immobilier et dans un cadre rénové se couvrir contre le risque de taux de emprunts immobiliers • Pouvoir renoncer au projet d’accession et l’assurance de pouvoir revenir dans une location classique

  8. Le statut du locataire accédant Ni locataire, ni propriétaire • Le vendeur reste propriétaire du logement jusqu’au transfert de propriété, il conserve le droit d ’aliéner le logement (droit personnel de l’accédant opposable à l’acheteur) et mise en œuvre des actions en garantie (ADO…) • Le vendeur participe à la copropriété, restent à sa charge les grosses réparations

  9. Le prêt social location-accession (PSLA) • La nature du prêt et son mode de distribution • Un prêt contracté par le bailleur et transférable au ménage, au moment de la levée d’option • Transfert à hauteur du capital restant dû et sans frais annexe • Possibilité pour le ménage de ne pas opter pour le transfert et de contracter un nouveau prêt • Un financement de type « PLS » rattaché au régime juridique des prêts conventionnés • Un prêt distribué par les établissements bancaires selon les mêmes modalités que les PLS • La nécessité d’un agrément préalable des DDE/DRE vérifiant le respect de plafonds de ressources et de loyer, dans le cadre de la programmation annuelle des crédits • Les plafonds de ressources et de loyer • Les plafonds de ressources du PAS (61% de la population) • Les plafonds de loyer du PLS pendant la phase locative • Les avantages fiscaux du PSLA • TVA à 5,5% à régler lors de la livraison à soi-même de l’immeuble par le promoteur • Exonération de TFPB pendant 15 ans • Exonération des droits de mutation quelle que soit la date de levée d’option

  10. Le prêt social location-accession (PSLA) Le déroulement d’une opération en PSLA du point du vue du ménage • Pendant la phase locative • Le bénéfice de l’APL Accession • Un loyer plafonné • Au moment de la levée d’option • Un prix de logement très compétitif • Impact de la TVA à 5,5% • Prix de cession représentatif du capital restant dû • Une exonération de droits de mutation, quelle que soit la date de levée d’option • Une garantie de relogement en cas de non-levée d’option • La possibilité d’opter pour le transfert PSLA ou de se financer au moyen d’un autre prêt • Pendant la phase d’accession • Une exonération de TFPB pendant la durée de 15 ans restant à courir • Le bénéfice du dispositif de sécurisation HLM pendant la phase d’accession

  11. Le prêt social location-accession (PSLA) • Les modifications au régime de la location-accession : • Pas de durée minimale pour la phase locative mais des dates de levée d’option incluses dans le contrat de location-accession • L’indication dans le contrat de location-accession de la mensualité à payer en phase d’accession • Un encadrement du prix du logement au moment de la levée d’option • Un plafonnement du loyer de la phase locative aux plafonds PLS • Une garantie de relogement en cas de non-levée d’option et, dans ce cas, une éligibilité à l’APL locative et le remboursement de l’épargne accumulée • Un engagement à ce que le logement constitue la résidence principale du ménage pendant 10 ans • Une sécurisation Hlm obligatoire dans ses trois composantes (revente, rachat, relogement)

  12. Le prêt social location-accession (PSLA) • Les points encore en discussion : • La mise en place d’un régime spécial pour les hypothèques • Refinancement du PSLA : adossement au livret A et distribution dans le cadre de procédure d’adjudication ou refinancement sur une ressource libre • Le calendrier de mise en œuvre • Des adaptations législatives à la loi de 1984 sont nécessaires. Elles seront apportées dans le cadre du projet de loi « Un logement pour tous » au cours de l’année 2004 • Un régime transitoire devrait permettre, dès le début de l’année 2004, d’obtenir les agréments PSLA

  13. Table-ronde Un nouvel outil au service de l’accession sociale José GIANNESINI, Confédération nationale du Crédit mutuel Marie-Noëlle LIENEMANN, ancien ministre, présidente de la FNSCHLM Odile MAISONNEUVE, Caisse nationale des caisses d’épargne Guy POTIN, adjoint au maire de Rennes en charge du logement Charles REVET, sénateur, président du conseil général de Seine-Maritime Claude SADOUN, président de la Chambre syndicale du Crédit immobilier de France

  14. La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de l’Union sociale pour l’habitat Paris, jeudi 13 novembre 2003

  15. Plafonds de ressources, taux bancaires : de quoi parlons-nous ? Thierry DEBRAND et Marielle THOMAS Direction des études économiques et financières de l’Union sociale pour l’habitat

  16. Les plafonds « PAS » Qui sont actuellement les bénéficiaires du PAS ?(source SGFGAS) • En 2002, 65 500 PAS ont été mis en force ; Fin 2002, le stock de PAS représente 540 000 Prêts • En 2002, le montant moyen du PAS est de 71 500 € pour un financement de 107 200 €, soit 67 %. • En Ile de France opération 130 500 € PAS 92 500 € • En Province opération 104 500 € PAS 69 000 € • Revenu des bénéficiaires 24 100 € soit environ 2 SMIC • 66,1% des ménages sont ouvriers ou employés • 78,5 % des bénéficiaires de PAS sont des couples Typologie des ménages qui sont « potentiellement concernés » par la location accession(ENL 2002) • 9,3 millions de locataires : • 26 % ont des revenus supérieurs au plafond PAS • 40 % ont des revenus inférieurs à 60 % du plafond PAS • 34 % ont des revenus compris entre 60 % et 100% du plafond PAS • 3,1 millions de locataires revenu annuel moyen 20 500 € loyer mensuel moyen 345 €

  17. Caractéristiques des ménages « PAS » Taille des ménages Age de la personne de référence

  18. PLS, PC : quels taux ?

  19. Le montage d’une opération de location-accession Philippe CLERBOUT, Groupe CMH (Wasquehal, 59)

  20. « Les Primevères » 12 pavillons jumelés en location-accession à Loos (59)

