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复地房地产项目投资 可行性分析 公司财务课程汇报 朱清磊 江大共 俞萍 连超 黄爱国 龚智勇 尚文轩 (Sam). 案例背景 案例公司背景介绍 项目 开发目的描述 项目设计 描述 2. 资金运作计划 项目周期 项目阶段资金重点 整体现金流量预测 3. 风险管控 关键节点指标 房地产政策变动及应对. 目录. 案例背景 案例公司背景介绍 项目开发目的描述 项目设计描述. 复地(集团)股份有限公司 是中国大型的房地产开发集团,国家一级开发资质、位列 2014 年中国房地产百强企业 20 强。

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Presentation Transcript
slide1

复地房地产项目投资

可行性分析

公司财务课程汇报

朱清磊 江大共 俞萍 连超 黄爱国 龚智勇 尚文轩(Sam)

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案例背景

    • 案例公司背景介绍
    • 项目开发目的描述
    • 项目设计描述
  • 2. 资金运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测
  • 3. 风险管控
    • 关键节点指标
    • 房地产政策变动及应对

目录

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案例背景

    • 案例公司背景介绍
    • 项目开发目的描述
    • 项目设计描述
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复地(集团)股份有限公司

  • 是中国大型的房地产开发集团,国家一级开发资质、位列2014年中国房地产百强企业20强。
  • 1992年,复地集团开始房地产开发和管理业务,总资产505.08 亿元,管理资产超过 1500 亿。
  • 22 年来,复地已为近50000 户中国家庭提供了住宅,为约40 个社区提供物业管理服务,目前开发项目已遍及全国重点城市。
  • 案例背景
    • 案例公司背景介绍
    • 项目开发目的描述
    • 项目设计描述
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2013年,复地全国在建面积近794万平方米、竣工面积超218万平方米。2013年,复地全国在建面积近794万平方米、竣工面积超218万平方米。

  • 未来,FD集团将根据中国城市升级版开发建设需求,致力于以人性化的视角,为客户提供最佳的人居空间解决方案,实践"以人为蓝图"的品牌理念,并在有关各方的价值最大化的同时,实现FD"成为国际一流的房地产开发商"的企业愿景。
  • 案例背景
    • 案例公司背景介绍
    • 项目开发目的描述
    • 项目设计描述
slide6

案例背景

    • 案例公司背景介绍
    • 项目开发目的描述
    • 项目设计描述
  • 复地正计划以招拍挂的方式获取一项目地块,地块的信息以及规划指标如下:
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按照我们对该地块的设计分析,不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响,综合地块的容积率要求,经设计、销售、财务和项目等部门研究协商,最后确定按照我们对该地块的设计分析,不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响,综合地块的容积率要求,经设计、销售、财务和项目等部门研究协商,最后确定

容积率(住宅净容积率)为1.5 .按住宅的档次分类,整个项目开发各类房屋及面积及现价汇总见后表,

  • 案例背景
    • 案例公司背景介绍
    • 项目开发目的描述
    • 项目设计描述
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案例背景

    • 案例公司背景介绍
    • 项目开发目的描述
    • 项目设计描述

小高层:建筑面积为80~120平方米/套

别墅:建筑面积(套)为240平方米以上,院落400平方米以上

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资金运作计划

项目周期

项目阶段资金重点

整体现金流量预测

slide10

资金流入

资金流出

  • 项目可行性调研
  • 项目审批
  • 土地证取得
  • 项目方案设计
  • 建设工程施工许可证取得
  • 项目前期施工准备
  • 项目施工
  • 项目达到预售条件
  • 开盘
  • 项目竣工验收
  • 项目收尾
  • 项目竣工备案
  • 住宅交付证取得
  • 住宅交付
  • 项目后评估

第1年中

时间线

第1年末

第3年中

  • 资金
  • 运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测
  • 融资收款
  • 销售收款
  • 收齐款结利润
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资金

  • 运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测
  • 第一季度的土地款,净现金流为8,000万元。
  • 第七季度和第八季度,资金流入是销售收入和融资流入,资金流出主要是建筑安装费等。净现金流为5,700万元左右。
  • 第九季度,资金流入是销售收入和融资流入,资金流出主要是利息支出和本金归还等。净现金流为-4,735万元。
  • 第十季度,资金流入是销售收入和融资流入,资金流出较少。净现金流为6,248万元左右。
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资金

  • 运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测

现金流入和现金流出中

各项所占的百分比

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资金

  • 运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测

整个项目按10个季度计算,最终合计的现金流入为37,039万元,现金流出为35,001万元,净现金流为2,038万元,其中在第6季度会达到资金的峰值。

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资金

  • 运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测

销售收入带来的整个项目的现金流入为26,939万元

银行贷款带来的现金流入为10,100万元

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资金

  • 运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测

营业成本(工程成本)

造成的现金流出为21,250万元

营业费用(项目运作)造成的现金流出为2,740万元

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资金

  • 运作计划
    • 项目周期
    • 项目阶段资金重点
    • 整体现金流量预测

营业成本(工程成本)

造成的现金流出为21,250万元

营业费用(项目运作)造成的现金流出为2,740万元

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风险管控

关键节点指标

房地产政策变动及应对

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风险管控

    • 关键节点指标
    • 房地产政策变动及应对
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3个阶段,10年时间,43次措施,179个文件。

1998年住房市场化。2003年房地产成为支柱行业,调控开始

  • 风险管控
    • 关键节点指标
    • 房地产政策变动及应对
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总 结

1.静态盈利能力分析

静态指标毛利率((销售收入-营业成本-利息)/销售收入)仅为20%

销售净利润率(净利润/销售收入)约为8%.

行业的平均毛利率水平一般在25%-30%,销售净利润率平均水平在12-15%.

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总 结

2.动态指标IRR分析

行业标杆为20%-25%.IRR内部收益率,是一项投资可望达到的报酬率

实际操作中,若各项工作衔接合理,工程进度可以理提速, 使得IRR 上升.

项目的资金峰值约为1亿,项目开发周期2.5年,累计现金流转正要2年,属于一个慢周转项目

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总 结

3.战略分析

该二线城市是集团划定的重点发展城市,还需要考虑以下问题:

(1) 该城市公司现有土地储备的结构与规模,是否需要补充高端别墅的土地储备;

(2) 集团对该城市公司资金投入情况,资金峰值一个亿是否能够接受;目前城市公司的现金流情况是否可以支撑新项目投入;