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Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?

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Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?. Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten stehen offen? Mögliche Folgen der Abschaffung der Lex Koller. Geltungsbereich (1/2). Dem KAG unterstellt sind:

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kapitalanlage in immobilien jetzt erst recht

Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?

Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten stehen offen?

Mögliche Folgen der Abschaffung der Lex Koller

geltungsbereich 1 2
Geltungsbereich (1/2)
  • Dem KAG unterstellt sind:
    • Kollektive Kapitalanlagen und alle Personen, die diese verwalten oder aufbewahren (Art. 2 Abs. 1)
    • Ausländische kollektive Kapitalanlagen, für die in oder von der Schweiz aus öffentlich geworben werden (Art. 2 Abs. 4)
  • Nicht unterstellt sind:
    • Operative Gesellschaften, die eine unternehmerische Tätigkeit ausüben
    • Holdinggesellschaften
    • börsenkotierte Gesellschaften in der Schweiz
geltungsbereich 2 2
Geltungsbereich (2/2)
  • Investmentgesellschaften für qualifizierte Investoren, d.h. sofern:
    • Ausschliesslich qualifizierte Anleger beteiligt sein dürfen;
    • Die Aktien auf Namen lauten; und
    • Jährlicher Nachweis einer anerkannten Revisionsstelle über Einhaltung dieser Voraussetzungen.
kollektive kapitalanlagen
Kollektive Kapitalanlagen
  • Vermögen, die von Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet werden.
  • Offene kollektive Kapitalanlagen
    • Unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert
  • Geschlossene kollektive Kapitalanlagen
    • Kein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert
qualifizierte anleger
Qualifizierte Anleger
  • Art. 10 b KAG: Begriff des „qualifizierten Anlegers“:
    • als „qualifizierte Anleger“ gelten vor allem Institutionelle Anleger wie Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen

sowie

    • vermögende Privatpersonen (Schwellenwert:Finanzanlagen über CHF 2 Mio. Höhe und Inhaltkontrovers diskutiert)
kag im bereich der immobilien
KAG im Bereich der Immobilien

Erweiterung des Kreises von Investitionsvehikeln

  • Immobiliengesellschaft
  • Immobilien-Anlagestiftung
  • Vertragliche Immobilienfonds (KAG)
  • Immobilien-SICAV (KAG)
  • Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK)
  • “Immobilien-SICAF (KAG)“

Interesse und Nutzung dieser neuen Investitonsvehikel, insbesondere durch qualifizierte Anleger.

Möglichkeit von Erleichterungen durch die EBK, soweit nur qualifizierte Anleger vorhanden sind.

vertraglicher immobilienfonds 1 7
Vertraglicher Immobilienfonds (1/7)
  • Überblick und Struktur
    • Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) zwischen Anlegern und Fondleitung und Depotbank
    • Verwaltung durch die Fondsleitung (zwingend, Art. 30 KAG); Delegation im Rahmen von Art. 31 KAG möglich
    • Fondsleitung = AG mit Hauptzweck „Ausübung des Fondsgeschäfts“
    • Durch Zeichnung von Fondsanteilen erwirbt Anleger gegenüber Fondsleitung einen Anspruch auf Beteiligung am Vermögen und Ertrag des Anlagefonds.
vertraglicher immobilienfonds 2 7
Vertraglicher Immobilienfonds (2/7)

