第六章 新證券商品的簡介

1. 第六章　新證券商品的簡介

2. 證券商品概況 • 國內 • 股票：普通股、特別股 • 債券：政府債券、公司債券（一般、可轉換CB） (存託憑證、原股上市) • 視為有價證券：新股認購權證書、新股權利證書等 • 財政部核定之有價證券：受益憑證、認購(售)權證 • （？員工認股權憑證） • 國外 • 國內到海外：股票(存託憑證、原股上市) 、債券(海外公司債ECB) • 國外來台：股票(存託憑證、原股上市) 、債券(公司債、小龍債券) • 外國之股票、公司債、政府債券、受益憑證及其他具有投資性質之有價證券，凡在我國境內募集發行、買賣或從事上開有價證券之投資服務，均應受我國證券管理法令之規範(76.9.20）

3. 認購（售）權證（WARRANT） • 定義：由發行人發行一定數量之有價證券，持有人於付出權利金後，可以在一定時間內或一定時點，依事先約定之履約價格，向發行人買進（賣出）一定數量標的物，或以現金結算辺式收取價差，發行人負有履約的義務。 • 即選擇權中的「買（賣）權」，買賣雙方基於對某一檔或某一些股票未來股價走勢的不同預測，而達成權利交易的約定。 • 發行人：股票發行公司以外的第三者(綜合證券商)

4. 認購（售）權證名詞解釋 發行人 標的證券 • 甲證券公司以A股票為標的之認購權證於94年8月15日上市，每一單位認購權證代表0.1股A股票，持有人可以在94.8.15至95.2.14間以每單位新台幣68.43元之價格透過往來券商向甲證券公司申請履約。 行使比例 履約期間 履約價格

5. ＊權利金：購買權證時買方支付賣方的價款。 ＊履約時間：認購（售）權證買方被允許執行權利的時間，可以是一個特定時點（歐式）或是一段時間（美式） ＊存續期間：權證上市日至到期日之期間，6個月以上2年以下。 ＊履約價格：事先約定行使權利買進﹙賣出﹚ ＊標的證券之價格。認購權證履約價不得高於申請當日標的證券收盤價之150%，若為認售權證則不得低於申請當日標的證券收盤價之50%，只有在履約價格與標的證券收盤價之差距不足新台幣30元時，才得超過上述比例。 ＊行使比例：每單位認購﹙售﹚權證所表彰可買進﹙賣出﹚標的證券之單位數。 ＊現金結算:履約時不交付標的證券及買賣價金，僅依行使價格及標的證券市場價格之現金差價結算。

6. ＊證券給付：履約時應預付依履約價格及標的 證券數量計算之履約款項予往來券商，權證 持有人可於次二營業日取得履約給付之證券。 ＊ 具履約價值（價內權證）：當認購權證標的 證券股價＞履約價格時，或當認售權證標的 證券股價＜履約價格時，該權證即具履約價 值。惟投資人應併計買進權證時所支付之權 利金。

7. 認購(售)權證之分類 以履約價格與標的證券價格的高低分類：

8. 認購（售）權證獲利來源 • 集中市場交易 • 投資人持有的認購（售）權證即有價證券，可以在公開市場上經由撮合競價來進行交易，因此投資人可以選擇在權證到期日之前賣出權證，賺取其中價差。 • 利潤=買入時權證價格(權利金)-賣出時權證價格 • 執行認購（售）權利 • 假若投資人發現權證存在履約價值時，就可以提出履約要求。 • 認購權證：利潤=標的物市價-履約價格-期初購入權證之權利金 • 認售權證：利潤=履約價格-標的物市價-期初購入權證之權利金

9. 假設「台灣07」認購權證標的為大華電子，履約價為55元，約定履約方式為現金結算差價，權利金為10元，大華電子今日收盤價為50元，假設半年後權證到期時，大華電子的股價可能出現5種情況：上漲40%、20%、持平、下降20%、40%假設「台灣07」認購權證標的為大華電子，履約價為55元，約定履約方式為現金結算差價，權利金為10元，大華電子今日收盤價為50元，假設半年後權證到期時，大華電子的股價可能出現5種情況：上漲40%、20%、持平、下降20%、40%

