土地活用・資産活用推進機構へのご入会のおすすめ

会計事務所各位 会計事務所のための土地活用・資産活用推進機構へのご入会のおすすめ会計事務所のための「土地活用・資産活用」推進機構主宰会社「プロパティ・コンサルティング」「土地活用・建築｡不動産ビジネス研究会」主宰代表コンサルタント　西京建一〒141-0021　東京都品川区上大崎３－２－９星野ビル　 TEL03-3473-4676　ＦAX03-3444-7754 E-mail: info@property-art.co.jp U R L : http://www.property-art.co.jp

顧問先を増やし・資産税を担当する会計事務所のための顧問先を増やし・資産税を担当する会計事務所のための ●相続対策を見据えた　　「土地活用・資産活用推進研究会」創設のおすすめ［Ⅰ］はじめに・・・　　・当社は創立25年以来、全国の建設、不動産業界8000社に対し、土地活用ビジネスのコンサルティングを行って来ました。特に力を入れているのは、賃貸住宅経営と定期借地権活用ビジネスです。このすべての土地活用は最終的には相続対策です。具体的には、評価額の引き下げと、資産分割・生前贈与と借り入れするマイナス資産を作ることに帰着します。従って我々も当社会員企業に対し、必ず資産税に強い、税理士の先生、会計士の先生を顧問や社外ブレーンとして起用されることを勧めております。　　・従って貴事務所内に、相続対策を見据えた「土地活用・資産活用研究会」（名称は資産活用倶楽部・財産ドック等どのような名称でも結構です）を発足しその地域の建設業・不動産業者を貴会計事務所の会員（実質的顧問先）とし、その会員を通じて、地主・資産家の相続対策と土地活用をコンサルされるのが目的です。［Ⅱ］具体的な活動の内容 1．会員を通じての、税務相談。特に相続対策、事業承継対策、固都税対策。 2．賃貸住宅経営と定期借地権活用のノウハウの提供と、提案者作成、収支予測計算書作成等の実務。　　　この事業については、当社の上記に関する様々なマニュアルと収支予測計算書、DVD等のツールと　　　貴会計事務所に実務研修を行いますので、ノウハウの取得は心配ありません。 3．貴会計事務所から、最低月1回情報誌を発行する。　　　この情報誌はB4かA4のペラで十分で、資産税や税法改正を主な内容とする、情報誌を最低月1回、　　　会員企業である、建設・不動産業者に対し発行します。この情報誌にはそのまま、地主・資産家に対する、アドバイスツールとなりますので、メールで送付さ　　　れるのがよいでしょう。

貴会計事務所主宰土地活用・資産活用研究会 不動産業者地主・資産家会員制［Ⅲ］「会計事務所様が主宰する土地活用・資産活用研究会」の構成図地主・資産家建設業者地主・資産家地主・資産家税務相談・相続対策・事業承継・土地活用提案 ※税務相談会（相続贈与・事業承継・固都税）を定例的に開催し（月1回が望ましい）貴社の研究会の会員となる建設・不動産業者に、地主・資産家を集客させます。例えばアパートや賃貸マンションを事業目的としている建設・不動産業者は多い所で数千戸から数万戸建設、管理していますので集客力を持っています。　　　当社が開催するセミナー例でも1回につき、40人～50人から100人程度の地主、資産家を集めることが出来る企業が多数あります。

4．貴会計事務所に対する1日研修 上記3.の研修を実施いたします（8H程度）当方が貴会計事務所に出張して行います。 1回8時間でマスターすることが出来ます。［Ⅵ］当社主宰の会計事務所様のための「土地活用・資産運用」推進機構に入会するための費用 1．当社が主宰する会計事務所のための「土地活用・資産運用」推進機構にご入会いただきます。 1)．入会金 50,000円（税別） 2)．年会費120,000円（税別）以上は、入会時一括前払いとなります。 2．入会時のマニュアル・ツール一式費用（研修費含む）800,000円（税別） ●内訳１）定期借地権提案書＆最長90年収支計算書のマニュアルソフト　金額250,000円（税別） 2）賃貸住宅経営マニュアル＆30年と60年の収支予測計算書付きソフト　金額250,000円（税別） 3）上記一日研修費（8Ｈ）　金額300,000円（税別）以上1）2）3）合計額 970,000円（税別）が、ここから470,000円割引の 500,000円（税別）　　がイニシャルコストとなります。マニュアル・ツール類等は、従来の資料をご参照下さい。会計事務所様に対するツール類は50％の割引価格とします（但しコーポラティブ住宅マニュアルは対象外とします）

