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L’ESTIMO E’ LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA. FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI. FINI PRATICI. 1 - IL METODO ESTIMATIVO SI BASA SULLA TEORIA. ECONOMICA, UTILIZZA LE SCIENZE MATEMATICHE E. STATISTICHE. 2 - L’ATTIVITA’ PROFESSIONALE DELL’ESTIMO RICHIEDE.

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FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI

FINI PRATICI

1 - IL METODO ESTIMATIVO SI BASA SULLA TEORIA

ECONOMICA, UTILIZZA LE SCIENZE MATEMATICHE E

STATISTICHE

2 - L’ATTIVITA’ PROFESSIONALE DELL’ESTIMO RICHIEDE

CONOSCENZE TECNICHE, ECONOMICHE E GIURIDICHE

DEL BENE DA STIMARE ED ETICA PROFESSIONALE

DEFINIZIONE DELL’ESTIMO

CARATTERISTICHE DELL’ESTIMO

VALFON1

(ASPETTO ECONOMICO)

PER CRITERIO DI STIMA SI INTENDE IL MODELLO DI

VALUTAZIONE, VALE A DIRE LO SCHEMA LOGICO CHE SI

DEVE SEGUIRE NELLO SVOLGIMANTO DELLA STIMA

DEFINIZIONE DI PROCEDIMENTO DI STIMA

PER PROCEDIMENTO DI STIMA SI INTENDE IL COMPLESSO

DELLE OPERAZIONI MESSO IN ATTO PER SVOLGERE LO

SCHEMA LOGICO, OVVERO IL CRITERIO DI STIMA

RELAZIONE FRA CRITERIO E PROCEDIMENTO

IL CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) HA UNA

VALIDITA’ GENERALE ED AMMETTE DIVERSI MODI DI

SOLUZIONE OVVERO DIVERSI PROCEDIMENTI DI STIMA

VALFOND2

1.

(VALORE DI MERCATO)

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

2.

COSTO DI PRODUZIONE

3.

COSTO DI SURROGAZIONE

4.

VALORE COMPLEMENTARE

5.

VALORE DI TRASFORMAZIONE

6.

CRITERI DI STIMA

(ASPETTI ECONOMICI)

VALFOND3

DISAGGREGAZIONE DEL QUESITO IN DATI

ELEMENTARI SULLA CUI ATTENDIBILITA’ SI

ABBIA IL MASSIMO DEL CONSENSO

VALFOND4

COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI

CON INTERPOLAZIONE A SENSO

PROCEDIMENTI ANALITICI

CON INTERPOLAZIONE STATISTICA

VALFOND5

RISOLVONO IN UNA SEMPLICE ENUNCIAZIONE

DEL VALORE DI STIMA, SENZA CHE ALCUN

ELEMENTO DELLA COMPARAZIONE SIA

RIPORTATO ESPLICITAMENTE IN UNA

RELAZIONE DI STIMA

VALFOND6

FASI DEL PROCEDIMENTO ANALITICO PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

1 - RICERCADI BENI CONFRONTABILI E DI CUI SI CONOSCA

IL VALORE DI MERCATO

2 - INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE INFLUENZANO IL

VALORE DI MERCATO

3 - ANALISI E QUANTIFICAZIONE DELLE VARIABILI DEL BENE

OGGETTO DI STIMA E DEI BENI DI RIFERIMENTO

4 - STIMA DELLA RELAZIONE FRA VARIABILI E VALORE DI

MERCATO

5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

VALFOND7

per legge o consuetudine PREZZI DI MERCATO

n

per analisi razionale

n

per confronto con investimenti alternativi

n

VALORE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO

(O VALORE DI ACCUMULAZIONE INIZIALE, PER )

- ACCUMULA ZIONE, AL MOMENTO DELLA STIMA, DEI REDDITI FUTURI

CHE IL BENE E’ IN GRADO DI FORNIRE

- PRESUPPOSTI :

a) capacità di fornire un reddito autonomo (o possibilità di

isolare il reddito fornito)

b) disponibilità dei dati di base

c) conoscenza del saggio di capitalizzazione

APPLICAZIONI

:

- fondi rustici

- aziende

- debito residuo mutui

- diritto usufruttuario, diritto vitalizio, affrancazione enfiteusi

- investimenti fondiari

VALFOND8

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 1 PREZZI DI MERCATO

MODELLO GENERALE DI STIMA

dove:

V = valore

i = 0,1,2..n ORIZZONTE TEMPORALE

Ri = reddito all’anno i-esimo

q = (1+r)

r = saggio di sconto

VALFOND9

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 2 PREZZI DI MERCATO

CAPITALIZZAZIONE

- REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI

- REDDITI PERIODICI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI

dove: P = reddito periodico t = periodicità

ACCUMULAZIONE DI REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI LIMITATI

dove: a = reddito annuo

VALFOND10

DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE PREZZI DI MERCATO

IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE CORRISPONDE AL SAGGIO REALE DI RENDIMENTO DEI CAPITALI

dove rr = saggio reale di rendimento

rn = saggio nominale di rendimento rilevato sul mercato finanziato (depositi bancari, obbligazioni, titoli di stato…)

ri = saggio di inflazione

IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE VARIA IN MANIERA DIRETTAMENTE PROPORZIONALE ALLA RISCHIOSITA’ DELL’INVESTIMENTO

VALORI INDICATIVI PER L’ITALIA

TERRENI AGRICOLI 1,5% 4,0% FABBRICATI 3,0% 6% AZIENDE 5 % 15%

VALFOND11

COSTO PREZZI DI MERCATO

DI

PRODUZIONE

- somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore

astratto per produrre il bene

- presupposto

: possibilità di riproduzione

- beneficio fondiario

- interessi

- salari

- stipendi

- tributi

- applicazioni

:

- rimanenze

- analisi progetti

- danni e miglioramenti

- reintegrazioni dei capitali consumati nel processo

produttivo

:

- spese varie (materie prime e servizi)

- quote (ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni)

- retribuzioni dei fattori della produzione

K = (Sv + Q) + (Bf + I + Sa + St + Tr)

VALFOND12

- Somma delle spese che comporta la sostituzione del bene PREZZI DI MERCATO

oggetto di stima con un altro (o altri), atto a svolgere le

medesime funzioni

- Presupposti

: a) esistenza di beni che possono

surrogare

;

b) conoscenza del valore di mercato

del surrogato.

