第 7 章投资性房地产

主要内容 一、投资性房地产的范围二、投资性房地产的确认和计量三、投资性房地产的转换和处置第7章投资性房地产

一、投资性房地产的范围 （一）投资性房地产的定义及特征 • 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 • 特征： • 为赚取租金或资本增值，或两者兼有； • 条件是能够单独计量和出售（或转让）。

三、投资性房地产的范围 （二）属于投资性房地产的项目 • 1、已出租的建筑物 • 2、已出租的土地使用权 • 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产 • 3、持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地除外

问题 • 下列各项属于投资性房地产的是（）。 • A、出租给本单位职工的职工宿舍。 • B、房地产企业取得并已开发的土地使用权。 • C、一般企业部分出租的房地产。 • D、旅游企业的饭店客房类房地产。 • E、被子公司或母公司租用的房地产。 • F、同时提供保安维修等服务的整体出租房地产。

问题 • G、房地产企业通过缴纳土地出让金方式取得的土地使用权。 • H、非房地产企业由于搬迁等原因而暂时闲置等待增值后出售或出租的土地使用权。

三、投资性房地产的范围 • 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。 • 将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。 • 其他略。 • 初始计量问题，略。

四、投资性房地产的确认和初始计量 • （一）投资性房地产的确认 • 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业 • 2、该投资性房地产成本能够可靠地计量 • （二）投资性房地产的初始计量 • 应当按照成本进行初始计量

四、投资性房地产的确认和初始计量 • 1、外购的投资性房地产：只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值。成本由购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 • 2、自行建造的投资性房地产：只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或资本增值才确认。成本由达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

应设置的会计科目 • 投资性房地产; • 投资性房地产累计折旧; • 投资性房地产累计摊销 • 投资性房地产减值准备; • 公允价值变动损益

四、投资性房地产的后续计量 • 原则要求: • 通常应当采用成本模式进行计量 • 只有符合规定条件时，可以采用公允价值模式进行计量。 • 计量模式一经确定，不得随意变更。 • 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。 • 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。

四、投资性房地产的后续计量 • （一）采用成本模式计量（基准模式） • 成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。 • 计提折旧或摊销适用《固定资产》、《无形资产》准则。如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应减值准备。

会计处理 • 1.购入时： • 借：投资性房地产（买价+相关税费+直接支出） • 贷：银行存款等 • 2.其他资产转入： • 借：投资性房地产 • 累计折旧（累计摊销） • …资产减值准备 • 贷：固定资产（无形资产）

会计处理 • 3.各期末： • 借：其他业务成本 • 贷：投资性房地产累计折旧 • （或投资性房地产累计摊销） • 4、取得租金时： • 借：其他应收款等 • 贷：其他业务收入 • 5.减值时： • 借：资产减值损失 • 贷：投资性房地产减值准备

5.处置时： • 借：银行存款等 • 贷：其他业务收入 • 同时： • 借：其他业务成本（差额） • 投资性房地产累计折旧 • （投资性房地产累计摊销） • 投资性房地产减值准备 • 贷：投资性房地产 • 应缴税费－

会计处理 • 6.投资性房地产转换： • 投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产达到自用状态的日期；按该项房地产在转换日的帐面余额、累计折旧、减值准备等分别转入有关科目 • 借：固定资产（无形资产）1000 • 投资性房地产累计折旧（摊销）300 • 投资性房地产减值准备 200 • 贷：投资性房地产1000 • 累计折旧（摊销）300 • 固定资产（或无形资产）减值准备200

四、投资性房地产的后续计量 • （二）采用公允价值模式进行计量 • 前提： • 有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。 • 同一企业对所有的投资性房地产只能采用一种模式，不得同时采用两种模式。

四、投资性房地产的后续计量 • 采用公允价值模式需要满足的条件 • １、投资性房地产所在地存在活跃交易市场 • ２、企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计

公允价值模式下的会计处理 • 1.购入时： • 借：投资性房地产（买价+相关税费+直接支出） • 贷：银行存款等 • 2.其他资产转入： • 借：投资性房地产（转换日公允价值）累计折旧或累计摊销 …减值准备或存货跌价准备公允价值变动损益（小于部分） • 贷：固定、无形资产、存货（账余） • 资本公积（大于部分）

公允价值模式下的会计处理 • 3.各期期末，以期末公允价值为基础计价,不计提折旧或摊销,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 • 借:投资性房地产－公允价值变动贷:公允价值变动损益 • 4.采用公允价值模式计量的投资性房地产，按期确认租金收入时： • 借：银行存款、其他应收款等 • 贷：其他业务收入－－

5.处置投资性房地产时： • 借：银行存款、其他应收款等 • 贷：其他业务收入－ • 同时： • 借：其他业务成本 • 贷：投资性房地产－成本 • －公允价值变动 • 应缴税费 • 处置投资性房地产时，同时将在转换日原计入资本公积的金额转出： • 借：资本公积－其他 • 贷：其他业务收入－

6.转为自用时： • 借：固定资产、无形资产等（转换日公允价值） • 贷：投资性房地产－成本 • －公允（或借） • 公允价值变动损益（或借）

（三）成本模式转换为公允价值模式 • 一般处理： • 借：投资性房地产（现在公允价值） • 累计折旧或累计摊销 • 投资性房地产减值准备 • 贷：投资性房地产（账余）利润分配（或借）

五、房地产的转换 • （一）房地产转换时转换日的确定 • 1、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 • 2、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。

五、房地产的转换 • 3、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。

五、房地产的转换 （二）投资性房地产转换的会计处理 • 1、在成本模式下,相互转换，均以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 • 2、以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产 • 以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。

五、房地产的转换 • 3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 • 投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损益，计入当期损益。

五、房地产的转换 • 转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资产公积（其他资产公积），计入所有者权益。企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的投资收益。

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