川信 - 浙江嘉丰股权投资 集合资金信托计划

1. 川信-浙江嘉丰股权投资 集合资金信托计划 公司业务六部 2014年1月

2. “余杭.运河”项目效果图

3. 目 录 • 第一部分 信托要素及交易结构 • 第二部分 交易对手介绍 • 第三部分 项目情况分析 • 第四部分 担保主体介绍 • 第五部份 项目综述 • 第六部份 四川信托介绍

4. 第一部分 信托要素及交易结构 一、信托要素 二、交易结构 三、风控措施

5. 一、 信托要素 信托要素： （一）、信托名称：川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划 （二）、交易对手：浙江嘉丰房地产开发有限公司 （三）、信托规模： 总规模不超过7.6亿元，可分期发行。其中：其中优先级信托单位不超过3.8亿元（第一阶段规模不超过2.2亿元，第二阶段规模不超过1.6亿元），由我司向社会合格投资者募集；标的信托单位不超过3.8亿元由自贡嘉丰置业有限公司（以下简称“自贡嘉丰”）以对浙江嘉丰房地产开发有限公司（以下简称“浙江嘉丰”或“项目公司”）的不低于3.8亿元应收账款债权（以下简称“标的债权”或“标的债务”）认购，信托期限内优先级、标的的比例不高于1:1。

6. 一、 信托要素 信托要素： （四）、信托期限： 各期信托计划期限为24个月。 提前结束：各期信托计划成立后，在满足下列条件时项目公司可向我司申请，经我司同意后可提前偿还该期所对应的全部或部分标的债权本息：（1）该期信托计划已存续满18个月；（2）每次还款金额不得低于当期优先级信托本金的30% 申请延期：各期信托计划届满前6个月前，项目公司可向我司提出该期信托计划延期12个月的书面申请，在后续成本协商一致的前提下，经我司审批同意（毋需召开受益人大会），该期信托计划可延期12个月，但申请次数不得超过1次。我司届时将重新安排募集信托资金。同时在当期信托计划届满时向原受益人分配应付未付信托利益并注销其持有的全部信托单位。

7. 一、 信托要素 信托要素： （五）、用途： 信托资金用于投资项目公司的股权，其中3500万元用于收购自贡嘉丰所持项目公司70%的股权，剩余信托资金计入项目公司资本公积。自贡嘉丰将所得股权转让款计入项目公司资本公积。 （六）、退出方式： 信托计划到期后，通过项目公司偿还本信托计划持有的债权本息或者标的受益人追加标的份额以实现优先级信托资金的退出，在优先级受益人实现预期信托收益、信托费用足额支付后，我司将项目公司的股权分配给标的受益人，信托计划结束。

8. 其交易结构如下： 二、 交易结构 四川自贡嘉丰 合格投资者 对浙江嘉丰2.2亿元债权认购标的（首期） 2.2亿元认购优先级级 川信-浙江嘉丰.余杭运河项目集合资金信托计划 70% 30% 3500万元收购浙江嘉丰70%股权(自贡嘉丰将3500万元收购款转入资本公积，投入项目建设)，剩余资金投入资本公积（首期） 浙江嘉丰 100% “余杭·运河”项目

9. 三、 风控措施 （一）以下保证人为项目公司按约定偿还标的债务本息、资金归集、销售回款沉淀/归集等义务提供连带责任担保： 1、自贡嘉丰； 2、实际控制人罗相斌及配偶 3、两家自贡商业银行股东自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司； （二）项目土地为项目公司按约定偿还标的债务本息、资金归集、销售回款沉淀/归集等义务提供抵押担保；在建工程形成后，按季追加在建工程抵押在我司名下。 （1）信托存续期限内出现需要解押或者销售备案的情况时，在解押或者销售备案前须经我司同意并缴纳解押保证金至信托专户。

10. 三、 风控措施 （2）拟替换的抵押物（如有）已经我司认可，并由我司认可的评估机构评估（原则上应沿用原评估机构评估），同时应在办理完毕抵押登记后再予办理解押手续； （3）（剩余优先级信托本金+最近一期应付未付标的债务利息【若半年利息高于最近一期利息金额则取前者】-信托专户中留存的解押保证金（或质押于我司认可的信托受益权对应的本金）【如有】）/（截至该解押时点剩余抵押物评估价值+拟替换第一顺位抵押物评估价值【如有】-拟解押初始抵押物评估价值）≤50%或我司认可的抵押率（原则上不超过50%）。 （三）以下质押物为项目公司按约定偿还标的债务本息、资金归集、销售回款沉淀/归集等义务提供质押担保：