13. 影響認購（售）權證價格因素 • 標的證券價格 • 當標的股票的價格上升時，認購權證買方就越有可能執行認購權利而獲得正利潤，因此會帶動認購權證價格上升，反之當標的股票價格下跌，則權證價格也會下跌：而認售權證則恰好相反，因此兩者間具有直接而密切的關係。 • 履約價格 • 由於內含價值為標的物市價與履約價格之差，因此履約價格顯然也對權證價值具有決定性的影響能力。以認購權證為例，因為內含價值等於標的物市價減去履約價格，因此其他條件不變下，履約價格越低，內含價值就會越高，認購權證也越具有價值。因此履約價格與權證價值呈負相關，履約價格訂的越低，認購權證買方就越有機會執行買權；相同的分析方式可以用來評估認售權證，可以得到相同的負向關係。

14. 距離到期日時間 • 另一個主要決定項目就是時間價值。在權證到期之前，市場上會為權證的時間價值決定出一個合理的價位，這個價位是市場上為權證未來獲利可能性所認定的價值，如果權證已經沒有太多的未來，價格自然下跌。因此認購（售）權證的價值與距離到期日時間成正向關係，其他條件相同之下，距到期日時間越久的權證，具有越高的價值，一旦過了履約期限，認購（售）權證就會完全喪失其價值。 • 標的證券股價波動性 • 標的證券股價波動程度愈大，代表股價越有可能出現大幅的漲跌，而出現適合權證履約的契機，權證投資人執行權利的機會也愈大，因此對權證價格有正向的影響。

15. 利率 • 以經濟角度而言，利率上升隱含股價期望成長率上升，因此不利於認售權證；另一方面認售權證的買方在未來履約時所獲得的現金流量，如果以現值觀念加以評估，也會因為利率的上升而降低其價值，因此對認售權證而言，利率與權證價值呈現反向關係，而認購權證則恰好相反。 • 現金股利 • 除息對認購權證的影響是負面的，因為認購權證投資人並沒有辦法參與股利分配；但相對的除息對於認售權證價格卻具有正向影響。

18. 發行商資格 • 同時經營證券承銷、自行買賣及行紀或居間等三種業務之綜合證券商。 • 依最近期經會計師查核簽證之財務報告其股東權益達新臺幣30億元以上；其為外國機構者，除總公司之股東權益應符合上開規定外，其分支機構或直接或間接持股100%之子公司在中華民國境內設立之分支機構淨值至少應達新臺幣一億伍仟萬元以上。 • 最近期經會計師查核簽證之財務報告淨值不低於實收資本額。 • 提出經主管機關核准或認可之信用評等機構一定評級之信用評等。 • 申請日前半年自有資本適足比率應達百分之二百以上；發行人屬外國機構，總公司有類似情事者。 • 提出預定之風險沖銷策略。

19. 標的證券應符合規定 • 標的證券市值：上市股票新臺幣一百億元以上；上櫃股票新臺幣四十億元以上。 • 上市股票最近三個月份成交股數占已發行股份總額之比例達百分之二十以上，或最近三個月月平均成交股數達一億股以上；上櫃股票最近三個月份成交股數占已發行股份總額之比例達百分之十以上，或最近三個月月平均成交股數達三千萬股以上。 • 最近期經會計師查核或核閱之財務報告無虧損，或最近期雖有虧損但無累計虧損者。

20. 權證持有人分散 • 上市須持有人數一百人以上；持有一千至五萬單位之持有人，不少於八十人，且其所持有單位合計逾上市單位百分之二十。上櫃須持有人數五十人以上；持有一千至五萬單位之持有人，不少於四十人，且其所持有單位合計逾上櫃單位百分之十。 • 須單一持有人所持有單位，不超過上市單位百分之十，若其為發行人則不得超過上市單位百分之三十；惟發行人採委託其他機構避險者，其委託之風險管理機構不得持有所發行之權證。 • 須發行人及其關係人、受僱人持有單位數，不得逾上市單位百分之三十五。 • 發行人於認購（售）權證銷售時，除標的證券為臺灣五十、臺灣中型一百及臺灣科技等指數股票型證券投資信託基金外，應限制標的證券公司之董事、監察人、經理人及持股百分之十以上大股東持有之認購（售）權證得認購股數不得超過該等人員本身之持有該標的證券數量。

