复地房地产项目投资 可行性分析 公司财务课程汇报 朱清磊 江大共 俞萍 连超 黄爱国 龚智勇 尚文轩 (Sam)

1. 复地房地产项目投资 可行性分析 公司财务课程汇报 朱清磊 江大共 俞萍 连超 黄爱国 龚智勇 尚文轩(Sam)

2. 案例背景 • 案例公司背景介绍 • 项目开发目的描述 • 项目设计描述 • 2. 资金运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 • 3. 风险管控 • 关键节点指标 • 房地产政策变动及应对 目录

3. 案例背景 • 案例公司背景介绍 • 项目开发目的描述 • 项目设计描述

4. 复地（集团）股份有限公司 • 是中国大型的房地产开发集团，国家一级开发资质、位列2014年中国房地产百强企业20强。 • 1992年，复地集团开始房地产开发和管理业务，总资产505.08 亿元，管理资产超过 1500 亿。 • 22 年来，复地已为近50000 户中国家庭提供了住宅，为约40 个社区提供物业管理服务，目前开发项目已遍及全国重点城市。 • 案例背景 • 案例公司背景介绍 • 项目开发目的描述 • 项目设计描述

5. 2013年，复地全国在建面积近794万平方米、竣工面积超218万平方米。2013年，复地全国在建面积近794万平方米、竣工面积超218万平方米。 • 未来，FD集团将根据中国城市升级版开发建设需求，致力于以人性化的视角，为客户提供最佳的人居空间解决方案，实践"以人为蓝图"的品牌理念，并在有关各方的价值最大化的同时，实现FD"成为国际一流的房地产开发商"的企业愿景。 • 案例背景 • 案例公司背景介绍 • 项目开发目的描述 • 项目设计描述

6. 案例背景 • 案例公司背景介绍 • 项目开发目的描述 • 项目设计描述 • 复地正计划以招拍挂的方式获取一项目地块，地块的信息以及规划指标如下：

7. 按照我们对该地块的设计分析，不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响，综合地块的容积率要求，经设计、销售、财务和项目等部门研究协商，最后确定按照我们对该地块的设计分析，不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响，综合地块的容积率要求，经设计、销售、财务和项目等部门研究协商，最后确定 容积率(住宅净容积率)为1.5 .按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积及现价汇总见后表， • 案例背景 • 案例公司背景介绍 • 项目开发目的描述 • 项目设计描述

8. 案例背景 • 案例公司背景介绍 • 项目开发目的描述 • 项目设计描述 小高层：建筑面积为80~120平方米/套 别墅：建筑面积(套)为240平方米以上，院落400平方米以上

9. 资金运作计划 项目周期 项目阶段资金重点 整体现金流量预测

10. 资金流入 资金流出 • 项目可行性调研 • 项目审批 • 土地证取得 • 项目方案设计 • 建设工程施工许可证取得 • 项目前期施工准备 • 项目施工 • 项目达到预售条件 • 开盘 • 项目竣工验收 • 项目收尾 • 项目竣工备案 • 住宅交付证取得 • 住宅交付 • 项目后评估 第1年中 时间线 第1年末 第3年中 • 资金 • 运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 • 融资收款 • 销售收款 • 收齐款结利润

11. 资金 • 运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 • 第一季度的土地款，净现金流为8,000万元。 • 第七季度和第八季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出主要是建筑安装费等。净现金流为5,700万元左右。 • 第九季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出主要是利息支出和本金归还等。净现金流为-4,735万元。 • 第十季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出较少。净现金流为6,248万元左右。

12. 资金 • 运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 现金流入和现金流出中 各项所占的百分比

13. 资金 • 运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 整个项目按10个季度计算，最终合计的现金流入为37,039万元，现金流出为35,001万元，净现金流为2,038万元，其中在第6季度会达到资金的峰值。

14. 资金 • 运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 销售收入带来的整个项目的现金流入为26,939万元 银行贷款带来的现金流入为10,100万元

15. 资金 • 运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 营业成本（工程成本） 造成的现金流出为21,250万元 营业费用（项目运作）造成的现金流出为2,740万元

16. 资金 • 运作计划 • 项目周期 • 项目阶段资金重点 • 整体现金流量预测 营业成本（工程成本） 造成的现金流出为21,250万元 营业费用（项目运作）造成的现金流出为2,740万元

17. 风险管控 关键节点指标 房地产政策变动及应对

18. 风险管控 • 关键节点指标 • 房地产政策变动及应对

19. 3个阶段,10年时间,43次措施,179个文件。 1998年住房市场化。2003年房地产成为支柱行业,调控开始 • 风险管控 • 关键节点指标 • 房地产政策变动及应对

20. 总 结 1.静态盈利能力分析 静态指标毛利率((销售收入-营业成本-利息)/销售收入)仅为20% 销售净利润率(净利润/销售收入)约为8%. 行业的平均毛利率水平一般在25%-30%,销售净利润率平均水平在12-15%.

21. 总 结 2.动态指标IRR分析 行业标杆为20%-25%.IRR内部收益率，是一项投资可望达到的报酬率 实际操作中,若各项工作衔接合理,工程进度可以理提速, 使得IRR 上升. 项目的资金峰值约为1亿,项目开发周期2.5年,累计现金流转正要2年,属于一个慢周转项目

22. 总 结 3.战略分析 该二线城市是集团划定的重点发展城市，还需要考虑以下问题: (1) 该城市公司现有土地储备的结构与规模,是否需要补充高端别墅的土地储备; (2) 集团对该城市公司资金投入情况,资金峰值一个亿是否能够接受;目前城市公司的现金流情况是否可以支撑新项目投入;