不動產投資信託評等方法

不動產投資信託評等方法 蕭黎明中華信評企業評等部協理 July 7th, 2004

何謂不動產投資信託?  不動產投資信託結合大眾資金，購買並持有各種不動產之投資組合  不動產投資信託尋求不動產的投資機會，並以專業管理其投資組合  不動產投資信託的投資人並不直接投資不動產，而是持有可公開買賣的信託基金

不動產投資信託的結構 受託機構投資人股利投資不動產投資信託不動產管理機構所有權租金不動產

產業風險 營運風險財務風險評等準則

不動產業之特性評估  循環趨勢 (過去市場的起伏變化)  競爭情況  經濟展望

營運風險的考量因素  資產品質  資產組合分散程度  營運穩定性  營運策略與管理經驗

資產品質  地點的品質 (主要地區/次要地區)  不動產的新舊與重新修繕的程度  該不動產投資組合過去經歷的變化與該信託基金持有的時間長短

資產分散程度與營運穩定性  資產類型的集中度  資產分佈的集中度  租戶的集中度與其信用品質  租約到期概況  投資組合的平均租金相對於市場水準  投資組合的平均空置率相對於市場水準  保險的要求程度與涵蓋範圍

營運策略與管理經驗  投資策略  投資組合的成長偏好程度  不動產投資標的之選擇過程  管理架構  組織結構

財務風險分析  財務政策  獲利能力  現金流量保障程度  資本結構  財務彈性

財務政策  購買與出售不動產之計劃  融資策略  股利政策

獲利能力與現金流量保障  營業利益率  成本分析  利息保障比率  本業現金流量對借款比  資本支出計劃

資本結構與財務彈性  槓桿程度  借款的條件  尚未質押的資產  流動性  銀行額度  股東的人數與分散程度

個案分析: 富邦一號不動產投資信託  將為台灣第一個成立之不動產投資信託  初始的不動產組合約為新台幣58億元  包含兩棟辦公大樓與一棟商務住宅  富邦建經公司為基金管理公司  富邦集團將持有信託基金的20%

富邦一號不動產投資信託之評等優勢  良好的不動產組合品質  優於平均水準的租戶組合  適當的槓桿比率  與富邦集團密切的聯結

富邦一號不動產投資信託之評等弱勢  與台北市辦公室市場的景氣波動密切相關  資產/區域/租戶的集中度高  缺乏管理不動產投資信託的經驗

初評結果  長期信用評等: ‘twA-’  短期信用評等: ‘twA-2’  評等展望: 穩定