Anleger

Bewilligung durch EBK

Bewilligung durch EBK

Kollektivanlagevertrag

Fondsleitung

Depotbank

vertraglicher immobilienfonds 3 7
Vertraglicher Immobilienfonds (3/7)
  • Mitwirkungsrechte
    • Kein vertragliches Mitwirkungsrechte der Anleger
    • Reine Fremdverwaltung
    • Sehr hohes Niveau des Anlegerschutzes
  • Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil
    • Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV)
    • Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage
    • Mindestens 10 Objekte
    • Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens
vertraglicher immobilienfonds 4 7
Vertraglicher Immobilienfonds (4/7)
  • Bezugsrecht
    • Vorrecht der bisherigen Anleger
    • Verwässerungsschutz
    • Möglichkeit der Befreiung vom Bezugsrecht bei qualifizierten Anlegern
  • Rückgabemöglichkeiten der Anleger
    • 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG)
    • Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG)
    • Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung
vertraglicher immobilienfonds 5 7
Vertraglicher Immobilienfonds (5/7)
  • Bewertung des Anlagevermögens
    • Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV)
    • Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG)
    • Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten
vertraglicher immobilienfonds 6 7
Vertraglicher Immobilienfonds (6/7)
  • Neuerungen im KAG
    • Vereinfachungen betr. Prospekt und Reglement
    • Zulässige Anlagen
      • Ausländische Immobilien
      • Immobilienfonds, REITs + kotierte Immob-ges. max 25%
      • Immobilienzertifikate
      • Baurechtsgdstke max. 20%
      • Hypothekarische Belastung max. 50% vom Verkehrswert
      • Derivative Finanzinstrumente zu Hedgingzwecken
    • Müssen zwei Jahre nach der Lancierung erfüllt sein
      • Fristerstreckung möglich
vertraglicher immobilienfonds 7 7
Vertraglicher Immobilienfonds (7/7)
  • Neuerungen im KAG
    • auszugebende Anteile
    • Schätzungsexperten
    • Sacheinlagen
  • Besteuerung
    • Thesaurierungsfonds
    • same business, same rules
    • KGK
    • SICAF
    • Koll. Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz
kgk 1 6
KGK (1/6)
  • Überblick (Art. 98 – 109 KAG)
    • Subsidiäre Anwendung des Obligationenrechts (Art. 99 KAG)
  • Struktur
    • Aussenverhältnis:
      • Keine juristische Person
      • handlungsfähig, prozessfähig und betreibungsfähig (Art. 99 KAG)
kgk 2 6
KGK (2/6)
  • Innenverhältnis:
    • Gesamthandschaft unter den Gesellschaftern
    • Komplementär
      • Unbeschränkt haftend
      • Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz
      • Nur in einer einzigen KGK Komplementär
      • Geschäftsführung und Vertretung gegen Aussen
    • Kommanditär
      • Qualifizierte Investoren
      • Mindestens 5 Kommanditäre spätestens ein Jahr nach Lancierung
      • Haftung nur bis zur Kommanditsumme
slide17

KGK (3/6)

KGK-Struktur

Kommanditäre

Promotoren

General Partner

AG

Investment Adviser

Portfolio

kgk 4 6
KGK (4/6)
  • Entstehung
    • 1 Kommanditär / 1 Komplementär
    • Bewilligung durch die Aufsichtsbehörde
    • Konstitutive Wirkung des HR-Eintrages
    • Gesellschaftervertrag und Wahlannahmeerklärung der Revisionsstelle
  • Beendigung
    • Durch Gesellschafterbeschluss (Grundsatz: Einstimmig)
    • Gründen im Gesetz und Gesellschaftsvertrag (Konkurs, Gesellschaftszweck, Ablauf der Zeit etc.)
    • Durch Verfügung der Aufsichtsbehörde
kgk 5 6
KGK (5/6)
  • Mitwirkungsrechte der Kommanditäre
    • Zur Geschäftsführung weder verpflichtet noch berechtigt
    • Kein Widerspruch gegen Geschäftsführungshandlungen innerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs
    • Keine Übertragung der Geschäftsführung möglich (Fremdverwaltung)
  • Risikoverteilung/Fremdkapitalanteil
    • Anlagen in Risikokapital, Bau- und Immobilienprojekte oder alternative Anlagen
    • Umstritten: Investments in fertiggestellte Renditeobjekte
    • Keine Risikoverteilungsvorschriften (ein Bauprojekt möglich)
    • Keine Fremdkapitalanteilsvorschriften
kgk 6 6
KGK (6/6)
  • Bezugsrecht
    • Keine aufsichtsrechtliche Regelung
  • Rückgabemöglichkeit der Anleger
    • Grundsatz: Keine Rückgabemöglichkeit (Closed-End-Struktur)
    • Dauer zwischen 8 bis 12 Jahre
  • Bewertung des Anlagevermögens
    • Verkehrswert
    • Bewertung gemäss Art. 88 ff. KAG
  • Transparenz
    • Kein Anlagereglement
    • Richtlinien sind Teil des Gesellschaftsvertrages und Prospekt
sicav 1 7
SICAV (1/7)
  • Struktur
    • AG angelehnte juristische Person (OR nur subsidiär anwendbar, wenn ausdrücklich bestimmt)
    • Drei Organe:
      • Generalversammlung
      • Verwaltungsrat
      • Revisionsstelle (von der EBK anerkannt)
    • Aktienkategorien:
      • Anlegeraktien
      • Unternehmeraktien
    • Gesamtvermögen:
      • Teilvermögen der Unternehmeraktionäre
      • Mehrere Teilvermögen der Anlegeraktionäre
    • Selbstverwaltete oder fremdverwaltete SICAV
slide22

Selbstverwaltete SICAV

Unternehmer-aktionär

Anlegeraktionär A

Anlegeraktionär B

Fondsleitung

SICAV

Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär

VR

Keine Delegation der Administration

(gewisse administrative Aufgaben dürfen jedoch delegiert werden)

