武汉华美时代项目市场研究

1. 武汉华美时代项目市场研究

2. 当代地产 目录 武汉市工业地产概况 武汉写字楼市场概况 东湖高新区工业地产概况 竞争个案点评

3. 武汉市工业地产概况 武汉市工业地产概况

4. 武汉市工业地产概况 武汉市简介 面积 武汉全境总面积8494平方公里。其中外环以内面积1171.70平方公里，三环线以内的城区为684平方公里。建成区面积达500平方公里。 人口 截止2009年武汉共有常驻人口910万，全市户籍人口838万人，是中部六省人口规模最大的城市。其中农业人口296.00万人；城镇人口537.24万人。

5. 武汉市工业地产概况 交通 武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。京广、京九、汉丹、沪汉蓉、京港5 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，为全国四大枢纽机场。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。

6. 武汉市工业地产概况 工业产值 湖北省统计局召资料显示： 09年武汉工业总产值达到5032.18亿元，同比增长10.2%，实现工业增加值1656.15亿元，同比增长18.5%。 武汉工业发展规划 武汉晚报消息，根据武汉远城区工业产业发展规划（2009-2015）到2015年，武汉市六个远城区加洪山区人均GDP将增一倍，工业总产值突破5000亿元，新增就业16万人。

7. 武汉市工业地产概况 武汉工业地价 根据武汉国土局工业土地出让资料：2009年武汉市 工用土地出让达3240亩，挂牌价225万/亩。 而2007年工业成交地价仅16万/亩，短短2年时间工 业地价就翻了十多倍。

8. 武汉市工业地产概况 武汉市目前已有工业区 据市国土资源和房产规划局统计，六个城区和洪山区已建和拟建的工业园有40个； 东湖开发区，东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区，武汉阳逻经济开发区，武汉沌口经济开发区，武汉盘龙经济开发区，武汉光谷开发区，武汉江岸经济开发区，武汉东西湖开发区，武汉吴家山开发区，武汉海尔工业园，武汉美的工业园，富士康武汉工业园，武汉科技工业园，武汉关东科技工业园，武汉民营工业园，武汉财富工业园，武汉长丰工业园，武汉阳逻工业园，武汉弘毅工业园，武汉黑泥湖工业园，武汉北港工业园 武汉黄金口科技孵化基地，湖北长盛工业园， 武汉光通科技园，武汉高科表面处理工业园，东西湖龙鑫工业园，武汉天润工业园，万通工业园区，武汉华顶工业园，武汉汉正街都市工业园，武汉美国新都市工业城镇，高龙科技产业园落、武钢高技产业园落户武汉光谷，武汉船舶配套工业园开建，武汉华顶包装印务工业园……

9. 武汉市工业地产概况 当代观点： 根据《中国城市竞争力蓝皮书》对全国50个城市的工业地产投资潜力进行研究并排序，排在前5位的分别是天津、东莞、苏州、上海和武汉。武汉名列中西部城市之首，在中部崛起战略、武汉十一五规划的大背景下，武汉必会成为下一轮的工业地产开发热点，给武汉工业地产发展前景带来了希望。 工业地产是国家调控下，继房地产、商业地产后的另一热门投资行业，被喻为宏观调控下的“绿洲” 。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，工业地产的发展前景十分广阔。最为具体的表现就是中国工业地产价格这几年来一直持续上扬。 武汉工业地产发展至今经历了标准厂房出租、办公型的工业厂房租赁以及多功能形态物业三个阶段。武汉市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。2007-2009仅仅2年时间，工业地价就翻了十倍，但与住宅、商业地产地价相比仍低，未来发展潜力仍大。 2009年开始武汉经济慢慢复苏，武汉工业地产一直层上升趋势。许多开发商纷纷开始加大对工业地产的开发力度，推动了武汉工业地产的发展和渐露峥嵘,政府和企业都开始加大投资。

10. 武汉写字楼市场概况 武汉写字楼市场概况

11. 武汉写字楼市场概况

12. 武汉写字楼市场概况 2010年上半年，武汉市写字楼物业竣工面积占全市上半年商品房竣工面积的5.27%，相比最近5年2%-4%的占比有所提升。此外，写字楼竣工面积与宏观经济走势相对一致：经济繁荣时期，写字楼竣工面积较高;经济萧条时期，写字楼竣工面积则急剧减少。在产品面积上，当前市场在售的多为基本单位面积在100平米以下的小户型、空间组合灵活的写字楼项目。同时，产品在业态上亦相对丰富，例如公寓式办公、LOFT办公、独栋式办公、研发空间等。