11. 三、 风控措施 （四）项目监管措施 1、我司对项目公司履行股权管理职责，制定项目公司新章程，并在章程中约定：我司对项目公司的对外融资、对外担保、对外股权质押、对外投资，合并、分立、增资等事项具有一票否决权。 2、委派专人（包括但不限于项目管理部）对项目公司的所有证照、印章、印鉴、账户进行管理，确保项目公司所有资金运用于我司认可的范围。 3、信托资金使用监管 项目公司在银行开立监管账户，专项用于接收信托资金，确保资金仅使用于标的地块上的项目建设。上述账户需预留我司指定人员（包括不限于项目管理部指定人员）印鉴，同时未经我司同意不得开通同城通存通兑业务和网上银行等电子渠道功能（仅用于查询的除外）。如项目公司需使用该账户内的资金则其应当向我司提交相应的用款申请书及用款证明（包括不限于工程承包合同、采购合同等），经我司审批同意后可办理有关资金的汇出或划转。 4、项目开发建设进度监管 （1）浙江嘉丰以我司认可的项目开发建设时间进度实施项目开发建设，若项目后续建设资金不足的，自贡嘉丰将无条件追加资金确保项目按计划完工，并放弃所追加资金的优先受偿权。 （2）交易对手向我司提交标的项目的开发商业计划书，约定标的项目各批次住宅取得四证、达到预售条件、达到封顶、达到竣工的时间以及各批次住宅自取得预售许可证后的销售进度安排，该开发商业计划书做为合同附件。

12. 三、 风控措施 若项目开发建设进度在各考核时点未达到商业计划书约定，我司有权选择采取以下一种或全部措施： 【1】要求自贡嘉丰支付0.07%/天的违约金（按信托存续金额计算）。 【2】要求项目公司提前偿还全部标的债务本息； 【3】要求保证人承担保证责任； 【4】行使抵/质押权。 若销售进度在各考核时点未达到商业计划书约定的累计考核值（销售面积以房管局备案为准），差额部分资金（住宅差额部分面积×7000元/平米，商业差额部分面积×10000元/平米）由自贡嘉丰在10个工作日内补足至监管账户；相关各方若未按期或足额履行上述义务，我司有权选择采取以下一种或全部措施： 【1】要求项目公司提前偿还全部标的债务本息； 【2】要求保证人承担保证责任； 【3】行使抵/质押权。 5、销售回款监管 项目公司在银行开立的所有项目销售回款账户（包括但不限于按揭账户），均预留我司指定人员（包括不限于项目管理部指定人员）印鉴，同时未经我司同意上述账户不得开通同城通存通兑业务和网上银行等电子渠道功能（仅用于查询的除外）。如项目公司需使用上述账户内的资金则其应当向我司提交相应的用款申请书及用款证明（包括不限于工程承包合同、采购合同等），经我司审批同意后可办理有关资金的汇出或划转。

13. 三、 风控措施 6、浙江嘉丰违反上述信托资金使用、项目开发建设、销售回款监管等约定条款，我司可采取以下一种或几种措施： （1） 要求项目公司提前偿还全部标的债务本息； （2） 要求保证人承担保证责任； （3）行使抵/质押权。 （五）资金归集 浙江嘉丰应在各期信托计划存续期限届满前5个月开始按如下时间、金额归集资金至信托财产专户，具体归集时间及比例如下： （六）根据《四川信托有限公司高管办公扩大会议纪要2012（1）号》的精神，由我司项目管理部对本信托计划进行后期跟踪管理。

14. 信托预期收益 投资者预期年化收益表

15. 第二部分 交易对手介绍

16. 一、 交易对手介绍 • 浙江嘉丰房地产开发有限公司成立于2013年7月，是四川自贡嘉丰置业有限公司的全资子公司，注册资本5000万元。其母公司自贡嘉丰已经成功地开发了中国.川南皮革城一期，面积为85493.93平方米的纯商业体，现阶段经营情况良好，自持商业部分超过3.5万平米。目前集团旗下另一子公司正在开发的内江国际家居商贸城，目前其销售率已超过5亿元，未来销售预期良好。