VR

Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A

Depotbank

VR

Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B

Gläubiger Teilvermögen 1

Gläubiger Teilvermögen 2

Gläubiger Teilvermögen 3

SICAV (2/7)

slide23

Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär

VR

VR

Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A

VR

Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B

Fremdverwaltete SICAV

Unternehmer-aktionär

Anleger-aktionär A

Anleger-aktionär B

SICAV

Fondsleitung

Delegation der Administration

(und Weiter-delegation des Asset-Managements an einen Vermögens-verwalter)

Depotbank

Gläubiger Teilvermögen 1

Gläubiger Teilvermögen 2

Gläubiger Teilvermögen 3

SICAV (3/7)

sicav 4 7
SICAV (4/7)
  • Mitwirkungsrechte der Anleger
    • Anlegeraktionäre
      • Anspruch auf jederzeitige Rückgabe der Aktien zum Nettoinventarwert
      • Auskunftsrecht
      • Zwangsverkauf
      • Rückerstattungsklage
    • Stimmrecht an GV (pro Aktie 1 Stimme)
    • Gleiche Mitgliedschaftsrechte, Stimmrechte und Kontrollrechte der Anleger- und Unternehmeraktionäre
sicav 5 7
SICAV (5/7)
  • Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil
    • Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV)
    • Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage
    • Mindestens 10 Objekte
    • Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens
  • Bezugsrecht
    • Bezugsrecht der bisherigen Anleger
    • Verwässerungsschutz
    • Befreiung vom Bezugsrecht durch EBK bei ausschliesslich qualifizierten Anleger
sicav 6 7
SICAV (6/7)
  • Rückgabemöglichkeiten der Anleger
    • 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG)
    • Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG)
    • Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung
  • Bewertung des Anlagevermögens
    • Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV)
    • Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG)
    • Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten
sicav 7 7
SICAV (7/7)
  • Transparenz
    • Prospektpflicht und Pflicht zur Veröffentlichung eines vereinfachten Prospekts
    • Abgabe bzw. Veröffentlichung erfolgt kostenlos
    • Veröffentlichung des Jahres- und des Halbjahresberichts
    • Subsidiäre Anwendung des OR betreffend Kontrollrechte der Aktionäre
sicaf 1 2
SICAF (1/2)
  • Struktur
    • Aktiengesellschaft i.S. des OR
    • Ausschliesslicher Zweck: kollektive Kapitalanlage
    • Aktionärskreis offen (d.h. nicht nur qualifizierte Anleger)
    • Nicht in der Schweiz kotiert
    • Subsidiäre Anwendbarkeit des OR
    • Namenaktien zwingend vorgeschrieben
    • Statuten und Anlagereglement
    • Aufsichtsbehörde EBK (Bewilligung, Genehmigung, Überwachung, Erlass notwendiger Massnahmen)
sicaf 2 2
SICAF (2/2)
  • Entstehung und Beendigung
    • Keine spezifischen Bestimmungen, d.h. sinngemäss OR
  • Mitwirkungsrechte der Aktionäre
    • Keine spezifischen Rechte, Vorschriften und Rechte gemäss OR
  • Anlagen / Anlagepolitik / Risikoverteilung
    • Regelung in den Statuten und im Anlageregelement
    • Schätzung notwendig bei Immobilien (Art. 65KAG)
  • Bezugsrecht
    • Keine spezifische Regelung, d.h. sinngemäss OR
chancen dieser immobilien anlagevehikel
Chancen dieser Immobilien-anlagevehikel
  • Geeignetes Investitionsvehikel für qualifizierte Anleger, insbesondere
    • wenn die EBK die Immobilien-Investitionsvehikel von bestimmten Vorschriften ganz oder teilweise befreit
folgen der aufhebung der lex koller auf immobilienanlagevehikel
Folgen der Aufhebung der Lex Koller auf Immobilienanlagevehikel
  • Ausgangslage und geltendes Recht
    • Börsenkotierte Immobiliengesellschaften
    • SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden
    • Investition in Wohneigentum bewilligungspflichtig
  • Aufhebung der Lex Koller
    • Investition in Wohneigentum für sämtliche SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden, möglich
alexander vogel dr iur rechtsanwalt ll m
Practice Group Corporate Finance/Real Estate

Position Partner/Head Corporate Finance

Born 1964

Education University St. Gallen (lic. iur./Dr.iur.), Northwestern Universtiy School of Law (LL.M.)

Languages German, English, French

Alexander VogelDr. iur. Rechtsanwalt, LL.M.

Forchstrasse 452

Postfach 1432

8032 Zürich

alexander.vogel@ml-law.ch

Tel.: +41 44 396 91 91