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La TPS/TVQ : Quelques points d’intérêt concernant les fournitures d’immeubles

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La TPS/TVQ : Quelques points d’intérêt concernant les fournitures d’immeubles. Immeubles. Au Québec: Les immeubles (CCQ) Les baux y afférents. Fourniture taxable. Fourniture effectuée dans le cadre d’une activité commerciale

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Presentation Transcript
immeubles
Immeubles
  • Au Québec:
    • Les immeubles (CCQ)
    • Les baux y afférents
fourniture taxable
Fourniture taxable
  • Fourniture effectuée dans le cadre d’une activité commerciale
  • Activité commerciale = la réalisation de fournitures d’immeubles (sauf des fournitures exonérées)
  • Les fournitures d’immeubles sont des fournitures taxables sauf si elles sont exonérées
fourniture taxable4
Fourniture taxable
  • Vente d’un immeuble d’habitation neuf
  • Location et vente d’immeubles commerciaux
  • Location d’un immeuble d’habitation de courte durée (moins d’un mois)
fourniture exon r e partie i annexe v lta
Fourniture exonérée (Partie I, Annexe V LTA)
  • Vente d’un immeuble d’habitation usagé
  • Location d’immeuble d’habitation de longue durée
  • Certaines ventes effectuées par des particuliers et fiducies personnelles
  • Terres agricoles (à des personnes liées)
fourniture combin e d immeuble article 136 lta
Fourniture combinée d’immeubleArticle 136 LTA

Fourniture d’un immeuble qui comprend un immeuble d’habitation et un autre immeuble:

Des fournitures distinctes

d claration erron e art 194 lta
Déclaration erronée (art. 194 LTA)
  • Lorsque fournisseur effectue une fourniture taxable par vente mais a déclaré la fourniture exonérée
  • Sauf si acquéreur savait ou devait savoir qu’il ne s’agissait pas d’une fourniture exonérée
  • Fournisseur est tenu de payer TPS/TVQ (7/107 TPS, 7,5/107,5 TVQ)
inscription article 240 lta
Inscription (article 240 LTA)
  • Toute personne qui effectue une fourniture taxable dans le cadre d’une activité commerciale sauf une personne dont la seule activité commerciale consiste à vendre des immeubles en dehors du cadre d’une entreprise
fourniture taxable d immeuble un non inscrit
Fourniture taxable d’immeuble à un non-inscrit
  • Vendeur doit percevoir TPS/TVQ de l’acquéreur (si inscrit: rapport de taxes, si non-inscrit: formulaire spécifique)
  • Si vendeur est un non-inscrit: Remboursement de la TPS/TVQ payée lors de l’achat initial (Article 257 LTA )
fourniture taxable d immeuble un inscrit
Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit
  • Exception à la règle de la perception:
  • Le vendeur n’est pas tenu de percevoir la TPS/TVQ car l’acquéreur est inscrit
  • Acquéreur s’autocotise
  • Rapport de taxe de l’acquéreur inscrit (payer la TPS/TVQ et récupérer CTI/RTI sur la partie commerciale)
fourniture taxable d immeuble un inscrit11
Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit

Exemple:

  • Un dentiste inscrit achète un immeuble: -loue 60% de l’immeuble de façon commerciale

-occupe 40% lui-même pour ses activités exonérées

  • Le dentiste s’autocotise :

-doit payer la taxe sur 100%

-récupère seulement 60% de la taxe en CTI/RTI (puisque 40% de l’immeuble n’est pas utilisé dans le cadre de ses activités commerciales)

