부동산전자상거래의 단계별 적용 연구 - 공공 부동산 인터넷 서비스 사례를 중심으로 -

1. 부동산전자상거래의 단계별 적용 연구 - 공공 부동산 인터넷 서비스 사례를 중심으로 - 2004. 12. 4 국민대학교 BIT 대학원 이국철, 강병기 kclee@kookmin.ac.kr

2. 목 차 • 서론 • 기존 연구의 고찰 및 실태조사 • 부동산전자상거래서비스 사례연구 • 부동산전자상거래의 단계적 적용방안 • 결론

3. Ⅰ. 서론 연구의 필요성 • 인터넷(Internet)의 급격한 확산으로 우리나라의 인구 10,000명당 인터넷 이용자 수는 • 2003년 5,519명에서 2004년 6,126명으로 607명 증가 • 2000년 기준 국내 총 거래규모의 4.5%만이 인터넷 전자상거래 방식으로 거래되었으나, • 2003년에는 16.5%를 차지하며, 매년 전자상거래비율이 증가되고 있음. • 인터넷 발전은 국민생활의 기본요소인 부동산 거래에도 다양한 변화를 가져오고 있음. • (예 : 매물, 시세, 등기부등본, 지적공부, 지형도, 인터넷공매/분양, 등기신청 등) • 그러나, 공공기관에서의 부동산거래와 관련된 인터넷 서비스는 대부분 제한적 기능을 • 개별적으로 제공하고 있음.

4. Ⅰ. 서론 연구의 목적 • 기존 연구를 통한 부동산전자상거래에 대한 정의 및 부동산전자상거래모형 고찰 •  부동산거래 관련 인터넷 서비스의 실태에 대한 개략적 조사 • 부동산거래 관련 공공기관 서비스 사례 조사·비교 분석 • 국내 부동산전자상거래 구현을 위한 단계적 실천방안 제시

5. Ⅰ. 서론 연구의 체계도 부동산전자상거래에 관한 기존문헌연구 부동산전자상거래 정의, 유형 분류 부동산전자상거래 모형 제시 부동산 거래 인터넷 서비스 현황 조사 사례연구 사례 서비스 평가 사례 서비스 비교 분석 국내 부동산전자상거래시스템 단계적 구축 방안 제시

6. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 1. 부동산전자상거래의 개념 정립에 관한 연구 ◎ 전자상거래(EC : Electronic Commerce) : 기업이나 개인이 인터넷 등의 통신 네트워크를 이용하여 일상적인 상거래 활동을 수행하는 것

7. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 1. 부동산전자상거래의 개념 정립에 관한 연구 ◎ 부동산전자상거래(Real Estate Electronic Commerce) : 인터넷과 같은 통신네트워크를 통하여 전자적으로 이루어지는 부동산의 매매․교환․임대차 기타 권리의 득실․변경을 위한 제반 행위

8. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 1. 부동산전자상거래의 개념 정립에 관한 연구 ◎ 부동산전자상거래 유형 분류

9. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 2. 부동산전자상거래 도입 방안에 대한 연구 ◎ 대표적 국내연구

10. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 2. 부동산전자상거래 도입 방안에 대한 연구 ◎ 주요 연구 내용

11. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 3. 부동산전자상거래 모형에 대한 연구 ◎ 부동산 거래 업무 절차(매매계약 기준)

12. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 3. 부동산전자상거래 모형에 대한 연구 ◎ 부동산전자상거래시스템의 기능 요구 사항 ◎ 인터넷을 통해 부동산 계약을 체결하고, 체결 여부를 입증해 주는 시스템 ◎ 계약금과 중도금, 잔금 지불 시스템 ◎ 계약 해지 시스템 ◎ 계약서 검인 기능 ◎ 취득세와 등록세를 인터넷을 통하여 계산 및 납부하는 기능 ◎ 등기부나 토지대장 등 부동산관련 공부를 인터넷을 통해 쉽게 열람하는 기능 ◎ 잔금과 동시에 인터넷을 통한 소유권 이전등기를 신청하는 기능

13. Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 3. 부동산전자상거래 모형에 대한 연구 ◎ 부동산전자상거래시스템의 구성

14. 구분 업무 인터넷 서비스(기존 및 계획) 유사 서비스명 관련 서비스 내용 사이트명 거래 합의 부동산 거래 합의 없음 - - 부동산 거래 계약 체결 거래하자 최종 확인 대법원인터넷등기소 부동산등기부 열람 registry.scourt.go.kr 대한민국전자정부 토지대장, 건축물대장(서울, 부산), 공시지가확인원, 농지원부 열람 www.egov.go.kr 서울시 토지종합정보 서비스 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 개별공시지가 lmis.seoul.go.kr 계약 조건 작성 자산관리공사 온비드 공매부동산 입찰 www.onbid.co.kr 주택공사 인터넷청약 주택 청약 www.jugong.co.kr 토지공사 인터넷분양 택지 분양 신청 www.iklc.co.kr APT2you 등 주택 청약 www.apt2you.com 전자서명 공인인증서 공인인증서 발급, 확인 www.yessign.or.kr외 계약금 지급 인터넷 뱅킹 서비스 이체서비스 금융기관 사이트 Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 4. 국내 부동산거래 관련 인터넷 서비스 실태 조사 ◎ 실태조사 현황(1)

15. 구분 업무 인터넷 서비스(기존 및 계획) 유사 서비스명 관련 서비스 내용 사이트명 중도금 지급 변동사항(공부) 확인 대법원인터넷등기소 등(상동) 상동 상동 중도금 지급 인터넷 뱅킹 서비스 이체서비스 시중 금융기관 사이트 잔금지급 중도금지급 절차와 동일 좌동 좌동 좌동 계약서 검인 및 지방세 신고 · 납부 계약서 검인 부동산거래관리시스템 전자검인계약서 건설교통부 구축 예정 취득 관련 지방세 계산 충북 청주시 사이버 지방세 등 지방세(취득세) 계산 localtax.cjcity.net 등 조세 부과 서울시 e-tax 지방세 전자 고지 etax.seoul.go.kr 등록세 납부 서울시 e-tax 취득세, 등록세 등 전자납부 etax.seoul.go.kr 소유권이전등기 소유권이전등기 신청 등 대법원인터넷등기소 부동산등기 신청 2005년 실시 예정 양도소득세신고 및 납부 양도소득세 예정신고액 계산 국세청 홈텍스 서비스 양도소득세 자동계산 www.hometax.go.kr 양도소득세 예정신고 ·부과 ·납부 통지 국세청 홈텍스 서비스 국세 전자신고, 전자납부 등 www.hometax.go.kr Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 4. 국내 부동산거래 관련 인터넷 서비스 실태 조사 ◎ 실태조사 현황(2)

16. 구분 내용 분석 결과 부동산전자상거래시스템이 지원하는 기능과 유사한 인터넷 서비스는 대부분이 이미 구축되어 운영 중에 있거나 구축될 계획임 부동산전자상거래 제도를 도입할 수 있는 물리·기술적 기반은 어느 정도 준비되어 있는 것으로 판단 추가보완 부동산전자상거래시스템을 위해서는 개별서비스의 확대 개발이 필요함 각 기관이 제공하는 서비스 상호간의 정보 공유 및 시스템 연계가 요구됨 Ⅱ. 기존 연구의 고찰 및 실태 조사 4. 국내 부동산거래 관련 인터넷 서비스 실태 조사 ◎ 실태조사 결과

17. Ⅲ. 부동산전자상거래서비스 사례연구 1. 사례연구 대상 선정 (한국자산관리공사 : OnBid)

18. Ⅲ. 부동산전자상거래서비스 사례연구 1. 사례연구 대상 선정 (대한주택공사 : 인터넷청약)

