浅谈《投资性房地产》

浅谈《投资性房地产》 ——公允价值与成本计量的比较会计0902班俞林锋 0900000127 王佳燕 0903100219

【摘要】房地产市场显然日趋活跃与成熟，更多企业是将房地产用于赚取租金或增值收益，而这些用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。以往的会计处理将投资性房地产作为一般固定资产看待，掩盖了投资性房地产的价值，不能反映企业的真实会计信息。公允价值模式的引入正式奠定了RNAV（重估净资产）方法作为房地产上市公司估值的核心地位，能突出投资性房地产的本质特征，能更真实公允地反映公司的市场价值和盈利能力，体现了我国会计准则和国际会计准则趋同的发展态势。【摘要】房地产市场显然日趋活跃与成熟，更多企业是将房地产用于赚取租金或增值收益，而这些用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。以往的会计处理将投资性房地产作为一般固定资产看待，掩盖了投资性房地产的价值，不能反映企业的真实会计信息。公允价值模式的引入正式奠定了RNAV（重估净资产）方法作为房地产上市公司估值的核心地位，能突出投资性房地产的本质特征，能更真实公允地反映公司的市场价值和盈利能力，体现了我国会计准则和国际会计准则趋同的发展态势。【关键字】投资性房地产会计准则公允价值

一、投资性房地产的概念 • 二、投资性房地产的后续计量 1）背景现状分析 2）两种计量模式：成本模式计量公允价值模式计量 3）公司不愿意采用公允价值计量的理由 4）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚 • 三、总结

一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。具体包括： 1、已出租的土地使用权； 2、持有并准备增值后转让的土地使用权； 3、已出租的建筑物。

例东方公司与大华公司签订了一项经营租赁合同，东方公司将其持有使用权的一块土地出租给大华公司，为期10年；大华公司又将这块土地转租给宏达公司，以赚取租金价差，为期3年。 • 问题：东方公司和大华公司是否均应将这块土地作为投资性房地产核算？例东方公司与华晨公司签订了一项经营租赁合同，东方公司将其持有产权的两间门面房出租给华晨公司，为期6年。华晨公司一开始将其用于自行经营餐馆，2年后，由于连续亏损，华晨公司将餐馆转租给明月公司，以赚取租金价差，为期3年。 • 问题：东方公司和华晨公司是否均应将此门面房作为投资性房地产核算？

下列不属于投资性房地产： • 自用房地产 • 作为存货的房地产 • 企业出租给本企业职工居住的宿舍 • 已出租的投资性房地产租赁期满 • 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 • 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权 • 企业拥有并自行经营的旅馆饭店

自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

二、投资性房地产的后续计量 • 1）背景现状分析 • 2）两种计量模式：成本模式计量公允价值模式计量 • 3）公司不愿意采用公允价值计量的理由 • 4）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚

1）背景现状分析 2007年1月1日实施的新企业会计准则规定，投资性房地产可采取两种模式计量，即成本模式和公允价值模式。 2009年年报统计显示，近700家拥有投资性房地产的沪深两市A股上市公司中，采用公允价值计量的才20余家；136家房地产上市公司中，只有金融街、世茂股份、中航地产、津滨发展等几家采用公允价值计量投资性房地产。而位居中国房地产前列的万科集团、大华集团及保利地产都任然采用成本模式计量。

2009年，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26%，其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17%，而2008年投资性房地产公允价值变动为净损失0.36亿元。2009年，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26%，其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17%，而2008年投资性房地产公允价值变动为净损失0.36亿元。 2009年，有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年末净资产4.86亿元，确认2009年公允价值变动收益7.96亿元。

2）两种计量模式 投资性房地产的后续计量是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。企业对投资性房地产的后续计量主要采用两种模式：一种是成本模式计量一种是公允价值模式计量

（一）采用成本模计量 在成本模式下，应当按照《CAS4固定资产》和《CAS6无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《CAS8资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。企业设置“投资性房地产累计折旧或摊销”科目。

（二）采用公允价值模式计量 1、采用公允模式进行后续计量应当满足的条件投资性房地产所在地存在活跃交易市场企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

