路德會呂祥光中學中四級地理科專題考察觀塘市中心城市問題和市區更新

路德會呂祥光中學 中四級地理科專題考察觀塘市中心城市問題和市區更新中四甲　做ｎ組(特) 組長：劉俊傑 (32) 組員：劉苑玲 (6) 　　　李樂敏 (7) 　　　廖喬欣 (11) 　　　盧珀瑜 (12) 　　　梁柏麟 (34) 　　　王錦源 (42)

目錄 1．甚麼是觀塘市中心區？ 2．觀塘市中心有甚麼城市問題？ 3．怎樣解決觀塘市中心區的問題？Ｂ．市區更新的哪個策略　　　　最適合觀塘市中心區　Ａ．市區更新附錄

4．為甚麼重建適合觀塘市中心區？ 　ａ．觀塘市中心區　ｃ．值得重建發展嗎？　ｂ．開源道ｄ．現時的觀塘市中心區重建計劃ｅ．重建計劃對觀塘市中心的影響附錄

５．重建時可能會遇到甚麼困難？ ６．如何解決重建時可能會遇到甚麼困難？７．為甚麼觀塘市中心區附近街道選用　　　　　　　　　　　其他市區更新策略？ａ．宜安街ｂ．月華街附錄

1 甚麼是觀塘市中心區?

1．觀塘市中心區 觀塘市中心區觀塘市中心區（裕民坊）,作為觀塘住宅區與工業區的交界,以及全區必經之地,其佈局反映了英國上世紀新市鎮市中心設計的思維。其最初構思,就是在區內興建一個規模較小的市中心,讓居民的關係可以更加密切;裕民坊大道中央放置休憩空間,其後又種植樹木,締造一個優美的購物街環境,停車場則放在現時裕民坊公園後的巴士站,形造充滿小鎮氣氛的設計。　　不過,觀塘當時的規劃,很快便出現了問題,原因主要是人口增長遠遠超過預期,於是人多車多,交通擠迫令空氣,噪音污染每下愈況,社區康樂設施和休憩用地嚴重不足,而環境管理不善,亦加劇衛生問題。　　以上的原因,令到觀塘市中心出現以下的問題。

2 觀塘市中心有甚麼城市問題?

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2．觀塘市中心區有甚麼城市問題 一)中南樓 • 有非法僭建物 • 圖中伸出來的招牌燈箱和乾衣架，還有在頂樓非法搭建的天台屋。 • - 結構不穩殘舊 • 左圖中外牆油漆剝落，窗子殘舊，非法僭建物的鐵皮生锈。 • 有流浪貓狗 • 在中南樓發現流浪貓穿梭。 • 環境污染 • 可見圖中招牌燈箱交錯，環境十分擠逼，且鄰近道路，造成空氣和噪音污染。流浪貓出沒!!!

2．觀塘市中心區有甚麼城市問題 二)市場二 • -結構不穩 • 圖中的市場鐵皮生锈，外牆破爛殘舊，建築材料只由一些鐵和磚石搭建而成。 • - 街道狹窄 • 市場路旁堆積了許多垃圾和雜物，行人路和市場都很擠迫。 • 環境污染 • 四周貼近道路，且缺乏綠化帶，汽車廢氣造成空氣和噪音污染。 • - 環境衛生 • 市場陰暗，堆積了許多垃圾和雜物環境很擠逼，也導致蚊蟲滋生臭味產生，環境十分惡劣。

2．觀塘市中心區有甚麼城市問題 三)仁愛圍休憩花園 • 休憩用地不足 • 圖中的公園面積很小，而且公園內只有幾張椅子供使用。 • 缺乏康樂設施 • 公園沒有康樂設施如遊樂場。 • 缺乏綠化帶 • 公園面積小，相應的綠化帶也很少，只有一些小草盆在內。 • 環境污染 • 圖中有雜物堆積（桌子、椅子），四周也是密集的樓宇，造成噪音污染，環境擠逼。

2．觀塘市中心區有甚麼城市問題 四)輔仁街 • 道路狹窄 • 在攝影處影過去也看到與市場2很接近，且擺放了雜物，行人道和車路也很狹窄，可見圖中有些人要走出車路。 • 土地壓力大 • 輔仁街附近也是樓宇，而且貼著市場2，圖中也可見人流很多，人口和樓宇密度都很高，以致空間不足，土地壓力大。

3 怎樣解決觀塘市中心的問題?

