2008 年武汉 六大城市综合体项目分析

1. 2008年武汉六大城市综合体项目分析

2. 城市综合体 城市综合体，又称“豪布斯卡（HOPSCA）”。 豪布斯卡（HOPSCA）是一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。所谓“豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（HOTEL）＋写字楼（OFFICE）＋停车场（PARKING）＋大型综合购物中心（SHOPPING MALL）＋娱乐空间（CONVENTION）＋国际公寓（APARTMENT）的复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较成功的案例。

3. 虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。 首先，豪布斯卡（HOPSCA）属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以豪布斯卡（HOPSCA）一般分布于城市次中心，这样才能使得豪布斯卡（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式； 同时，作为豪布斯卡（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要豪布斯卡（HOPSCA）与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在豪布斯卡（HOPSCA）社区内的人员的便利性。

4. 城市综合体的思考 城市综合体由于包含了众多建筑形态，所以体量一般极为庞大，在城市中心城区土地极为稀缺的今天，除开大规模的“旧城改造”项目有可能操作成为真正的城市综合体外，更多的项目是按照城市综合体项目的规划、设计思路，在一个综合性项目中进行酒店、写字楼、商业街、高档住宅等产品的组合性开发，以期达到最佳的经济效益和社会效益。 武汉的“都市综合体”，除武汉新世界中心外，大多处于在建或规划阶段，如瑞安·武汉天地、万豪·联邦中心（住宅先期开发）、世贸·锦绣长江。

5. 武汉典型都市综合体 • 汉口天地（武汉天地） 位于武汉内环汉口永青街，是永清商务区的核心组成部分，是香港瑞安集团在汉操作的顶级品牌大盘，建筑面积近140万方A地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主。项目第一期工程汉口天地将会保留修建9幢上世纪二、三十年代的历史建筑,在传统建筑特色中注入新的生命力，提升其商业经营价值,成为武汉市的新地标。另外可能会建一幢楼高250米的标志性建筑大楼 ，是一个极具武汉时代文化特色的城中城项目，目前在前期客户积累过程之中，预计开发周期8到10年。

6. 武汉典型高端大盘 • 世茂锦绣长江 占地面积858亩，建筑总面积165万平方米，会所建筑面积11000平方米。 一期容积率2.68，绿化率53%，可售1044户，停车位 为1：0.4。 开发理念：四大世界风情园林，打造国际生活圈，项目分四期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代园、四期澳洲休闲园 形象定位：重新划分大武汉荣耀版图 新武汉、世中心 营销战略：以城市运营商为己任，构建和谐公共空间 项目公建：五星级酒店、11000平方会所 1公里长滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场、国际双语幼儿园 目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价11000元

7. 武汉典型高端大盘 • 武重地块 • 地块位置：武昌区中北路147号 • 土地用途：居住 • 总用地面积 ：527934㎡ 建筑容积率：2.29以内 可建面积约120万方 • 项目目前为工厂阶段，由上海复地开发与上海豫园商城房地产发展有限公司 联合开发、项目将实现复地早期进入武汉的理想，在武汉复制一座城隍庙，预计这也是该项目的文化之根。 • 项目09年交地、规划方案不可知，但是该项目将是本项目最直接的竞争对手。

8. 武汉典型高端大盘 • 武锅项目 • 用地面积： 532618.44平米 • 总建筑面积：1065240平米 其中:住宅 991360平米 公建 73880平米 • 容积率：　　２．０ • 绿化率：　　４２％ • 住宅总户数：９６４１户 拟分8——10年开发。

9. 新世界中心 新世界中心是位于航空路口由新世界开发的一个大型城市综合项目，项目占地3.5万平米，总建筑面积约27.2万平米地下约3.3万平米，整个建筑包括有商场、酒店、写字楼、住宅、商业街和对外车位，总投资12亿。 项目规划有4栋联体高层住宅638套，5层新世界高档百货商场1栋26层5A写字楼和1栋6星级酒店，住宅下商铺规划为对外步行街，对外公共车位600个，住宅销售均价7300元/㎡，写字楼12000元/㎡，商业为自己招租，有瓦萨琦、阿玛尼等世界顶级品牌（少量），车位按3元/小时记费。

10. 项目分析 1、其酒店对外宣称要打造为六星级酒店，但酒店体量只有30681平米（26层）。 2、写字楼总体量为73701平米，定位为5A级写字楼，分为出售和出租两类，出售面积约1.37万平米(非5A级)。 3、住宅并非顶级豪宅。

11. 闵东·中天国际 闵东·中天国际位于汉阳钟家村人行天桥路口，由浙江中天建设与福建闵东电力合作开发，是一个集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的大型城市综合体。项目占地24279平方米，总建筑面积16万平方米，其中地上137600平方米，地上容积率近5.7。 项目规划有14034㎡的商业街（部分为临街铺面），商场24045平方米（易初莲花），2栋27-28层商业中心（酒店办公）47537平方米，2栋30层住宅楼47720平方米1240套。