17. 一、 交易对手介绍 借款人基本信息 截止2013年10月14日，经人行征信系统查询和全国法院被执行人查询，浙江嘉丰无逾期及不良记录，无对外担保。无被诉讼及被执行情况。 经了解项目公司未发生民间借贷，不存在附回购的预收账款、应计未计的成本费用、关联方借款来源于民间、隐性股东投资、虚假交易等情形。 经网络查询无负面消息：不存在显见的负面信息、其他未掌握的重大事项等。另经企业信用网查询企业无负面信用消息。

18. 二、公司股权结构 股权结构 四川自贡嘉丰房置业有限公司的股东分别为杭州博宏纱线有限公司、罗相斌和陈静。

19. 第三部分 项目情况分析

20. “余杭运河项目”介绍 一、项目位置 项目位于杭州市余杭区临平镇北部，临平镇是余杭区的首府所在地。 “余杭运河项目”位于余杭区东北部，临平副城北侧，与临平开发区相接。规划区块交通区位十分优越，东湖北路从运河街道中部穿过。地块地理位置位于运河街道南部，东临为朱家河支流，西接东湖北路，南侧为规划新潭路，北面是现状湖潭路。该项目所在位置紧挨区委区政府不远，类似成都金牛区的迎宾大道位置（如下图红标所在位置）。

21. 二、项目先天具备的5大优势 1、本项目拿地成本低。该项目属于余杭区开发区的优先支持项目。该项目的酒店定位为四星级酒店，满足了该区域的商务人群接待问题；另开发商浙江嘉丰承诺余杭区政府，该项目建成后将尽量多的上缴综合税收。由此争取了极大的政策支持，赢得了较低土地成交价。本项目土地拿地成本为230万元/亩，周边同类型土地平均价格在450万元/亩以上；楼面地价约为1380元/平米，远低于周边楼面地价。由此降低了项目边际风险，增大了项目未来收益。并且降低了边际风险。 2、浙江省四川商会在当地拥有较大影响力。目前商会拥有会员企业1000余家，涉及商业地产、IT、电子电器、通信、贸易、纺织、建筑、化工等20多个行业。当地政府鉴于四川商会及浙江嘉丰的实际控制人罗相斌（浙江省四川商会会长）的影响力，给予“余杭•运河”项目诸多政策优惠，并积极支持项目运作为项目后期运作扫清了障碍，减小了阻力。 3、管理、营销团队皆为绿城集团原班人马，操盘能力较强。绿城房地产集团有限公司总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。该项目管理团队、销售团队均聘请绿城地产的高管进行运作，后期物业管理公司也将聘请绿城物业。保证了项目的专业化、高水平运作，进一步减小了本项目的运作风险。 4、担保公司及实际控制人的担保实力强。本项目实际控制人罗相斌夫妇名下直接控制至少6家实力较强企业及4家金融机构（银行、信用社）。其中内江家具城未来销售回款约15亿元将归入罗相斌名下。此次实际控制人夫妇连带责任担保、母公司（自贡嘉丰）连带责任担保、我司项目部监管、资金归集。担保方式的完善可靠，极大的降低了项目风险。 5、本项目“产品”好。本项目在当地属于刚需盘，90平米以下的户型占到了63.28%。其去化速度快。且由于其写字楼5000平米属于浙江省四川商会总部经济大楼，浙江省四川商会内部意向性认购基本已经销售锁定。另我司以1:1的资金量跟投交易对手，并且随着在建工程的继续建设风险还会持续降低，项目终极风险可控。

22. 三、地块现状 目前，项目土地已经平整，并经甲级地质勘测设计院进行地质勘探，无不良地质情况。（地块图如下图所示）。 项目四周及区内的主要城市道路已经修好，并已投入使用，地块外侧已用围墙与外界分隔。

23. 四、 项目概况 • “余杭.运河项目”本项目位于浙江省杭州市余杭区，项目分为南北两个地块，规划总用地面积约为220亩，项目总建筑面积491925㎡。其中地上建筑面积366,900 ㎡，住宅建筑面积281,540㎡，商业建筑面积45,190㎡，四星级酒店及写字楼20,000 ㎡ ，购物娱乐中心（可售）18,550 ㎡；地下建筑面积125,025㎡，其中地下商业27,354 ㎡ 。小区居住总户数2812户 , 机动车位（总数）3130个，机动车位配比在1：1.11左右。