13. 武汉写字楼市场概况

14. 武汉写字楼市场概况 2010年上半年，全市写字楼回暖，成交面积达16.6万方，与2009年全年成交量基本持平。经济逐步向好，“武汉，中部的中心” 城市地位的提升，外来企业拉动写字楼需求。同时恰逢沿海产业内陆转移，如东湖高新区继中关村后被列入“全国自主创新示范区”，“新三板”、10亿创业基金等扶持，给实体经济发展创造更优条件，促进武汉产业发展，催生东湖高新区、东西湖区等产业区域产销结合的新型低密度多元化办公物业需求。上半年，海峡IBD创业城、光谷国际商务中心、武大科技园GEO OFFICE等办公物业销售良好。此外，“国十条”等政策促进是写字楼、商业等商用物业效应，市场资金流向发生变化，转移至商用型物业。

15. 武汉写字楼市场概况

16. 武汉写字楼市场概况 写字楼租金与所在区域商务成熟度及写字楼档次密切关联。甲级写字楼云集的建设大道板块，其写字楼租金基本均在50元以上，板块平均租金约为60元/平米，为全市最高。在出租率方面，武汉典型商务圈写字楼平均出租率基本均超过80%，其中，建设大道、滨江商务圈的写字楼出租率则超过90%。甲级写字楼聚集的建设大道板块平均出租率最高。在甲级写字楼供有限的情况下，外资、外地企业的快速进入及企业的扩张使得武汉甲级写字楼市场供不应求。

17. 武汉写字楼市场概况

18. 武汉写字楼市场概况 2010上半年，武汉写字楼成交均价为6678元/平米，比同期住宅均价仅高620元/平米。2008年写字楼价格高出住宅均价约1000元/㎡;2009年住宅市场发力、写字楼等办公物业走向光谷、黄陂等新区域，写字楼均价被住宅追赶。写字楼、住宅价格倒挂，中心板块内高端写字楼与高端住宅表现更为明显。

19. 武汉写字楼市场概况 当代观点： 办公写字楼产品在房地产中有“经济晴雨表”之称。与城市的资本发展、经营者状况、区域经济发展密切相关。随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽“重城”等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2010-2015年，武汉写字楼市场发展进入“快车道”。 2009年起，武汉写字楼供需均增长，价格仍处起步阶段。在区域布局上，武汉写字楼项目开始由城市中心向外围扩散，光谷、沌口、青山、古田等板块办公物业开始兴起。

20. 东湖高新区工业地产概况 东湖高新区工业地产概况

21. 东湖高新区工业地产概况 东湖高新区工业地产的发展历程 一、初级阶段(标准工业厂房)： 此阶段为东湖高新技术开发区成立的初级阶段，行业划分不清晰，此时工业地产服务于大型生产为主的重工业制造业，即主要由标准厂房组成。主要特点是单层或二层的工厂，具有大楼面荷载、大开间、高层高、外立面单调等特点。无明显产业区划及详细规划，其代表性工业地产项目有关南科技园、关东科技园、武汉东湖新技术创业中心等。

22. 东湖高新区工业地产概况 二、发展阶段(注重研发的厂房)： 随着光谷产业结构调整，逐步确定了以光电子产业为核心的高科技制造业发展方向，产业重心逐步由单纯生产转向以生产以及研发相结合，此阶段工业地产的建设也进入了更为多样化发展阶段，此时工业地产主要由多层厂房构成，其主要特点是注重针对研发的设计、适用于专业化生产，不再强调层高以及荷载，而是转向强调外立面的情趣化以及校园风格，关注园区的高科技氛围。园区规划较大。此阶段代表性园区有留学生创业中心、国际企业中心等等。

23. 东湖高新区工业地产概况 三、继续完善阶段(生态复合型产业园)： 随着中部崛起政策的逐步实行，国家扶持支持政策的进一步落实，武汉东湖高新区不仅继续完善了集成电路产业、光通信产业、移动通信产业、现代装备制造业等传统优势产业，还继续发展了能源环保产业、软件外包和消费类电子产业这两个新兴朝阳产业。产业化分的进一步明确对高新区内的工业地产提出了更高的要求，老一代厂房单调的结构以及相对落后的配套设施以及产业氛围已不能满足新兴产业发展的需要。光谷工业地产在此阶段进一步升级，诞生了注重研发的高科技产业园区，其特点是高层办公楼风格建筑，或独栋式别墅。建筑物科技含量高，地面荷载小，园区具备完整的产业配套设施及娱乐设施，园区总规划面积大。代表性项目有曙光软件园、国际企业科技园等。

