1 / 33

ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ В ПЕРИОД КРИЗИСА

ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ В ПЕРИОД КРИЗИСА. Александр Драпиковский, Ирина Иванова, Украинское общество оценщиков. ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ.

phyllis-filia
Download Presentation

ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ В ПЕРИОД КРИЗИСА

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИВ ПЕРИОД КРИЗИСА Александр Драпиковский, Ирина Иванова,Украинское общество оценщиков

  2. ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ • Неопределенность заложена в самой сути оценки, поскольку ее результат – рыночная стоимость, – это не факт, но суждение (основанное на определенных допущениях и расчетах) о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена в сделке на дату оценки

  3. ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ • Неопределенность, вытекающая из природы оценки, является имманентной и не должна вызывать беспокойства, поскольку «она является несущественной в контексте рынка конкретного актива или назначения оценки и находится в пределах диапазона, который ожидается и принимается большинством участников рынка» • Valuation Uncertainty. – IVSC Discussion Paper, September 2010

  4. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПРИЧИНЫНЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ОЦЕНКИ • Субъективная • нехватка опыта или некомпетентность оценщика • Модельная • отсутствие адекватных методов оценки • Объективная • недостаточны уровень активности и/или ликвидностина рынке

  5. СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИОБЪЕКТИВНОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ • отсутствие резких граней между свойствами и состояниями явлений природы • преобладание зависимости свойств, состояний явлений друг от друга над их относительной независимостью • проявление необходимости не как неизбежности, а как возможности и случайности по В.С. Готту

  6. НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

  7. НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ  Прирост / снижение цен на вторичном рынке жилой недвижимости

  8. ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ • экономические: • внутренний валовой продукт; • объемы промышленного производства и товарооборота; • инвестиции в основной капитал; • уровень безработицы; • доходы домохозяйств и субъектов предпринимательства; • инфляция; • доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; • состояние альтернативных и смежных рынков.

  9. ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ • социальные: • уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; • потребительские приоритеты; • менталитет; • трудовая миграция.

  10. ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ • институциональные: • налоговый режим; • регламентация использования недвижимости; • правовые и экономические условия обретения прав на земельный участок и прав на застройку и реконструкцию; • правовые и экономические условия осуществления трансакций (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, длительность процедур).

  11. ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ • Внешние определяющие объемы спроса и предложения • Внутренние определяющие компоненты цен спроса и предложения

  12. ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ  возможность дохода от продажи недвижимости покрыть затраты на приобретение земельного участка и его улучшение где - стоимость, отображающая цену предложения; - затраты на приобретение земли (стоимость земли); - затраты на строительство; - стоимость финансирования; - прибыль застройщика

  13. ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ  возможность собственного и заемного капитала в части приобретения недвижимости где - стоимость, отображающая цену спроса; - стоимость собственного капитала; - стоимость заемного капитала (сумма кредита)

  14. ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ  уравновешенность цен спроса и предложения где - стоимость, отображающая цену спроса; - стоимость, отображающая цену предложения; - рыночная стоимость

  15. ОТОБРАЖЕНИЕ ЦЕНОВОЙ ДИНАМИКИ  Индекс шести городов Днепропетровск, Донецк, Киев, Львов, Одесса, Харьков где - средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в і-ом городе; - общая площадь жилищного фонда і-ого города

  16. ЦЕНОВОЙ РАНГ ОБЛАСТНЫХ ЦЕНТРОВ УКРАИНЫ  Средние цены на жилую недвижимость 2011 1997 долл. США / кв. м

  17. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ВТОРОГО ЦИКЛАРАЗВИТИЯ РЫНКА Стагнация Этап депрессивной стабилизации до 09.2001 Обновление (подъем) Этап умеренного спроса 09.2001 – 06.2006 Бум Этап ажиотажного спроса 07.2006 – 08.2008 Стагнация Этап депрессивной стабилизации 05.2009 – 09.2011 Падение (рецессия) Этап обвального падение спроса 09.2008 – 04.2009

  18. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИРЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ • Масштабность • объемы спроса и предложения, уровень вакантности • Доходность • уровень цен купли-продажи и аренды, ставки доходности • Активность • количество сделок, объемы поглощения, время экспозиции

  19. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙРЫНОЧНОЙ КОНЪЮНКТУРЫ

  20. ДИНАМИКА ВНУТРЕННЕГО ВАЛОВОГО ПРОДУКТА И СРЕДНЕГОДОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

  21. ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕФАЗУ ДЕПРЕССИВНОЙ СТАБИЛИЗАЦИИ • крайне низкий спрос на объекты недвижимости в результате существенного ухудшения деловой активности и невысокого уровня доходов населения и субъектов предпринимательской деятельности • давление на предложение, обусловленное необходимостью достройки объектов, строительство которых было начато в период ценового бума, что не позволяет сделать их доступными по ценам сегодня

  22. КРИЗИСНЫЕ СИТУАЦИИ НА РИНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ

  23. ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН 2008 год 2А вариант

  24. СРАВНЕНИЕ ФАКТИЧЕСКОЙ И ПРОГНОЗНОЙ ДИНАМИКИ ЦЕН Факт Прогноз

  25. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ  показатели доходности активов

  26. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ  критерий экономической целесообразности предложения где - прибыль застройщика; - рыночная стоимость недвижимости; - затраты на строительство; - стоимость земли; - ставка дисконтирования (интерес инвестора)

  27. СОСТАВЛЯЮЩИЕ СОИМОСТИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

  28. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ  критерий платежеспособного спроса где - доля заемного капитала; - рыночная стоимость недвижимости; - стоимость заемного капитала (сумма кредита)

  29. СООТНОШЕНИЕ СОБСТВЕННОГО ИЗАЕМНОГО КАПИТАЛА До-кризова частка 15-20 % По-кризова частка 40 %

  30. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ  критерий платежеспособного спроса где - коэффициент обслуживания (покрытия) долга; - чистый операционный доход от аренды недвижимости; - годовая сумма платежей по обслуживанию долга

  31. СООТНОШЕНИЕ ДОХОДОВ И ПЛАТЕЖЕЙПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ДОЛГА

  32. ВЫВОДЫ • Наличие объективной неопределенности не отрицает достоверность рыночной информации и не должна исключать возможность вывода о стоимости, отражающего добросовестное и аргументированное мнение оценщика • Оценщик должен в отчете объяснить природу и причину этой неопределенности, ее влияние на процесс оценки и надежность полученного результата

  33. Спасибо за внимание Александр Драпиковский Ирина Иванова

More Related