房产面积测量 第二讲

1. 房产面积测量第二讲 边占新

2. 面积测量的开端-收件 • 各房地产开发公司如果想给自己的房子办理预售许可证，那么他需要做的第一件事就是到房屋测绘部门申请房屋面积测量，只有拿到经认定的房屋的建筑面积数，房产管理部门才受理他的各项申请。在申请测绘时，需收取开发商的各种手续，这个环节叫做收件

3. 在测绘之前需收取哪些资料呢？ • 首先，需要建筑物的设计施工图纸(规划局签竣工验收章)。 • 其次，为保证建筑的“来路正”，还需收取下列资料 • 国有土地使用证 • 城市规划许可证 • 有规划局签章的总平面图 • 建筑施工许可证 • 竣工验收证明 • 门牌证明 课外问题：什么是小产权房？

4. 开始测量 • 通常两人一组，拿着图纸和激光测距仪到现场核实现场是否有变更。其中一人测量，一人记录。 • 测距仪使用技巧 • 使用时将尾翼旋开，构成 一个十字平面，测量时可保持 与墙面垂直。 测量的数据可以累加显示，可以翻看之前测量的数据

5. 测量的原则 • 该户型的面积如何测量，需测量几个长度？

8. 尺寸核对 • 内墙的抹灰厚度符合中误差为3cm的正态分布，所以，一般取中误差的2倍，及实测尺寸与图纸计算尺寸之间的的产值为6cm时为现场尺寸没有变更的限差。 • 注：内尺寸均比理论值小，而外尺寸均比理论值大。

9. 尺寸的变更 • 当实测数值与理论数值相差超过6cm时，视为现场与图纸不一致，这时有两种选择 • 一、如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。 • 二、如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。 • 及 算小不算大原则 （为什么？）

10. 尺寸的变更 • 尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室 此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可以直接按照现场丈量的尺寸计算。

11. 房屋建筑面积的内容 • 建筑面积 ：指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊、地下室，室外楼梯等，且具备有①上盖，②结构牢固，③层高2.20m以上，（含2.20m）的④永久建筑。 • 上述四点即房屋计算面积的必要条件。

12. 计算全部建筑面积的范畴 • 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总各计算。 • 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 • 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

13. 计算全部建筑面积的范畴 • 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 • 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

14. 计算全部建筑面积的范畴 • 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 • 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 • 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 • 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 • 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

15. 计算全部建筑面积的范畴 • 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 • 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 • 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 • 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 • 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。