3a．怎樣解決觀塘市中心區的城市問題－甚麼是市區更新？3a．怎樣解決觀塘市中心區的城市問題－甚麼是市區更新？ 3a 怎樣解決觀塘市中心的問題? -市區更新市區更新是指拆卸、維修、翻新舊區建築，並重新規劃土地用途，重新建設社區的過程，又稱市區重建。市區重建局採用四大業務策略（4Rs），即重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化，全面引發市區更新的潛力。市區更新文物保育樓宇復修重建發展舊區活化

3b．哪個市區更新策略最適合觀塘市中心區? • 觀塘區並無任何值得保留的文物，所以我們不選擇文物保方案。 • 該區的樓宇都過於殘舊，由於樓齡悠久，業主長時間欠缺維修,外牆有許多僭建物，以致整座樓宇的結構不安全, 有重建的迫切性, 因此我們不選擇樓宇復修方案。 • 該區缺乏社區及康樂設施，如郵局、公園等，而且街道狹窄，樓宇殘舊，欠缺城市規劃,所以並不適合舊區活化。 • 為什麼重建發展是最適合觀塘市中心區的未來發展? • 以下我們會有詳細的討論。文物保育舊區活化樓宇復修重建發展

3c．觀塘市中心區的重建範圍 3c 觀塘市中心區的重建範圍

4 為什麼重建發展是最適合 　　　觀塘市中心區的未來發展?

4a．為甚麼重建適合裕民坊? 樓宇乏保養觀塘市中心（近裕民坊）一帶的樓宇都比較舊，且久無保養，故此進行樓宇復修根本不合乎成本效益，故此選以重建發展來進行市區更新。缺可發展空地　　觀塘市中心缺乏可供發展之空地，而同時，該區是人流較為集中的區域，對發展土地的需求壟大，故此透過重建計劃就可提供土地發展。可達度高，發展潛力高　　觀塘市中心區的可達度較高，土地價值較高，較適合重建，活用土地。

4a．為甚麼重建適合裕民坊? 生活環境低下觀塘市中心區的居住環境擠迫，往往一棟大廈貼近另一大廈，另人感到局促，心理壓力較大。另一方面，觀塘市中心區人多車多，人流亦因此而復雜，使居住地治安較差，另外空氣混濁亦使居住質素下降。而觀塘市中心區的樓宇失修，使樓宇出現安全的問題。舊區欠缺規劃，較少綠化地和休憩用地，使居民生活質素下降。而重建的重新規劃，有助改善居住環境。缺綠化地觀塘市中心區缺乏綠化地帶，而且沒有可綠化的用地，重建可給予機會增加綠化地，以減輕空氣污染等問題。

4b．為甚麼開源道選用重建? 【明報專訊】麗新發展與鱷魚恤旗下的觀塘鱷魚恤商業綜合大樓項目，總樓面約24萬呎，近日已決定將總樓面約一半作寫字樓發展，餘下約12萬呎則作商場及地下商舖發展，較原先只將三分之一樓面作商場為多，反映發展商對區內的商場前景看俏。此外，該集團已與新地同區的apm商場達成共識，興建連接apm商場的天橋，令兩商場的人流互通，達致雙贏局面。劉樹仁稱，集團亦已與新地達成共識，於兩個商場間興建接駁天橋﹔集團商場可吸引來自開源道的人流，而apm亦可將地鐵及本身商場內的人流通往集團商場，達到雙贏效果。由於目前只有apm有天橋直接通往觀塘地鐵站，故此透過該條日後落成的接駁天橋，變相將兩個商場變成逾70萬方呎的巨無霸商場。（明報記者陳天賜報道）