fourniture taxable d immeuble un inscrit12
Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit
  • Or, lorsqu’un acquéreur inscrit ne peut récupérer 100% des CTI/RTI (ex.: dentiste), il doit « financer » la taxe jusqu’à ce qu’il vende.
  • Lors de la vente taxable par un inscrit, ce dernier peut récupérer à titre de CTI/RTI, la valeur de la teneur en taxe multipliée par le pourcentage que représente l’utilisation de l’immeuble en dehors du cadre de ses activités commerciales.
fourniture taxable d immeuble un inscrit13
Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit
  • AUTOCOTISATION: Mais responsabilité finale de la TPS/TVQ?
affaire lee hutton kaye maloff paul henriksen
Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen
  • Le fournisseur a été cotisé pour la TPS non perçue sur la vente d’un immeuble commercial
  • Le document relatif à la vente affirmait que l’acquéreur était inscrit et qu’il devait s’autocotiser
  • Représentations de l’acquéreur étaient fausses
affaire lee hutton kaye maloff paul henriksen15
Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen
  • La Cour canadienne de l’impôt a décidé que le fournisseur était responsable de la TPS:
  • Si un acquéreur n’est pas inscrit validement, la règle générale de la perception par le fournisseur s’applique
solution
Solution?
  • Divulgation volontaire?
  • Entente avec l’acquéreur pour récupérer la TPS/TVQ?
  • TPS/TVQ incluse ou en sus?
  • Poursuivre l’acquéreur? Article 224 TPS ou droit civil?
  • Pénalités et intérêts?
  • RÉVISER LES NUMÉROS DE TAXES!
vente d entreprise
Vente d’entreprise
  • L’article 167 LTA permet que le fournisseur et l’acquéreur fassent un choix pour éviter que la TPS/TVQ ne soit payable.
  • Test du fournisseur: vend tout ou partie d’entreprise
  • Test de l’acquéreur: acquiert la totalité ou presque des biens qu’il est raisonnable de considérer comme nécessaires à l’exploitation de l’entreprise
vente d entreprise18
Vente d’entreprise
  • Attention: autorités fiscales considèrent que, si un immeuble ou un bail n’est pas transféré alors que tous les éléments de l’actif du vendeur le sont, la valeur de l’immeuble ou du bail acquis d’un tiers doit être incluse dans le dénominateur.
vente d entreprise19
Vente d’entreprise
  • Exemple:

JVM des équipements transférés : 200000$

JVM de l’immeuble non transféré: 100000$

Autre immeuble utilisé par l’acquéreur: 50000$

Calcul: actifs transférés : 200000$ : 80%

biens nécessaires 200000$ + 50 000$

vente d entreprise20
Vente d’entreprise
  • 167 LTA: Choix possible sauf si le fournisseur est inscrit et que l’acquéreur ne l’est pas
  • Choix possible si fournisseur et acquéreur sont non-inscrits mais : le fournisseur doit quand même percevoir la taxe sur l’immeuble.
choix concernant les coentreprises article 273 lta
Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA
  • Choix permettant à un inscrit et aux participants de confier la responsabilité de la gestion de la TPS/TVQ à l’un d’entre eux
  • Autrement, chaque participant doit gérer sa proportion de la taxe
  • Activité admissible: construction, location d’un immeuble
choix concernant les coentreprises article 273 lta22
Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA
  • Un participant peut ne pas être impliqué à titre d’investisseur, mais il doit être impliqué au niveau de la gestion ou des opérations.
fournitures soi m me
Fournitures à soi-même
  • Règle d’autocotisation
  • Constructions ou rénovations majeures sont achevées en grande partie et le constructeur fournit une habitation à titre résidentiel
  • Constructeur est réputé avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l’immeuble au plus tard le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou le jour où l’habitation est transférée
fournitures soi m me cont
Fournitures à soi-même (Cont.)
  • Constructeur est réputé avoir payé à titre d’acquéreur et perçu à titre de fournisseur la TPS/TVQ sur la JVM de l’immeuble
fournitures soi m me cont25
Fournitures à soi-même (Cont.)
  • Intention: mettre sur le même pied le constructeur et un promoteur qui achète un immeuble neuf
  • Date: évaluation d’un immeuble non terminé
  • Dépenses engagées après la fourniture sont engagées dans le contexte de la fourniture exonérée
fournitures soi m me26
Fournitures à soi-même
  • JVM: trois méthodes d’évaluation reconnues: méthodes du coût, de la parité et du revenu
fournitures soi m me jvm
Fournitures à soi-même : JVM
  • Affaire Charles Wood Legend and Profit Housing: JVM d’un immeuble égale le coût moins les éléments improductifs
  • Affaire 9103-9438 Québec Inc.: JVM doit tenir compte de la nature de l’immeuble
  • Méthode du coût peut sembler l’option appropriée dans le cas d’un immeuble neuf
fourniture taxable remboursement habitation neuve
Fourniture taxable: remboursement habitation neuve
  • Délai de 2 ans
  • Remboursement de TPS/TVQ
    • calcul TPS:entre 0 et 350000$ = le moindre de 36 % de la TPS payée ou de 8 750 $ entre 350000$ et 450000$ = A x (450000$ - B)

100000$

A: le moindre de 36% de la TPS payée ou de 8750$

B: la contrepartie totale

fourniture taxable remboursement habitation neuve29
Fourniture taxable: remboursement habitation neuve
    • calcul TVQ :

moins que 200000$: (36% x (A – B)) + B

moins que 225000$: ( 5642$ x (225000$ - C) ) + B

(25000$)

plus que 225000$ = B

A: TVQ payée

B: TVQ payée à l’égard du remboursement de TPS pour habitation neuve

C: Total de la contrepartie

  • Pour un particulier et non une fiducie