3．当社の会計事務所に対する各種サービス 1）．電話、ご来社等のご相談は一切無料です。 2）．習得されるまで、一切の書類作成業務を無料で行います。 3）．毎月当社で発行している「土地活用・不動産・建築ビジネスニュース」をお送りいたします。 4）．関連する各種新聞記事のスクラップ等をお送りいたします。 5）．営業クロージングのための同行サービスの必要がある場合は同行いたします。この場合、貴会計事務所の受け取る報酬を当社と折半することとなります。 6）．貴社の会員獲得（顧問先増）ツールの提供と具体的な方法をアドバイスいたします。 4.貴会計事務所が研究会の会員（建設・不動産業）に対して行う活動内容 1）．税務相談、申告、相続・贈与税、事業承継、固都税、その他財務全般の相続業務 2）．地主・資産家に対する土地活用の提案　　　　　①賃貸住宅経営（賃貸マンション・アパート・メゾネット・戸建貸家等）　　　　　②定期借地権活用 22条の一般定期借地権（50年以上、現在これによる住宅マンションは約15万戸） 23条の事業用借地権（10年～30年・30年～50年、店舗、オフィス、グループホーム等） 24条の建物譲渡特約付借地権（30年以上経過後に借地人の建物を地主に譲渡して借地権を終了させる） ③毎年の申告業務 ④相続、資産税のアドバイスとコンサルティング（遺産分割、生前贈与、相続時精算制度） ⑤相続税申告、延納、物納手続き 3）．研究会会員に対する情報誌の発送（メール便）　A4ペラ、B4ペラ1頁程度

［Ⅴ］貴会計事務所のメリット 1．建設・不動産業者を会員とする募集業務（実費のみをご負担。FAX・DM等） 2．貴会計事務所の研究会パンフレット作成（基本フォーマット提供） 3．土地活用ビジネスのマニュアル提供 1）賃貸住宅経営の収支決算（土地所有者用、定期借地権用、一括借り上げ等各種。30年収支・60年　　　　　収支選択制） 2）定期借地権活用（マニュアル、収支計算、提案書作成ソフト、DVD等のツール一式、各種契約書　　　　一式、登記公正証書サンプル） 3）地主オーナー集客用文案集 4）販売用チラシサンプル多数

会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構■　土地活用１日研修の内容会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構■　土地活用１日研修の内容　　　●時間10:00～18:00 [休憩12:00～13:00。15:00～15:15。]※個別研修、出張研修の場合は、時間を調整いたします。　　　　　出張研修の場合は、2日に分割も可能です。（交通費・宿泊費は別途となります）　　　　　　★研修プログラム＆内容★ １．多様な定期借地権活用事業と収益。 (１)定期借地権の基礎知識。　 (２)定借住宅の商品化。　　　　　①戸建住宅（注文・分譲）。②分譲マンション・アパート。　　　　　　③定借賃貸住宅経営。※利回りが３％～５％アップ。 (３)各事業収益。　　　　　①建築業、請負・販売利益。②不動産業、建築費バック　　　　　　マージン。販売代理手数料、管理費他。２．定借ビジネスは、全国何処でも出来る。 (１)地価の安いところでは出来ないと思っているのは、単なる　　　　錯覚。 (２)当社コンサル実例。東北地方と山陰地方で、それぞれ地　　　　元企業が各数百戸の供給。地価＠十万円～三十万円地　　　　域が最も多い。目からウロコが落ちる。　　　　　　誰でも出来る「建築と不動産」のニュービジネスの種がいっぱい！