19. Ⅲ. 부동산전자상거래서비스 사례연구 1. 사례연구 대상 선정 (한국토지공사 : 인터넷분양)

20. 구 분 OnBid 인터넷청약 인터넷분양접수 운영주체 한국자산관리공사 대한주택공사 한국토지공사 URL www.onbid.co.kr www.jugong.co.kr www.iklc.co.kr 서비스 업무 부동산입찰 주택청약 택지분양 거래 종류 G-C G-C G-C 서비스 개시 2002년 10월 2003년 2월 2003년 1월 서비스 대상자 홈페이지 가입, 공인인증서 보유자 홈페이지 가입, 공인인증서 보유자 실명의 개인 본인 확인 방법 공인인증서 공인인증서 이름, 주민등록번호 Ⅲ. 부동산전자상거래서비스 사례연구 1. 사례연구 대상 선정 ◎ 사례연구 대상 개요

21. 서비스명 거래합의 부동산 거래계약 체결 중도금 지급 잔금 지급 검인신청 및 지방세 신고·납부 소유권 이전등기 양도 소득세 예정신고 및 납부 OnBid × ○ × × × × × 인터넷청약 × ○ × × × × × 인터넷분양접수 × ○ × × × × × Ⅲ. 부동산전자상거래서비스 사례연구 2. 국내 부동산전자상거래 서비스 사례 조사 결과 ◎ 부동산전자상거래에서 각 서비스의 위치

22. 구분 OnBid 인터넷청약 인터넷분양접수 운영주체 한국자산관리공사 대한주택공사 한국토지공사 전자상거래 접근성 가장 높음 높음 중간 이용의 필수성 필수 현장과 병행 일부 필수 인터넷 의존도 높음 중간 낮음 서비스이용 편리성 낮음 중간 높음 전체 업무 간편성 중간 높음 낮음 제공 서비스 내용 가장 많음 많음 중간 타기관과 정보공유 중간 높음 낮음 Ⅲ. 부동산전자상거래서비스 사례연구 2. 국내 부동산전자상거래 서비스 사례 조사 결과 ◎ 서비스별 비교표 주 : 이용의 필수성, 제공 서비스 내용 등의 상대적 비교 항목은 각 서비스의 이용을 통해 판단한 것이며, 상호 비교를 위해 4등급으로 구분함.

23. Ⅲ. 부동산전자상거래서비스 사례연구 2. 국내 부동산전자상거래 서비스 사례 조사 결과 ◎ 사례조사 결과 요약 ◎ 유관기관과의 업무 연계 미흡 ◎ 유관기관과의 정보 공유 미흡 ◎ 각 기관의 적극적인 홍보를 통한 서비스 이용의 활성화 필요 ◎ 이용자가 최소의 입력으로 원하는 업무를 수행할 수 있는 간편성 구현 ◎ 부동산거래 관련 전문가에 대한 사전 교육 등 이용자 접근성 향상 필요

24. 하위 시스템 명칭 제공 서비스 적용 단계 관련기관 부동산 공부 열람 시스템 거래계약 체결과 거래대금 납부 이전에 대상부동산의 분석과 관련된 각종 공부 변동사항을 확인하기 위한 서비스 1단계(거래합의) 2단계(부동산거래계약 체결) 3단계(중도금 지급) 4단계(잔금 지급) 건설교통부 행정자치부 대법원 계약서작성 시스템 거래계약 체결 및 본인 확인 서비스 2단계(부동산거래계약 체결) 공인인증기관 거래대금납부 시스템 계약금 및 중도금, 잔금 납부 서비스 2단계(부동산거래계약 체결) 3단계(중도금 지급) 4단계(잔금 지급) 공인인증기관 금융기관(금융결제원) 검인 신청 시스템 검인 신청 및 검인 업무 처리 서비스 5단계(계약서 검인 및 지방세 신고· 납부) 지방자치단체 대법원 세금계산·납부 시스템 지방세 및 국세 계산, 부과, 납부 서비스 5단계(계약서 검인 및 지방세 신고·납부) 7단계(양도소득세신고 및 납부) 지방자치단체 국세청, 대법원 소유권이전등기 시스템 부동산소유권이전등기 서비스 6단계(소유권이전등기) 대법원 Ⅳ. 부동산전자상거래의 단계적 적용 방안 1. 적용의 우선순위 ◎ 부동산전자상거래 하위시스템의 구성