24. 五、项目所在区位交通状况 该项目地理位置优越。运河街道紧邻杭州三大副城之一的临平镇。临平镇是余杭区区中心所在地，市政配套非常完善，素有“小香港”之称。同时在运河镇的西面是余杭经济技术开发区和钱江科技城，两个经济引擎能够带动周边区域的经济的发展。余杭运河项目距周边这三个区域中心都非常近。 水上交通：运河街道地处平原水乡，水上交通四通八达。运河北上可直抵南京、上海、天津、北京，境内可通小货船。 陆路交通：临博公路、荷禹公路和在建的兴旺大道、宁桥大道、东西大道及延伸段一起构成了运河镇的公路网络。 轨道交通：沪杭高铁在附近经过，东湖路经临平北站直达杭州地铁一号线。

25. 六、项目交通状况 东西向以临平大道与杭州连接，南北向以东湖路与地铁站、高速公路相连，交通便利。项目往南可经G320国道向西穿过半山隧道联通秋石高架，或经G320国道上绕城高速抵达上塘高架，交通便利。

26. 杭州“三纵五横”交通网 。 “三纵”指中河上塘快速路、秋石快速路、东湖通城快速路。 “五横”指留石快速路、德胜快速路、天目-艮山快速路、江南大道-机场快速路、彩虹快速路。

27. 七、“余杭运河项目”周边生活配套完善： 商圈：临平北大街商业中心、沃尔玛购物广场、家乐福超市、亭趾特色步行街； 风景区：超山风景区、丁山湖风景区、塘栖风景区、临平公园、世纪公园、水景公园； 医疗：余杭博陆医院、余杭骨科医院、亭趾卫生院、余杭区第一人民医院、余杭区第五人民医院、规划中浙二医院余杭分院； 学校：亭趾实验学校、运河中学、杭二中树兰中学、余杭高级中学、余杭第二高级中学。 其他配套：润达国际大酒店、临平宾馆、联华超市、万宝城、农贸市场、银行等成熟配套； 本项目外围300m内的周边情况如下： 周边楼盘（玲珑香榭楼盘）银行(工商银行） 步行街 商务酒店 银行（建设银行） 文化宫

28. 余杭区，属浙江省杭州市，区域面积1228.23平方公里，现辖15个街道、6个镇。截止2012年末，余杭区常驻全区户籍人口89.04万人。截止2012年末，全区实现生产总值（GDP）834.94亿元，按可比价计算，同比增长10.1%，增幅高于全国（7.8%）、全省（8.0%）、全市（9.0%）平均水平。按户籍人口计算，全区人均GDP为94499元，增长8.3%。按2012年平均汇率计算，达到14970美元（数据来源于国家统计局网站），在杭州市下辖各县市中（市辖区除外）排名第2。余杭经济较为发达，优于成都市五大主城区。GDP和人均GDP有望迅速达到中等发达国家水平；居民可支配收入较高，私营经济发达；地方财政收入近年增长较快，基础设施建设步骤加快；房地产市场稳健。 余杭是长三角的圆心地，对外交通发达，一个遍布全区镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网已经形成。 • 八、区域经济分析

29. 九、土地规划情况 本项目用地为上表两宗土地，总用地面积为220亩，总出让价值为50752万元，现已经交付20647万元。综合楼面价约合1350元/平米，周边楼盘的楼面价基本都在2000以上，远低于周边楼面地价。

30. 十、项目业态及指标

31. 十一、项目住宅部分户型 从上表可知余杭•运河项目刚需户型达到95%以上，以刚需户型为主，有利于保证项目住宅部门的去化。

32. 十二、项目本身优势 地块王者，完善配套：本项目业态丰富，集住宅、四星级酒店、商铺、办公楼于一体，力图打造临平镇的“国际街区”。以“国际街区” 作为主打概念的楼盘在临平北还是空白。 定位刚需，改善型住宅为主: 临平新城发展过程中改善型住房的需求很大，本项目定位为平价刚需楼盘，主要需求是临平老镇期待改善住房条件的大量居民、临平工业园厂区大量职工、以及浙江省四川商业的内部刚需。 产品实在，户型好：本项目刚需户型的功能性良好，转为刚需户型打造实用楼盘。

