Ипотечный кризис в США: возможные причины и уроки

1. Пятая всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» Ипотечный кризис в США: возможные причины и уроки 30 марта 2007 годаМосква

2. Официальная и альтернативная макроэкономическая статистика: инфляция потребительских цен и рост ВВП США «Ситуация сегодня – странная смесь жёсткой денежной инфляции, ценовой инфляции и рецессии в экономике в сочетании со спадом на рынке жилья и кризисом ипотечного финансирования». (Credit Suisse)

3. Немного статистики.... Динамика % ставок Средняя стоимость объекта недвижимости

4. Основные видыипотечных программ в США Prime conforming – кредиты, соответствующие стандартам Freddie Mac, Fannie Mae,иных правительственных рефинансирующих организаций Jumbo – кредиты, соответствующие стандартам prime, но превышающие максимальную установленную сумму ($417,000 в 2006-2007 годах) Alt-A – кредиты для заёмщиков с достаточным кредитным рейтингом, но нестандартными требованиями к подтверждению дохода, графику платежей и т.п. Subprime – кредиты для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для первоначального взноса Government – социальная ипотека; кредиты, гарантированные правительственными структурами

5. Alt A • Alt A – ипотечные кредиты, риск по которым находится на уровне между prime и subprime. Кредитные истории заёмщиков обычно хорошие, но в структуре самих кредитов есть факторы, повышающие степень риска. Это и более высокое значение коэффициента кредит/залог, и недостаточное документальное подтверждение дохода заёмщика. • Эти кредиты привлекают кредиторов, потому что доходность по ним выше, но заёмщики обладают достаточно высоким кредитным рейтингом. • 81% таких кредитов в 2006 году – кредиты с отсутствием или неполным документальным подтверждением дохода заёмщика. 55% заёмщиков оформили ипотеку второй очереди одновременно с основным кредитом, средняя величина коэффициента кредит/залог составила 88%. 22% всех кредитов Alt-A были взяты в инвестиционных целях или для приобретения второго (не основного) жилья.

6. Subprime • Низкие доходы • Проблемная кредитная история • Неполный пакет документов • Ставки выше на 400 – 500 базисных пунктов • В 3 квартале 2006 года почти 13% кредитов находились в просрочке; на 1 марта 2007 года некоторые кредиторы сообщали об уровне просрочки до 19%. • Основной продукт – гибридный ARM2/28. Процентная ставка фиксируется на два года на выгодных условиях, чтобы привлечь заёмщика, а затем платёжи расчитываются в полном объёме. В 2006 году кредиты ARM2/28 составляли почти 78% объёма выдачи кредитов сегмента subprime.

7. Структура общего объёма выдачи ипотечных кредитов, в денежном выражении по типу программы, 2002 год

8. Структура общего объёма выдачи ипотечных кредитов,в денежном выражении по типу программы, 2006 год

9. Объём выдачи кредитов subprime, 1994 – 2006 годы

10. Динамика социальной ипотеки – заёмщики низкого качества перетекли в сегмент subprime

11. Ипотечная «экзотика»:Piggybacks (ипотека второй очереди для получения средств на первоначальный взнос) • У 46% всех кредитов в 2006 году CLTV > 95% • 39% всех ипотечных сделок по приобретению жилья включали ипотеку второй очереди

12. Ипотечная экзотика: IO (Interest Only) – платёж включает только проценты по кредитуи Neg-Am – минимальный платёж меньше процентов по кредиту • Эти опции действуют некоторый период времени; увеличение ежемесячного платежа по окончании такого периода может составить до 40%.

13. Ипотечная экзотика:кредиты с уменьшенным пакетом документов, оценка уровня дохода со слов заёмщика Stated income loans, кредиты с оценкой уровня дохода со слов заёмщика, быстро прозвали liars’ loans – «кредиты для лжецов». По данным исследований, более половины заёмщиков завышают свои доходы на 50% и более.

14. 25 ведущих операторов сектора subprime в США. Краснымвыделены обанкротившиеся и/или прекратившие существование,синим – потерявшие самостоятельность. Данные на начало 2007 года

15. Изменение ставок по кредитам ARM Корректировка ставок ожидает примерно 1 млн заёмщиков сегмента subprime в этом году и ещё 800 000 в следующем Общий объём кредитов ARM, корректировка ставок по которым состоится в 2007 году, составит 1 триллион долларов

16. Рост уровня просрочек по ипотечным кредитам

17. Долговая пирамида • Соотношение объёмов выпуска ипотечных ценных бумаг к стоимости базового актива достигает ошеломительных значений – иногда 35 к 1. Другими словами, на ипотечный кредит в 300000 долларов может быть выпущено производных инструментов на сумму до 10500000 долларов. • Такие непропорционально высокие значения соотношений между стоимостью базового актива и объёмом выпуска производных инструментов могут привести к тому, что проблемы в сегменте subprime, объём которого не так велик по сравнению со всем ипотечным рынком, будут транслированы с многократным увеличением на рынок в целом.

18. Возможные причины и следствия • Кризис был вызван сочетанием спекулятивного роста на недвижимость, долгим периодом непрерывного повышения учётной ставки и снижением регуляторных стандартов • Скорее всего, кризис не остановится, несмотря на ужесточение регуляторных требований – корректировка ставок по ARM в ближайшие два года только увеличит и без того растущее количество дефолтов и обращений взыскания, что увеличит предложение на рынке жилья и приведёт к дальнейшему снижению цен, что спровоцирует «сброс» инвестицонных объектов, что дальше снизит цены... Вопрос в том, насколько данный кризис затронет экономику США в целом и мировую экономику. • Аналогичный сценарий в России в настоящее время маловероятен –рынок не исчерпал свой потенциал даже с «традиционными» продуктами, продукты сегмента subprime в настоящее времяпрактически не представлены, а объём рынка ипотеки крайне мал в процентах от ВВП. Для сравнения: объём рынка ипотеки в России составляет 7 млрд. долларов США, что менее 1% от ВВП. В США это соотношение составляет 54% при ВВП порядка 13 трлн. долл., в Великобритании 57% и т.д.