2、采用公允价值模式计量会计处理 对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。企业对于投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变动；对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式改为成本模式。

3）公司不愿意采用公允价值计量的理由 （1）公允价值计量条件严格我国作为新兴市场经济国家，许多资产还没有活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，有可能出现人为操纵利润的现象，因此，新会计准则对投资性房地产公允价值计量限定了严格的条件。而且，采用公允价值模式后在会计核算方法上的不可逆转性也导致公司对采取此种方式相当慎重。

（2）公允价值计量导致净资产和净利润波动较大（2）公允价值计量导致净资产和净利润波动较大当用于出售或自用的房地产转换为投资性房地产时，以市场售价作为公允价值评估基础，公允价值变动损益较大，对转换当期公司净资产的影响较大。如公司的新增投资性房地产没有持续性，将影响后期公司净资产的增速。此外，房价的上涨会引起公允价值净收益的大幅增长，从而导致公司净利润的增长较快。但一旦投资性房地产的市价变化不大或有所下跌，就会对公司后期净利润的增长造成影响，从而导致后期净资产收益率的下降。

（3）公允价值计量程序繁琐、成本高 成本模式采用历史成本，容易取得，而公允价值计量要求公司在每个报告期末对投资性房地产进行公允价值评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动、公允价值的确认方法及其理由等。不仅过程繁琐，而且聘请专门机构或人员评估也会增加公司成本。

（4）公允价值计量对公司税收造成影响 投资性房地产采用公允价值计量不具有成本模式计量的折旧抵税功能。当期投资性房地产的账面价值改变还会影响到此后房地产在转换和处分时确认的损益，从而影响会计利润，加剧了应纳税所得额和会计利润之间的差异。此外，公允价值变动引起的利润增长是否需要纳税，目前还没有明确规定。

4）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚 (1)建立完善的评估、审计制度。公允价值的确定是以此模式进行计量的前提。为减少成本，目前已采取公允价值计量的几家公司都规定由本公司的某个部门在季度末对投资性房地产的公允价值进行调研评估，以此评估结果作为公允价值的调节依据，这就给上市公司操作利润留下较大空间。公司部门和公司的隶属关系不可避免会导致公司部门根据公司的意图，通过对可比项目的选择等方式来虚增投资性房地产的公允价值。

(2)完善税收制度，明确相关税收政策 与会计处理上按自用、出售和出租等用途对房地产进行分类不同，我国现行税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对二者按照统一的原则征税。不加区分必然会影响到征收的效果，造成实际征收的困难。如现行房产税可按房产余值计征或按房产的租金收入计征，按公允价值计量，由于账面价值反映的不是房屋原价，而是资产负债表日投资性房地产的公允价值，因此不适用房产余值的计征方式，减少了公司在纳税方面的选择。对此，可根据公允价值计量的实际情况，考虑以投资性房地产的账面公允价值为计税依据，使税收制度与现行会计制度接轨。

三、总结 投资性房地产对许多企业来说还是一个新兴事物，而投资性房地产准则对我国广大的会计人员来说也是一个新生事物。所以在处理上，我们应当仔细学习解读准则，并积极借鉴国际会计准则的有关规定，结合我国具体实务的理解，准确把握会计准则的精华，为会计报表使用者提供更加可靠与相关的会计信息。同时，由于投资性房地产准则中公允价值在计量属性上具有不确定性和变动性等特征，在实际应用中可能带来一些新的问题和困难。但是，随着公允价值在我国运用环境的改善，公允价值的合理运用必定会进一步提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量，使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。

【摘要】 • 【1】《企业会计准则讲解2008》财政部会计司编写组人民出版社 2007.12 • 【2】《国际会计》王德升白肇鲁阎金锷中国审计出版社 2000.1 • 【3】《房地产会计》武玉荣首都经济贸易大学出版社 2008.1 • 【4】《国际会计准则》译者：周红王建新张铁铸东北财经大学出版社 2008.3 • 【5】《采用公允价值计量模式及其引发的担忧》张寅晓李智芳人文社会科学版，2007.2

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