21. 存續期間：自上市買賣日起算，其存續期間須六個月以上二年以下。存續期間：自上市買賣日起算，其存續期間須六個月以上二年以下。 • 所表彰標的證券總發行額度限制：權證發行單位可認購（售）標的證券股數與現有其他已在本公司上市認購（售）權證同一標的證券之合計數，加計發行人或其委外機構在國外發行之認購（售）權證表彰同一標的證券之數量，不得超過該標的證券發行公司已發行股份總額扣除下列各目股份後之百分之十七.五： • 全體董事、監察人應持有之法定持股成數。 • 已質押股數。 • 新上市公司強制集保之股數。 • 依「上市上櫃公司買回本公司股份辦法」規定已買回未註銷之股份。 • 經主管機關限制上市買賣之股份。

22. 買賣稅賦問題 • 現金結算型 • 認購權證買方（投資人）負擔「標的證券市價×數量×0.3%」證交稅 • 認購權證賣方（發行人）負擔「履約價×數量×0.3%」證交稅 • 實物交割：出售標的物股票者按履約價格0.3%課徵證交稅

23. 員工認股權憑證 • 發行人資格及對象 • 公開發行公司得依證交法發行員工認股權憑證。未公開發行公司得依公司法發行員工認股權憑證。 • 其認股權人以公司及其子公司之全職員工為限。所稱之全職員工，係指非屬兼職員工，且定期領有薪資者；所稱之子公司，係依財團法人中華民國會計研究發展基金會發布之財務會計準則公報第五號及第七號之規定。

24. 發行資格限制 • 發行人申報發行員工認股權憑證，如有下列情形之一者，得退回或不核准其案件：（募發§50） • 連續二年有虧損者。但依其事業性質，須有較長準備期間或具有健全之營業計畫，確能改善營利能力者，不在此限。 • 資產不足抵償債務者。 • 重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾三年者。 • 對已發行員工認股權憑證而有未履行發行及認股辦法約定事項之情事，迄未改善或經改善後尚未滿三年者。 • 其他證期會為保護公益認為有必要者。

25. 發行額度限制 • 發行人申報（請）發行員工認股權憑證，其每次發行得認購股份數額，不得超過已發行股份總數之百分之十，且加計前各次員工認股權憑證流通在外餘額，不得超過已發行股份總數之百分之十五。（募發§51Ⅰ） • 單一認股權人之認股限制 • 發行人發行員工認股權憑證，給予單一認股權人之認股權數量，不得超過每次發行員工認股權憑證總數之百分之十，且單一認股權人每一會計年度得認購股數不得超過年度結束日已發行股份總數之百分之一。（募發§51Ⅱ）

26. 轉讓限制 • 員工認股權憑證不得轉讓。但因繼承者不在此限。（募發§52） • 認股價格 • 發行人申報（請）發行員工認股權憑證，其認股價格不得低於發行日標的股票之收盤價。（募發§53） • 執行權利行使期間 • 員工認股權憑證自發行日起屆滿二年後，持有人除依法暫停過戶期間外，得依發行公司所定之認股辦法請求履約。（募發§54Ⅰ） • 員工認股權憑證之存續期間不得超過十年。（募發§54Ⅱ）

27. 股票選擇權、認購權證、員工股票選擇權之比較股票選擇權、認購權證、員工股票選擇權之比較

29. 存託憑證 • 意義 • 存託憑證是由本國銀行即存託機構所發行的一種可轉讓的憑證，表彰一定數量之外國公司股票之有價證券，持有存託憑證者等於擁有外國公司股票的一種有價證券，而其買賣、交割則依本國之制度進行，外國公司分配股利時，由存託機構將之轉換為本國貨幣支付給存託憑證持有人。 • 至於存託憑證所表彰之有價證券則由外國當地之保管機構保管。存託憑證交易轉讓時，僅在存託機構備置之存託憑證持有人名簿上做移轉登記，存放在保管機構之外國股票無須移轉，仍以存託機構之名義登記在發行公司之股東名簿上。 • 投資人行使股東權時，可委託存託機構代為行使，故可免除投資外國股票之各種不便。存託憑證除所表彰之原有價證券為股票外，亦得為債券或其他經政府核定之有價證券。

31. 發行海外存託憑證之利弊 • 利 • 藉海外市場募集資金動作，分散資金來源，可拓展公司海外知名度 • 發行價格一般皆較接近發行海外存託憑證之普通股價格，相當於以較高價格溢價發行股票籌集資金較多 • 籌資對象以國外法人為主，可避免增資新股或老股釋出之籌碼過多，對股價產生不利影響 • 弊 • 公司海外知名度高低及其產業成長性影響資金募集計畫成功與否 • 固定發行成本較高，為符合經濟規模，籌集額度不宜過低