24. 东湖高新区工业地产概况 东湖高新区经济 2010年东湖示范区内企业，完成总收入2918亿元。纲要提出，至2015年，东湖示范区总收入要突破1万亿元，到2020年，示范区总收入突破3万亿，进入全球高新技术产业园区发展第一梯队，成为代表我国参与全球高新技术产业竞争，提升我国在全球科技和经济分工地位的核心载体之一;“成为率先发展、辐射中部、联动全国、面向世界的科技经济引擎和新兴产业生成中心”。 未来十年，东湖示范区产业发展目标，是以光电子信息产业为核心产业，以生物、环保节能、高端装备制造为战略产业，以高技术服务业为先导产业，形成“131”产业架构。

25. 东湖高新区工业地产概况 光谷产业规划布局

26. 东湖高新区工业地产概况 当代观点： 经过多年的发展，高新区正在升级为产业型新城，过去高新区在经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集了大量的人流，物流，信息流，资金流，为工业地产的发展创造了巨大的发展机会。

27. 竞争个案点评 竞争个案点评

28. 竞争个案点评 光谷8号工坊

29. 竞争个案点评

30. 竞争个案点评

31. 竞争个案点评

32. 竞争个案点评 该项目位于汤逊湖北侧，光谷大道西面，藏龙岛大学城附近，周边有湖北经济学院、湖北美术学院艺术设计学院、富士康产业园、中百仓储紫薇星购物广场等，交通生活方便。 该项目是从过去的工业厂房改建的工业地产项目，该项目虽然占地面积不大，但容积率仅为1.47，绿化率也达到了42%，并且写字楼处于一线临湖的地理位置，项目主打的是优雅的办公环境。

33. 竞争个案点评 佩尔中心

34. 竞争个案点评

35. 竞争个案点评

36. 竞争个案点评 • 该项目位于武汉理工大学科技园内，东湖开发区汤逊湖北路和滨湖路交会处，项目附近有755,732,405等公交经过，交通较为便利，周边分布有武大科技园，华工科技园，武汉理工大学科技园，高新企业林立，产业氛围浓厚，项目写字楼直面汤逊湖和市政绿地公园，拥有良好的生态环境。 • 从项目规划上看，该项目虽然占地面积不大，但容积率仅为1.47，绿化率也达到了42%，并且写字楼处于一线临湖的地理位置，项目主打的是优雅的办公环境。

37. 竞争个案点评 • 整个项目规划有临街的三栋写字楼，三栋专家楼，一栋员工宿舍，项目内部建设有水景园林，网球场，篮球场，健身设施等休闲配套，地面地下均设有停车场。三栋写字楼呈品字形，两栋10层写字楼临街而立，一栋12层写字楼退后而设，三栋写字楼处于十字路口处，位置比较醒目，后期可建成地标性建筑。外立面辅以棕色立柱和灰蓝色双层玻璃，与金融港交通银行设计风格类似，从效果图上看比较有档次，一层和二层为商业配套，2号楼设有三层楼高裙楼，规划为商务酒店。裙楼和底商的顶部设计有楼顶花园，在写字楼内部，每层楼均设有两个近70平方的空中花园，实地看房过程中，写字楼临湖部分视野非常好，视线无遮挡，可尽揽汤逊湖风光。项目内部沿水景区设有三栋专家楼，为独栋别墅设计，不对外销售，在项目南端设计有一栋板式员工宿舍，七层楼高，两个单元，为一梯两户设计，单元面积为140平方左右，户型为四房两厅两卫。

38. 竞争个案点评 光谷总部空间

39. 竞争个案点评

40. 竞争个案点评 • 一期写字楼全部售罄，当时的售价。 • 二期写字楼为定向开发，不对外销售。 • 二期主推两栋商住两用酒店式公寓楼，预计10月开盘，预计售价约5000元/平方米。

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49. 武汉市工业地产概况 工业地产开发有四种常见模式： (1)工业园区开发模式。目前是工业地产市场的主要载体，政府所最 常运作。 (2)主体企业引导模式。实力企业获取工业用地开发相对独立的工业 园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进 同类企业。 (3)工业地产商模式。房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取 工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然后以租赁、转让或 合资等方式经营管理项目。这将成为主流模式。 (4)综合运作模式。上述三种模式的混合运用。