- Se vi è inequivalenza tecnica occorre fare aggiunte o

detrazioni

- Applicazioni

: scarse (letame, ecc.)

COSTO DI SURROGAZIONE

VALFOND13

VALORE COMPLEMENTARE PREZZI DI MERCATO

- Differenza tra il valore di mercato del complesso di beni

con i quali ha rapporti di complementalità d’uso o

produttiva ed il valore della parte residua

A

A + B

-

B

=

- Applicazioni

: - espropriazioni parziali beni fondiari

- estimo civile in monopolio bilaterale

- Il valore di mercato dell’intero complesso di beni e quello

della parte residua può essere determinato con

uno qualsiasi degli altri criteri

- Presupposti

: a) esistenza della complementarità

b) impossibilità di reintegrazione tecnica

c) valutabilità della parte residua

VALFOND14

VALORE DI TRASFORMAZIONE PREZZI DI MERCATO

-

differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti

dalla trasformazione del bene oggetto di stima ed il

costo della trasformazione

-

il valore di mercato dei beni trasformati può essere

uno qual

siasi degli altri criteri

determinato con

-

il costo della trasformazione corrisponde al criterio del

costo di produzione, riferito ai beni ottenuti dalla

al netto della spesa relativa all’impiego del

trasformazione

bene oggetto di stima (che è l’incognita)

-

applicazioni

:

-

prezzo di macchiatico

-

foraggi e uva

-

fabbricati e aree fabbricabili

VALFOND15

VALORE DI TRASFORMAZIONE (2) PREZZI DI MERCATO

V trasf = V prodotto trasformato – k trasformazione

(attivo) (passivo)

= -

Attivo

- quantità prodotta per prezzo di mercato

- quantità eventuali sottoprodotti per prezzo di mercato

Passivo

- reintegrazioni: ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni, spese varie

- remunerazioni: tributi, salari, stipendi, interessi, prezzo d’uso cap.fondiario

V trasf = V merc + Profilo

VALFOND16

SCELTA DEI CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA PREZZI DI MERCATO

QUESITO O SCOPO DELLA STIMA

RAPPORTI ECONOMICO GIURIDICO FRA COSE, FATTI E PERSONE

DEFINIZIONE DEL PROCEDIMENTO DI STIMA

SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA

DATI ELEMENTARI DISPONIBILI

VALFOND 17

RAPPORTI ECONOMICI PREZZI DI MERCATO

• può fornire un reddito autonomo

• è complementare all’attività agricola

• non si presta ad alcun uso, ma può essere trasformato

DISPONIBILITA’ DI DATI ELEMENTARI

• sono noti i prezzi di mercato

• non sono noti i prezzi di mercato

VALFOND18

V trasf x = V merc y – k trasf x y PREZZI DI MERCATO

K prod y = K trasf x y + V merc x

V trasf x – V merc x =

(V merc y – K trasf x y) – (K prod y – K trasf x y) =

V merc y – K trasf y – K prod y + K trasf x y =

V merc y – K prod y = Profitto y

Se Profitto y > 0 conviene trasformare x y

Se Profitto y < 0 conviene vendere x

VALFOND19

RAPPORTI ECONOMICO-GIURIDICI TRA COSE, FATTI E PERSONE PREZZI DI MERCATO

Variano al variare del caso e del quesito:

- origine del caso e/o della controversia

- descrizione dei beni da valutare

- legislazione vigente

- osservazioni delle parti implicate

VALFOND 20

I RIFERIMENTI TEMPORALI PREZZI DI MERCATO

CERTI

MISURABILI

DI FATTO

IPOTETICI - STIMATI

DATI ELEMENTARI

• DATA DI STIMA O DI RIFERIMENTO

• - DATA DI ACCADIMENTO DEI FATTI: PUO’ ESSERE CONTEMPORANEA O PRECEDENTE O SUCCESSIVA ALLA DATA DI STIMA

DATI ELEMENTARI

1 – DEFINIZIONE: sono i dati quantitativi usati nel procedimento di stima, che non sono il risultato di alcun calcolo

2 – VI SONO DIVERSI LIVELLI DI ANALICITA’, OVVERO DI DISAGGREGAZIONE DEL PROCEDIMENTO IN DATI ELEMENTARI. ES.: Il costo della manodopera per capo allevato potrebbe costituire un dato elementare oppure tale dato potrebbe essere ottenuto come somma dei costi delle singole operazioni (alimentazione, mungitura, …) richieste.

3 – CLASSIFICAZIONE:

VALFOND 21

SCHEMA PER UNA RELAZIONE DI STIMA PREZZI DI MERCATO

1 – IL QUESITO DI STIMA

2 – LA DESCRIZIONE DEL BENE DA STIMARE

3 – IL CRITERIO ED IL PROCEDIMENTO

4 – LA STIMA DEI DATI ELEMENTARI

5 – IL CALCOLO DEL VALORE

6 - RIEPILOGO

VALFOND 23