32. 投資存託憑證優缺點 • 優點： • 相當於購買其國內有價證券，並依照當地之交易程序及制度，可保障交易安全及便利，避免直接投資外國有價證券，面臨時差、語言、交易制度等諸多障礙。 • 以發行地當地之貨幣為計價單位，投資人不必負擔匯率變動風險及轉換成本費用，亦可免除匯兌作業之麻煩。 • 存託憑證較直接投資外國有價證券之成本低，且時效快，股利及過戶等股務作業，可由存託機構代辦。 • 缺點： • 對外國公司的營運情形較不易瞭解，相對的投資風險較小。 • 由於海外存託憑證的市場小於普通股市場，對投資人而言，存託憑證的流動性較差。

33. 發行程序 • 台灣存託憑證（TDR）－台灣存託憑證所表彰之原有價證券得為股票、債券或其他經政府核定之有價證券。鑒於公司參與型為證券市場國際化潮流所趨，公司參與較有助於資訊充分公開，對投資人權益較有保障。故主管機關開放發行之台灣存託憑證以公司參與型為限。 • 外國公司與存託機構簽訂存託契約 • 存託機構與保管機構簽訂保管契約 • 外國公司與承銷商簽訂承銷契約 • 外國公司與存託機構向交易所申請核發上市條件之證明文件 • 外國公司與存託機構向證期會申請發行台灣存託憑證（外國發行人募集與發行有價證券處理準則） • 主管機關商請中央銀行同意 • 主管機關審查通過，發函准予發行臺灣存託憑證 • 外國公司交付股票予保管機構 • 承銷商辦理承銷手續，並向投資人收款項 • 承銷商將所收款項轉付外國公司，並依保管機構之通知印製存託憑證 • 外國公司及存託機構向交易所洽簽上市契約 • 上市契約報主管機關核准 • 承銷完畢後由存託機構及外國公司檢具股權分散表等資料向交易所洽定上市買賣契約 • 承銷商將存託憑證交付投資人，於上市之日起開始掛牌買賣

34. 海外存託憑證（GDR,ADR…） • 本國公司召開股東會或董事會決議以發行新股或已發行之股票，交付國內保管機構，並委託國外存託銀行發行表彰該有價證券之存託憑證，以供外國投資人投資。 • 存託銀行將所募集到資金交給企業，企業則提供價值相當的股票存託於保管銀行。投資人的權利利與義務與國內普通股股東相同，因此投資人持有海外存託憑證等於間接持有國內股票，亦為發行公司實質股東。持有人並得要求企業將存託憑證兌回為股票，在股票原上市地點出售，亦得要求企業重新發行新的存託憑證。

35. 海外存託憑證之套利 • 由於存託憑證可兌回所表彰之有價證券，故投資人可利用國內股票市場及國外存託憑證次級市場之價差進行套利，也由於可能存在套利空間，因此可增加投資人之投資意願。理論上，只要是海外存託憑證與國內掛牌交易的現股股價相比之下相對較低，就有套利的空間存在。 • 投資人在國內以高價放空現股，在海外則以相對低價買進等量的存託憑證。投資人在取得存託憑證之後，要求存託憑證的保管銀行換回現股。最後再以取得的現股，於國內股市進行回補動作。

36. 指數股票式基金(ETF) • 意義 • ETF是一種在證券交易所買賣的有價證券，代表長期股票投資信託之所有權。以一籃子股票交付信託為實物擔保，分割成眾多單價較低之投資單位，發行受益憑證。使投資者以一筆交易即可直接買賣某一指數或某一精選組合。 • 特色 • 兼具股票及指數基金特色之商品 • 交易方式如同股票，使投資者以一筆交易即可直接買賣某一指數或某一組合 • 如指數基金為被動式管理，追求指數報酬率 • 獨特之實物創造／贖回機制有效地控制基金折溢價 • 管理費用比傳統基金便宜 (0.09%~0.99%) • 發軔於90年代，知名產品如美國之SPDR、QQQ及香港之盈富基金等。

