房地产经营管理

1. 房地产经营管理 刘亚臣 管理学院

2. 第7章 房地产产权产籍管理 2 房地产 经营管理 制作者：刘亚臣

3. 房地产所有权 土地使用权 房地产抵押权 8.1 概述 一、房地产产权产籍管理的界定 1、房地产产权 以房地产为标的的产权，称为房地产产权。 概 述 2、房地产产籍 记载房地产权属关系的历史情况的各种簿册资料

4. 二、房地产产权产籍管理的任务 1、做好房地产权属登记、确权、发证工作 做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、它项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、它项权利终止等的注销工作。 概 述 2、做好房地产测绘工作 用于房屋权属登记等房地产管理的房地产图须经房地产行政管理部门审核后，方具有法律效力。 3、做好房地产产籍管理工作

5. 三、房地产产权产籍管理的目的和意义 1、保护房地产权利人的合法权益 凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。 概 述 2、是房地产管理的基础工作 • 房地产开发和住宅建设的需要 • 房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动的需要 • 房地产服务的需要 3、为城市规划、建设、管理提供科学依据

6. 四、房地产产权产籍管理的原则 1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致 房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)，除法律、法规另有规定的以外。 在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，一时查不清的，暂不予办理登记。 概 述 2、房地产产权产籍的属地管理 由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。

7. 8.2 产权产籍登记发证制度 一、在房、地分管体制下 向县级以上土地管理部门 取得土地使用权 县级以上土地管理部门 登记发证 申请登记 同级人民政府 核实 向县级以上房产管理部门 颁发土地使用权证书 县级以上房产管理部门 申请登记 县级以上房产管理部门 核实 房地产所有权证书

8. 房地产转让或变更 房产管理部门 申请变更登记 房产管理部门 登记发证 变更房地产所有权证书 土地管理部门 申请土地使用权变更登记 土地管理部门 核实 同级人民政府 更换(改)土地使用权证书

9. 二、在房、地统管体制下 ——广州、北京、上海、重庆等 目前有四种模式 (1)按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式 ——两家各发一个证 登记发证 土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、权属登记管理； ——土地使用权证 房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。——房屋所有权证 (2)按土地出让前后划分权限的管理模式 ——一家发两证 土地管理部门负责土地出让和出让前的工作； 土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。

10. (3)按城、乡划分权限的管理模式 ——一家发两证 城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局负责； 农村地区的土地管理由土地局负责。 登记发证 (4)实行“房地合一”的管理模式 ——只发一个“房地产证” 房地产管理局和市土地管理局合署办公，实行“一套人马，两块牌子”的体制。

11. 8.3 房地产权属登记管理 一、房地产权属登记的类型 1、契据登记制——法国式 • 登记机关对登记申请采取形式审查主义； • 登记只具有公示力而无公信力； 登记管理 2、产权登记制 (1) 权利登记制（德国式） • 登记机关对登记申请采取实质审查主义； • 登记具有公信力，在法律上有绝对的效力。

12. 一、房地产权属登记的类型 (2)托伦斯登记制度——澳大利亚式 • 房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力； • 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载； • 登记采取强制登记制度； • 登记簿为两份， • 权利人——副本 • 登记机关——正本 • （正副本内容必须完全一致） 登记管理

13. 二、我国的房地产权属登记制度的特点 1、房地产登记由不同登记机关分别登记 • 土地管理机关——土地使用权登记 • 房地产管理机关——房屋所有权登记 登记管理 2、房地产权属登记为房地产权利动态登记 3、房地产权属登记采取实质性审查 4、房地产权属登记具有公信力 5、实行强制登记制度 6、颁发权利证书 城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人(自然人及法人)都要进行权属登记。

14. 三、我国房屋权属登记的种类 1、总登记（静态登记） 进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。 登记管理 • 总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前三十日发布公告： • 总登记的区域 • 申请的期限(注明起止日期) • 申请人应当提交的有关证件 • 受理登记的地点 • 其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任）

15. 2、土地使用权初始登记 登记管理 以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。 土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。

16. 3、房屋所有权初始登记 新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。 登记管理 • 新建房屋——权利人应向登记机关提交：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；（期限：房屋竣工三个月内） • 集体土地转化为国有土地上的房屋——用地证明等有关文件。（期限：事实发生之日起30日内） • 房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办理备案登记手续。