4b．為甚麼開源道選用重建? 從以上資料可見, 開源道選用重建有以下之原因: 有發展的潛力由於觀塘鱷魚恤大廈鄰近觀塘地鐵站,有完善的交通網絡,可達度高,能配合現時APM商場(創紀之城5期)的大量人流,產生地域性商場帶效應,重建後能吸引發展商發展,以創商機,有助觀塘成為九龍區的購物中心。位於觀塘apm側的鱷魚恤大廈，麗新現時已將該廈清拆﹔該集團亦已與新地達成共識，興建接駁天橋連接兩個商場。（資料圖片）

4c．觀塘市中心區值得重建嗎? 可達度高我們認為觀塘市中心區值得重建發展。因為觀塘市中心區可達度較高，鄰近地鐵站及觀塘道。因此，有大量外來的市民集中在觀塘，使觀塘成為旺區之一，而地價高昂。善用土地觀塘區的地價高昂，但現有的土地利用只為商住混合用地，而且樓宇失修，樓層不高，浪費價格高昂的土地。而重建後，土地利用得以重新規劃，樓宇重新改建，可更善用土地。増加綠化地，改善居民生活環境在重建以後，現有的綠化地將有所增加，能改善空氣污染的問題，使生活環境有所提升。另一方面，亦為市民增加了一個新的休閒去處，有助減輕市民的城市壓力。改變社區樣貌，吸引外來遊人重建後的綠化環境能美化市容，提高對遊客的形象。另一方面，重建為社區帶來新面孔，吸引外來人士，增加該區的消費。

4d．現時的重建計劃 觀塘市中心重建方案及其特色

4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心 2007月4月24日明報觀塘重建全港最綠市中心【明報專訊】綠化市區重建局公布觀塘市中心重建計劃最後修訂方案，大降地積發展比率，希望用12年時間，將裕民坊一帶變成全港綠化率最高的市中心，並闢出17萬平方呎土地，保留現時的街舖及市集特色。方案又提出將殘舊樓群換上瀑布和玻璃鵝蛋形社區中心的公眾廣場，配合高逾270米的地標商廈，成為東九龍新地標。會建高270米地標式商廈（圖中較高透明大廈模型），較最右方apm商廈（灰色）高四成，成為東九龍的地標。

4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心保留街舖裕民坊公園擴4倍　現時狹小的裕民坊公園，日後將擴大4倍，變成面積達9.4萬平方呎的裕民廣場，另有逾22.6萬平方呎的平台花園。市建局規劃及設計總監馬昭智表示，廣場內除保留3棵老榕樹外，並會加種500棵各式樹木，及有大型流水瀑布作點綴，綠化範圍將覆蓋地盤面積的28％，成為全港最大的綠化市中心。市建局提出的重建方案模型，增加休憩用地，把裕民坊的公園加大4倍成為公眾廣場，右方鵝蛋形玻璃建築將成為社區會堂。

4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心無煙地帶重建後，市中心將變成無煙地帶，所有道路變成行人道，各座商場和住宅地下將設逾17萬平方呎的「街坊街里」，由各式老字號和平民商店進駐各個街舖，商場之上除有名店區，亦會闢設行人街和小型市集，重塑現時地區特色，方便街坊購物。新觀塘市中心將保留街舖和地區市集特色，闢設「街坊街里」吸引平民商店進駐。（市建局圖片)

4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心4d．現時的重建計劃－觀塘重建全港最綠市中心混合式商廈　現時觀塘政府合署的位置將興建一座高達270米的混合式商廈，較屹立地鐵站另一邊的apm大廈高40％，即使在港島也能眺望到這座東九地標。林和起說，大廈低層為寫字樓，頂層為酒店和餐廳，讓公眾處於東九最高點，將九龍景色盡收眼簾。南商業北住宅空氣更佳　馬昭智指出，因項目以「南商業、北住宅」模式發展，沿觀塘道建築的商場和商廈將成為隔音屏障，令區內廣場免受空氣和噪音污染，5座住宅大廈則分佈在北面地盤，佈局疏落，加強空氣流通。市建局估計，重建後區內各處的空氣流量會較現時多20％，而二氧化碳量減少逾20％。現時觀塘裕民坊一帶，放工時間經常出現人車爭路的情況。預計重建後能解決交通問題。（曾國宗攝）