37. 指數選擇與複製 • 指數應是市場參與者廣泛使用之基準指數 • 標的指數之調整頻率不宜過於頻繁 • 當編製指數單位對樣本股票或權數進行調整時，信託機構(ETF 發行人)必須將信託資產隨之調整 • 信託機構不會隨經濟、金融或證券市場環境之變化而更動其信託財產之組合→「被動式管理」 • 實物創造／贖回機制 • 標準化程序：訂定創造基數（creation unit）﹔每日公佈創造贖回清單（portfolio composition file: creation/redemption basket） • 創造程序（Creation）：依據清單內容將標的指數之成分股票交付ETF發行人而取得創造基數或其整數倍之ETF。 • 贖回程序（Redemption）：只要持有創造基數或其整數倍之ETF，投資人可將ETF轉換為標的指數之成分股票。 • 創造或贖回只能以實物股票形式，並以大宗數量進行。

38. 交易方式 • 每一單位ETF均有實質的標的股票交付信託機構託管，故其視同普通股在證券交易所上市 • 交易交割方式均與普通股相同，且得為融資融券 • ETF的實際交易價格因供需狀況而高出或低於與現貨指數相對應水平的價格 • 實物創造與贖回機制所產生之套利交易，有助於ETF的市價與淨值保持相當程度的一致性 • 市場效益 • 建構市場之完整性 • 提供投資人另類之選擇 • ETF vs.股票組合：可小額投資 • ETF vs.指數期貨或指數選擇權：長期避險成本較低，且無斷頭之慮 • ETF vs.開放型指數基金：流通性較高 • ETF vs.封閉型指數基金：不會大幅折價

39. 金融資產證券化 • 意義 • 金融資產證券化是藉由將具有未來現金流量、信用品質易於預測、相類似特性之住宅貸款、汽車貸款、信用卡應收帳款、商業貸款或其他應收帳款作為基礎或擔保，經過組群、包裝及重組以及適當的信用增強及信用評等機制後，劃分為標準的單位，以發行受益證券或資產基礎證券的方式於市場籌措資金，使得創始機構無待於債權資產清償期之屆至，而先行回收資金、降低持有資產之風險，並提高自有資本之比例。 • 金融資產證券化條例於91年6月20日經立法院三讀通過，使得傳統間接金融能與直接金融更趨於整合。藉由資產證券化可將原本流動性較差的債權資產轉化為流動性高的證券型資產，可使創始機構的資產負債管理靈活度加大，資金的流動性也增高，並將風險分散。

40. 金融資產證券化之主要步驟 • 資產創始（Origination） • 組合包裝（Structure） • 信用增強（Credit Enchancement） • 銷售（Placement） • 交易（Trading） • 事務處理或服務（Servicing）

41. 參與者 • 創始機構（§4） • 指依金融資產證券化條例之規定，將金融資產(以下簡稱資產)信託與受託機構或讓與特殊目的公司，由受託機構或特殊目的公司以該資產為基礎，發行受益證券或資產基礎證券之金融機構或其他經主管機關核定之機構。 • 金融機構 • 銀行法所稱銀行、信用卡業務機構及票券金融管理法所稱之票券金融公司 • 依保險法以股份有限公司組織設立之保險業 • 證券商：指依證券交易法設立之證券商 • 其他經主管機關核定之金融相關機構 • 其他經主管機關核定之機構

42. 受託機構 • 信託業法所稱之信託業並經主管機關認可之信用評等機構評等達一定等級以上者（§4） • 與創始機構不得為同一關係企業（§9） • 特殊目的公司 • 指依金融資產證券化條例之規定，經主管機關許可設立，以經營資產證券化業務為目的之股份有限公司。（§4） • 特殊目的公司應由金融機構組織設立，為股份有限公司，其股東人數以一人為限。（§54） • 銀行法所稱之銀行、信用卡業務機構及票券金融管理法所稱之票券金融公司 • 依保險法以股份有限公司組織設立之保險業 • 證券商：指依證券交易法設立之證券商 • 其他經主管機關核定之金融相關機構 • 與創始機構不得為同一關係企業（§54） • 特殊目的公司應於其名稱中標明特殊目的公司之字樣（§54)