25. Ⅳ. 부동산전자상거래의 단계적 적용 방안 1. 적용의 우선순위 ◎ 부동산전자상거래 하위시스템 분석

26. 구분 하위시스템 명칭 주요 내용 제1단계 공부 열람 시스템 거래 전 과정에서 대상부동산의 분석과 관련된 각종 공부 변동사항을 확인하기 위한 서비스 세금 계산·납부 시스템 (지방세, 국세 등) 계산, 부과, 납부 서비스 제2단계 소유권이전등기 시스템 부동산소유권이전등기 서비스 제3단계 거래계약서 작성 시스템 거래계약 체결 및 본인 확인 거래대금 납부 시스템 계약금 및 중도금, 잔금 납부 서비스 Ⅳ. 부동산전자상거래의 단계적 적용 방안 1. 적용의 우선순위 ◎ 단계적 도입 방안(업무의 중요성 우선)

27. Ⅳ. 부동산전자상거래의 단계적 적용 방안 2. 적용 원리 ◎ 현재 서비스를 적용한 거래 절차 사례(서울특별시 소재 부동산 공매 입찰의 예) <1단계> - 각종 공부 확인- 대법원인터넷등기소 서울시 토지종합정보 서비스 <2단계> - 입찰 신청 - 한국자산관리공사 OnBid 서비스 <3단계> - 대금 납부 - 시중은행 인터넷뱅킹 시스템 <4단계> - 계약서 검인- 부동산거래관리시스템 (구축 예정) <5단계> - 취득․등록세 납부 - 서울특별시 e-tax 서비스 <6단계> - 소유권이전등기신청 - 대법원인터넷등기소 (2005년 예정) <7단계> - 양도소득세 납부 - 국세청 홈텍스 서비스 (양도소득세) (예정신고․부과․납부)

28. 문 제 점 발전 방안 정보 공유 한계의 문제 각 기관이 보유한 정보의 종합적이고 광역적 정보 공유 구현 정보 활용 한계의 문제 이용자의 최소 정보 입력으로, 각 기관 보유 정보를 최대한 활용하여 모든 업무 처리 서비스 범위 한계 문제 한번의 서비스 이용으로 모든 부동산거래 관련 업무(검인, 지방세, 국세, 등기 등)가 가능한 한 자동적으로 수행 세금 부과의 실효성 문제 실거래 가격 정당성의 평가 자료 확보 정보 이용자의 한계 문제 관계 기관 뿐만 아니라, 부동산 관련 전문가 등에게도 이용 범위 확대 이용자 접근성의 한계 문제 공적 거래(경매, 입찰, 분양) 우선 적용 및 적극적 홍보 Ⅳ. 부동산전자상거래의 단계적 적용 방안 2. 적용 원리 ◎ 문제점 및 발전방안

29. Ⅴ. 결론 • 연구의 의의 • 부동산전자상거래시스템 구축을 위한 하위 시스템의 구체적 개발 순서, 적용원리 제시 • 민간차원에서의 부동산전자상거래 관련 시스템 구축 계획에 일정한 틀을 제공 • 연구의 한계 • 전체 부동산 거래 관련 인터넷 서비스 중 부동산거래와 직접적으로 관련된 국내 공공기관의 인터넷 서비스만을 사례연구의 대상 • 사례연구를 통한 탐색적 연구 수준에 그침 • 향후 연구 계획 • 국내 외의 다양한 사례를 포함하는 등 연구 대상 사례 수 확대 • 설문조사 등 보다 구체적인 방법을 동원해 광범위한 실증적 연구로 발전