4e．重建計劃對觀塘市中心區的影響 觀塘市中心區重建計劃對觀塘市中心區有正面和負面的影響。正面影響：一)土地得以善用二)更多綠化地帶三)吸引更多外來人士負面影響：一)舊有的鄰里關係破滅二)對地區的認受性降低

4e．重建計劃對觀塘市中心區的影響 正面影響：一)土地得以善用　　現時的重建計劃針對過往土地規劃不善，出現人車爭路問題，它透過重新規劃城區解決問題。以北面為住宅，南面為商業使土地完善地分工，善用土地。　　另一方面，重建計劃亦會使樓宇的高度進一步上升。由此，土地所建的總面積亦會較，比以前更為善用土地，不致浪費。

4e．重建計劃對觀塘市中心區的影響 正面影響：二)更多綠化地　　現時的觀塘市中心區缺乏綠化地及休憩用地，根據剪報，市區重建局有意把觀塘發展成「全港最綠的市中心」。更多的綠化地不只能增加觀塘市中心區的景觀，更甚的是改善觀塘空氣混濁的情形。　　另外，景觀變得更佳亦有助增加外來人士的人數，從而促進消費。

4e．重建計劃對觀塘市中心區的影響 正面影響：三)吸引更多外來人士　　觀塘的景觀變得更佳亦有助增加外來人士的人數，從而促進消費。　　另外，根據重建計劃，觀塘在重建以後將會成為地標性般的建築物，亦有助吸引外來人士。

4e．重建計劃對觀塘市中心區的影響 負面影響：一)舊有的鄰里關係破滅　　隨著觀塘的重建計劃，大部分原住於此的市民均離開而搬至別處。由於與舊鄰居各散東西，因此很多時未能建立與當時的舊有鄰里關係。

4e．重建計劃對觀塘市中心區的影響 負面影響：二)對地區的認受性降低　　觀塘市中心原本有一條街因金舖多而聞名，有集聚經濟效益。但在重建以後，「金舖街」會因此而重建。重建以後，金舖街的金舖均為搬走，顯示集聚經濟效益下降或衰退，別日因此而不再相信或前往「金舖街」。

5重建時可能會遇到哪些問題？

5．重建時可能會遇到甚麼問題？ 推行市區重建會遇到不少困難，其中涉及的範圍頗大。對象包括市民、社會、經濟和時間，大致可以分為以下四種。一)受影響的居民不願遷離二)收地波折重重三)財政支出龐大四)耗費時間極長

5．重建時可能會遇到甚麼問題？ 一)受影響的居民不願遷離 – 社會問題對原住地的感情在基於合理賠償和生活模式沒有影響的前題下，還是有些人反對搬遷。他們用種種非理性的藉口，要懶死在觀塘不肯走。有些人有鄉土情意結，認為生在觀塘要死在觀塘﹐儘管新居離觀塘只是半小時車程。加重居民負擔政府可能把重建影響的居民安置到偏遠的地區，原本在區內工作的居民，就會十分不便，他們上下班不但要長途跋涉，交通費也增加，加重居民的負擔。觀塘樓價低、租金和生活費也低。可是，重建後住宅的售價和租金勢必上調，打算在原區生活的居民不但要捱貴租，而且生活費亦會上升，加重他們的經濟負擔。

5．重建時可能會遇到甚麼問題？ 一)受影響的居民不願遷離 – 社會問題　　以上的兩個原因使一些受重建影響的居民反對重建，認為政府罔顧他們的意願。　　他們拒絕接受政府提出的安置方案和賠償金額，上街抗議，有時甚至演變為暴力衝突，繼而成為一個社會問題。