  21. La démarche • Une réflexion stratégique • La volonté d’offrir le parcours résidentiel aux clients • Occuper les segments de marché de l’accession àla propriété • Le choix de la location accession • Une démarche volontariste a contrario du marché immobilier local actuel (demande soutenue, offre faible)

  22. La démarche • Les options retenues par le groupe CMH • Une clientèle de primo-accédants sans apport en privilégiant les locataires du groupe • Une redevance non révisée • Une épargne rémunérée (livret A) • Une remise totale du capital remboursé pendant la période de jouissance • Un dépôt de garantie lors de la signature du contrat préliminaire remboursé à l’entrée dans les lieux • Une levée d’option possible les 2ème, 3ème et 4ème années après l’entrée dans les lieux • Pas de pénalité en cas de non levée d’option • Un maintien dans les lieux si l’option n’est pas levée • La sécurisation Hlm dans ses trois composantes à la levée d’option

  23. Caractéristiques de l’opération • Une localisation privilégiée : LOOS-LEZ-LILLE (à moins de 10 km du centre-ville de Lille) • Une réserve foncière du groupe (14 € m² pour un marché à 30 € m²) • Des travaux d’adaptation de VRD réduits (5.000 € par lot)

  24. Caractéristiques de l’opération • 6 maisons jumelées regroupant 12 T IV de 75 m² sur des parcelles de 350 m² • Cette typologie a été retenue pour favoriser l’évolution de la composition familiale (produit logement à long terme)

  25. Caractéristiques de l’opération

  26. Caractéristiques de l’opération • Le produit a été adapté pour les opérations de location-accession • Pour limiter le prix de revient de l’opération • Pour assurer, le cas échéant, l’intégration du logement dans le parc locatif • Surface de 75 m² au lieu de 82 m² • 2/3 de parpaing enduit • PVC en séjour et salle de bains • Enrobé (locatif) • Engazonnement et clôture de jardin (locatif) • Menuiserie PVC et volet roulant (locatif) • Antenne de télévision et boîte aux lettres • Options offertes aux accédants en nombre limité

  27. Les données financières • Un prix de vente TTC de 120 000 € (inférieur au marché de 10%) • Une redevance mensuelle de 760,82 € dont 152,45 € épargne • Un financement obtenu par Logis de Flandre : •  75 % sur 24 ans à 4,80% par la Caisse d’épargne de Flandre •  25 % sur 24 ans à 1,50% par le CIL Habitat (membre du groupe CMH) • A la levée d’option : • L’accédant bénéficie d’un financement principal avec un taux garanti d’au maximum 4,80% • et d’une épargne rémunérée constituant son apport personnel •  2, 3 ou 4 ans après l’entrée dans les lieux : un prix de vente invariable de 120 000 € • Après 2 ans : une épargne de 3 659 € avec une décote de 4.087 € • Après 3 ans : une épargne de 5 488 € avec une décote de 6.212 € • Après 4 ans : une épargne de 7 317 € avec une décote de 8.392 €

  28. La commercialisation • Uniquement au moyen du journal envoyé aux locataires du groupe présentant deux programmes en location-accession • 329 coupons-réponses retournés dont158 pour le programme de Loos • 114 retours de questionnaires complétés (revenus, endettement, situation familiale) • 93 dossiers non retenus : • 80 dossiers pour motifs financiers (revenus, CDD, prêts à la consommation en cours) • 7 dossiers pour inadaptation de la taille du logement à la famille • 4 dossiers pour un montant d’apport trop important • 2 dossiers pour dépassement de plafond de ressources • 21 dossiers retenus dont 10 dossiers pour l’opération de Loos • La commercialisation est assurée « classiquement » par l’équipe de commerciaux du groupe qui sont rémunérés de la même manière pour ces logements que pour les logements en accession classique • Les seuls instruments de commercialisation sont les plans établis par l’architecte de l’opération

  29. Le profil des accédants • Couple bi-actifs • Age moyen : 31 ans • 2 enfants • Revenus moyens mensuels : 2.615 € • Apport personnel de 0 € à 4.500 € • Pas de prêts à la consommation en cours • Tous locataires (dont 4 du Groupe) Une livraison des logements prévue pour octobre 2004

  30. Le plan de financement

  31. Le plan de financement

  32. Les perspectives • 2 nouvelles opérations en cours : • Wattrelos-Bourdaloue (14 maisons) avec la « prime Zus » • Villeneuve d’Ascq - les Fiacres (8 maisons) • Les tendances : • La définition d’un cahier des prestations type pour le produit • L’intégration de la location accession dans des opérations plus importantes (mixité locatif/accession/location-accession)

  33. Questions / Réponses

  34. Coop Option Un outil de simulation des opérations en location-accession Dominique JOLY, Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm

  35. La nouvelle Location-accession Journée professionnelle de l’Union sociale pour l’habitat Paris, jeudi 13 novembre 2003

  36. La location-accession et la SGA Hlm La loi SRU interdit aux organismes Hlm d’acheter un terrain, de contracter un emprunt et de passer des marchés de travaux pour leur activité de promotion et de vente d’immeuble sans la garantie de la SGA HLM (applicable au 1er juillet 2003) Le décret du 20 juin 2003 relatif à la convention de garantie intègre la location accession parmi les opérations qui entrent dans l’encours garanti par la SGA HLM (CH R 453-1 al 5). L’encours est : Somme : prix d’achat des terrains + prix de revient des opération sous OS Déduction : 80% des réservations; 95 % des contrats de LA; 100% des ventes et 100% des transferts en immobilisations locatives La location accession est bien une opération de promotion