33. 第四部分 担保主体介绍

34. （一）保证人之一—自贡嘉丰基本情况及开发项目情况（一）保证人之一—自贡嘉丰基本情况及开发项目情况

35. （二）自贡嘉丰近三年财务数据如下(万元）：（二）自贡嘉丰近三年财务数据如下(万元）：

36. （三）自贡嘉丰基本情况及开发项目情况 目前项目情况：中国.川南皮革城项目，总建设用地面积129.34亩，总规划建筑面积为157000㎡，项目分二期开发建设，其中一期开发面积为85493.93㎡；二期建设面积为72000㎡。目前一期已经于2010年9月竣工开发完毕，实现销售收入已经实现销售收入63000万元，实现去化率58.82%，剩余物业公司目前自持出租经营，每年的租金收益超过2400万元。目前母公司无银行借款。（下图为川南皮革城的实景图）

37. （四）保证人之二罗相斌夫妇情况 • 1.通过罗相斌夫妇直接或间接控股的实力较强的公司超过6家，直接或间接控股的金融机构超过5家。

38. 2.直接或间接控制的金融机构列表如下： 罗相斌夫妇直接或间接投资金融机构（商业银行、农信社、村镇银行）的金融投资随着金融机构不断的快速发展而增值，并且现金分红部分也在逐年递增。

39. 3、罗相斌名下另一开发项目情况： • 内江市玉玲珑置业有限公司的情况： • 基本情况及经营情况：内江市玉玲珑置业有限公司成立于2011年4月15日，注册资本5000万元，法人代表罗相斌。是一家以房地产开发为主，主要从事商业地产的开发和经营的企业。截止2013年8月底，公司的总资产为100,538.92万元，其中流动资产为95,855.55万元，非流动资产为4,683.37万元；总负债为34,938.92万元，其中流动负债为27,249.72万元，非流动负债为7,689.20万元；净资产为65,600.00万元。销售收入为54,840.00万元，税后利润为15678.44万元。 • 目前正开发的项目情况：内江国际家居商贸城分两期建设、占地357亩、建筑面积45万㎡、总投资18亿元；其中第一期占地234亩，建筑面积30万㎡，可售面积22万㎡，自持物业8万㎡； • 该项目一期工程全部开工建设，截止目前情况为红星美凯龙馆已封顶、建材馆预计11月封顶、家私精品馆场馆部分月季10月份封顶，写字楼预计2014年2月封顶、五金机电市场预计11月封顶。 • 存量房源及未来2年的销售回款统计： 预计2年内的销售回款合计将达到24.2亿元。并且随着商家的入驻，其商业部分的价值还会相应增大。 结论：由于罗相斌占内江玉玲珑房产45%股权，故该项目的未来销售利润约15亿元将作为投资收益划归罗相斌所有。其作为此次项目的第二还款来源较为充分。

40. 第五部分 项目综述

41. 项目综述 1.本项目为房地产股权投资类集合资金信托，满足我司对股权类房地产投资的相关要求；我司与交易对手的资金配比为1:1.资金运用方向不违反法律、法规强制性规定。 2.交易结构模式成熟。增级保障措施为足值的土地做抵押，保障委托人资金安全，保证人提供连带责任保证（企业和自然人）。交易结构和增级保障措施合规。 3. 保证人的资产、资信、盈利能力稳定，信用风险和流动性风险可控。 4.项目自身具备较强的盈利能力和抗风险能力。

42. 第六部分 四川信托简介

43. 刘沧龙 法定代表人 公司简介 13亿元 注册资本 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模已将近1000亿元。 注册地址 成都市锦江区人民南路18号川信红照壁大厦 www.schtrust.com 公司网站

44. 股东结构

45. 品牌文化 服务理念 四川信托 真我博爱 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。 以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。 四川信托 从心启程 做平凡人，怀非凡心，互动交流，从心开始。 服务源自内心，视客户为知心伙伴，我们与客户共成长。 四川信托 笃行致远 我们致力于远大理想，以矢志不渝之精神，锐意进取。 追求卓越，在金融市场的攀登中永远开拓，创新。