17. 4、转移登记 房屋权利主体因买卖、赠与等原因发生转移而进行的登记。 申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。 登记管理 期限：事实发生之日起30天内 5、变更登记 房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。 如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或扩建、部分拆除 期限：事实发生之日起30天内

18. 6、他项权利登记 设定抵押、典权等它项权利而进行的登记。 登记管理 ①以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交： 国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件； ②以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。 期限：事实发生之日起30天内

19. 7、注销登记 房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、它项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。 登记管理 • 房屋灭失所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在，需注销登记； • 土地使用权年限届满，未申请续期或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，需注销登记； • 它项权利终止（如抵押权终止），需注销登记。 期限：事实发生之日起30天内

20. ※登记发证的时限 登记管理 • 初始登记：30天 • 转移登记：30天 • 变更登记：30天 • 他项权利登记：30天 • 注销登记：15天

21. 四、几种特殊情况下的权属登记 1、房改售房权属登记 (1)职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给房屋所有权证。产别为“私产” 注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。 登记管理 (2)职工以标准价购买住房，拥有部分产权。发给房屋所有权证。产别为“私产(部分产权)”。 注记：房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××(个人)；××(单位)。 ※总价款——指实际售价×购得建筑面积 ※不是指按规定折扣后的实际付款额

22. 四、几种特殊情况下的权属登记 （3）数人出资购房并要求核发房屋共有权证的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。 登记管理 （4）集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。 产权划分条款订立不明确的，由当事人协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。 以后，各类建房协议(或合同)凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。

23. 四、几种特殊情况下的权属登记 2、直接代为登记 依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。 登记管理 不予颁发房屋所有权证 3、商品房登记——实质：房屋初始登记 与一般的初始登记的区别： 开发商办理登记手续后不立即颁发权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机。然后允许购买商品房的客户凭购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续。

24. 四、几种特殊情况下的权属登记 4、分割出售房屋的登记 不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续 登记管理 5、在建工程和房屋期权抵押登记 在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。 预售商品房抵押 ，在房屋竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记。

25. 房屋建设面积 房屋产权面积 房屋使用面积 共有建筑分摊面积 房屋面积 房地产面积 房屋占地面积 丘面积 各项地类面积 共用土地分摊面积 用地面积 8.4 房地产测绘 1、房地产面积测算的分类 房地产测绘

26. 2、房地产面积测算的一般规定 常用面积指标 房地产测绘 • 建筑面积 • 使用面积＋墙体面积＋公摊面积 • 房屋使用面积 • 房屋产权面积 • 公摊面积

27. 建筑面积 指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 房地产测绘 使用面积 指房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。 产权面积 指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

28. 计算一半面积的范围 ①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊； 房地产测绘 ②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的； ③未封闭的阳台、挑廊； ④无顶盖的室外楼梯； ⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。

29. 不计算面积的范围 ①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m地下室和半地下室等。 ②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 ③房屋之间无上盖的架空通廊。 ④房屋的顶面、挑台、顶面上的花园、泳池。 ⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 房地产测绘

30. 不计算面积的范围 ⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 ⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 ⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。 ⑨独立烟囱、亭、罐、池、地下人防干、支线。 ⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 房地产测绘

31. 公摊面积的划分 应该分摊的共有建筑面积：①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房以及为整栋服务的公共用房和管理用房等；②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙水平投影面积的一般 不应分摊的共有建筑面积： ①独立使用的地下室、车棚、车库； ②作为人防工程的地下室、避难室；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；③为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

32. 合同约定面积与产权登记面积出现误差的处理 面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超过3％时，买受人企业有权退房。 • 买受人退房：开发商在买受人提出退房30日内将已付房价款退还，并支付已付房价款的利息。 • 买受人不退房： ①产权面积>合同约定面积，3％以内的补足，超出的由开发企业承担，产权归买受人； ②产权面积<合同约定面积，3％以内的开发企业返还买受人，超出的双倍返还。

33. 例如：某房产单价4000元/平方米，一次性付款。合同约定面积83平方米，产权登记面积80平方米。例如：某房产单价4000元/平方米，一次性付款。合同约定面积83平方米，产权登记面积80平方米。 • 1、退房：开发商退还4000×83=33.2万元，并赔偿已付房款的利息。 • 2、不退房： • 开发商返还：83×3%×4000=9960元 • 83×0.6%×4000×2=3984元 • 9960+3984=13944元

34. 欢迎继续学习第9章 谢谢！ 房地产 经营管理 刘亚臣