5．重建時可能會遇到甚麼問題？ 二)收地波折重重　　市建局行政總監林中麟在有關觀塘重建計劃的記者會上表示，觀塘市中心重建計劃規模龐大，問題複雜，涉及逾1,600個業權、約4,500位居民受影響。　　當中有些業主可能已經移民，有些樓宇有一個或以上的業主，要接觸真正的業權的擁有人十分困難。

5．重建時可能會遇到甚麼問題？ 三)財政支出龐大　　根據星島日報報道，市建局觀塘市中心重建計畫龐大，受影響業主一直爭取一次過獲收購賠償，但由於涉及收購資金估計達一百三十億元，市建局最少會分三期收購。　　消息人士坦言，單是項目的賠償支出已高達一百三十億元。而市建局現時只有三十多億元「身家」，難有足夠資金「一次過」展開收購。

5．重建時可能會遇到甚麼問題？ 四)耗費時間極長　　市建局計劃進行為期12年的觀塘市中心重建，包括興建280米高的地標商廈、鵝蛋形的多用途活動中心及有流水瀑布的梯田式公園等。項目又廣植500棵樹木，綠化範圍多達三成，務求將觀塘打造為全港最綠化的市中心。　　市建局行政總監林中麟坦言，最終方案是為觀塘社區「度身訂造」，希望計畫在十多年完成。

6如何解決重建時可能會遇到哪些問題？

6．如何解決重建時可能會遇到甚麼問題？ 推行市區重建會遇到不少困難，其中涉及的範圍頗大。解決辦法有以下五個。一)收購物業政策二)凍結人口調查三)設立分區諮詢委員會四)就發展項目及發展計劃進行諮詢五)進口社會負面影響的評估

6．如何解決重建時可能會遇到甚麼問題？ 一)收購物業政策　　在政府推行重建計劃時，受計劃影響的樓宇需要拆卸，為補償業主的損失，政府實行收購物業政策，對受影響的業主作出公平合理的賠償。

6．如何解決重建時可能會遇到甚麼問題？ 二)凍結人口調查　　為了令該區受重建影響的居民和租戶得到妥善的安置，市建局會在項目的開始實施日期進行凍結人口調查，以核實受影響人士領取特惠津貼和獲得安置的資格。　　這項調查應於當日或最多數日內完成，並必須全面而準確，以免有"假冒居民"魚目混珠，入住重建區，濫用安置資源。

6．如何解決重建時可能會遇到甚麼問題？ 三)設立分區諮詢委員會　　市建局應在重建目標區內，設立一個分區諮詢委員會，就市區重建項目向市建局提供意見和協助。　　分區諮詢委員會由市建局董事會委任，並在區內具有代表性。成員應包括業主、租戶、區議會議員，以及其他關注區內市區重建的非政府機構代表。　　讓受重建計劃影響的居民可以有充分的機會和足夠的渠道去表達意見。

6．如何解決重建時可能會遇到甚麼問題？ 四)就發展項目及發展計劃進行諮詢　　市建局會在政府憲報公布項目（發展項目或發展計劃）的開始實施日期，以及展示有關項目的一般資料，供公眾查閱。　　市建局亦會舉行公眾會議，通知區內居民有關項目的詳情和收集公眾意見。市建局更會就項目諮詢有關區議會，並應印製簡易淺白的小冊子，派發給受影響人士，讓他們對重建計劃有更深入的了解和提出意見。

6．如何解決重建時可能會遇到甚麼問題？ 五)進口社會負面影響的評估　　市建局會全面評估建議項目所引起的社會的負面影響，以及受影響居民的社區連繫和安置需要。社會影響評估研究分為兩個階段進行︰ (a)在政府憲報公布建議項目前，先進行非公開的社會影響評估。 (b)在政府憲報公布建議項目後，進行詳細的社會影響評估。

7為什麼觀塘市中心區 附近的街道不選用重建? 而是選用其他的更新策略呢? 宜安街, 月華街 - 樓宇復修

宜安街 7a．宜安街樓宇復修的案例市建局已公佈的樓宇復修計劃資料如下：致昌大廈地址: 觀塘宜安街2-4號入伙年期: 1962最近大廈整體維修工程完成於: 2005年3月復修後復修前

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