会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構通常の業界研修では、本当のビジネスの仕方はわかりません。 (３)住宅の場合、平均建築費１棟3000万円前後。 (４)定借ユーザーは、高学歴、高所得者、公務員、銀行員、ホワイトカラーが中心。　　　　その理由は何故か？３．定借ビジネスに企業の大中小は関係ない。 (１)東北、山陰でも、地元企業のみ。大手ゼロ数値。 (２)当社例でも、「一人会社」で、数百戸実績のある会社がいくつもある。 (３)要はノウハウの取得にある。４．定借住宅を展示場として活用。 (１)６ヶ月～１年展示場として、周辺建替え住宅を受注する。２ヶ月で１２棟受注したケースもある。 (２)低価格を建てれば、建替えも低価格。　高級住宅を建てれば建替えも高額化する。 (３)展示場使用後は、売却。５．定期借地権活用の極意。 (１)短期は、２３条「事業用借地権」　　　　（店舗・介護系・ビジネスホテル） (２)中期は、２４条「建物譲渡特約付」を使う。 ※譲渡対価はこうして計算する。 (３)長期は、２２条「一般定期」を使う。　　　　業界の商品化は、５０年～１００年もの。　　　　定借は究極の相続対策。２２条による、戸建とマン　　　　ションの総供給数は、全国で約１５万戸？（推定） (４)定借土地のやさしい募集方法。

会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構全国何処でも出来る新ビジネス例多数！基礎的知識（法と税務）から大成長する応用ビジネスのすべてがわかります！ 6．定期借地権の一時金（権利金・保証金）と地代・賃料の計算。 (１)一時金の額と、権利金・保証金の税務の取り扱い。　　　　どちらが有利か？　そのメリットとデメリット。 (２)権利金を「前払い地代」とするメリット。 (３)地代・賃料相場。住居系、商業系によって異なる。　　　　　住居系は、固都税が４分の１から５分の１に軽減される。 (４) 「賃借権借地権」「地上権借地権」を使い分ける。　　　　それぞれの法的特徴、販売、担保権はこうなる。 (５)定借に対する融資は？ 7．定借による中古ビル・マンション・アパートの再生。 (１) オーナーの債務を０円にし、収益還元価格で建物のみ　　　　買い取り。 (２)エンジニアリングレポートにより耐震、リニューアル、コンバージョン施工。 8．売れ残り不動産の処分。 (１) 建売りの売れ残りは、定借に仕切り直して販売。 (２) 宅地については、新しい「建築条件付」で販売。 9．建築業と不動産業の土地活用ビジネスの進め方の実際。 (１)短期・中期・長期の土地活用の種類を知る。 (２)地主さんのリスクとリターンの関係を知る。 (３)賃貸住宅経営（アパート・マンション・貸家）・定期借地家権　　　　・証券化はミドルリスク・ミドルリターン。

会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構 10．賃貸住宅経営の研修 (１)３形態の利回りの相違点。　　　　　①土地所有者の場合。②土地取得の場合。　　　　　③定期借地権の場合の利回り。 ※定借の方が、土地取得より利回りが　　　　　　　　３％～５％上昇する。　　　　　④レバレッジを使えば利回りが２５％？ (２)賃貸住宅は、節税のカタマリ？そのマジックとは。 (３)新しい賃貸住宅を考える。　　　　　①SOHO住宅。　②デザイナーズ住宅。　　　　　　③異業種交流住宅。　④介護付高齢者住宅。　　　　　⑤外人ゲストハウス等。 11．新しいサブリースと家賃保証のスキームを提案 (１)RC日本でまだ誰もやっていない新スキーム。 (２)RCで１億円～２億円。木造・軽量鉄骨で３，０００万円～１億円前後となります。 12．地主さんが一番喜ぶ究極の合わせ技 (１)一般定期上に建物譲渡特約を付ける（アパート・マンション）。 (２)地主に支払う借地の一時金（権利金・保証金）と建物を「交換」する。　　　　　①売買契約（区分もしくは１棟）。②「定期借家権契約」前払い家賃処理。　　　　　③地主に支払う一時金で、賃貸住宅や居住住宅を提供。　　　　　但し、出口戦略として、自社経営するか、投資用販売の仕組みを作る必要がある。

会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構 13．賃貸住宅オーナーさんの4パターンモチベーション (１)利回り重視型。（期待される利回りとは） (２)節税対策型。　（固都税、所得税、相続税） (３)年金対策型。　（定年になるまでにローン完済） (４)相続対策型。　（資産圧縮効果・借金というマイナスの資産を作る。遺産分別・生前贈与等） 14．地主さんが一番喜ぶ究極の合わせ技 (１)ルートセールス（不動産業、銀行、JA・有力地主等） (２)チラシ作成（パターン別のチラシ作成・個別散在客対策） (３)プレゼンテーション型（後段より、建築プラン、収支計算を作成。積極的に提案していく）

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