43. 監督機構 • 指為保護資產基礎證券持有人之權益，由特殊目的公司依資產證券化計畫之規定所選任之銀行或信託業。（§4） • 不得選任該資產證券化計畫所載之創始機構或服務機構為監督機構（§77） • 服務機構 • 指受受託機構之委任，或特殊目的公司之委任或信託，以管理及處分信託財產或受讓資產之機構。（§4） • 創始機構 • 其他金融機構 • 資產管理機構等 • 不得為監督機構（§77）

46. 公開招募之規定 • 申報生效為原則，於收到申報書件之日起屆滿十二個營業日生效。 • 例外，適用申請核准制之情況： • 曾經主管機關或證券主管機關退回、撤銷、廢止或不予核准者。 • 信用評等未達證券主管機關所訂等級以上者。 • 創始機構及受託機構最近有違反法令經各業別主管機關處分者。 • 前次發行有發行無法支付情事者等特殊情況等 • 承銷商與創始機構間不得有證券商管理規則第二十六條第一項之情事。 • 承銷商應全數包銷並出具評估報告。 • 申報生效或申請核准通知到達日起三十日內，辦理公告及公開招募事宜。 • 除法令另有規定外，應於申報生效或申請核准通知函送達日起三個月內募集完成，必要時得申請延展，延展期限不得超過三個月，並以一次為限。 • 業者可在向證券主管機關申報生效的同時，向證券交易所或櫃買中心申請上市、櫃，在申報生效期限十二個營業日內，取得證券交易所或櫃買中心核發之上市或上櫃同意函即可。

47. 公開說明書應行記載事項之規定 • 受益證券或資產基礎證券概況 • 發行日、到期日、發行總金額、票面利率、受償順位及賦稅規定等等 • 如有發行不同種類或期間者，應分別記載之，以供投資人作投資選擇 • 信託或受讓金融資產概況 • 揭露信託財產或受讓資產種類、價額、平均收益率及過去違約率等 • 創始機構財務、業務概況及營運情形或經營的策略等 • 受託機構或特殊目的公司概況及職責 • 受託機構或特殊目的公司營運情形、受處罰之情形、是否有訴訟或非訟事件、關係人等 • 受託機構或特殊目的公司之報酬、種類、計算方法、支付時期及方法 • 受託機構與信託監察人召集受益人會議之事由或監督機構與特殊目的公司召集持有人會議之事由 • 受託機構應選任特殊目的信託監察人之事由及其專門學識或經驗或特殊目的公司選任監督機構之事由及其經驗等

48. 信用評等等級及信用增強方式 • 由創始機構或金融機構以擔保、信用保險、超額資產、更換部分資產或其他方式，以增強其信用 • 信用增強提供者的財務、業務概況或信用評等之等級及其增強信用之方式 • 投資風險揭露 • 流動性不足風險 • 再投資風險 • 原債務人違約風險 • 債權帳款過度集中風險 • 利率風險

49. 效益 • 對創始機構 • 提高資產流動性及資金使用效率 • 改善資產負債管理、分散資產風險 • 提高自有資本比率與經營績效 • 增加多樣化籌措資金管道並降低資金成本 • 對整體市場 • 提高資金流動效率 • 擴大債券市場規模 • 開發新種業務及其他資產管理或金融業務 • 對投資人或消費者 • 增加新種金融商品及良好投資管道 • 良好之投資收益及投資人保護 • 提供金融體系或債務人更充裕之資金來源

50. 不動產證券化 意義 • 不動產證券化是將龐大、不具流動性的不動產所有權，切割成無數個可流動、可交易的小單位有價證券。不動產所有權人將不動產證券化後，可募集現金，提高流動能力；而不動產證券的投資人，則可透過投資，享受穩定現金流入。 • 不動產證券化條例已於92年7月23經總統公布施行。此條例將解決解決建商在傳統不動產投資在融資上的困境，藉由證券化增加不動產的流通性，以有效開發利用不動產，提升環境品質，將有助於不動產市場與資本市場的結合，並保障投資。 • 我國早期已有許多類似案例，如66年之金像獎電影院、69年之財神酒店、79年之太平洋鳳蝶、84年之歐洲共同仕場、以及知本富野度假村等，這些案例囿於法令限制，只能做到憑證化、小口化與單位化（規格化）的程度，並非真正的不動產證券化。因當時缺乏相關證券發行與管理之法律規章，又無相關制度予以配合，且缺乏投資資訊，使投資者易受投資選擇之誤導，無法對投資人加以保護，亦無從監督審核業者之營運，故大多流於失敗之命運。